城区危房改造项目可行性研究报告投资建议书word文档（44页）

这恶劣住房状况已严重影响到全县和谐社会构建和社会可持续发展，事关民生问题。

因此如何解决和改善困难户企业职工住房问题已成社会迫在眉睫事项。

基于上述情况县政府同意对中心城区低洼区国有林场国有企业危旧房进行改造。

项目建设必要性实施危旧房改造是解决困难群众住房问题，改善县城居住条件重大举措住房是重要民生问题和社会问题，也是广大群众最关心最直接最现实利益问题。

党中央国务院高度重视解决城市居民住房问题。

解决好县老城区国有林场及国有企业危旧房困难住房群体最关心最直接最现实利益住房问题，是个重大民生问题。

是完善群众居住条件，提高生活水平。

构建和谐生态文明城市重要手段。

是县政府和社会责任，是现代文明社会进步标志，也是社会前进与和谐发展必然选择。

二实施危旧房改造是构建和谐社会客观要求中共中央关于制定国民经济和社会发展第十个五年规划建议明确提出，构建和谐社会取得新进步，是未来五年我国经济社会发展主要目标之，社会平安稳定是社会和谐前提。

作为县老城区国有林场及国有企业危旧房区基础设施相对落后，困难企业多，困难群体多，流动人口多，安全隐患多，不稳定问题多，治安刑事案件多。

般说来，危旧房集中地区，由于生活设施不配套，物业管理缺失，如不及时整治改造，就容易成为社会治安问题比较突出区域。

仅去年，该区就排查出矛盾纠纷和不稳定问题多起，约占全县近三分之。

发展是硬道理，稳定是硬任务。

实践证明，经济发展必须有赖于个安定有序环境，必须依存于个和谐稳定社会。

为此必须通过安置配套完善基础设施建设，来确保危旧房集中区域社会治安和维护社会稳定，从而积极构建和谐社会。

三实施危旧房改造是提升城市形象改善城市品质需要随着棚户旧城区危房拆除改造，并建成了批类似经济适用房和廉租房用于安置拆迁户，本项目将有户居民从低矮潮湿破旧木质砖木结构房屋，搬进了配套设施完善环境优美居住小区。

改造区按照减量增绿留白整容目标，达到改善该县中低收入和困难群体居住环境。

同时有效改善城市形象完善城市功能提升城市品质。

四实施危旧房改造是提高土地利用效率需要县老城区国有林场及国有企业危旧房区零星插建布置纷乱，占用土地较大，利用率底下。

本项目安置房建设严格按照统规划合理布局节约土地原则，使安置区土地资源得到充分利用，以致提高土地利用效率。

项目建设可行性符合有关政策符合关于解决城市低收入家庭住房困难若干意见国发号精神，参照建设部关于推进东北地区棚户区改造工作指导意见，改善群众居住条件解决城市低收入家庭住房困难作为维护群众利益。

二社会支持力度大本项目属于民生工程安居工程。

危旧房改造，使县困难户低收入家庭居民条件得到改善，生活水平得到提高，是社会主义人道主义体现，是国家文明进步标志。

因此，本项目得到当地社会大力支持。

三技术成熟本项目属般建筑项目房地产类，设计施工技术成熟，可操作性强。

四材料施工队伍有保障本项目建设所需水泥钢筋砂石等主要材料，当地均可生产和采购，且县紧邻临川区为建筑之乡，施工建设技术力量雄厚。

五场地条件较好本项目场址地理位置和地质条件较好，场地施工条件较好，交通便利，施工用水用电均可由市政管网接入。

第三章市场定位与价格定位项目区社会经济概况县直以来，县委县政府带领全县人民自强不息团结奋斗努力拼搏，使全县经济社会发展呈现出速度加快，结构优化，质量提升，经济总量逐步增强。

详见下表县年主要经济指标单位年年增长生产总值万元第产业万元第二产业万元工业万元第三产业万元三大产业比财政总收入万元地方般性预算收入万元全社会固定资产投资万元规模以上工业增加值万元农业总产值万元粮食总产量吨农民人均纯收入元社会消费品零售总额万元居民储蓄存款余额万元年末总人口人在岗职工人数人年人均工资元县生产总值万元，按可比价计算同比年增长年人均工资元，按可比价计算同比年增长。

从上述数据得出，县经济有了较快发展，人均收入得到较好提高，这为本项目实施提供良好经济环境。

项目市场定位棚户区危旧房改造是我国政府为改造城镇危旧住房改善困难家庭住房条件而推出项民心工程。

居民安置功能通过良好周边环境优质生活配套服务，解决拆迁居民安置问题，解决困难群众住房问题，满足居民住房需求，提高当地居民生活质量和居住条件。

本项目主要针对对象市场定位为安置县老城区国有林场及国有企业危旧房居民将安置户。

价格定位本安置房超面积部分按售价为元平方米。

第四章建设内容与建设规模改造范围县危旧房包括零星棚户区属于改造范围县中心城区低洼危旧房区司前村火车站泸水路老步行街解放北路危旧房万平方米县国有林场马头山林林场高阜林场株溪林场陈坊林场石峡林场危旧房万平方米县国有企业水泥厂农机厂磷肥厂篾器厂石灰厂危旧房平方米。

建设规模与建设内容按照统规划科学布局综合开发配套建设面向未来原则，把危旧房改造后安置房建设成为经济适用美观功能齐全现代小区，已满足县城困难户住房需求。

本项目拆迁危旧房万平方米。

其中县中心城区低洼危旧房万平方米县国有林场危旧房万平方米县国有企业危旧房万平方米。

本项目以安置户为建设目标，来确定建设规模，新建安置万平方米，其中房县中心城区安置房万平方米，县国有林场安置房万平方米，县国有企业安置房万平方米。

配套基础设施如水电路及绿化等工程。

根据年关于落实新建住房结构比例要求若干意见建住房号中指出各地要根据总量与项目相结合原则，充分考虑城镇中低收入居民家庭生活对交通等设施条件需求，合理安排普通商品住房区位布局，统筹落实新建住房结构比例要求。

自年月日起，各城市包括县城年度从月日起计算新审批新开工住房总面积中，套型建筑面积平方米以下住房含经济适用住房廉租房及安置房面积所占比重，必须达到以上。

根据县生活状况，结合安置区实际情况，本次安置住房具体建设内容如下项目总建筑面积万平方米，安置住房套，户型套，户型套，户型套，户型套，户型套。

根据项目性质，建筑布置以经济适用舒适为主，于是建议以后规划设计安置房每栋层数六层。

建筑密度，总容积率为，绿化率。

第五章项目选址与建设条件选址原则项目选址应符合以下规定应选择在阳光充足空气流通场地干燥排水通畅地势较高地段。

避免自然灾害影响。

应选择有便于安全通行及紧急疏散外部道路，并应与城市道路相接，交通较为便利公用设施较为完备地区。

应选择在卫生安全无污染地区，与各类污染源距离，应符合国家有关防护距离规定。

优先选择适于新建住房安置房较为规整地形与较为平坦地貌。

项目选址实施条件地形地貌条件县地处武夷山脉西麓，属山区，地形复杂，大体呈东南高西北低趋势，全县最高峰鹤东峰海拔米。

全县山地面积占总面积，丘陵面积占总面积。

本项目规划用地范围为老旧城，范围内属冲击地貌单元边缘与剥蚀岗地交接部位，整个场地后原经人工填土推平，地形比较平坦，起伏不大。

气候条件县位于江西省东部武夷山脉西麓，与福建省光泽县本省南城县黎川县金溪县贵溪市相邻，介于北纬东经之间。

县属中亚热带湿润季风气候区，气候温和，雨量充沛，四季分明，冬夏较长，春秋较短。

年平均气温为，极端最高气温，极端最低气温，年平均降雨量，年最大降雨量年，年最小降雨量年，降雨量年内分配不均匀，月降雨量约占全年降雨量。

多年平均蒸发量为，多年平均风速为，多年平均日照时数，多年平均湿度，无霜期长天。

工程地质工程区主要出露第四系及燕山早期花岗岩地层，第四系地层可分为人工填土，壤土及砂土，为上伏地层，燕山早期花岗岩体为下伏基岩，各类岩土层结构特征如下第四系土层人工填土可分为杂填土与素填土。

杂填土由砂卵石建筑垃圾等组成，松散稍密，在居民集中制费万元建筑设计费工程监理费万元项之和桩基检测费万元二行政事业性及政府性基金收费万元行政事业性收费按标准计取人防易地建设费万元地方教育附加费万元新型墙体材料专项基金万元散装水泥专项基金万元建筑施工超标噪声排污费万元市政公用设施配套费万元建筑行业上级管理费万元白蚊防治费万元工程定额测定费万元排水设施有偿使用费万元建筑工程质量监督费万元建筑工程卫生服务费万元新建建筑物防雷装置验收费万元小计开发成本合计开发费用建设期间利息融资成本银行贷款万元小计二管理费用上面项之和小计三销售费用小计开发费用合计安置搬家费用投资总额综合单位造价元平方米项目总投资表国有林场安置房表序号项目名称单位数量单价元总金额万元开发成本土地费用征用土地费小计二前期工程及交纳费建筑设计费勘察费设计费可行性研究环境影响评价费标底编制招投标管理费工程审计施工通水电费用筹建开办费建安工程费小计三基础设施费供电工程万元公项用地面积供水工程万元公项用地面积排水工程万元公项用地面积道路工程绿化环境艺术小品小计四建筑安装工程费桩基础土建工程水电及消防安装小计五不可预见费万元小计取上面五项之和六开发期税费其他服务性费用施工图审查费招投标交易费万元项之和招标代理费万元项之和施工图预算编制费万元项之和竣工图编制费万元建筑设计费工程监理费万元项之和桩基检测费万元二行政事业性及政府性基金收费万元行政事业性收费按标准计取人防易地建设费万元地方教育附加费万元新型墙体材料专项基金万元散装水泥专项基金万元建筑施工超标噪声排污费万元市政公用设施配套费万元建筑行业上级管理费万元白蚊防治费万元工程定额测定费万元排水设施有偿使用费万元建筑工程质量监督费万元建筑工程卫生服务费万元新建建筑物防雷装置验收费万元小计开发成本合计开发费用建设期间利息融资成本银行贷款万元小计二管理费用上面项之和小计三销售费用小计开发费用合计安置搬家费用投资总额综合单位造价元平方米项目总投资表国有企业安置房表序号项目名称单位数量单价元总金额万元开发成本土地费用征用土地费小计二前期工程及交纳费建筑设计费勘察费设计费可行性研究环境影响评价费标底编制招投标管理费工程审计施工通水电费用筹建开办费建安工程费小计三基础设施费供电工程万元公项用地面积供水工程万元公项用地面积排水工程万元公项用地面积道路工程绿化环境艺术小品小计四建筑安装工程费桩基础土建工程水电及消防安装小计五不可预见费万元小计取上面五项之和六开发期税费其他服务性费用施工图审查费招投标交易费万元项之和招标代理费万元项之和施工图预算编制费万元项之和竣工图编制费万元建筑设计费工程监理费万元项之和桩基检测费万元二行政事业性及政府性基金收费万元行政事业性收费按标准计取人防易地建设费万元地方教育附加费万元新型墙体材料专项基金万元散装水泥专项基金万元建筑施工超标噪声排污费万元市政公用设施配套费万元建筑行业上级管理费万元白蚊防治费万元工程定额测定费万元排水设施有偿使用费万元建筑工程质量监督费万元建筑工程卫生服务费万元新建建筑物防雷装置验收费万元小计开发成本合计开发费用建设期间利息融资成本银行贷款万元小计二管理费用上面项之和小计三销售费用小计开发费用合计安置搬家费用投资总额综合单位造价元平方米本项目总投资为表之和。

万元。

资金筹措本项目总投资为万元。

总销售收入土地收入老城区可上市土地收入亩万元亩参照当地类似土地拍卖价万元。

国有林场可上市土地收