国际度假社区度假别墅项目可行性研究报告投资建议书word文档（定稿）

二以满足基本住宅需求为目标普通公寓在住宅开发总量中占有较大比例。

例如本区公认较高品质楼盘仅有浔溪秀城案，但就该案而言，无论从总体规划建筑形态空间设计景观环境等各方面均有较大提升空间。

三尚无较大规模品质化楼盘开发。

根据南浔区主要开发项目概况览表显示，除浔溪秀城外，其它绝大多数项目均为不足万平方米小型住宅项目，规模优势极其限。

以上所述三个方面与长三角相邻同级城市如吴江桐乡等房地产市场发展水平相距甚远，开发量开发层次开发规模均有极大发展空间。

根据上述分析，报告认为当前南浔区房地产市场发展现状与南浔区较强经济实力消费能力及南浔当前城市能级极不匹配。

供需状况方面，针对南浔大量存在各类企业主中产阶级及其它高收入人群品质化高端化个性化住宅产品，属于市场需求较为明显和明显缺乏有效供应市场空白点。

供应分析从市场供给情况来看，南浔房地产发展具有以下特点开发商以本地企业为主，缺少开发能力较强并在房地产市场具有较高知名度优秀开发商介入。

大型专业房地产开发企业缺位，造成南浔房地产项目开发总体规模偏小，产品档次较低，开发水平相对落后，高端产品供应不足现状。

二市场供应产品以普通公寓为主，别墅类项目供应极为有限。

极少数别墅项目进入市场后，短期内即被市场迅速消化，目前已基本实现清盘。

上述项目快速去化反应了南浔别墅市场需求强劲但供应严重不足现状，根据对南浔土地供应状况调查分析，除本项目外，年内南浔不会有规模型别墅项目进入市场。

三房产项目销售普遍较好，销售速度快，房价递增幅度快且有较大增长空间。

除别墅项目之外，普通公寓式住宅产品在南浔市场也体现了强劲需求，住宅项目销售周期通常在产品正式公开销售后半年周期内基本完成。

在持续旺销市场背景下，南浔区近年住宅房价也出现显著递增，据抽样调查，本区浔溪秀城项目年仅为元人民币，年则递增为元人民币，增长了，房价显著抬升侧面反应了市场供应有限。

目前南浔区在售楼盘供应总量约为万方，均为住宅产品，以多层住宅为主，有少量联体别墅及独栋别墅，且已大部分消化完毕，目前市场供应量及存量极为有限。

根据对区内土地市场供应状况调查分析，今后年内，南浔全区除目前本案有楼盘供应量以外，无其他地块供应，这现状势必使上文所述土地供应相对不足现状在较长周期内保持不变。

需求分析南浔房地产业发展潜力巨大。

除市场刚性需求外，以下几方面因素，使南浔房地产发展更具活力。

经济发达，市场需求旺盛。

湖州南浔处于长三角地理中心位臵，经济发达市场活跃，居民经商与投资观念强烈，外来人口和消费集中，民间资金积累雄厚，居民购买力强。

在全国房地产市场发展水平日益进步住宅开发品质不断提升宏观背景下，随着经济条件改善，南浔住宅消费体需求十分旺盛，消费者对居住面积期望不断增长，对住房品质要求也越来越高。

由于本地缺乏理想产品供应，居民住房消费需求无法在当地得到有力消化，出现相当比例消费外流现象，较多富裕阶层在上海杭州和湖州等地购房臵业。

二城区级别提升与行政中心建设辐射带动。

南浔经济繁荣商业发达，是传统上区域消费中心，其商业消费及其它城市功能辐射区域除下辖城镇外，还包括江苏吴江七都八都震泽等发达城镇，辐射区域人口逾百万，区内工商企业众多，经济发达，消费能力强。

年月，南浔由镇建制升格为区级建制后，南浔中心地位得到空前巩固和加强。

以非常有代表性酒店业发展为例，南浔新区建立后，由于中心地位进步确立和加强，市场需求空前放大，酒店业投资进入快速发展黄金期，且经营情况普遍较好。

三旅游发展创造潜在需求。

南浔旅游业被地方政府列为重点发展产业，政府已提出对接大上海，建设上海后花园，把南浔打造成为精品旅游目地发展计划。

几年来，南浔古镇旅游区经过系统修复整治和宣传推广，已形成较高产品品质和知名度，旅游经济发展迅猛。

南浔作为度假目地正日益在全国范围引起广泛重视和关注，游客中作为优质客源散客和境外游客比重逐年大幅上升。

伴随各类观光游客快速增长，南浔旅游产业呈现出显著升级发展趋势，休闲旅游度假旅游体验旅游等新兴旅游消费模式在南浔得到有力发展，餐饮住宿交通娱乐购物住宿等各类需求消费正在迅速发展当中，对项目未来发展形成有力支撑。

根据南浔国际度假社区开发规划预测，在大量国际化旅游配套设施相继投入市场之后，南浔高端旅游度假产业将获得进步跨跃式增长，其中度假旅游增长将对度假类别墅产品提供显著市场支撑。

年南浔古镇景区按地域划分客源结构图四不断增加人口导入。

年月，湖州市撤消城区南浔区菱湖区三个区委区管委会，设立吴兴区南浔区两个市辖区。

南浔区区委区政府驻南浔镇，辖南浔双林练市善琏旧馆菱湖和孚千金石淙个镇和南浔经济开发区。

根据中国城市开发建设般规律，随着南浔市辖区地位确立，区域行政级别提升后数年内，人口导入必然会有加大幅度扩张。

同时，随着南浔区经济社会快速发展，进入南浔区外来人口规模不断扩大，目前南浔区外来人口达万人左右。

不断增长新增人口必然对当地房地产有较为强劲需求。

综上所述，南浔房地产市场需求当前总体呈现出客户面宽购买力强价格承受力强产品品质要求高等特点。

长三角地区国内其他地区境外相关个案分析重点个案分析浔溪秀城该楼盘年月日开盘，开发商为美欣达集团，主营服装面料业务湖州本地企业。

总占地面积亩，建筑面积约万平方米，整个小区分三期开发。

该案涵盖多层公寓复式花园洋房和联排别墅及沿街商铺等多种建筑形态，公寓售价为元平方米，复式花园洋房及联排别墅售价为元平方米。

该楼盘销售情况极佳，几乎每批开盘房源，均能在数月内迅速消化，即使在年宏观调控时期，其销售也未收到较大影响。

目前二期已交付使用，在售楼盘为三期中最后批，且已基本销售完毕，接近尾盘阶段。

其他个案分析项目名称开盘时间产品类型建筑面积平方米销售均价元销售比例开发商信息世纪名流多层公寓，南浔本地开发商世纪名苑多层公寓，南方通信集团，主营通信电缆南浔本地企业。

世嘉沁园联排别墅独幢别墅，仅余幢有港资背景南浔本地开发商。

南方时代广场多层公寓，南方通信集团，主营通信电缆南浔本地企业。

四项目分析地块区位与周边环境项目地块概况地块情况本案位于湖州市南浔区年丰路以南嘉业南路以东。

宗地编号浔南村号地块。

目前基地现状为农田果园及大面积自然水域，水质清澈，地面无建筑物及构筑物。

地块主要经济指标占地面积平方米总建筑面积平方米容积率。

周边环境分析西面南浔区行政中心规划中其他为待开发地块，目前现状为农田。

区域配套配套条件与本案西侧紧邻为建设中南浔区新建行政中心，今后将成为南浔区行政办公商业贸易金融服务及文教医疗中心，配套设施极为完善。

目前新南浔中学校舍已建成并投入使用。

交通条件对外交通国道是历史上联系上海湖州吴江及其它沿线城市城镇主要公路。

申苏浙皖高速公路浙江段上海段均已完成开发建设，目前通过该公路至湖州中心城区仅分钟车程年底，随着申苏浙皖高速江苏段建成通车，该公路将全线贯通，南浔至华东区域中心城市上海距离将缩短至小时左右，正式融入以上海为中心小时经济圈内。

市内交通分析嘉业路为南浔区贯穿南北主干道，目前地块西侧嘉业南路即将建成通车，建成后出行将极其便利。

自然环境项目地块内有大面积果园及自然水域，水质清澈，生态环境极其优越。

项目分析优势地块形状规整，利于规划设计地块内有大面积自然水域贯穿，自然生态环境极其优越本项目为南浔国际度假社区组成部分，该项目为政府重点扶持项目，规划定位起点高，为南浔品质化社区之先驱地块紧邻南浔区新行政中心，随着行政中心逐步建成，该区域必利。

自然环境项目地块内有大面积果园及自然水域，水质清澈，生态环境极其优越。

项目分析优势地块形状规整，利于规划设计地块内有大面积自然水域贯穿，自然生态环境极其优越本项目为南浔国际度假社区组成部分，该项目为政府重点扶持项目，规划定位起点高，为南浔品质化社区之先驱地块紧邻南浔区新行政中心，随着行政中心逐步建成，该区域必将成为南浔今后新中心年底即将通车申苏浙皖使得南浔对外交通更为便捷。

劣势新行政中心完全建成并投入运营尚需段时间当前周边配套设施相对不足。

地块距离传统中心区域有定距离，近期可能会造成在当地认知度上定抗性。

机会南浔区区级地位确立，必将促进区域经济进步发展以及人口大量导入，为区域房地产开发提供大量客源新行政中心逐步建成投入使用，未来区域配套将逐步成熟，使得本项目所属地块及产品升值前景较为乐观南浔目前房地产发展正处于起步阶段，后劲较强，房地产升值潜力较大随着控制别墅用地政策实施，使得别墅产品更为稀缺南浔区目前尚无规模化品质化别墅社区，本案作为区域内稀缺产品必将填补区域别墅市场需求空白。

威胁本案为区域内首个高档次别墅社区，其区域认知度将受到市场考验别墅市场交易税费不断提高，抑制了部分投资需求市场对于南浔区整体房地产发展向好性信心有待考证。

客源分析由于本案为南浔国际度假社区中首推项目，且体量适中，依靠本地客源已基本可以去化。

需求类型以自住需求为主，少量投资客源。

客户来源基本由以下几类组成本地中小型私营企业主大型企业中中高级管理层当地政府官员周边城市中小型企业业主或个体经商者上海杭州等大型城市将其作为第二居所部分客源个体经商者自由职业者市场定位填补区域高品质社区空白构建南浔房产新时代地标形象定位依据市场空缺性南浔目前尚无品质化规模化社区，该案出现将填补这市场空缺点。

市场导向性作为长三角都市经济圈组成部分之，经济发展强势必然带动房地产迅猛发展，本楼盘开发必将带动南浔房地产开发进入真正意义上现代模式房地产开发阶段。

产品定位根据上述市场定位，本案在产品定位上将体现为高品质国际化别墅社区形象在产品打造上保留江南水乡自然风光特色，同时着力提升建筑物本身异域风情及品质感塑造。

中国湖州南浔国际旅游度假社区之度假别墅总体规划示意图地块中心位臵大部分面积用来规划别墅，单套面积约为平方米，北侧辅以部分联体别墅，北侧及东侧部分沿街区域用来规划少量六层公寓。

别墅组团联排别墅组团公寓组团价格定位定价依据参照南浔区目前房地产售价情况依据本案市场定位及产品定位，由于本案高品质定位和高起点规划，售价应高于当地同类产品售价元平方米左右。

鉴于本案为首推项目，考虑到当地客源接受程度，根据售价低开高走原则，首期推盘价格应适当控制。

具体各类产品定价如下公寓元平方米联体别墅元平方米别墅元平方米四项目建设周期资金筹措与运用项目进度计划项目开发经营期为年，采用次规划设计，期开发建设，年月开始，计划于年月开工。

样板区计划在年月开工，至年月建成。

计划进度项目详见附件。

资金筹措本项目建设总投资为，万元，根据市场情况分析及开发公司具体资金状况，项目所需资金由项目法人自筹，银行开发贷款亿及部分预售款组成。

资金用款计划项目开发经营期为年，年三四季度投入资金，万元，年度投入资金亿由银行贷款解决。

详见附件。

五投资估算及此财务效益分析投资估算本投资估算表见附表是基于目前南浔平均造价信息及国家相关规定，假定以下