地方三线军工企业棚户区造项目可行性研究报告投资建议书word文档（29页）

第三章市场分析我国加入对全省房地产业进步发展创造巨大空间我国于年月日加入，将对全国国民经济产生重大而深远影响，同时也对作为国民经济支柱产业房地产业产生巨大影响。

根据要求和我国承诺，入世后，房地产业房地产中介业服务业金融业保险业等行业都将开放，这将为我省房地产业创造发展空间。

入世后，国外投资和国外产品进入将会增加，从而导致更多外国公司进驻我省各城市，必然增加房地产需求，特别是对外销房高中档写字楼宾馆商场厂房等非住宅房屋需求。

随着关税降低和就业及居民收入提高，居民日常开支将降低，转而增加到住房消费开支上，使住宅类房地产需求上升在短期内，由于进口建材建筑物设备等关税下降，从目前下降到左右，将导致房地产建筑成本明显下降，进而导致房价下跌。

国外房产中介服务金融业和外资保险业进入，将极大促进我省房地产中介服务水平，丰富和发展房产金融业务，开展多项保险业务，拓宽险种，使房地产市场更加活跃。

我省经济环境良好为房产发展提供了机遇改革开放以来，我县社会经济就直持续稳定发展，使我县综合实力大大增强，社会生产力国民收入人民生活水平也有极大提高和改善。

良好经济运行环境持续增长国民经济快速提高国民收入，为我县房地产业发展提供了极好发展基础可靠财政资金支持和巨大发展空间。

经济越发展，所需房地产也就越多人民收入水平越高，改善住房条件愿望就越强烈，有效需求也就越大，房地产中主要领域住宅市场发展机遇和空间也就越大。

我县商品住宅进入个新换代期随着新世纪到来，由于国力增强，人们生活水平普遍提高，对住宅开始了从量需求向质需求转变，追求质量好，品质高住宅已成为新世纪不可阻挡趋势。

全县住宅商品化市场日趋成熟，不同需求档次已经拉开，而其中中高档住宅已率先进入换代期，由于房贷政策不断完善，买得起好房子人越来越多，这是换代住宅开始形成市场基础。

从旧有住宅布点看，有相当部分已过早地进入了淘汰期，有房屋甚至出现墙体开裂渗水，屋顶漏水，阳台倾斜，钢筋外露等安全隐患，这也是与经济不发达，早期建造住宅次投资过低使得住宅寿命下降有关，换代是不可避免。

而且，建材和建筑部品短缺状况已结束，品种和类型多样化有力支持了住宅升级换代。

宜阳房产市场空缺大，具有极佳开发优势商品房贫乏，既是宜阳遗憾，也是巨大商机。

不见得高层塔楼就是高档房，宜阳作为山水城区，为了不破坏生态景观，建设高度将受到严格限制，以后可能还是以多层或小高层为主，这是受人青睐产品。

位资深业内人士指出，即使经济房也能开发联排别墅。

这种住宅产品既属于城市范畴又不居于闹市中心，既交通方便又亲近自然，密度较低，花园不大，但每家均有，居住品质高。

在国外，这种多层联排式住宅其实是种很普通住宅，但到了国内，安上个联排别墅名份，竟成了富人窝儿。

其实专家认为也可做到质优价廉，在宜阳新城应占有席之地。

新城区有旧城区无法媲美阳光青山绿水新鲜空气。

据有关数据表明，北城区绿地覆盖率已达到，空气负离子含量远高于旧城区，还有洛河水及山景构成环保空间，这些现代人梦寐以求家居条件，无疑也在时刻诱惑着宜阳人。

目前，该公司在棚户区居住人口有户余人，居住条件很差，房屋结构老化建筑面积狭小，卫生设施不完善，并且生产区和生活区距离很近，存在安全隐患，急需改造。

本项目重点解决该公司户职工住房问题。

第四章项目市场定位项目建成后，将形成二大功能是居民安置功能通过良好周边环境优质生活配套服务，解决拆迁居民安置问题，满足居民住房需求，提高当地居民生活质量和居住条件，形成高起点高品位高质量住宅区，改变现有面貌，成为宜阳个亮点工程。

二是房产开发功能项目拟建部分中低档住宅，以经济美观人性化设计，倡导全新居住理念，吸引更多人口前来入住，打造北城区舒适住宅环境和前进公司住宅家园。

第五章项目选址条件地理位置河南省前进化工科技集团有限公司棚户区改造项目隶属于宜阳县北城区经九路东侧，南临纬三路，北至纬路，东为规划路。

项目选址地周围没有污染性强厂矿企业及洪涝灾害等安全问题，总占地面积约亩。

建设条件宜阳属暖温带大陆性气候，四季分明，春暖夏热，秋凉冬寒。

年均气温，地温，极端气温最高为，最低为零下度。

全年日照时间小时。

全年无霜期平均天，可满足农作物年两熟或三熟对温度条件要求。

年均降水量为，最高为，最低为。

气温多年平均气温极端最高气温年月日极端最低气温年月日历年最热三个月平均气温六月七月八月历年最冷三个月平均气温十二月月二月历年平均气压湿度历年平均相对湿度历年最小相对湿度历年最大绝对湿度历年最小绝对湿度降水量历年平均降水量历年最大降水量日最大降水量次连续降水量风速平均风速全年主导风向及频率夏季主导风向及频率冬季主导风向及频率历年平均蒸发量最大冻土深度历年平均雷暴日数历年最多雷暴日数地震裂度度频率湿球温度频率湿球温度频率相对湿度地质地貌宜阳地处豫西浅山丘陵区，西南高，东北底，两边高，中间底，南山北陵，地形复杂多样，地形大体由中山底山盆地河谷川地组成。

地理区划大致可分为洛河川区宜北丘陵区宜南丘陵区白杨和赵保盆地宜西南山区五大区域其中西南山区，海拔约米，多为二次主峰和多次主峰，走向多为东北西南向宜南底山区，海拔米，地势较缓宜北丘陵区，海拔米洛河川区，海拔米以下。

全县概貌为南岭浅山北丘西南山，洛河水中间穿，三山六丘分川山地占全县总面，丘陵占全县总面积，两川及盆地占全县总面。

全县平均海拔约米左右，花果山主峰海拔米，为全县最高峰。

根据国家地震局武汉地震大队编制河南省地震烈度区划图。

宜阳地区地震烈度为六度，般建筑物不予作抗震设防，特殊重要建筑物可考虑采取抗震措施。

工程地质项目所在地区宜阳县位于华北地台南缘，秦岭褶皱带北东端，地跨两个级构造单元，由栾川向西沿伊河水系为界，以北为华北地台豫西华熊台隆栾川台缘褶皱带，以南为秦岭东西向构造带及伏牛山隆褶带。

其特征为华熊台隆栾川台缘褶皱带为构造隆起，并受新华夏系太行隆起带干扰秦岭构造带及伏牛山隆褶带为东西构造带，因受淮阳山字形构造影响而南托移。

其构造特点大体以冷水为界，以西为东西走向，以东为北西走向。

地层走向断裂形迹及褶皱轴向均反映这特点，不同方向断裂相互交织，形成区域内复杂断裂和褶皱构造。

根据中国地震参数区划图查得，路区地震动加速度峰值为，对应国家地震列席区划，路区地震列席为Ⅵ度。

水文地质本项目所在地区，主要由大气降水及河水侧向渗透补给，多为第四系孔隙水和基层裂隙水组成。

路线所经中部地段，岩体中多有大小不断裂裂隙和岩溶，控制着地下水分布和富水程度。

浅部裂隙发育较好地段，地下水沿着裂隙，或渗而成泉，或涌出成溪，汇而成河。

洛河为宜阳县主要河流，境内长公里，两岸大小支流达条之多，属典型羽毛水系。

其溪流来源由山坡小溪径流而成，水质清澈甘甜，符合生活用水质标准。

工程地质评价本项目位于熊耳山余脉，属秦岭支脉，山体由太石界与无石界变质岩震旦纪石灰岩和燕山期花岗岩等组成，成土母质主要由上述基岩风化后残积物和坡积物。

洛河流域及阶地地表分布着第四系松散沉积物，以砂性土碎石土为主。

水文与土壤宜阳境内水系属黄河流域，全县大小河流及山涧溪水多条。

洛河自西向东横贯全境，县内干流长公里，常流量为立方米秒，最大流量为立方米秒，流域面积占全县总面积。

东南县境属伊河流域，约占全县总面积。

全县水资源万立方米，综合利用率为。

全县大小水库座，其中中型水库座，总库容万立方米。

最大水库为寺河水库，库容为万立方，是全县唯座中型水库。

宜阳县域土壤资源有个土类，个亚类，个土属，个土种。

从西到东，随地势降低，土壤类型呈现规律性垂直变化。

主要为棕壤土森溶褐土普通褐土钽酸盐褐土湿潮土黄褐土淹育型水稻土等。

交通条件北城区东西向公路有省道郑卢公路，洛阳绕城高速公路距本地公里。

项目属新城区，该棚改区周边城市道路干线纵横布局，交通条件四通八达，北接新修纬路，南临纬三路，与区内外及整个县城联系十分方便。

供电供水条件宜阳县自来水行隆起带干扰秦岭构造带及伏牛山隆褶带为东西构造带，因受淮阳山字形构造影响而南托移。

其构造特点大体以冷水为界，以西为东西走向，以东为北西走向。

地层走向断裂形迹及褶皱轴向均反映这特点，不同方向断裂相互交织，形成区域内复杂断裂和褶皱构造。

根据中国地震参数区划图查得，路区地震动加速度峰值为，对应国家地震列席区划，路区地震列席为Ⅵ度。

水文地质本项目所在地区，主要由大气降水及河水侧向渗透补给，多为第四系孔隙水和基层裂隙水组成。

路线所经中部地段，岩体中多有大小不断裂裂隙和岩溶，控制着地下水分布和富水程度。

浅部裂隙发育较好地段，地下水沿着裂隙，或渗而成泉，或涌出成溪，汇而成河。

洛河为宜阳县主要河流，境内长公里，两岸大小支流达条之多，属典型羽毛水系。

其溪流来源由山坡小溪径流而成，水质清澈甘甜，符合生活用水质标准。

工程地质评价本项目位于熊耳山余脉，属秦岭支脉，山体由太石界与无石界变质岩震旦纪石灰岩和燕山期花岗岩等组成，成土母质主要由上述基岩风化后残积物和坡积物。

洛河流域及阶地地表分布着第四系松散沉积物，以砂性土碎石土为主。

水文与土壤宜阳境内水系属黄河流域，全县大小河流及山涧溪水多条。

洛河自西向东横贯全境，县内干流长公里，常流量为立方米秒，最大流量为立方米秒，流域面积占全县总面积。

东南县境属伊河流域，约占全县总面积。

全县水资源万立方米，综合利用率为。

全县大小水库座，其中中型水库座，总库容万立方米。

最大水库为寺河水库，库容为万立方，是全县唯座中型水库。

宜阳县域土壤资源有个土类，个亚类，个土属，个土种。

从西到东，随地势降低，土壤类型呈现规律性垂直变化。

主要为棕壤土森溶褐土普通褐土钽酸盐褐土湿潮土黄褐土淹育型水稻土等。

交通条件北城区东西向公路有省道郑卢公路，洛阳绕城高速公路距本地公里。

项目属新城区，该棚改区周边城市道路干线纵横布局，交通条件四通八达，北接新修纬路，南临纬三路，与区内外及整个县城联系十分方便。

供电供水条件宜阳县自来水管网已铺设至此，附近有水厂，水量充足。

沿线原有输变电设施较为齐备，施工阶段，可根据需要向当地供电部门联系申请，就近接用，满足施工用电需要。

项目东部紧靠县电业局，完全能保证全部居民电力需求。

邮电通讯条件本区域光缆线路，电信电缆长途和程控线路，移动联通电信信息网覆盖面都达到了城市建成区标准，尤其是电信宽带网络已延伸到此。

其它条件北城区内配套设施齐备，服务项目完善，居住环境极佳整个区域周围学校银行医院等管理服务机构应俱全。

第六章项目建设方案项目建设原则项目要贯彻以人为本原则。

项目要把生态环境与人文环境放在重要地位，使居民更多地接近自然环境，营造安定健康和谐社区环境。

项目要贯彻高效便捷功能原则。

从规划到建设，从交通到绿化，都要突出以人为本思想各区域和功能空间之间形成高效便捷网络，要结合人们对生产生活需要。

项目要贯彻可持续发展原则。

项目要把生态环保放在重要地位，从宏观规划到微观设计具体技术采用都要坚持可持续化发展要求。

项目要贯彻适用经济在可能条件下注意美观原则。

突出县域文化，创造建设品牌