城区土地储备项目可行性研究报告投资建议书word文档（定稿）

此外，土地征用后出让收益分配没有明确规定，城市化建设财政资金投入和确保农民利益还缺乏必要政策依据。

被征地农民后续保障问题在我国，集体土地对于农民而言，不仅是生产资料，还是保障资料，农民土地有三重功能使用权功能就业和发展功能社会保障功能。

土地征用是对土地使用权和所有权永久性剥夺，农民将永远失去土地使用权和经营权，失去生活可靠来源和保障。

按照目前新安置政策和基本生活保障政策，虽然农民可获得定基本生活保障，但其社会保险还未能真正与城镇社会保险制度相接轨，其每月生活补助费远远低于城市最低生活保障水平，而大多数农村人口文化程度低，技能缺乏，就业观念落后，其求职和就业能力较低。

征地后，如果没有合适生计，将成为城市中新贫困人群。

完善城市化进程中用地和失地农民保障制度政策合理规划，采取科学可持续发展土地资源利用政策在城市化进程中，需要我们通过市场经济机制合理利用土地，做到既最大限度地满足社会物质生产和生活对土地需求，促进土地合理布局，实现土地供需平衡同时又要保护耕地，保护切土地资源，防止污染，保护土地利用生态系统，并提高其功能，给人们带来良好环境效益。

因此，城市化建设中土地利用要重视但不能过于偏重耕地保护，要促进和保障经济发展但不能盲目发展，力求重点是要做好以下几项工作树立科学可持续发展观，加强规划编制工作首先，要编制科学合理综合性国土规划，包括生产力布局空间布局国土整治等内容国土规划，使土地利用规划与城市规划相衔接和协调。

其次，要健全完善土地利用规划。

在综合规划指导下，开展土地资源调查和评估，科学制定土地利用计划，并以规划为依据，实施土地用途管制。

分类指导，因地制宜地实施土地调控和管理是对于集聚效应高中心城区和城镇发展城中村和中心城区城郊结合部改造开发以及重点培育和发展中心城市，要进步扩大城市规模，提高集聚辐射和规模效应，在国土管理部门调控下，加大跨年度耕地占补平衡和全省内异地平衡力度。

二是对于为公共利益如进行道路建设绿化建设需要使用集体土地，要尽快批准征地手续，以免造成农民安置补偿落后损害农民利益后果。

三是对于耕作基础好成片上规模耕地以及基本农田，要严格控制征地审批，以维护我国耕地保护和粮食安全问题。

四是要尽快建立和完善城市土地市场化配置机制和城市土地价格市场化形成机制，挖潜存量土地，建立健全土地储备制度，合理调控土地市场供应数量。

五是要开展地籍调查，明确土地产权，进行土地登记，在各级政府土地所有者和使用者之间合理分配土地收益。

加强管理，探索农村集体建设用地流转新机制我国法律未正式提出农村土地使用权流转，但九届全国人大四次会议曾指出在长期稳定土地承包关系基础上，鼓励有条件地区积极探索土地经营权流转制度改革。

在当前用地形势下，在政府尚未能全部对农民实施社会保障情况下，可以考虑允许集体经济组织保留非农建设用地进入市场流转，集体土地所有者可以自己身份，将建设用地予以出租或作价入股，农民可收取租金或参与收益分配。

在这过程中，关键是要加强监督和管理土地用途，控制非农建设用地转让过程，建立合法利益分配机制。

在条件成熟时，可允许乡镇企业村民宅基地流转，建立城乡土地置换机制，通过给农民定利益来换取经济社会发展所需要土地空间。

完善政策，解决失地农民利益保障问题失地农民利益保障是城市化过程中存在重要问题，城市化建设不能牺牲农民利益，但也不能过多地提高建设成本，而是要根据城市自身经济实力合理推进城市化进程，做到既能保障失地农民合理利益，解决他们离得开土地进得去城市在城市中留得住问题，又能保证城市可持续发展。

继续完善征地补偿政策应当根据实际情况解决好以下问题是要继续完善有关征地立法工作较为薄弱征地补偿劳动力安置等规定，使之更明确更具体可操作更强。

二是要在征地补偿上尝试新办法，可考虑直接借助于市场交易机制，按照市场形成集体建设用地价格来确定补偿标准，从而提高农民生活和水平，使他们广泛参与分享工业文明和城市文明。

三是要严格依法行政，遵守法定补偿标准和程序，增加政策透明度和公平公开程度。

健全农民社会保险和基本生活保障制度在城市化过程中，失地农民利益保障应当包括基本养老保险医疗保险最低生活保障等基本内容。

首先是要在时机成熟时，扩大城市社会保险适用范围，实现城市和农村社会保险接轨，提高失地农民社会保障水平。

其中，社会统筹账户部分缴纳费用应从征地补偿金里次性支付。

个人账户部分则由失地农民和雇佣部门共同建立。

其次是要实行失地农民城市最低生活保障。

完善就业保障机制，促进失地农民非农就业是要强化职业教育和职业培训，建立人员培训网络，根据不同年龄和文化层次，提高失地农民职业技能。

二是要打破城乡二元就业体制，取消就业中城乡户籍歧视，实现城乡统就业。

三是要积极为失地农民开拓就业途径，如组织劳务输出发展劳动密集型服务行业等。

儋州市城市建设现状及其规划发展情况儋州市位于海南岛西北部，西和北濒临北部湾，东邻临高和澄迈，南至东南靠琼中和白沙，西南与昌江接壤。

陆地面积平方公里，人口万人，辖个镇，个村居委会，境内有个国有农场，市政府驻那大镇。

其是海南西部地区经济交通通信和文化中心，地处西部工业走廊核心区，位于境内洋浦经济开发区是海南经济开发建设重点，中国热带农业科学院华南热带农业大学设在市内。

市内基础设施及配套建设日臻完善新建和改造城区道路万平方米，排水给水电力电信燃气管网消防等交通便利，环岛西线高速公路粤海铁路西环线贯穿境内。

改革开放以来，富有开拓进取精神儋州人，不断解放思想，实事求是，与时俱进，努力开创儋州发展新局面，全市经济和社会各项事业建设取得了令人瞩目成就，综合实力进步增强，先后获得了全国农业百强市全国卫生城市全国文明示范市全国城市环境综合治理优秀市中国优秀旅城市全国诗词之乡中国楹联之乡和全国民间艺术之乡全国园林绿化先进市等荣誉称号。

年在全球经济衰退背景下，儋州全市经济发展较为平稳，全市生产总值完成亿元，比上年增长。

其中第产业生产总值为亿元，增长，增幅同比上升个百分点第二产业总值亿元，减少工业增加值亿元，减少，增幅同比下降个百分点第三产业总值为亿元，增长，增幅同比上升个百分点。

地方财政般预算收入亿元，增长城镇居民人均可支配收入元，增长农民人均纯收入元，增长。

十五时期是海南发展重要战略机遇期，是壮大支柱产业夯实经济基础增加经济总量提升综合实力凸显体制创新特色树立开放新形象构建和谐海南关键时期也是儋州向中等城市迈进构建琼西经济文化中心实现跨跃式发展重要阶段。

儋州市国民经济和社会发展第十个五年规划纲要提出了今后年我市经济社会发展思路指导原则战略目标发展重点，明确了十五时期儋州功能定位主导产业和扶持政策。

十五时期儋州市将面临有利发展环境。

中国东盟自由贸易区建设泛珠三角区域经济联合，有利于儋州吸引外资参与区域经济合作与分工海南实施南北带动，两翼推进，发展周边，扶持中间区域发展战略思路及洋浦经济开发区大项目建设，为儋州加快经济发展提供了新机遇和空间随着海南省西部工业走廊建设和城市化进程加快，西环铁路货运客运相继运营，儋州作为琼西中心城市重要交通枢纽和西部商品集散地地位日益凸显，地需求非常旺盛，土地供求矛盾日益突出，但同时城市中存在大量存量土地和低利用度土地。

通过土地储备制度实施，能够真正实现统规划统配套统开发统建设统管理，激活了存量土地利用价值，提高了城市土地资源配置效率。

同时，些环境较差规划条件不理想以及闲置土地通过储备重新利用，较好地实现了土地再开发和再利用。

土地储备对实现分配公平作用土地利用分配公平目标是指社会各阶层各部门各成员在土地利用中能获得公平对待。

但要确定个统公平标准是很难，也几乎是不可能。

经济学中般理解公平含义应是机会均等，即指在市场竞争中让大家处于同条起跑线上，全都按照自己能力与努力程度来进行竞争，尽管竞争结果有差异，但出发点相同，这就可以理解为公平了。

通过土地储备体系建立，政府掌握了城市土地统收购权和垄断供应权，对于各种经营性用地在个公平公开公正城市土地市场中通过招标拍卖等方式有偿出让土地使用权，分不同区位条件和地段优劣向使用者收取土地使用费，从而使土地使用者在经济活动中站在了同起跑线上，这实质上是土地分配在价值取向上机会均等。

土地储备对社会发展作用土地利用要有利于社会发展，要为社会公益事业和社会基础设施建设提供良好土地利用保障。

公共目对土地利用要求突出体现在耕地利用与保护生态环境建设与保护以及体现区域整体利益公共基础设施建设等方面，而这些是以追求利润最大化为目标市场机制和在这机制支配下个别土地利用行为所不能做到，必须由代表社会公共利益土地利用规划和城市规划加以控制。

但城市土地开发散乱差状况长期困扰着城市规划建设和管理，旧城改造中也会造成许多盲点和难点，影响城市形象和面貌，只有通过代表政府土地储备机构从规划优先角度出发，以实现社会整体利益为目标，对企业需盘活土地及旧城需改造地块进行收购整理，从机制上消除土地供应过程中为顾忌企业困难和旧区居民安置而影响城市规划实施，减轻政府在实施城市规划方面压力，确保规划权威性。

同时，城市土地储备制度通过土地前期开发实现了土地增值，并且可以将土地增值收益归入政府财政，增加了政府土地收益，为区域发展与社会经济发展积累大量资金，政府有了足够财力进行基础设施建设，使城市交通绿地基础设施和公共设施建设步伐加快，提高了城市居民公共福利待遇。

土地储备制度还缓解了城市建设对城市郊区农地需求。

保护耕地是我国基本国策之，为此必须严格控制城市用地外延扩张趋势。

实施土地收购储备制度后，土地供应计划性增强，可以限制利用率低配置不合理城市存量土地开发利用，增加城市建设用地有效供给，化解城市建设对城市郊区农用地需求。

土地储备对环境质量作用土地利用环境质量目标是保证定数量绿地控制土地利用强度，防止建筑物与人口过度拥挤合理确定土地利用布局，避免土地利用相互干扰和土地污染。

实施绿化土地，无明显直接经济效益人口密集居住条件差旧城区改造由于开发难度高成本大，因此只能由政府出资土地储备机构实施。

土地储备机构还可以对严重污染环境影响周遍土地使用者企业进行收购或土地置换。

通过土地储备可以综合考虑耕地资源保护与生态环境保护，努力做到人与自然和谐，保证环境质量目标实现。

土地储备对土地市场及地价影响分析从土地市场供需角度而言，国外土地储备制度产生于卖方市场，而我国则产生于准买方市场，即土地资产广泛分散于国有企事业单位。

在以往土地交易管理制度和法律法规规定下，划拨存量土地使用者可以通过补办出让手续渠道向土地市场供地，成为合法土地供应者，这使得城市存量土地供应市场成为多头供应买方市场。

在这种市场背景下，方面，使政府难以实现对城市土地供应高度垄断，削弱政府宏观调控土地市场能力，造成城市土地供应总量失控，国有土地资产大量流失土地市场运作不规范及土地招标拍卖制度难