城乡建设用地增减挂钩试点项目可行性研究报告投资建议书word文档（存档）

三社会经济第产业余新镇是嘉兴市农业大镇。

近年来，余新通过优化种植业结构，加快粮经结构种养结构调整，扩大经济作物面积，发展特种养殖业，稳定蚕桑业，促进农业布局优化，农业经济有了快速发展。

设施农业，如大棚蔬菜瓜果栽培等特色农业已形成了较好品牌和市场，其中潜福蜗牛和褚大姐甜瓜等农业龙头企业已被评为嘉兴市市级农业龙头企业，借助蜗牛休闲观光仁和农庄渔里农庄发展都市农业。

第二产业余新镇工业起步比较早，从年开始策划工业功能区，平台建设较好，工业功能区内道路电力通讯等基础设施相当完善。

近年来，余新镇上下以经济建设为中心，以科学发展观为指导，突出招商引资项目投入城乡体三大重点，建设实力余新发展活力余新打造魅力余新，走出了条经济社会协调发展现代新农村建设成功之路。

余新镇工农业商业发展迅速，年规模以上工业总产值亿元，同比增长。

形成了以针织服装包装五金塑料为主导产业特色块状经济，城镇建设速度加快，房地产业现代服务业迅速崛起，城镇面貌焕然新。

第三产业余新镇近年来把培育第三产业作为新经济增长点，非常重视第三产业发展。

年以来，三产产值年平均增长率达到，余新镇经过近年快速发展，无论是产业还是人口都有了定积聚度，发展第三产业具备了定条件。

年余新镇农民人均纯收入达到元，远远高于全国平均水平年，我国农民人均纯收入为元。

余新镇城镇居民人均可支配收入为元，城镇居民人均可支配收入与农民人均纯收入比为，远远低于全国城乡居民收入差距比例。

城乡差距小，农民与城镇居民都能安居乐业，社会稳定，为此余新还被评为浙江省统筹城乡发展先行试点区。

在南湖区各乡镇中，余新镇农民人均纯收入高于其他乡镇，位列第。

目前全镇参加社会养老保险和其他保险人数占人口总数农村合作医疗保险参保率达到，农村合作医疗平均报销率达到。

余新镇参保人数及参保率均较高，镇政府制定出台了系列政策措施为失地农民外来务工人员和本镇居民参保提供了方便有效环境，有效地保障了全镇人民生产生活。

余新镇已初步形成以社会养老保险为核心，其他保险福利及救济为辅助社会保障体系，走在在整个浙江省社保改革前列。

目前，制造业是余新经济中支柱产业，按照科学发展观和走新型工业化道路要求，以环杭州湾先进制造业集聚区建设为契机，余新镇应优化并提升传统制造业产业集群，打造特色产业集群，大力构建先进制造业生产体系，不断提升余新镇产业层次和发展水平。

近年来，余新通过建设余新中心公园余新宾馆三星级农贸市场特色步行街民工公寓等工程，极大改善了镇区商贸环境。

良好区位和生态环境促使该镇房地产业迅速发展起来，镇北部引进世贸新城等个房地产项目均已开工建设，为余新定位为宜居城镇奠定了良好基础。

社会各项经济事业城市建设同步发展，余新镇已成为华东地区最大五金塑料配件生产基地，浙北最大包装生产基地，全国最大白玉蜗牛生产基地。

余新镇先后跻身于全国小城镇综合改革试点镇全国环境优美镇全国文明镇全国新农村建设明星镇全国村务公开民主管理先进乡镇浙江省文明城镇浙江省百强乡镇浙江省可持续发展实验区浙江省星火科技示范镇浙江省综合治理先进镇浙江省教育强镇浙江省卫生城镇浙江省绿色城镇等行列。

余新已成为嘉兴市经济社会发展龙头镇之，发展局势稳健迅速。

四存在问题虽然余新镇经济事业城市建设都已取得了飞速发展，但基础设施廊道分割发展空间受限工业行业发展无序等系列问题却时时羁绊着余新前进步伐。

主要问题如下基础设施配套不合理。

余新镇现存公共服务设施不足布局不均匀，其发展速度与规模不能满足城市经济发展与人民日益增长物质文化需要，整个镇区范围内部分村庄交通环卫教育资源欠缺，且公共服务设施在镇区核心区高度密集，不仅给余新传统风貌保护带来困难，也给未来公共服务职能整合与提升带来了巨大限制。

城镇空间发展受限。

近年来，余新镇区经历了个不断向外扩张过程，建设速度不断超过原来规划速度，年镇镇区面积仅为平方公里，年规划达到平方公里，最新概念性规划已经达到平方公里。

从空间走向来看，年代镇区城市功能空间分布主要是在市河两岸，随着经济和人口增长，城市空间突破原有水系所包围范围，向北发展，镇区空间增长较快，上世纪末本世纪初，随着城乡体化发展加快和余新工业快速发展，镇区生活功能区继续向北扩展，而工业区主要向东北侧延伸。

发展迅猛和规划滞后导致余新现状用地布局凌乱，部分区域工业用地与居住用地混杂，阻碍工业发展城镇商业中心完善工业污染控制和人居环境改善。

建设用地与保护耕地矛盾突出。

方面，耕地后备资源缺乏，复垦造地难度大。

年，余新镇土地利用率已达，今后增加耕地面积主要通过对土地整理，老宅基地复垦等方式，按照嘉兴市郊区余新镇土地利用总体规划年大纲要求，到年全镇耕地开发量为公顷，其中土地整理增加耕地公顷，复垦公顷。

由于资金投入较大，在定程度上加大了耕地总量动态平衡难度。

另方面，建设用地占用大量耕地。

按大纲要求，到年全镇耕地保有量为公顷，规划期内耕地减少公顷，全被建设用地占用，建设用地比例由年上升到年。

但这些耕地面积对产业发展突飞猛进余新镇来说是远远不够，土地有效供给成了解决发展当务之急。

产业结构有待进步调整优化。

余新镇各大工业集聚区内企业大多只是空间上集聚，真正建立在产业分工基础上紧密型协作配套体系尚未形成。

已有工业功能区中，产业链条短，企业关联度不高，纵向分工程度较为有限，产业协同发展机制尚未建立，尚属明显粗放型集聚。

余新镇主导产业仍主要集中于纺织服装造纸及纸制品五金塑料配件等传统产业。

总来看，传统产业尽管看似繁荣，但很多企业由原来乡办企业村办企业转制过来，思想观念比较落后，实行粗放式家族式家庭式经营管理，加工生产产品附加值低，发展潜力小，抗风险能力非常弱。

镇内大型龙头企业数量偏少，受产业发展初期历史原因影响，各工业集聚区内产业定位不甚明晰，特色不明显，产业结构有待优化。

土地资源方面，受前期不少布局规划和开发建设不到位影响，土地开发仍呈粗放式经营。

随着国家对土地调控和管理力度进步加大，全镇土地指标吃紧，建设用地成为余新发展最大瓶颈，再加上国家宏观调控政策影响，土地金融等制约更加明显。

已安排土地意向但未取得土地指标未开工项目较多。

此外，余新镇在农业发展及农民保障等方面仍存在些问题，主要表现在农业产业化程度偏低，特色农业比重较小，抗风险能力较弱农村人口老龄化趋势越来越明显，需要继续加强社会保障体制，完善社会保障体系和农村合作医疗保险体系，多角度多渠道为全镇人民生活提供社会保障。

由于余新镇土地征迁工作进行得非常顺利，部分群众十分盼望对其土地征迁，镇政府应继续做好排除切困难准备，加强失地农民保障工作农民增收渠道不宽，社会保障水平较低，维护社会稳定压力较大地域和资源优势还没有充分利用同时余新镇农民种田意愿在降低，生产经营性收入不高，需要通过土地流转，发展现代农业，增加农业收益，同时把农民从土地上解放出来，增加工资性收入等。

五未来展望浙江省把嘉兴市定位为浙江接轨上海结合苏南门户型都市地区，长三角南翼新兴现代服务业基地浙江省科技创新和文化职教先进地区环杭州湾先进制造业重点发展地区，吴越古韵与现代文明交相辉映城乡和谐发展地区及融汇江南水乡和江海特色生态宜居型都市地区。

在十五期间重点发展临港产业高科技产业汽车零部件产业和原有块状特色优势产业，努力建成面向长三角地区现代服务业高地专业市场集聚重地旅游休闲胜地和职业教育基地。

南湖区是嘉兴市市辖区，是嘉兴全市政治经济文化中心。

通项目工程完成后，区国土资源管理部门应对整理后土地进行综合评价，作为实施整理后土地分配方案参考或修正依据。

实施整理后新增耕地可由原所有权主体承包给种粮大户或单位使用，实行规模经营有条件地方可实行招标承包，但原所有权主体内个人和单位拥有优先承包权。

区国土资源管理部门应根据土地调整结果进行权属调整，原已确权登记发证，注销原证书，权属调整工作完成以后，依据国土资源部关于做好土地开发整理权属管理工作意见国土资第号进行权属变更登记和核发土地证书。

涉及农民承包地调整，由农村集体经济组织，依据整理前与承包人签订协议重新调整并登记造册。

第七章规划方案及效益评价规划方案评价该项目区规划方案是在充分考虑调查研究基础上形成，并经过科学分析和论证，符合国家有关法规和本区实际情况，该方案广泛征求意见，从实际出发，维护群众利益，得到拆迁群众普遍支持。

周转规模适度，所选择建新拆旧区具有典型性，规划方案明确，任务清楚。

村庄整理资金落实到位，建设用地整理潜力大，预期效益明显。

周转指标使用合理，符合当地实际情况，体现了集约节约用地优化城乡用地结构和布局指导思想。

周转指标归还计划切合实际，整个规划方案可操作性强，切实可行。

二项目效益分析从经济效益看公顷建设用地周转指标，能有效缓解嘉兴市南湖区余新镇新增建设用地指标有限困境，满足镇新农村建设中公益设施以及工业商业发展用地需求。

该项目预计三年建成后，为打造实力余新魅力余新活力余新提供坚强支撑。

同时，建新区安排建设商贸市场和工业园建设，每年可安臵部分农村剩余劳动力就业，增加农民收入，是农民创收重要途径。

从社会效益看通过村庄整理，是改变了村容村貌，改善了村民居住条件，大大改善农村基础设施不完善局面，有利于社会主义新农村建设二是调整了土地利用布局和利用结构，提高了土地利用率，使有限土地创造出更多价值，解决了小城镇用地指标得不到保障问题三是解决了城镇发展建设问题，挂钩试点与小城镇综合改革相结合，使更多农村劳动力转移到二三产业，又不过多地集中在大城市，离土不离乡，促进小城镇合理发展，形成合理城市布局，促进了城镇农村协调发展，推进城镇化建设步伐。

从生态效益看方面，通过农村建设用地整理，可使村庄集中，农田连成大片，路渠改善，林网兴建，有利于改善人文和自然景观生态环境，更有利于规模化生产，能提高土壤肥力水平，改善农作物生长环境，促进生态系统稳定和土地生产力提高，同时，使农业综合生产能力进步得到提高，为建立现代农业奠定良好生态环境另方面，虽然余新镇近期产业发展对当地生态环境造成定破坏与压力，但其良好山水生态格局并未受到严重破坏，因此余新良好生态环境为其发展房地产业和生态旅游业，建设特色中心镇提供了不可多得条件。

本项目从社会经济生态等多角度考察，均具有良好效益，符合科学发展观要求，建议尽快立项实施。

第八章项目组织实施管理挂钩项目实施是项复杂系统工程，必须相互配套管理体系加以规范，在方案编制规范拆旧区复垦管理新增耕地管理建新区建设管理建设用地相关税费管理项目投资管理等各个方面都需要制定并建立整套较为完善管理体系，才能保障挂钩工作顺开展。

项目区内建新地块需要征收为国有土地，可按批次建设用地报批，按原地类进行补偿属于经营性用地，必须按照规定实行招拍挂方式供地，其中用于房地产开发，必须征为国有。

项目区实施完成后，由挂钩试点县级人民政府提出验收申请，省级国土管理部门会同有关