国际商业广场住宅项目可行性研究报告投资建议书word文档（34页）

先后开发了明等，累计总开发建筑面积超过万。

年月日在无锡举签下占地约亩温泉度假区项目。

拥有房地产开发有限公司浙江置业发展有限公司置业发展有限公司房地产开发有限公司福建房地产开发有限公司安徽置业发展有限公司等。

未来将以此模式陆续在上海天津无锡等中国大中城市建设新项目，打造中国城市商业新典范。

香港集团十多年来在集团董事长先生带领下，朴实经营，稳健发展，在企业经营管理方面已经形成了以市场为导向企业核心经营管理体系。

伴随着集团大陆总部在上海建立，香港集团将成为中国最具影响力多元化大型企业集团。

联盛集团董事长先生在年代初期就在福建开发了万平米家园万平米大酒店等商住项目，尤其是从年以来，集团利用自身国内外商业地产资源，成功开发了万平米国际商业广场万平米国际商业广场等项目，以及在建新城万平米国际商业广场万平米商业广场等项目，积累了丰富商业地产开发经验，并且同中国房地产百强企业集团合作开发建设了厦门中心福州城市广场郑州城市广场等近万高档商住物业，累计总开发建筑面积超过万，并在中国商业地产界建立了广泛人脉关系，与国内外强企业乐购家乐福麦当劳肯德基中国电影集团星美院线冠军溜冰场国美电器苏宁电器等知名商家建立了紧密战略合作伙伴关系。

其中商业广场项目由集团联合英国冠军滑冰场中国电影集团星美院线竞得项目土地开发权，体现了商业地产中订单式生产最高层次。

项目开发商介绍置业发展有限公司置业发展有限公司是香港集团在市注册项目开发公司，是为开发建设国际商业广场住宅项目而成立专业开发建设与经营管理全资控股公司。

项目公司以中高层委派和本土化人才相结合人员构成，公司治理结构清晰，人员专业化素质较高，部门制度健全，以香港集团现代化垂直化管理方式为基础，为住宅项目顺利进展奠定了坚实基础。

项目概况项目名称国际商业广场住宅项目开发单位置业发展有限公司项目规划国际广场住宅项目位于市地理位置优越交通便利周围基础设施完善，自然景色极佳。

项目规划用地面积平方米，总建筑面积平方米。

其中地上建筑面积为平方米，地下建筑面积为平方米。

住宅项目规划为集高档生态宜居住宅高端商业配套于体综合性建筑。

由两栋点式高层和两栋板式高层及临街商铺所组成。

住宅为年淮安市房地产市场投资状况图亿元年年年总投资额住宅投资额商业用房及其他层商业及配套为层，地下层设计成停车场兼人防。

第二节项目市场环境分析市房地产市场宏观分析房地产市场投资状况从数据可以看出近三年以来市房地产市场投资呈现稳定增长态势，特别是年月份，市区房地产投资额为亿元，同比增长了，年在国家宏观调控影响下，市房地产投资增长依然强劲，可见作为内陆中小城市，市场起步较晚，发展比较健康，受到投资者青睐。

开工面积与成交面积对比数据显示随着投资增长，年房地产开工面积比年增长同期竣工面积减少市场需求放大，同期房地产市场成交面积增长。

综合三个数据可看出，市房地产市场供需基本平衡。

年淮安房地产开工面积与成交面积万平方米开工面积成交面积年年年淮安房地产竣工面积与成交面积万平方米竣工面积成交面积年年房地产市场价格走势分析市房地产市场发展比较健康，价格处于低位上涨状态，年在受宏观调控影响下，价格上涨，预计今后几年仍将保持低速稳定发展趋势。

项目微观市场分析房地产项目微观市场分析是建立在同区位同类项目对比基础之上综观市房地产市场，与本项目住宅部分最具有可比性项目有和，通过对和项目实地调查，可以看出区域内住宅地产市场前景项目概况位于本项目东北方向，距本项目仅公里，项目分别由层组成两栋住宅和栋层文化宫年淮安房地产市场价格走势元平方米现房期房年年文娱商业办公用房构建而成，总占地面积平方米，总建筑面积平方米。

该位置得天独厚，位于传统都心地段之上，城市双轴线淮海南路承德南路，左右逢源，商业最繁华淮海路商业区，紧紧毗邻市重点学校，医院等生活配套设施应俱全社区四周被运河风光，大运河广场，紧紧围抱销售状况范围价格元平方米销售状况起价良好均价较好最高价较好二系超大型综合性商住楼项目，总占地面积约平方米，建筑总面积平方米。

该项目东西长米，南北宽米，地面总高层，建筑高度米，其中商业两层，第层沿街为带门面商铺，第层到第二层是万多平方米大型卖场，第层以上由各高层栋高品质住宅楼组成，面积约平方米，地下层为商业居住共有公用地下停车场，与周边停车位起可以满足同时停放机动车辆非机动车约辆销售状况范围价格元平方米销售状况起价良好均价较好最高价较好小结本项目所在市是房地产市场热点区域，周边各项目良好销售态势说明在中心地段优质房源还是具有较大购买需求另外本项目引进数家世界强商业企业，对业态分布进行统规划，统经营管理，以大中小多种主力店带动人流，形成业态齐全商业中心，也为住宅销售带来非常大利好。

第三节项目分析优势项目位于市中心，地段优势较大尤其是本项目西边淮海南路作为市最为重要商业街，紧邻本项目，地理位置得天独厚，前景极好。

城市主干道四周环绕，市内外往来便利，交通便捷。

本项目住宅全部为高层建筑，高层俯瞰全景，景观好视野开阔住宅户型南北通透，采光通风效果好，动静分离明显配套设施齐全。

集团依靠商业地产品牌连锁开发模式，引进乐购入驻，将会极大拉动人气。

项目高档次高层住宅与综合大型商业形成互补优势。

国际未来主流商业业态，乐购超市，精品店，美食街等充分满足人们购物娱乐休闲餐饮文化等各方面消费需求。

劣势由于本项目住宅为高层建筑，建筑成本较高。

由于项目地处闹市区，如果处理不好，可能会有噪声影响。

机会市人口较多，年全市人口达到万，其中市区人口达到万，已接近万人中等城市水平。

近三年以来市房地产市场投资呈现稳定增长态势，投资客较多，未来项目市场发展前景较好。

从近两年房地产市场价格走势可以看出，房价在稳步上涨，则说明本项目实现利润增长前景是比较可观。

从近两年房地产市场供需分析，市场需求量有上升趋势，更有利于本项目销售阶段去化速度。

市房地产市场目前发展态势较好威胁金马广场中央新亚国际广场淮海第城运河明珠天龙御城上城新世纪豪园等众多项目大规模开发，使当地消费者有了更多选择空间，与我们形成定竞争，会相对影响销售阶段去化速度。

综上所述地区缺少高档次生态宜居性住宅项目，及高端国际化商业业态，居住环境商业运营管理等与沿海发达地区有定差距，这正是集团在商住地产方面优势，具有生态宜居及商业综合运营管理经验集团在立项之处即具有排他性优势。

目前市政建设和配套水平相对落后，但在年之后，住宅项目落成后，无论从人口入住率消费水平还是其它相关经济指标上都将更上层楼，成为地区排名前列城区。

住宅项目以优越地理位置齐全商业业态高规格合作商家及众多世界强合作伙伴。

在地区乃至附近地区，都具有鲜明唯性。

体验消费时代来临造就足部分资金来源于前期销售回笼款。

取得销售许可证条件说明根据市房管局发放商品房预售许可证条件规定按提供预售商品房计算，投入开发建设资金达工程总投资以上且建筑形象进度达到以上，并已经确定工程进度竣工日期方可发放商品房预售许可证。

我项目预计在年月份建筑形象进度可达到，完成投资达到万元，其中土地款万元，拆迁费用万元，政府规费万元，建造成本万元，即完成总投资，已经完全满足市房管局发放商品房预售许可证条件规定。

建设资金计划说明完成地下建筑需投入资金约为万元，此部分资金通过自有资金万元来解决。

地上主体建筑和其他费用需要资金约为万元资金，此部分资金通过土地抵押及在建工程抵押贷款万元和自有资金万元及销售回笼款万元，合计万元来保证供应。

本项目预计在年月份可以全面预售，在本项目封顶之前预售计划销售面积，可回笼资金万元，足额解决本工程资金需求还绰绰有余。

还款资金来源本地块总建筑面积为，计划销售其面积销售额高达万元，现金总流入为万元其中自有资金万银行借款万元销售回笼款万元，现金总流出为万元总投资支出为万元还银行借款万元交纳税款万元。

即净现金净流量为万元，故本项目有充裕还贷资金及较高抗风险能力。

抵押物说明国际广场占地平方米，土地款为万元，按照市相同地块挂牌价格估算为万元万元亩，土地可抵押贷款额约为万元。

本项目主体工程总造价约为万，在建工程抵押贷款约为万元。

所以本项目通过土地和在建工程抵押融资万元具有可行性。

第五章敏感性分析盈亏平衡点总投资销售收入不含自营部分即本项目销售率达到出售部分时，项目即可盈利多万元。

销售收入变动对本项目进行敏感性分析得知，在销售收入下降时，销售率达仍可盈利多万元成本变动对本项目影响，在成本降低时，销售率达仍可盈利万元以上在成本降低时，销售率达仍可盈利万元以上。

上述销售收入不包括出租商业面积，该部分物业市场价值可理解为本项目纯利润。

另外本项目对成本控制好将能较好减轻销售压力。

第六章项目风险分析风险因素识别项目开发过程中主要存在如下风险市场风险市场风险是房地产开发中常遇到重要风险。

它损失主要表现在项目产品销售路不畅，产品价格低迷等，以致产量和销售收入达不到预期目标。

细分起来市场方面涉及风险因素较多，可分层次予以识别，通常市场风险主要来自三个方面是市场供求总量实际情况与预测值有偏差二是项目产品缺乏市场竞争能力三是实际价格与预测价格偏差，对于市场供求总量偏差，首先将其分为供方市场和需方市场。

其风险可能来自区域因素替代品出现以及经济环境对购买力影响等。

产品市场竞争力风险因素，又可细分为品种质量生产成本及竞争对手因素等。

技术风险拟采用技术先进性可靠性适用性和可得性可能出现问题。

资源风险在投资项目决策分析与评价阶段，对地下资源和地质结构情况尽管有所依据担限于技术能力局限性，对地下情况有可能认识不足，成为项目风险源。

工程风险由于当地施工单位水平有限，施工工程中存在风险本项目业态丰富，设计变更较大，对整体工程存在风险。

投资风险投资项目经济效益与投资大小密切相关。

因此，投资方面风险因素对项目至关重要。

这方面风险因素可以细分为由于工程量预计不足或设备材料价格上升导致投资估算不敷需要由于计划不周或外部条件等因素导致建设工期拖延外汇汇率不利变化导致投资增加等。

这其中有人为因素也有客观因素，应予仔细识别。

融资风险投资项目经济效益与成本有关，凡影响融资成本因素都应仔细识别，例如贷款利率升高或融资结构未能如愿导致融资成本升高等。

资金来源可靠性充足性和及时性，也是应予以考虑因素。

配套条件风险投资项目需要外部配套设施，如供水排水，供电供汽及上下游配套等，在投资项目决策分析与评价中虽都作了考虑，但是，实际上仍然可能存在外部配套设施没有如期落实问题，致使投资项目不能发挥应有效益，从而带来风险外部环境风险房地产项目开发过程中，外部环境因素也是风险因素之，包括自然环境经济环境和社会环境因素影响，政策因素和政治因素。

二风险防范对策市场风险防范对策我司将对市场进行动态跟踪研究，并对其客户群消费心理，需求行为进行研判断，以最大程度减低这方面风险程度。

为了提高本案进程，减少本案