地中海住宅小区项目可行性研究报告投资建议书doc文档（52页）

现在北京上海重庆等大城市都有这种风格建筑。

泰和地中海将是银川市第个采用此风格住宅小区。

宁夏泰和房地产有限公司将以绿色生态型公园与高雅雕塑艺术相融合，以自然环境为辅，以艺术为本理念，沿唐徕渠打造个占地万平米，以艺术雕塑为主题具有国际水平公园，个为社会各界所青睐高品位国际化文化休闲场所，个标志性新景观，艺术氛围浓厚殿堂，个小区独享私家公园。

雕塑公园将以收藏展示国内外雕塑艺术品为主，是处集雕塑艺术欣赏研究普及展示和休闲娱乐旅游等功能为体综合性园林艺术公园。

不久明天，会有来自大江南北知名雕塑家艺术家画家汇聚在这里展技艺，届时会有众多大型石雕雕塑浮雕壁画等创世杰作展现于世人。

园中作品，以现代精粹互动发展为主题，其设计从视角空间尺度，都将于环境有机地融为体。

游览其间，不仅能欣赏到优美园林环境，更能感受到高层次雕塑艺术带来文化冲击。

该项目于年月日与贺兰县国土局签订了国有土地使用权出让合同于年月，先后取得了项目选址意见书及相应期土地国有土地使用证在年月日，通过了由贺兰县规划委员会和城建局组织亩土地整体项目规划设计方案评审会年月日取得建设用地规划许可证发改委立项审批开工计划。

该项目建设周期为年至年，按照先建公园和配套设施思想，由西向东，由南向北依次开发。

预计在年月份之前完成所有土地三通平工作并开工修建唐徕渠雕塑公园，并同时进行部分项目开工。

本项目计划三年内完成，分区分期开工建设，其中期约万平米，今年月份开工，明年月份交付付使用宁夏泰和房地产公司自去年月成立至今已有大半年时间，在这半年里，公司规模不断扩大，公司员工也在成长大家凭着以始为终行动，以客户为中心经营理念为公司发展贡献自己力量近几年，随着人们对住宅需求越来越大，对高品质住宅需求越来越多，宁夏房地产商都力求将自己楼盘做完美，以满足不同层次客户需求宁夏泰和房地产做为宁夏房地产后起之秀，凭着铸造品质，为城市创造风景开发理念，为银川打造个节能艺术绿色高档社区。

泰和地中海将会成为人居居住典范。

经营管理机构为财务部工程部办公室营销部泰和景杂志编辑部。

三可行性研究报告编制依据贺兰县年月月贺发改委发号文关于同意宁夏泰和房地产有限公司建设泰和地中海基建立项批复二贺兰县城市环保与建设局泰和地中海住宅小区规划红线图泰和公司提供项目有关资料三宁夏泰和房地产有限公司年月委托志远工程咨询公司编制本项目可行性研究报告协议。

四项目建设必要性我市总体经济发展需要房地产业是从事城乡尤其是城市房屋和土地综合性开发及经营行业，是城市存在和发展物质基础，是发展国民经济支柱产业之，房地产业发展可以加速市场经济进程。

根据我市国民经济和社会发展年远景目标纲要精神，已将房地产业列为重点培育发展产业。

按照市委市政府提出宜居宜创业要求，我市房地产业充分发挥了先导性产业作用，加快房地产业商品化市场化现代化步伐，坚持统规划，合理布局，综合开发，配套建设原则，按照以新区建设开发为主旧城改造为辅方针，以住宅建设为重点，进步优化土地与房产资源配置，提高产业总体水平和整体规模效益，使之真正成为我市国民经济发展支柱产业之，这是当前经济建设中重要举措。

本工程为高档住宅建设项目，对进步加快我市住宅建设，满足逐步富裕起来人们对高档住宅日益增长消费需求，提高人们生活品质，培育新经济增长点具有十分积极意义。

二进步完善银川市投资环境需求随着西部改革开放不断深入，银川市经济建设日新月异，河东机场通航又带来了无限商机，来银川工作各地企业员工不断增加。

但多年来银川市生活及服务设施建设相对滞后，尤其是有定品质中高档住宅数量有限，这已成为该地区投资环境中大缺憾随着区域经济水平提升，中高收入阶层已不仅仅满足于居有定所，而是对居住环境和生活品质提出了更高要求。

在拥有较强经济实力前提下，他们因休闲追求生活情趣及投资等需要已在追求第二甚至第三居所另外，远离都市优美环境和清新空气也吸引众多老人来此颐养天年陕西甘肃内蒙古投资者也倾向于就近选择环境优美价格适宜居所。

因此本项目建设对服务于两宜城市经济战略改善投资环境促进经济发展具有积极意义。

综上所述，本项目建设十分必要。

第二章市场分析市场分析随着银川市两宜城市建立和人民生活水平提高，曾度平稳房地产市场开始火爆，房屋销售看好，购房客户主体已由本省逐渐辐射到陕西甘肃内蒙古。

预计今后几年住宅商品房需求量仍将稳步提高，并会进入个持续高涨发展阶段。

改革开放以来，中高收入阶层逐渐崛起，在银川消费群体中占有较大份量，促成了对环境优美品质优良高档住宅较旺盛消费需求。

从目前情况看，银川房地产住宅业总体基本供需平衡，但交通便利套型设计优越环境优美售价合理商品住宅呈局部热销供不应求局面。

开发商往往把握这些市场需求作为项目开发切入点。

泰和地中海住宅小区具有以下优势项目优势从项目选址上看，其有下列特定优势自然环境优势。

随着社会发展，环保观念日益为人们所重视，人们对居住区自然环境要求日趋苛刻。

而泰和地中海住宅小区地处银川市唐徕渠畔，景观资源丰富环境优美空气清新，很适合人们居住。

人文环境优势，本项目南距重点中学新二中公里，西南距自治区重点高中新九中公里，使泰和地中海有独特人文环境优势。

交通及其他配套条件优势。

本项目位于国道西侧，而该路南与贺兰山路京藏高速相接，其交通条件具有十分优越条件。

同时项目用地邻近虹桥路，东侧分别为冠凌房地产住宅小区和宁煤亘元大厦，南侧为德胜住宅区交通学校天鹅湖小镇，交通便利，配套优越，是银川未来高尚住宅区。

商业配套条件较为完善。

与竞争对手优势分析项目与银川市区住宅园区比较有两大显著优势环境优势和价格优势，这两大优势将能吸引部分特定消费人群。

项目与银川市及贺兰县其他居住区比较，本项目具有显著后发优势。

随着房地产业发展日益迅速，园区建设理念也在不断发展变化。

泰和地中海将立足于新世纪，建设新型居住家园，从而与银川市其他居住区拉开差距。

加上泰和房地产公司企业团队精神及公司总经理经营理念也有利于本项目赢得市场。

二价格定位周边楼盘定价调查楼盘开发商楼盘性质售价元二楼盘价格发展趋势银川市北塔板块从年形成以来，该区域房地产价格已从每平方米元逐步上涨至目前元左右，而目前银川市北塔板块发展势头迅猛，预期未来年内该区房价仍有较大上升空间。

三综合优势泰和地中海与周边居住区比较将在规划设计环境配套新型建材等方面胜出筹，故本项目公寓销售基价预计在元平方米。

此价位与南京市区同档楼盘比较仍有明显价格优势而此价位与银川市相关楼盘比较，在价格环境房型等各方面又有定优势。

三销售对象分析宁夏泰和房地产有限公司在唐徕渠景观带边规划和建设万高档大型临湖住宅区，使泰和地中海成为银川市市区向北扩容道亮丽现代都市人居栖区。

中高档公寓深受资本型收入阶层青睐。

随着社会文化发展和市民收入水平提高，加上银行系统对房产销售实行按揭强力支撑，知本型收入白领阶层经理阶层和高知阶层开始寻找市区扩容带中第二居所。

资本型收入阶层知本型收入阶层经理阶层层高知阶层中产阶层白领阶层普通收入阶层经济适用型收入阶层泰和地中海知本型业主占位图宁夏泰和房地产有限公司在着手按照知本型消费者需求设计了泰和地中海，这座新城设计为跃层式别墅型公寓。

楼型上有联排别墅花园洋房层电梯观景洋房层高层层和层小高层之分，套型上有跃层式平层式之分，房型上有地中海托斯卡纳豪华型典雅型简雅型之分。

泰和地中海新型系列跃留直线电话二门。

每户引入宽带视频接入设备以及电视接收系统。

小区内统设置公用电视接收系统，每户设置个电视终端。

二供水本项目最大总用水量约吨日，小区设置总供水管，日供水量可达吨，供水由路城市供水管提供。

三煤气小区设置煤气调压站，供应区内使用。

每户设置煤气表。

设煤气调压站，设备用国产。

四道路小区道路分三级。

主要道路宽米，次要道路宽米，均为水泥路面支路宽米，为石板及卵石路面。

采用人车分流系统，各种车辆包括机动车进入小区入口即由专用通道进入停车场，不应对地表行人和住户造成任何干扰，保证小区环境安静和整洁有序。

每幢跃层楼设置与户数相等半地下车库或地上车库。

五无障碍设计整个小区均按无障碍设计。

小区道路设置安全步行道，地面铺设导向步行防滑砖，满足视残人安全步行需要。

局部变标高处设置缘石坡道，住宅楼梯间入口均设坡道，满足肢残人需要。

四消防本项目消防主要是住宅小区室外消防及小区公建变配电所等处室内消防。

商场等人流量集中公共建筑室内设消防栓，并配备定数量泡沫灭火器住宅按楼梯间设置泡沫灭火器小区煤气调压站配电间设置固定或手持式二氧化碳灭火器。

室外沿主要道路设置消防栓，次消防用水量按升秒计。

小区主要道路沿各建筑组团环形布置，宽度为或米，以保证消防车行驶。

五环境质量综合保障水压保障技术根据银川市贺兰县建设委员会规定，本项目不设屋顶水箱，水压不足处采用变频调速水泵加压保证水压和水质稳定。

二绿化生态技术绿化是小区环境建设核心，本项目采取主要措施有小区地面种植耐候耐践踏性草种，无露明土停车采用混凝土预制格栅铺地硬草坪，减少灰尘产生并提供孩童安全活动场地东西山墙培植爬墙虎类植物进行垂直绿化，加强墙面隔热性能，提高小区绿化率。

三垃圾袋装化收集本项目实行垃圾分类袋装化，由保洁员上门收集送至小区垃圾中转站，再集中送往城市垃圾处理场处理。

四生活污水处理本项目实行雨污分流。

雨水排入路雨水管，小区产生生活污水经污水生物处理装置进行二级处理后，排入虹桥路城市污水管进入开发区污水处理厂集中处理。

第六章实施进度本项目建设实施与销售同时进行。

待初步设计方案确定后，即可开盘销售。

本项目从年月开工之日起开发期为年，于年月竣工。

销售从年开始，计划年完成。

具体实施进度如下编制可研报告前期审批等年月年月方案招标初步设计年月施工图设计年月年月建筑施工及环境建设年月年月竣工交付年月销售年月年月第七章工程投资与财务分析总投资估算银川泰和地中海居住小区项目总投资万元，由开发建设投资经营费用等两部分组成。

其中开发建设投资万元，由土地费用工程费用其它费用开发期税费管理费用财务费用销售费用和预备费组成。

土地费用按万元亩计。

工程费用万元。

其中普通公寓以元平方米计跃层式公寓以元平方米计公共建筑平均以元平方米计电气按元平方米估算水卫按元平方米估算道路广场按平方米面积，元平方米估算绿化按平方米面积，元平方米估算。

开发期税费万元。

其中勘察设计费按工程费用估算监理费按工程费用估算市政基础设施开发费按元平方米建筑面积估算供电贴费按元估算电增容费由住户缴纳，项目单位代收自来水管网配套费按住宅元平方米估算结建人防工程费按元平方米估算墙改基金按有关规定免收白蚁防治费按元平方米估算教育附加费按元平方米估算。

预备费万元。

其中不可预见费按工程费用其它费用估算。

管理费用按工程费用估算。

财务费用计入银行贷款利息。

销售费用按销售收入估算。