土地一级开发威尼斯水城项目可行性研究报告投资建议书word文档（48页）

海南海南旅游开发有限公司威尼斯水城项目项目开发成本计算及资金安排项目开发成本计算及资金安排土地征收成本新增建设用地有偿使用费根据财综号文件，新增建设用地有偿使用费收费标准为每亩万元，本项目新增建设用地有偿使用费总额为万元。

征地补偿根据关于印发海南省征地统年产值标准和海南省征地青苗及地上附着物补偿标准通知琼府号，灵山镇年产值为元亩，综合补偿倍数为倍，征地补偿费为元亩，即征地补偿费万元。

青苗补偿根据关于印发海南省征地统年产值标准和海南省征地青苗及地上附着物补偿标准通知琼府号，常见短期农作物补偿标准约元亩左右，则青苗补偿费万元。

林木补偿根据关于印发海南省征地统年产值标准和海南省征地青苗及地上附着物补偿标准通知琼府号，林木补偿费为每亩约元区域内大部分为桉树，补偿价格元株，每亩合理株数，即林木补偿费万元。

海南海南旅游开发有限公司威尼斯水城项目项目开发成本计算及资金安排养殖水面补偿参照海南东环铁路项目征地拆迁补偿方案海口晚报网月日讯，鱼塘包干补偿费为元亩，低位虾塘包干补偿费元亩，高位虾塘包干补偿费元亩。

按高位虾塘与低位虾塘各占半情况，对项目内养殖水面补偿情况进行预估，则养殖水面补偿费为万元。

耕地占用税根据海南省实施办法海南省人民政府令第号，海南省海口市与三亚市耕地占用税征收标准为元平方米，即元亩，本项目耕地占用税为万元。

耕地占用复垦费根据海南省人民政府关于印发通知琼府号，耕地占用复垦费为每亩元，本项目耕地占用复垦费为万元。

社会保障费根据国务院关于加强土地调控有关问题通知规定，被征地农民社会保障费用按照政府被征地农民各分担部分原则，参照海南东环铁路项目征地拆迁补偿方案海口晚报网月日讯，其中政府负担部分按每亩元计收，本项目社会保障费为万元。

海南海南旅游开发有限公司威尼斯水城项目项目开发成本计算及资金安排征地补偿统计这里征地补偿包括了上述征地补偿费青苗补偿费林木补偿费虾塘等养殖水面补偿费耕地占用税耕地复垦费被征地农民社保费。

七项之和为万元，见下表居民安置非现金补偿项目区域内共有人口人，约户，考虑到本项目区域内可出让土地面积有限，且容积率偏低，建议采用整体拆迁集中安置拆迁安置方案。

拆迁补偿方案非现金部分考虑按每户平方米安置房考虑，共需建设安置房面积万平方米。

比照北京公司长流南片区土地级开发估算标准，按元平方米单位造价投入建设，全部投资为万元。

每户拆迁安置补偿平方米住房和平方米商铺，拆迁户另需按元平方米价格回购平方米住房。

安置房最终成本即居民安置非现金补偿部分海南海南旅游开发有限公司威尼斯水城项目项目开发成本计算及资金安排为万元。

居民安置土地成本按容积率计算，安置房需占用土地万平方米，其中万平方米为共计需建设安置房总面积，即亩。

根据海口市人民政府关于颁布实施通知海府号，灵山镇居住用地三级土地基准地价万元亩，则需缴纳占用土地费用万元。

居民安置现金补偿项目区域内共有人口人，约户。

比照北京公司长流南片区土地级开发估算标准，每户万元现金补偿，补偿费用为万元。

每户补偿项分别为按每平方米元回购平方米拆迁房需要元农转居生活补助费元超转病残医疗补助费元搬家费元拆房及渣土清理元奖励费元。

见下表海南海南旅游开发有限公司威尼斯水城项目项目开发成本计算及资金安排征地拆迁其他费用安置房立项及设计费约万元拆迁及安置房建设资金成本及管理费约为万元。

共计约为万元。

土地征收总成本土地征收总成本包括了新征建设用地有偿使用费征地补偿费居民拆迁现金补偿费居民拆迁安置非现金补偿费安置房用地基准地价款安置房设计费安置房建设资金成本即财务费用等。

土地征收各项费用总和万元。

工程建设成本五通平工程费用据估算，五通平工程费用大约为每亩万元，本项目工程费用约为海南海南旅游开发有限公司威尼斯水城项目项目开发成本计算及资金安排万元。

项目前期后期费用根据经验估算，前期控规调整及后期项目招商大约费用为万元。

项目总投资项目总投资包括了土地征收费用工程建设成本及项目前期后期费用三个部分。

即项目总投入土地征收费用工程建设成本前期后期费用万元。

项目工期与资金安排项目开发周期年，本着分期投入滚动开发原则，项目资金使用情况如下图所示海南海南旅游开发有限公司威尼斯水城项目项目开发成本计算及资金安排海南海南旅游开发有限公司威尼斯水城项目项目经济可行性分析项目经济可行性分析在明确本项目现行控制性规划项目区域内权属地类情况基础上，以上已经计算出本项目投入情况，下面将结合市场以及项目本身规划调整可能进行经济可行性分析。

分析包括两个方面内容静态分析和动态分析。

静态分析是指在现行规划条件下，根据目前市场情况，计算分析项目收益情况。

动态分析是指综合考虑变动市场及规划调整双因素，分析项目在不同情况下收益情况。

首先，明确土地成交后须上缴省级以上土地财政比例。

土地成交收益上缴在项目土地实现出让变现后，首先要向省级以上财政缴纳应该缴付税费，在本部分分析中，首先明确般情况下土地级开发所需缴付分项，然后，将所提交各个分项按照统基础基数进行归纳，形成以土地成交价款为基础总上缴比例值。

上缴项目分项农业开发资金根据关于印发通知琼财字号，在土地成交价款中须计提农业开发资金，计提金额开发面积亩土地收益基金根据关于印发通知财综海南海南旅游开发有限公司威尼斯水城项目项目经济可行性分析号，在土地成交价款中须计提国有土地收益基金，计提金额土地成交价款上缴计提农业开发资金与国有土地收益基金后土地成交价款，命名为土地成交总价款。

土地出让金根据海南人民政府关于进步加强土地使用权出让金征收与使用管理工作通知琼府号，须上缴省土地出让金，计提金额土地成交总价款被征地农民保障资金根据海南省政府办公厅通知琼府办号，须上缴被征地农民保障资金，计提金额土地成交总价款上缴省土地出让金被征地农民保障资金，并支付土地开发成本及土地出让业务费之后，余下土地成交总价款被命名为土地出让净收益。

国家廉租房建设基金在土地净收益中，须上缴国家廉租房建设基金，计提金额土地出让净收益上缴项目总和上述上缴项目计算基础都有不同，为计算方便，将上述上缴项目计算基础统转化为土地成交价款，则全部上缴计提项目大约为成交价款因为些项目是以土地面积为基础，些是扣除成本后上缴，在转化基数时，本文采取了般情况下估算方式。

扣除上述省级以上土地财政上缴项目后，剩余部分为项目土地出让净收益。

海南海南旅游开发有限公司威尼斯水城项目项目经济可行性分析海南海南旅游开发有限公司威尼斯水城项目项目经济可行性分析静态分析当前市场情况年月日，海口市国有建设用地使用权挂牌出让公告号，整体挂牌位于海口市西海岸新区地块亩，容积率，起始挂牌价为元平方米，被内蒙古伊泰置业有限责任公司以元平方米价格竞得，竞得单价折合万元亩。

折合楼面地价为元平方米。

本项目规划指标如前文所述，按照现行江东片区控制性规划，本项目规划地块块，总面积亩，其中可出让面积亩，占规划地块，占项目总占地面积，项目区域内平均容积率为。

本项目土地出让净收益比照年号西海岸新区土地挂牌情况，即本项目地块假定也能够实现楼面地价元平方米，则本项目地价为元平方米，即万元亩。

在上述静态条件下，本项目土地成交价款约为万元，扣除上缴省级以上财政，则本项目土地出让工与投入政府方投入费用约亿元，负责土地征收全部工作以及土地挂牌销售工作企业投入费用约亿元，负责项目规划设计以及五通平等工程工作。

双方分成办法海南海南旅游开发有限公司威尼斯水城项目合作模式选择土地成交价款，在上缴省级以上约各项费用后，双方按照投资比例对收益进行分配，分配比例大约为。

方案评价该方法最大特点是风险共担利益共享。

该方案缺点是土地出让由政府主导，由于政府要承担其他社会责任，往往通过土地补偿进行兑现，从而致使该方案不能确保土地出让按最理想价格实现。

合作模式二整体投入，价格保底，按比例分成工作分工与投入企业负责投入全部约亿元费用，负责项目规划以及五通平等工程开发政府不投资，负责项目土地征收工作以及土地挂牌销售工作。

双方分成办法土地成交价款，在上缴省级以上约各项费用后，双方分成比例按，政府分配，企业分配。

方案评价该方案因为企业投资增加，投资回收也增加，为了化解变数，须在万元亩价格情况下回收预期收益，上述分成比例就是据此计算得来。

该方案也有土地出让价格不保证问题。

合作模式三整体投入，价不保底，土地分成工作分工与投入企业负责投入全部约亿元费用，负责项目规划以及五通平等工海南海南旅游开发有限公司威尼斯水城项目合作模式选择程开发政府不投资，负责项目土地征收工作以及土地挂牌销售工作。

双方分成办法土地级开发完成后，将土地以零地价转到企业名下，不再发生其他费用，政府将其余土地挂牌出让。

方案评价该方案最大特点是操作难度大，因为上市土地必须进入公开交易市场即挂牌交易程序。

另外，企业获得土地价格折合万元亩，升值空间也非常有限。

然而，该方案最大优点是，旦可以实现企业获得土地，就可以避免政府挂牌土地中随意性问题，可以确保土地变现中价格水平。

合作模式四上缴，整体投入，保底分成工作分工与投入企业负责投入全部约亿元费用，负责项目规划以及五通平等工程开发政府不投资，负责项目土地征收工作以及土地挂牌销售工作。

双方分成办法土地成交价款，在上缴省级以上约各项费用后，双方分成比例按，政府分配，企业分配。

详见下图方案评价该方案优点是上缴比例小，待分配收益有增加。

上述分配比例是按照企业须在万元亩价格情况下回收预期收益计算得出。

方案缺点仍然是政府在土地出让过程中，因为各种原因，不能保证土地按照最理想价格实现。

海南海南旅游开发有限公司威尼斯水城项目合作模式选择海南海南旅游开发有限公司威尼斯水城项目本项目合作对策与措施本项目合作对策与措施针对本项目上述分析，建议公司在本轮谈判中重点推出以下对策与措施。

坚持推进控规调整调整目标，前文已述，这里再重复遍在当前楼面地价元平方米前提下，可出让比例，容积率在至之间。

推荐合作模型选择优先次序上述推荐四个合作模型各有特点，方案，风险最小，回收较快方案三难度较大，利益较有保障方案二与方案四都是锁定在万元亩价格情况下实现投资收益率。

建议首选方案，其次选择方案三，再次选择方案四，最后选择方案二。

准备应对对方提出收益封顶海口市现行较为成功土地级合作开发案例是与北京开发是西海岸新区，该案例采用是保底封顶做法。

如果对方提出收益封顶，则该项目收益将受到很大局限。

根据本报告第二部分对案例调研，可知土地级开发投资收益率最多为。

如果与对方谈判无法实现突破，只