土地一级开发项目可行性研究报告投资建议书word文档（定稿）

北京市制定其他与土地开发整理相关法规和规章规划指标相关数据镇居住区组团普通测量成果及成果图镇居住区组团勘测定界成果及成果图编写人员实地踏勘资料市场调查资料及其他相关资料。

第二章发展规划产业政策和行业准入分析发展规划分析本项目实施符合北京城市总体规划年年要求年以来，经国务院批准北京城市总体规划年年在指导首都建设和发展方面发挥了重要作用，规划确定年大部分发展目标已经提前实现。

随着经济社会快速发展，北京进入了新重要发展阶段。

为紧紧抓住本世纪前二十年重要战略机遇期，充分利用好城市发展良好机遇和承办年夏季奥运会带动作用，实现首都经济社会持续快速发展，解决城市发展中面临诸多矛盾和问题，迫切需要为城市未来长远发展确定新目标，开拓新空间，提供新支撑条件。

为了适应首都现代化建设需要，年月北京市第九次党代会提出了修编北京城市总体规划工作任务，根据年国务院对北京城市空间发展战略研究批示精神，以及年月建设部请尽快开展北京市城市总体规划修编工作函，特编制北京城市总体规划年年。

年月日，国务院关于北京城市总体规划做出了批复国函号，同意了总体规划实施。

北京城市总体规划年年中对北京人口规模作了规划，年，北京市总人口规模规划控制在万人左右，年均增长率控制在以内。

其中户籍人口万人左右，居住半年以上外来人口万人左右。

年，北京市城镇人口规模规划控制在万人左右，占全市人口比例为左右。

考虑到影响城市人口聚集多方面因素及其不确定性，为适应首都城市经济社会快速发展，根据对城市实际发展速度动态监测，适时调整城市基础设施建设及城市空间布局，积极应对各种发展状况，始终保持城市规划对城市发展和建设调控作用，统筹人口资源与环境，实现协调发展。

考虑到人口流动以及其它不确定因素，本次规划城市基础设施等相关指标暂按万人预留。

北京城市总体规划年年中对城镇建设用地规模进行了规划，年，北京市建设用地规模控制在平方公里，人均建设用地控制在平方米。

其中中心城城镇建设用地规模约平方公里，人均建设用地控制在平方米新城城镇建设用地规模约平方公里，人均建设用地控制在平方米镇及城镇组团城镇建设用地规模约平方公里，人均建设用地控制在平方米以内。

北京城市总体规划年年在北京市域范围内，构建两轴两带多中心城市空间结构。

两轴指沿长安街东西轴和传统中轴线南北轴。

两带指包括通州顺义亦庄怀柔密云平谷东部发展带和包括房山昌平延庆门头沟西部发展带。

多中心指在市域范围内建设多个服务全国面向世界城市职能中心，提高城市核心功能和综合竞争力，包括中关村高科技园区核心区奥林匹克中心区中央商务区海淀山后地区科技创新中心顺义现代制造业基地通州综合服务中心亦庄高新技术产业发展中心和石景山综合服务中心等。

本项目位于北京市区镇地区，处在两带西部发展带上，项目建设符合北京城市空间发展战略要求。

本项目实施符合新城规划要求是北京与周边城市协调发展重要门户和通道，东部京津塘高速公路西部京开高速公路都是城市重要城镇发展走廊尤其京津城镇发展走廊更是未来京津冀区域城镇协调发展核心地区，将从面向区域城镇协调发展中获得有力发展支撑。

北京市域空间发展格局为发展提供了难得区域机遇，在北京市域格局中占据了联结轴横跨两带关联多中心重要地位，不仅是北京城市中轴线延伸，也是北京唯横跨东西两带行政区域，与首都城市中心区和多个职能中心保持了高度紧密空间协调关系。

新城规划对城乡空间布局规划为立足区发展基础，把握未来发展方向，按照城乡统筹区域协调整体发展原则，实施带状布局，片状发展，绿化隔离渗透，宜居宜业结合模式，突出发展特色和风格，构筑中部体东西两翼产业集群城镇组团生态融合城乡空间格局中部体位于北京南中轴延长线，是奥运文化历史文化和现代文化传承与延伸，与首都功能核心区联结成为个有机文化整体，是中轴线延承与发扬区域。

东西两翼指位于区东西两侧贯穿南北京开城镇发展带和京津塘城镇发展带，分别是北京东部西部发展带承接和拓展。

产业集群是指以北京经济技术开发区和北京生物工程与医药产业基地为主要依托，以各个产业功能区为中心，实现特色产业空间聚集和规模发展。

城镇组团则是分别在南中轴延长线和京津塘高速路沿线京开高速路沿线形成六个城镇组团，以新城亦庄新城为龙头，各个重点镇为节点，聚合各类要素和资源，打造产业高度发展人口居住相对集中人文景观特色突出功能新区，充分发挥支撑北京城市空间战略转型以及辐射带动全区发展战略作用。

生态融合是指以绿化美化生态产业穿插于新城组团之间，融合于道路两侧和园区之中，避免城镇空间无序蔓延，实现产业发展人居环境与生态环境有机结合，打造宜居宜业新。

新城规划区域划分按照中部体东西两翼城乡空间结构，为统筹经济社会资源和生态环境协调和可持续发展，根据不同区域现状发展特征资源禀赋及生态环境承载能力划分区域，通过对各个区域限制条件开发强度开发模式和管理模式分类指导，实施分区域发展策略。

西部城镇发展区京开城镇发展带包括黄村镇西红门镇团河路以西部分庞各庄北臧村镇及礼贤部分。

中部生态型发展区生态型发展带包括西红门及黄村镇团河以东部分安定镇魏善庄镇及礼贤镇部分等。

东部城镇发展区京津塘城镇发展带包括亦庄镇长子营镇镇瀛海镇旧宫镇青云店镇。

新城规划分区策略中部生态型发展区位于北京南中轴延伸区域，是北京城市中轴线延伸传承，是北京总规明确要求建设并保护好重要绿色开敞空间。

中轴线是北京城市发展脊梁，是城市重要文化功能轴线，南中轴延伸区将是首都面向区域重要节点，必须按照总体规划要求建设并保护好中部区域。

要将中部区域作为北京中轴线有机延续，必须强调中部区域文化功能，同时大幅提高其发展进入门槛，在高水平发展基础上保护好生态空间和团河行宫等文物，规划引入面向未来以知识经济为特征文化创意型产业，以产业合理高端发展整备区域空间。

中部地区是北京面向未来发展重要载体，魏善庄则是这地区核心，负有带动辐射中部区域发展重要任务。

空间上，五环以北纳入中心城区或新城规划范围统绿化雨水工程污水工程中水工程供水工程供电工程热力工程供气工程专业集团投资实施电信工程专业集团投资实施有线电视工程专业集团投资实施临时市政接用费其他合计注市政基础设施建设费用以市政项目综合为测算依据，建设费用最终以市政施工图预算为最终测算依据市政建设费用中应扣除按规定由市区财政投入市政费用。

公益设施建设费根据普通测绘成果报告，居住区项目内规划有街头绿地。

总用地面积为公顷。

以上各项公益设施建设列为土地级开发内容，则公益设施建设费用为万元。

如下公益设施建设费用明细表地块编号类别用地性质用地规模平方米取费标准费用建筑密度绿地率元元总计元财务费用该项目财务费用为万元。

财务费主要为贷款利息，根据总体投资额度及开发建设计划，考虑实际操作过程中产生经营收益即可还款，且贷款周期不超过年，则贷款利息为万元。

不可预见费不可预见费按项征地成本拆迁成本之和取费，则不可预见费为万元。

管理费管理费用按项征地成本拆迁成本市政建设费公益设施建设费项目前期费财务费不可预见费之和取费，则管理费为万元。

营业税及附加由于申报主体为北京市土地整理储备中心分中心，因此无本项费用。

总投资万元三经济分析根据本项目经济测算和投资估算，结合市场行情，对本项目实施做以下经济分析土地是重要经济资源，土地影子价格等于土地机会成本和新增资源消耗之和，本项目在实施过程中无新增资源消耗，并且土地使用性质已经确定，为非生产性用地，按照支付意愿原则，根据市场交易价格测算影子价格，影子价格暂按市场价格，不作调整。

项目收益估算经预测，本项目总投资项目预计投入万元，预计收入万元，预计亏损万元。

四区域经济及宏观经济影响分析年月日，国务院常务委员会讨论并原则通过了北京市总体规划年年简称北京新规划，北京未来年发展规划从此绘就蓝图。

北京新规划明确了北京国家首都世界城市文化名城宜居城市四个发展目标，提出了两轴两带多中心城市空间布局结构，本项目开发，将改善周边居民生活质量，美化区域建设环境，在提高城市整体环境功能改善区域经济配置改善居民生活工作条件同时，提高了土地价值。

本项目建设有助于区加快城市建设，有利于优化区域经济发展环境，促进区域经济及宏观经济健康持续发展，具有积极意义。

第八章社会影响分析社会影响效果分析本项目实施对区域经济发展和经济结构优化建设均会产生定影响。

项目相关利益群体本项目建设主要涉及到合理开发利用资源保护生态环境优化重大布局保障公共利益等方面影响，项目外部性将对以下群体产生影响。

地方政府本项目实施，必然对区区域规划产生正面影响。

周边居民本项目对周边居民出行生活都产生定影响。

以上社会群体是本项目相关利益群体。

项目对不同利益群体影响本项目地方政府周边企事业单位周边居民为本项目不同利益群体，在项目建设中受到不同影响。

地方政府将从项目建设中取得土地出让金等土地收入区建设与完善将有利于政府招商引资工作，促进当地经济发展本项目建设是适应北京市总体规划需要，有助于推进城市化进程促进人口向新城和小城镇聚集规划目标，区政府自然持支持态度。

本项目拆迁范围内住户本项目拆迁范围内农民原居住条件差，拆迁实施货币补偿后，该部分人可另行购入住房，在很大程度上提高其居住环境质量，因此，拆迁范围内农民对本项目实施持积极态度。

二社会适应性分析本项目建设主要利益获得者本项目实施是区新城建设重要举措，有助于推进城市化进程促进人口向新城和小城镇聚集规划目标。

项目实施有助于区加快城市建设，带动和促进区经济和社会全面发展。

本项目社会适应性分析及对策项目建设过程中产生噪音会对当地居民产生定影响。

应对噪声较大设备进行隔声降噪处理，同时对运输车辆加强管理，以防止噪音扰民。

建筑材料和垃圾运输过程中，为防止对市政道路破坏，项目单位采取有效办法，防止道路凹陷污染，同时对运输时间和运输车辆管理上加大力度，减少对大气污染。

三社会风险及对策分析投资建设项目在建设和运营过程中存在各种不确定因素和诸多风险，在决策阶段必须进行分析，评价风险和不确定因素对项目影响，并制定有效防范措施，以降低不利影响，保证项目目标顺利实现。

本项目风险主要来源于以下几个方面政策风