国际物流中心项目可行性研究报告投资建议书doc文档（53页）

四可行性研究报告编制依据建设单位用地红线规划要点及其他设计要求。

建设用地地质资料。

国家有关建设设计规范与标准。

建设单位关于国际物流发展有限公司国际物流中心项目建议书。

建设单位提供投资估算和财务预测有关资料。

五主要技术经济指标总用地面积平方米亩总建筑面积平方米含集装箱堆场容积率项目总投资万元六可行性研究评价意见项目建设是必要为适应改革发展需要，从实际出发，国际物流发展有限公司国际物流中心项目建设是必要。

建设规模是合理建设单位提出国际物流中心项目占地面积平方米，建筑面积平方米，按照国家有关建设标准，经计算核定本项目占地面积平方米，建筑面积平方米，建设规模是合理。

七有关建议项目建设，应进行全面规划，分期建设，根据财力物力条件量入为出。

就本工程建设投资万元来讲是可行，但必须采取行之有效管理措施，努力节省建设费用和降低工程造价才能使建设规模不得突破。

第二章项目运作可行性条件口和经济区概况及其重要地理位置中国经济区辖区面积平方公里。

是国家批准重点港口，列入江苏省跨世纪五大交通战略工程，类口岸年月底经国务院批准对外开放。

港区位置优势明显，腹地广阔，覆盖苏中苏北十多个县市，面积万多平方公里，该区域经济发展势头迅猛，是以上海为中心城市群产业转移重要基地。

距上海港海里青岛港海里连云港海里距韩国釜山港海里平泽港海里距日本长崎港海里。

沿海高速公路国道省道通输运河新长铁路横穿大丰境内，徐淮宿盐高速直通。

是江苏省中部沿海唯最大出海通道。

年，省政府以为依托，批准成立中国经济区，规划面积平方公里，启动面积平方公里。

全区加快实施以港兴区以区促港港区联动跨越发展方针，全面打造了港区产业群。

美国日本韩国新加坡香港等国家和地区以及国内中国诚通中电投资南化纤上海迪赛诺北京颖泰浙江兄弟公司黑龙江北大荒米业等多个企业进区，总投资亿元。

目前，已形成了新能源生物科技农产品加工机械制造仓储物流商贸及旅游等大产业。

年月，原省委书记李源潮视察提出以工兴港以港兴海集约开发保护生态方针，要求经济区走在沿海开发前列，把经济区建成国家级开发区。

海港新城计划远期建设平方公里万人口近期建设平方公里，万人口居住新城。

形成经济繁荣环境优美社会和谐开放文明生态型港城。

港城期工程已向国内外招标，规划出国际流海港新城。

十五期间，规划建设行政中心商贸旅游高品位服务业等批标志性建筑。

全区辖区面积平方公里，控制面积平方公里，近期建设启动区平方公里。

分为北港区中港区南港区和海港新城，重点发展现代物流重石化机械及汽车零配件加工海洋及农产品加工新能源商贸及旅游等六大产业。

作为个刚开放不久国家类口岸，现代物流业正处于起步阶段，能否快速平稳发展，均需依托于和周边地区迅速形成发达外向型经济规模工业体系日趋完善金融保险和商贸流通服务业。

二盐城现代服务业整体规划需要随着盐城地方经济不断发展加工企业从发达地区上海苏南等转入盐城，外贸进出口业务不断扩大，公用型保税仓出口监管仓等相关保税物流业务成为盐城市外贸进出口事业发展和地方经济发展中不可或缺种需求，而目前区内该类型业务处于空白状态，有定市场潜在商机和发展空间。

根据我们对未来几年盐城集装箱吞吐量预测，年将达到万，到年将达到万。

面对飞速发展工业产业，盐城迫切需要完善商贸物流等方面配套设施，以满足日益增长物流需求。

据海关统计数据显示，年月盐城市全年外贸出口亿美元，增长进口亿美元增长全年进出口贸易总额亿美元，增长。

随着外贸进出口业务不断扩大，与公用型保税仓出口监管仓等相关保税物流业务已成为盐城乃至苏中地区外贸进出口事业发展和地方经济发展中不可或缺需求。

外贸进出口业务长足发展，带动物流商流资金流和信息流等价值链构件大量流动，盐城迫切需要完善涉及交通运输商贸物流等方面物流配套基础建设，以满足日益增长经济活动需求。

但公用型保税仓出口监管仓保税物流业务因涉及海关严格监管条件和规定，是个限量进入领域，区至今还没有个规模公用型保税仓出口监管仓，也没有专门从事保税物流业务企业。

但随着近年经济发展态势影响，我市已形成保税物流业务经营发展市场和前景，相关项目业务已处于市场培育和开发期，有定市场潜在商机和发展空间，谁先进入该领域谁将取得捷足先登优势。

三良好海关监管环境，对建设集装箱堆场和开展保税物流业务可以提供有力保障和促进作用集装箱堆场和保税物流业务与港口业务有密切关连，在开展以上物流业务，可以实现相互促进资源效能最大发挥。

拥有涉及各行业客户群体，在信息业务等方面可以为集装箱堆场和保税物流开展发展提供强有力支持。

凭借完善海关监管设施，在港区设立集装箱堆场公用型保税仓海关监管仓，可实现海关对货物全过程实效监管，符合海关准入条件和规定。

保税仓和海关监管仓设在内，可以减少中间操作环节，为客户降低物流成本。

而对于企业来说，谁能更有效地降低物流成本，谁就创造了企业第三利润，谁就更有竞争力。

经济模型告诉我们，降低物流费用就相当于销售额增加，而要想增加销售额，对于企业而言是极其困难，但降低物流费却相对容易得多。

要实现物流成本降低，物流专业化就是非常有效途径。

四拥有充裕发展场地二期码头建设和投产，为项目业务稳健发展提供保障辖区面积平方公里，是国家批准重点港口，列入江苏省跨世纪五大交通战略工程，港区位置优势明显，腹地广阔，覆盖苏中苏北十多个县市，面积万多平方公里，该区域经济发展势头迅猛，是以上海为中心城市群产业转移重要基地。

是江苏省中部沿海唯最大出海通道。

继期个万吨级集装箱泊位完工后，二期工程将利用现有个万吨级泊位，续建个万吨级多用途泊位，并在现有万吨级泊位南端公里处，新建个万吨级兼靠万吨通用泊位和个万吨级散杂货泊位，并新建个万吨级兼靠万吨和个万吨级液体化工泊位。

到十五期末建成个深水泊位，形成年吞吐万吨万标箱能力，开通日韩及国内各大港口航线，申报出口加工区和保税仓储区。

发展前景十分广阔。

我们可以为之提供平方米集装箱堆场。

发展条件优越，港口后方可用地达亩，完善交通网络指日可待。

综上所述，在建设个现代化物流中心，使之成为盐城地区乃至苏中汽车及零配件油品化工煤炭建材粮食等货物中转中心是非常必要。

我们计划中国际物流中心以其区域化信息化标准化系统化和社会化现代运营模式，在整个业务营运中形成新价值链供应链产业链开发新利润源泉，成为项目未来新经济增长点。

在盐城市发展现代物流业总指导思想是，以市场需求为导向，充分发挥地理优势，整合各种物流资源，争取用年时间，把国际物流中心建成苏中经济区规模最大，功能最全国际物流中心。

第三章建设国际物流中心对盐城经济发展战略意义建设国际物流中心环境因素产业经济环境作为个刚开放不久国家类口岸，现代物流业正处于起步阶段，能否快速平稳发展，均需依托于和周边地区迅速形成发达外向型经济规模工业体系日趋完善金融保险和商贸流通服务业。

保税物流发展重要基础是加工贸易，盐城市和苏中地区加工贸易产业蓬勃发展必然会造就保税物流业务日益繁荣近三年来，盐城和苏中地区进出口进口和出口三项指标增速均呈全面快速增长态势，对外贸易发展势头强劲，进出口发展增长势头良好集装箱堆场业务量取决于港口吞吐量，而大港得天独厚地理条件和该地区日趋发展经济需要为吞吐量提供了不断增长源动力。

区位环境发展港口现代物流业个重要条件是拥有便捷发达国际海运空运和陆路跨境运输体系。

潜在优势就是天然深水良港旦与国际级港口企业结合必然会造就出苏中地区国际航运枢纽。

二现代综合物流体系在物流中地位和作用保税物流为物流国际化和区域化提供了发展空间。

国家在税收通关贸易管制等方面制定了相关优惠政策，就是为了能为国际经济技术合作提供宽松物流经营环境，从而更好地支持经济发展它满足了全球体化供应链对物流定为甲级咨询资质，委托招标代理机构拟定为乙级及以上代理资质。

招标领导小组由国际物流发展有限公司及计划规划建设等有关部门派员及各专业专家组成。

第八章投资估算投资估算项目金额工程建设及其他费用万元土地万元进口货物监管仓库万元保税仓库万元配送中心万元集装箱作业堆场万元办公楼万元道路围墙绿化万元水电及相关设施万元专用技术及无形资产万元其它费用万元二设备购置万元装卸设备万元运输设备万元监控设备万元系统软件万元管理及办公设备万元三铺底流动资金万元合计万元本项目占地亩，堆场面积平方米，仓库面积平方米，办公及附属设施面积平方米，工程投资估算额人民币万元。

二资金筹措本项目建设资金主要来源如下股东单位投入申请银行贷款该项目将申请银行贷款万元。

社会融资该项目中将向社会邀请投资人投资万元建设，按照比银行贷款利率略高融资利率支付投资人。

第九章组织机构及人员配置组织机构根据国际物流中心项目开发建设方案，为了满足经营需要，拟成立江苏国际物流有限公司从事中心业务经营活动，新公司组织机构框架设计如下二人员配置十经营效益可行性分析第十章经营效益可行性分析营运收入测算保税业务收入计算保税仓储收入按照仓库经营面积按照元方天标准计算。

计算按照仓库建设面积，但仓库可以堆高，装卸及仓租是按照计费吨计收，因此前述使用率是较低水平。

仓内装卸操作费用折算为仓租计入。

集装箱拆装箱收入计算集装箱拆装箱费市场标准为元立方米，本分析采取保守分析原则，以元立方米计算满负荷情况下集装箱拆装箱收入元立方米次总经理副总经理副总经理财务部行政部物流部市场部后勤保卫操作部车队立方米万元。

第到十五年内收入为年份仓储收入单位万元集装箱拆装箱收入单位万元合计物流增值服务收入预测第至第十五年收入为年份增值服务收入单位万元合计集装箱堆场场地经营分析场地经营收入包括场地集装箱堆存收入集装箱吊装收入拆装箱收入。

场地集装箱堆存收入计算场地堆存占地平方米，场地拆装箱占地平方米场地堆存经营面积场地堆存占地面积平方米平方米场地经营空间场地经营面积米平方米米立方米满负荷情况下场地堆存标准箱数量箱般重箱比例为，空箱比例为满负荷情况下堆存重箱标准箱数量箱箱般情况下每天周转次，即每年周转次满负荷情况下场地周转标准箱量箱场地堆存费市场标准保税区为元天标箱，本分析采取保守分析原则，以元天标箱计算，空箱堆存不收费满负荷情况下场地集装箱堆存收入箱天元天标箱万元。

集装箱吊装收入计算集装箱吊装费市场标准为标准箱元箱，本分析采取保守分析原则，以元箱计算满负荷情况下集装箱吊装收入箱元箱万元。

拆装箱收入计算集装箱拆装箱费市场标准为元立方米，本分析采取保守分析原则，以元立方米计算，按照市场平均标准，会有周转箱在本场站拆装满负荷情况下集装箱拆装箱收入元立方米箱立方米万元。

第至第十五年收入为年份堆存收入单位万元集装箱吊装收入拆装箱收入合计普通仓储收入计算每元月个月万租金第年万第二年万第三年万装卸第年万第二年万第三年万以上项合计，公司正式营运后第至第十五年营运收入情况如下单位万元项目年份保税业务收入堆场业务收入普通仓储收入年合计仓储及拆装增值服务总计二营业成本测算建设成本万元管理费用仓库按照年折旧测算，信息系统监管设施以及设备按照年折旧