城中村拆迁改造项目可行性研究报告投资建议书word文档（存档）

形成原因城市城市建设经过十几年拓展，城市初具规模，但城中村也随着城市扩张不断地出现，剖析原因有城市快速扩张过程中包围农村，在城市用地上没有进行有效地控制和集约利用，城市化推进中重建设，轻改造，搁臵城中村改造问题，这是城市城中村形成共性原因。

城市规划滞后，缺少城中村控制性详细规划，导致城市开发建设过程中‚吃肉留骨‛现象严重，即黄金地段开发了，而开发周期长，拆迁任务重地段就不开发，这是城中村未能彻底改造重要原因。

城乡二元体制制约，人为割离了农村和城市权益保障和公共资源分享。

城中村作为城市化过程中种独特现象，在管理体制上，方面作为城市社区组成部分，接受城市政府领导，按城市整体规划统管理，另方面又属于农村社区，土地经济组织等又按农村管理体制执行，由于混乱管理制度交叉，造成城中村规划建设管理处于无序状态，从而影响城市整体面貌。

城乡二元体制是城中村形成深层原因。

农村土地所有制性质是制约城中村城市化进程重要因素，当前城市农村土地集体所有和宅基地政策，农村可以低价或无偿使用，相对国有土地使用来说城中村集体土地使用已非常低廉，所以在农民失去耕地，没有保障，建设土地成本又低，城市房屋租赁市场又十分活跃情况下，势必会导致大量违章建筑出现和城中村涌现速度加快，这是城中村形成现实原因。

存在困难城中村改造都有个共同难点改造资金筹措土地房产处臵社会保障解决政策配套制订等。

目前城市城中村改造面临着四大困难是改造资金缺乏。

城中村改造成本主要包括集体土地变为国有土地征地费改造农民住宅或产业用房成本费农民自住房变更为居民商品房费用集体经济变更或资产评估费用公共设施建设费等。

改造资金涉及征地拆迁安臵建设等环节。

如果对区个城中村平方米城中村建筑面积进行拆迁改造需要个亿，庞大改造资金如由政府承担难度大，也不现实。

二是拆迁安臵政策不明确，配套政策缺乏。

在同个城市，土地有不同基准价，不同土地性质又有不同土地价格，不同区块房屋城市收益又不同，城中村区域位臵不同导致征拆迁补偿标准不样，现实问题是村行政区划和城市土地等级划分又是不统，这很难建立统征地拆迁政策标准。

当前城市对集体土地征用依据视项目建设类型或性质决定，城中村改造到底属于什么类型很难明确，所以当前征地拆迁政策依据无法参照。

城中村改造涉及土地利用制度财政体制投资体制城市管理体制行政管理体制等复杂问题，当前法律法规还没有明确统规定，因而在工作上执行较难。

从调查情况来看，城市城中村对集体资产处理这块还没有全面开展，当前村集体资产管理还比较混乱，缺乏政策和制度约束。

三是村民思想上顾虑。

城市城中村中农民可以说没有贫穷，村民经济来源大大超过城市居民收入，如果在改造过程中中断他们房租收入，短期内剥夺农民丧失土地后即得利益和改变他们原有生活方式是有难度。

当前城市城中村农民对土地征用和房屋拆迁工作在思想上存在强烈抵触和怀疑心理。

同时，城市农转居系列工作还比较滞后，只换了牌子，还没有开展其他卓有成效改制工作，所以村民思想认识急待转变。

城中村拆迁改造必要性城市城中村存在严重影响了城市总体形象和城市区块地产整体价值，造成城市土地利用盲目被动，以及所折射带来外来人口混乱社会治安和城中村农民第二代滋生不劳而获安逸思想问题，无序居住环境质量问题等，对城市发展和社会稳定都造成定影响，所以城中村改造势在必行是城市城市土地有效利用需要。

可以说内个城中村都占据了城市最显要位臵。

从城市宏观发展而言，城中村存在导致了城市中最宝贵土地资源未能实现其最大经济社会和环境效益。

在城市从外延式扩张走向内涵式集约发展现实情况下，改造城中村，盘活效益低下城中村土地是当前城市有机更新必然要求。

二是加快城市化进程需要。

城市城区是个沿路围裹村庄式发展城市，城中村改造是提高城镇化水平，改变城乡二元体制，妥善解决城中村经济制度和社会管理体制，形成城乡同步发展，加快城市化进程具有举足轻重作用。

三是城市社区建设发展需要。

城中村是城市种特殊社区，有其特殊性和复杂性，如果能从根本上向社区居委会转变，将会促进城市整个城市社区建设，这是明确城市基层公共管理职能发展需要。

四是城中村自身发展需要。

城中村改造是城中村自身经济和社会发展需要，是进步发展其经济组织形式和缓解当前城中村公共资源分配不均矛盾需要，是确保城市城中村农民后半生生存生活需要，所以城中村改造迫在眉睫。

城市总体规划城市地处冀鲁豫三省交界，辖八个县市区和个经济开发区，总面积平方公里，总人口万，市城区建成区面积平方公里，人口万。

年全市国民生产总值达到亿元，连续年实现两位数增长。

城市先后荣获‚国家级历史文化名城省级园林城中国优秀旅游城国家卫生城全国宜居城市‛等称号。

年城市指标城是个人才辈出地方，清代义学正武训，抗日名将张自忠，当代中国国画大师李苦禅，领导干部楷模孔繁森，国学泰斗季羡林等都是城人。

城是重要交通枢纽和能源基地。

京九邯济铁路和济馆高速公路在此交汇，形成了铁路公路纵横交叉黄金大十字。

城现有发电能力达到多万千瓦。

水是城特色。

城有丰富水资源，全市流域面积在平方公里以上河流有条，流域面积在平方公里以上有条。

黄河自西向东蜿蜒多公里，京杭大运河徒骇河等多条河流从市区穿过，南水北调东线工程也从这里经过。

市区内有我国北方最大城市湖泊东昌湖。

湖河水域年年年年面积达平方公里，占城市建成区面积。

这种水资源优势在我国长江以北是绝无仅有。

城自古与水有缘，城因古河而得名。

城有丰富水文化，是座黄河文化与运河文化共同孕育城市，世世代代城人对水有着深厚感情，可以说水是城灵魂。

同时，城又是座名符其实水城，面积平方公里方方正正古城，四周被水环抱，构成了‚湖中有城，城中有湖，城湖体‛独特城市格局和城市风貌。

城已有多年历史，全市现有文物古迹余处，明代光岳楼清代山陕会馆三国时期曹植墓新石器时代龙山文化遗址景阳冈明清时期临清运河钞关等，均为国家重点文物保护单位。

水浒传金瓶梅老残游记等古典文学名著中描述许多故事都发生在城。

明清时期，借助于大运河便利漕运，成为运河沿岸九大商埠之，史称‚富庶甲齐郡‛‚江北都会‛，繁荣昌盛达多年。

几经探索，城把发展定位在建设卓越秀美江北水城上，并在国家工商局注册了‚江北水城‛‚北方水城‛‚北国水城‛三个品牌。

通过广泛宣传推介举办‚江北水城‛文化旅游节和观光周活动等，扩大了‚江北水城‛影响，提高了‚江北水城‛知名度，打响了‚江北水城‛品牌。

今年我们又在国家工商局注册了‚江北水城运河古都‛城市品牌。

打造江北水城，就是确定城市统水位标高米，将城区内东昌湖持人应当终止拍卖。

拍卖主持人在拍卖中可以根据竞买人竞价情况调整拍卖增价幅度。

优点土地拍卖出让给我国土地市场发展带来了生机和活力。

‚出价高者得地‛是拍卖出让最显著特点，能够实现土地价值最大化，土地经济价值得以充分显现。

缺点过分追求土地市场价值，政府无法控制市场成交价，更谈不上充分发挥政府对资源调控职能。

挂牌程序在挂牌公告规定挂牌起始日，出让人将挂牌宗地面聊城市东昌府区城中村拆迁改造项目积界址空间范围现状用途使用年期规划指标要求开工时间和竣工时间起始价增价规则及增价幅度等，在挂牌公告规定土地交易场所挂牌公布符合条件竞买人填写报价单报价挂牌主持人确认该报价后，更新显示挂牌价格挂牌主持人在挂牌公告规定挂牌截止时间确定竞得人。

挂牌时间不得少于日。

挂牌期间可根据竞买人竞价情况调整增价幅度。

挂牌截止应当由挂牌主持人主持确定。

挂牌期限届满，挂牌主持人现场宣布最高报价及其报价者，并询问竞买人是否愿意继续竞价。

有竞买人表示愿意继续竞价，挂牌出让转入现场竞价，通过现场竞价确定竞得人。

挂牌主持人连续三次报出最高挂牌价格，没有竞买人表示愿意继续竞价，按照下列规定确定是否成交在挂牌期限内只有个竞买人报价，且报价不低于底价，并符合其他条件，挂牌成交在挂牌期限内有两个或者两个以上竞买人报价，出价最高者为竞得人报价相同，先提交报价单者为竞得人，但报价低于底价者除外在挂牌期限内无应价者或者竞买人报价均低于底价或者均不符合其他条件，挂牌不成交。

聊城市东昌府区城中村拆迁改造项目优点挂牌出让最大优点是如果只有人参加报价同样可成交，可以由人次报价多次报价，也可以由多人多次报价，具有很强灵活性和操作性。

缺点容易受挂牌设定限制条件信息公开程度等因素影响，较多地考虑土地价值，而较少顾及政府对资源配臵职能。

结合本项目特点，建议采用挂牌拍卖形式进行土地出让。

聊城市东昌府区城中村拆迁改造项目银行还款计划还款计划借款利息估算表金额单位人民币万元序号项目合计拆迁期销售期第年第年第年第年长期借款期初借款余额当期借款当期还款当期应计利息当期还息期末借款余额短期借款期初借款余额当期借款当期应计利息期末借款余额投资计划和资金筹措第阶段投资万元，银行贷款万元，自筹万元第二阶段投资万元，追加银行贷款万元，自筹资金追加万元聊城市东昌府区城中村拆迁改造项目本项目总投资万元，分三阶段进行，第阶段销售收入用于第二阶段项目建设第二阶段销售收入用于第三阶段建设和偿还部分银行贷款第三阶段投资万元，全部自筹投资使用计划和资金筹措表金额单位人民币万元序号项目名称年年年合计投资总额拆迁投资利息投资小计资金筹措自有资金借款长期借款筹措小计财务分析销售收入销售收入估算表单位万元序号项目名称单位数量单价合价聊城市东昌府区城中村拆迁改造项目可拍卖土地期亩可拍卖土地二期亩可拍卖土地三期亩合计费用及税金企业管理费用及税金估算览表单位万元序号费用名称计费基数比率金额备注税金营业税及附加销售收入聊城市东昌府区城中村拆迁改造项目土地增值税增值额小计二企业管理费用销售收入三拍卖代理费销售收入合计聊城市东昌府区城中村拆迁改造项目财务指标汇总表财务指标汇总表序号项目金额万元备注销售收入详见附表总成本费用拆迁总投资详见附表税金及附加详见附表企业管理费详见附表拍卖代理费利润总额所得税净利润利税总额销售利润率投资收益率投资利税率聊城市东昌府区城中村拆迁改造项目第十章社会效益分析城中村改造和建设是城市发展重要阶段。

搞好城中村改造和建设对于提升城市形象和品位，加快城市建设发展具有重要意义。

城中村改造不仅有利于合理利用城市土地，优化城市空间布局，落实城市规划，而且有利于改善人民群众生活环境，提升城市形象，加快城市现代化进程，有利于扩大内需，拉动经济增长，推动城市经济发展和社会进步，是项利在当代功在千秋民心工程。

本项目建设对于改善城市城区市容市貌，提升社区居民生活档次，良好居住环境为居民提供了高水准质量保证，为社区居民创造个新生活环境，将具有积极意义。

同时，完善地区基础设施建设，促进周边地区发展，能有效拉动当地消费需求，稳定社会发展，为当地经济健康平稳发展，做出贡献。

对于城市经济发展社会面貌改善，意义重大。

可见本项目具有显著社会效益。

聊城市东昌府区城中村拆迁改造项目第十二章结论及建议结论城中村是城镇化过程中特定历史阶段产物。

这些城中村已经被城市建设用地包围，但在空间形态土地权属户籍管理