土地开发项目可行性研究报告投资建议书word文档（36页）

深圳市投资宏观背景深圳是座充满活力外向型海滨城市，得天独厚区位优势体制优势以及智力优势使深圳在短短多年时间，迅速发展成为中国综合实力最强特大城市之，在世界史上成就了经济快速成长奇迹同时深圳也是座不断发展不断完善中城市，深圳中心区地铁号线大学城高新产业带等项目均在快速建设中，预计年中心区六大工程及地铁号线将陆续投入使用，年全面启动建设深港西部跨海通道，这些重大举措将进步美化城市形象，改善投资环境，使深圳综合实力更强，吸引力更大。

政策目标深圳市委市政府明确指出深圳市将围绕建设国际性城市现代化中心城市目标定位，努力把深圳建设成为高科技城市现代物流枢纽城市区域性金融中心城市美丽海滨旅游城市高品位文化和生态城市，争取在年基本实现现代化。

正式签署出台深圳市近期建设规划指出，到年，深圳市年度国内生产总值将达亿元人民币第三产业增加值占比重大于总人口万万，年和年规划人口规模分别控制在万人和万人以内。

城市建设用地规模控制为平方公里人均居住面积平方米绿化覆盖率港口吞吐量亿吨城市污水处理率。

规划确定了以下五大目标区域协调发展深化深港合作关系，重点加强跨境大型基础设施项目建设口岸通关及环境保护等方面合作促进珠三角城市群协调发展，增强城市间城际快速交通联系，提高大型公共服务设施及市政公用设施资源共享水平，推动区域内生态环境保护合作。

进步提升深圳在珠三角城市群中心地位。

可持续发展近期建设用地范围平方公里，基本生态用地控制范围平方公里。

建立六类生态系统，构筑全市基本生态体系。

城市空间发展构造个中心八大组团组团式网状空间结构，推进特区内外城市体化发展，提升城市整体标准与质量。

支柱产业发展有计划有重点地建设高新技术产业带，促进工业集群化和现代农业产业化。

完善六大物流园区基础设施，重点推进前海区域性物流中心建设。

建设市中心区金融商贸区，加强区组团级商贸中心建设，推动东部旅游资源保护性开发。

交通运输发展初步建立以轨道交通为骨干常规公共交通为主体新型公共交通服务体系调整和完善高速公路网，有效分离过境交通与城市交通加快快速路系统建设加强主干道和微循环道路建设，完善城市道路系统网络结构重点推动城际铁路及站场建设。

经济指标表深圳市主要经济发展指标项目指标年年年年年国内生产总值亿元工业总产值亿元地方预算内财政亿元进出口总额亿美元，出口总额亿美元社会消费品零售总额亿元全社会固定资产投资亿元实际利用外资亿美元金融机构存款亿元，人均国内生产总值元，职工年均货币工资元，年末常住人口万人年末户籍人口万人交通地理深圳是连接中国和世界大市场主要门户，也是中国内地特别是华南地区人流物流和经贸往来主要通道。

深圳公路高速公路铁路高速铁路四通八达，京广京九铁路大动脉在深圳交汇。

现有个港口个货运码头。

深圳是目前中国内陆唯拥有海陆空口岸城市。

区域发展及前景预测地理位置竹子林片区位于深圳市福田中心区西侧，在广义上可定为香蜜湖以西华侨城以东深南路以北侨香路以南这个区域。

总体规划中竹子林及预测根据深圳市城市总体规划送审稿和深圳市福田分区规划送审稿，其对本片区功能定位是以组团绿化隔离带为主，同时合理安排教育居住及相应配套设施综合区。

该片区主要是市二建等建筑公司后勤基地，分布有厂房公寓宿舍等，大多比较陈旧，生活配套设施较全但档次不够，片区规划使居住氛围配套等有定提高。

宏观市场与本项目发展借鉴中国人民银行新近出台文件通知指出要严格控制房地产信贷管理，给部分开发商带来资金动作上压力国务院发表关于促进房地产市场持续健康发展通知，通知明确指出全国房地产市场是健康发展，并明确提出房地产业已经成为国民经济支柱产业。

对房地产市场是个重大利好深圳市房地产市场已进入快速发展阶段，供需压力仍然较大，未来竞争将十分激烈市场竞争体现为产品品牌竞争，对市场细分与产品附加值亦提出更高要求，这对发展商开发经营带来定压力。

区域市场分析区域市场界定竹子林片区位于深圳市福田中心区西侧，在广义上可定为香蜜湖以西华侨城以东深南路以北侨香路以南这个区域。

供给分析据调查，周边竞争项目览表如下表表周边竞争项目览表开发项目宗地位置开发规模均价元风临左岸农林路占地面积建筑面积容积率绿化率住宅楼楼高层层总户数户香荔绿洲红荔西路与香蜜湖路交汇处占地面积建筑面积容积率绿化率住宅楼楼高层总套数多套俊安苑农轩路占地面积建筑面积容积率绿化率翠海花园二期莲花西路与农园路交汇处占地面积建筑面积容积率绿化率住宅楼楼高层总套数套竹子林片区早年开发商品房项目较少，主要是市二建公司自身住宅项目，竹子林靠近香蜜湖边缘地带由于有香蜜湖这个绝无仅有市内天然资源，楼盘开发非常火爆，如深圳顶级楼盘东海花园亚洲唯金块奖得主香榭里花园翠海花园俊安苑等，这些楼盘构成了道豪宅风景线，极大提升了片区形象，促进了片区楼市发展，带动了整个片区甚至整个深圳市楼市发展。

竹子林片区楼盘主要有采曦庭鑫竹苑等低价位楼盘满足片区需求。

随着世贸中心落成，成为片区标志性物业，以及喜年中心中国有色大厦即将落成泰然金谷酝酿开发，新世贸商圈正在逐渐形成，这将为片区带来巨大商机，也必将极大带动片区房地产发展。

未来几年内，片区房地产将有定上涨空间。

需求分析区域市场需求分析据我司市场调研部在竹子林车公庙带定点定量问卷调查显示，人打算购置新房，而购房人大多为自住，计划最近购房人占，年后购房人占，市场潜在需求比较旺盛。

在位置选择上，福田区是首选，中意小高层人最多。

在户型选择上，选择两房三房最多，其次为房四房。

购房者家庭年收入般在万元以上，以两人世界三口之家比例较大，最希望生活配套设施依次为超市学校医院。

片区主流置业群体为都市年轻白领，本地二次置业换房者私企小老板，追求舒适便捷，注重教育配套关注环境品质与生活配套，对开发商实力物业管理有相当要求。

年龄介于岁之间，付款方式以按揭为主，月供多选择在元元之间。

这部分置业者对楼盘因素关注度从高到低依次为位置价格环境户型配套交通质量发展商信誉物业管理智能化。

位置依然是影响购房主要因素，尤其是首次置业年轻业主，暂未购置私家车，对位置与相应交通状况要求较高。

同时也有相当部分置业者对小区周边环境及小区环境非常重视，甚至将其排在首位。

置业者对于户型结构厅室布局设计非常重视，喜欢方正客厅宽大明亮功能分区明确合理布局设计。

置业者最担心问题是楼盘烂尾面积缩水房产证以及工程质量问题。

竞争分析区内近二至三年内，住宅及商业物业供应量较小，主要来源开发商存量土地，区内竞争压力较小。

片区房地产市场分析结论通过上述年总体情况以及各物业调查情况，可得出以下结论及市场预测年房地产经济发展应进入缓冲期，年上半年是高速增长期，年下半年已略显疲态。

尽管房地产已经供大于求，但由于特区内土地资源已呈稀缺状态，这将在定程度上缓解供求不平衡如果年撤二线关口成为事实，关外房地产将会得到极大发展，尤其是梅林关和宝安关，这将对关内物业产，工程咨询费与报建费等费用。

项目其他费用为万元。

财务费用指为开发项目融资而发生各项费用，主要为借款利息。

根据项目建设投资资金需要，结合自有资金情况，经测算项目需贷款额为，万元，贷款期限为年，年利率按测算，总贷款利息为万元。

销售费用包括广告及代理费用，参考深圳市般房地产开发项目水平及项目实际情况，取销售费用为销售额。

项目销售费用为，万元。

公共设施专用基金根据深圳市住宅公共设施专用基金管理规定中规定公用设施专用基金由建设单位在住宅移交时按住宅区除地价外建设投资比例，次性向业委会划拨。

经估算为万元。

资金筹措项目投资资金来源包括自有资金，银行融资及销售回款。

项目总投资为，万元，项目所需投入自有资金银行借款销售回款详见下表表项目资金来源表注自有资金为项目土地成本。

投资使用计划根据企业提供资料，结合项目开发实际付款情况和工程进度合理计划投入量测算，具体见附表项目建筑成本投资计划表经济测算时，根据项目实际情况计算期从年上半年开始项目资金正式开始投入，年下半年竣工验收。

年下半年进入销售期，销售期至上半年止，对项目经济测算从年月至年月，共计三年，建设周期年零个月。

序号项目名称总额万元比例自有资金，银行融资，销售回款，总投资，销售及经营收入测定物业销售收入估算项目销售收入测算销售收入根据项目规划方案及市场分析，从稳健原则出发，项目可售建筑面积为，其中住宅，销售均价，元，销售率按计商业均价，元，销售率按计，其余部分用于自营或出租，暂不考虑其收入。

表项目销售收入测算表项目可售面积销售单价元销售率销售收入万元住宅，商业，合计销售税金及附加测算销售税金及附加按规定，深圳市房地产二级市场转让税费主要是营业税销售额，城市建设维护税营业税，印花税销售额，项目销售税金及附加合计为，万元。

根据深圳住宅项目正常销售情况及本项目实际情况，预计销售进度，对项目各期销售收入销售税金测算见附表项目销售收入与经营税金及附加估算表。

预计年下半年正式进入项目销售期，销售期至年上半年。

资金来源与运用分析根据委托方提供资料对项目投资及资金筹措计划进行分析。

项目资金来源与运用情况详见附表资金来源与运用表。

销售利润经测算项目利润总额税后利润净利润投资利润率等指标详见下表表项目利润估算表序号项目计算公式金额万元销售收入，开发成本，销售费用，销售税金及附加，财务费用利润总额，所得税，净利润，税前成本利润率利润总额总投资税后成本利润率净利润总投资注上表为住宅销售率为商业销售率为情况下经济效益指标。

项目各计算期利润测算详见附表项目损益及利润分配表。

财务与敏感性分析项目盈利能力分析经测算，总投资为，万元，开发期为年个月，投资回收期为年，利润总额为，万元，税后利润为，万元，税后成本利润率为，属于房地产开发项目正常水平。

项目不确定性分析项目盈亏平衡分析项目盈亏平衡点临界点，是指项目销售收入扣除销售税费后与总投资相等状态。

分析如下在项目开发成本及销售价格等其它条件不变情况，由静态测算可知，当住宅和商业销售率达时项目可保本。

根据市场及项目定位分析，该项目住宅部分保本销售价格及销售率容易实现，商业部分则需要制定切实可行营销方案进行包装推广，商业价值套现风险较大。

项目敏感性分析我们对销售收入开发成本变化进行了敏感性分析测算。

测算过程详见附表敏感性分析表。

以下为两种最不利情况测算结果表项目敏感性分析经测算可知本项目销售收入和开发成本两个因素分别变动对项目效益会产生影响，而且影响程度基本相同。

项目销售收入和开发成本在不利因素影响下，项目赢利空间较小，说明项目虽具有定抗风险能力，但抗风险能力不强。

保证销售价格和销售率实现，控制项目开发成本，是项目盈利有效保证。

社会效益和影响分析改善区域环境，完善城市功能。

增加财政税收