块开发项目可行性研究报告投资建议书word文档（存档）

镇区被川字形条小河分隔成七个小岛，而座古桥又将小岛串为个整体。

建筑依水而立，以‚小桥流水人家‛著称，是目前江苏省保存最为完整水乡古镇，也是省重点文物保护单位，已列为太湖十三大景区之。

古镇于年对外开放，年被省政府列为江苏省首批历史文化名镇。

目前，同里镇退思园已被列入世界文化遗产，古镇同里也正申报世界文化遗产，随着宣传力度加强，古镇被越来越多人所了解熟悉，全国各大报纸以及美国香港等地报纸均以图文并茂形式介绍同里，影视摄制组也频频取景同里，所得这天然摄影棚蜚声海内外，中国电影家协会也在此设立了‚中国同里影视摄制基地‛。

同里四大投资优势地理优势。

同里处于上海都市圈内，具有良好交通条件产业优势。

产业特色鲜明，基础良好成本优势。

在土地劳动力上有较其他地区更低成本服务优势。

政府高效服务，营造优良人居环境人口情况同里镇户籍人口总体呈现上涨趋势但上涨速度极为缓慢，年同里镇户籍人口平均增长率为，年年末同里镇户籍人口为人。

同里镇外来人口总体呈现上涨趋势，年同里镇外来人口平均增长率为，年年末同里镇外来人口为人表近年同里人口年份年年年户籍人口人数据来源吴江统计局表同里外来人口年份年年年外来人口人比例数据来源吴江统计局同里与长三角同里距吴江市区仅分钟车程。

距离苏州市区公里，开车到上海也仅需个小时。

苏嘉杭高速公路国道苏同黎公路等交通线路四通八达，真正满足了人们‚小时生活圈‛构想。

古镇同里为‚国家级生态宜居示范乡镇‛，是江苏省仅有两个国家级生态宜居示范乡镇之。

近年来，更是加强了城镇基础设施和生态环境建设，不断优化人居环境。

新同里将是座交通等基础设施现代化新水乡城镇，新城镇现代化风貌是基础，加上传统元素，中国味道，使同里镇成为处人们生活江南新水乡。

二宏观经济与政策环境宏观经济发展状况中国宏观经济运行分析国际金融危机爆发以来，我国政府迅速出台了万亿投资计划十大产业振兴规划，稳定了投资者和消费者信心。

年，我国经济遏制了急剧下滑势头，呈现企稳回升良好态势。

固定资产投资快速增长，成为经济增长主要推动力，投资结构有所改善。

但也出现了部分行业重复建设和产能过剩自主投资增长动力不足投资效益下降银行不良资产潜在风险增大等问题。

年宏观经济态势特征内需回升明显工业生产加快物价停止下降景气稳步回升投资结构优化消费平稳增长外贸顺差缩小地方投资升温社会投资启动资金来源充裕当前经济运行中突出矛盾和问题产能过剩问题突出，有些行业仍在重复建设目前，我国产能过剩问题较为突出，从低端到高端产能从内需到外需产能从传统到新兴产能均不同程度面临过剩问题。

是外需行业产能过剩问题难以解决。

二是钢铁有色建材化工等传统行业产能已经过剩，但在建和新建项目仍有加大规模。

三是部分新兴行业也显露产能过剩迹象。

新能源新材料等行业在本轮大规模投资刺激下，新建项目快速增长，产品需求相对滞后，已经出现了产能过剩迹象。

经济增长主要依赖政策拉动，支撑经济增长内生动力不强今年以来，我国经济呈现出‚增长靠投资投资靠政府‛特征。

在政府大规模投资和宽松货币政策配合下，出现了国进民退和国有资本与民争利局面，部分国有资本大规模进入竞争性领域，挤出了社会投资。

如国有企业在各地土地拍卖中频频成为‚地王‛，中粮收购蒙牛，民营航空公司基本退出航空运输领域。

当前消费增长也主要靠政策引导和鼓励，在国民收入分配体制没有根本性改变情况下，稳定消费增长内生机制尚难形成。

地方政府投融资平台贷款潜藏系统性金融风险地方政府出于融资和保障基础设施项目资金供给而建立了各种政府投融资平台，作为承贷主体统向银行贷款，然后再将贷款转贷给企业或项目，使债务信贷化。

政府投融资平台总体负债率较高，盈利能力较低，透明度较低，银行对平台及地方政府整体债务水平难以准确评估，信贷资金监管难度较大，政府投融资平台贷款潜藏着系统性金融风险。

图中国增长波动曲线未来中国经济走势预测固定资产投资增速略有回落，但仍有后劲首先，中央扩大投资万亿和调整部分行业投资项目资本金比例等政策效应会持续显现。

其次，目前施工和新开工项目较多，投资额较大，按时完工仍需要大量投资，未来投资将保持惯性增长。

第三，到位资金充裕。

第四，房地产投资有可能替代政府投资成为经济增长重要力量。

第五，促进民间资本投资政策与规划已经出台。

综上所述，年全社会固定资产投资名义增长左右，投资仍是经济增长主要动力。

社会消费品零售额保持平稳增长第，收入水平持续增长为扩大消费增强了后劲。

第二，医改新方案农村养老保险全覆盖等社会保障制度建设，有助于减轻居民后顾之忧，提高居民边际消费倾向。

第三，股市活跃和房地产价格回升也带来定财富效应。

第四，汽车消费由大城市向中小城市梯度扩散态势没有改变，城市化率提高和通胀预期还会刺激住房需求，汽车和住房消费仍将呈现增长势头。

外贸出口有望小幅增长但外贸顺差继续缩小世界经济由大幅度负增长转为小幅正增长，是我国出口恢复增长基础性因素。

数量分析显示，我国出口量对世界经济总量弹性为。

国际市场价格回升和我国在国际市场上份额上升有力于提高我国出口价格水平。

但金融危机以来，发达国家消费模式出现转变，美国欧洲居民家庭储蓄率在上升，将影响对我国商品需求。

贸易保护主义进步加剧。

综上所述，虽然全球经济温和复苏，我国出口形势依然不容乐观。

内需强劲有助拉动进口进步加速。

初步预计，年我国出口将增长左右，进口增长左右。

吴江市宏观经济环境分析吴江市宏观经济分析及人均反映了个城市经济实力和市场规模，经济快速增长将为整体房地产市场提供坚实成长基础和上升空间。

纵观至年，吴江市整体经济直保持高速增长，特别是到年经济增速保持在左右，位居全国前列。

年虽然在国家宏观调控和全球金融危机影响下，增速年来首次跌破，经济快速增长方面可以增加居民收入提高人们购买力，另方面也会带来更多就业机会吸引更多年轻人定居吴江，从而为吴江市房地产市场继续快速发展夯实了基础。

图吴江及增长率亿元增长率数据来源吴江统计公报图吴江人均及增长率人均元增长率数据来源吴江统计公报从国际经验来看，房地产发展与人均有着密切联系，人均美元时期，也是房地产起飞和快速发展时期，并将延续到人均达到美元水平才会出现下降。

时期启动期快速发展期平稳发展期减缓发展期需求生存需求生存改善需求兼有改善需求为主改善需求为主发展超速发展，数量型以数量为主，向注重品质方向发展平稳发展，以质量为主，数量与质量并重缓慢发展综合发展型同里人均位于美元以上，为美元。

虽然按照理论其房地产发以上展处于减缓发展期，但吴江当地私营企业老板与台资企业投资商众多，高人均对高端房地产将起到有力促进作用。

固定资产投资纵观年吴江市全社会固定资产投资，可分为两个阶段。

年是下样本选取原则相近原则，相近地段会有更多相近因素成功原则，只有成功楼盘才具有参考意义功能原则，样本楼盘必须具有相同功能定位在以上原则指导下，我们调查了与本案相关物业，选取了其中具有参考价值个案作为本案比较对象。

独栋别墅价格参照楼盘确定遵循以上定价原则，结合片区其他可比竞争物业竞争因素以及价格，本项目别墅住宅定价参照楼盘为‚中粮本源‛‚云水谣‛。

表住宅参照楼盘价格及销售情况参照楼盘成交均价元月均销售套数中粮本源独栋双拼云水谣双拼资料来源上海中原地产投资决策中心现时独栋别墅价格确定表住宅价格拟合系数表比较内容权重中粮本源拟合程度比较系数建筑规模区域位臵外部环境社区景观立面设计房型设计配套设施营销企划开发商实力去化速度合计将各比较对象市场价格经比较系数修正后得出本项目公寓参考定价以项目中粮本源为参考据以上数据分析，本项目住宅现时价格应在元平方米左右，这是个通过市场比较得出数据。

中原建议本项目独栋住宅现时均价为元平方米双拼别墅价格现时双拼别墅价格确定表住宅价格拟合系数表比较内容权重中粮本源云水谣拟合程度比较系数拟合程度比较系数建筑规模区域位臵外部环境社区景观立面设计房型设计配套设施营销企划开发商实力去化速度合计将各比较对象市场价格经比较系数修正后得出本项目公寓参考定价以项目中粮本源为参考以项目云水谣为参考本案价格推算本案价格以项目为参考定价权重以项目参考定价权重元平方米注权重各比较对象比较系数各比较对象比较系数之和据以上数据分析，本项目住宅现时价格应在元平方米左右，这是个通过市场比较得出数据。

中原建议本项目双拼住宅现时均价为元平方米未来上市销售价格根据项目开发进度安排，本项目双拼别墅约在年月可以预售，而由于销售策略关系，独栋别墅预计在年月上市。

因此，我们将现时价格拟合到上市时间。

价格影响因素分析表影响因素分析表影响因素指标定义说明宏观影响因素宏观经济国内生产总值收支水平消费品零售额全市消费品零售总额居民收入人均年可支配收入价格水平居民消费价格指数全国政策制度房贷制度贷款成数年限及其他房贷限制区域发展旧城改造规划实施特别政策城市规划交通规划未来目标区域交通发展前景微观影响因素供求关系供应规模全市住宅供应量需求规模全市住宅租售量区域竞争相邻区域相邻区域发展对本区域影响可比区域可比区域发展对本区域影响客户偏好臵业喜好消费者对产品偏好影响区位调整区位偏好消费者对本区域物业选择偏好影响影响因素权重表影响因素年变动幅度影响因素变动情况宏观影响因素宏观经济收支水平政策制度城市规划微观影响因素供求关系区域竞争客户偏好区位调整结合上述各影响因素，并依住宅自身特征来判断各种因素对住宅影响程度，从而确定各影响因素权重。

从权重分析表可以看出，相对于居住类物业受微观因素影响更多。

价格预测结果涨幅依据表吴江市住宅成交均价及涨幅年份成交均价涨幅年月平均涨幅数据来源吴江市统计局表未来价格增长率预测影响因素居住物业价格增幅影响因素调整未来增幅预测注价格增幅统计参照吴江市住宅成交均价年年月涨幅④未来上市价格分析表未来价格预估类别双拼别墅元独栋别墅元价格增幅年月基价上市时间年月年月未来上市均价双拼别墅至年月开盘价格增幅独栋别墅至年月开盘价格增幅表项目销售额初步计算销售时间年下半年年上半年年下半年年上半年合计独栋销售面积万双拼销售面积万独栋单价双拼单价销售额万元六投资收益分析成本预测本项目总投资达万元。

其中，建设投资成本合计万元，其他费用合计达万元。

表项目成本明细项目总投资估算表单位人民币万元序号项目金额可售面积单方成本土地出让金含契税二前期费用，三建安费用四基础设施建设费，五小区内配套工程费，六可进入成本税费，七不可预见费建设投资成本合计八销售税金，九土地增值税，十营销费用，十管理费用十二财务费用，费用合计总投资项目收入预测本项目别墅销售收入总计万元。

其中，双拼别墅产品销售收入万元，独栋别墅销售收入万元。

表各物业类型销售收入单位万元物业类型下半年上半年下半年上半年双拼别墅独栋别墅损益分析通过计算可得，本项目税前利润率，税后利润率，两者比例差距较大，开发本项目，贵公司将有利可图。

此外，由于同里本地税费规费土地闲臵费等标准可商量余地较大，对于本项目开发盈利大背景影响较小，因而本司建议贵公司与相关