升趋势，具体表现在商品房销售面积和销售总额整体上涨上面。商品房屋销售面积由年万平方米增长到年万平方米，净增了万平方米。商品房销售总额则由年万元增长到年万元，净增了万元。居民收入增加是需求上涨最主要因素，收入增加使人们有能力来支付上涨了房价。表房地产市场需求状况分析市场预测土地供应情况分析土地供应总体特征分析土地供应总量南昌市土地供应总量同比有较大幅度增加。今年以来，随着政府积极应对金融危机不利影响，认真贯彻落实中央扩内需保增长系列政策措施，狠抓投资项目落实，土地供应量也逐步得到回升。前三季度，南昌市建设用地供应总量公顷，同比增加了。同比，第季度增加第二季度，第三季度。年以来土地供应总量变动情况见图。图年以来土地供应总量变动情况单位公顷图片点击可看大图土地供应结构土地供应结构调整明显，工矿仓储用地和其他用地大幅增加，商业住宅用地供应量有所减少。前三季度工矿仓储用地公顷，约为去年同期倍商业住宅用地供应公顷，同比减少其他用地包括公用设施公共建筑交通运输水利设施特殊用地供应公顷，约为去年同期倍。三类用地供应量分别占土地供应总量。与年同期相比，工矿仓储用地和其他用地所占比重分别提高了和个百分点，商住用地所占比重下降了个百分点。年前三季度土地供应结构见图。图年前三季度土地供应用途结构图片点击可看大图从季度情况看，第三季度三类用地供应量分别为公顷公顷公顷供应比例分别为，与上季度相比，商住用地和其他用地所占比重分别提高了和个百分点，工矿仓储用地所占比重下降了个百分点。见表表三类用地供应结构比较单位公顷图片点击可看大图土地供应方式出让和划拨供应总量均有提高。土地出让总面积公顷，同比增加，占供应总面积。其中，招标拍卖挂牌出让面积公顷，同比增加，占出让总面积划拨供应土地公顷，是去年同期倍，占土地供应总量。从季度情况看，第三季度出让土地面积公顷，环比公顷减少，占土地供应总面积。其中，招标拍卖挂牌出让面积公顷，环比减少。划拨供应土地公顷，环比增长，占土地供应量。土地供应方式结构变化情况见表。表土地供应方式结构变化土地供应价款因工业用地占主导，土地出让总价款有较大幅度减少。土地出让价款万元，同比下降了。平均出让单价元平方米，同比元平方米下降。其中，招拍挂出让价款万元，同比减少了。招拍挂出让价款占出让总价款。从季度情况看，第三季度土地出让价款万元，同比下降了，环比增加了。其中，招拍挂出让价款万元，同比下降了，环比增加了。产品方案和建设规模本产品为占地万平方米商品住房，预计建设层。第章建设条件与厂址选择自然条件项目区地理位项目位于江西省南昌市昌北经济开发区下罗。此地点为南昌大学群所在地，该地区聚集了南昌众多高校，其中较出名有江西财经大学，华东交通大学，江西农业大学等等。此处为经济开发区，经济正在逐步发展，人口密集度也在不断提高。人们对住房需求也是日益增长。因此在该地区开发房地产是很有市场。项目区基础设施项目区交通设施该地区交通便利，人们出行方便。道路宽阔，也有利于运送建材卡车进入。能够到达公交线路也很多。经过下罗线路路路路路号线路号线路号线路号线路路路路路路内环空调外环路项目区文卫设施条件年末全市共有艺术表演团体个，文化馆个，公共图书馆个，博物馆个。全市有广播电台座，中短波广播发射台座，广播综合人口覆盖率电视台座，有线电视用户万户，电视综合人口覆盖率。年末共有各类医疗卫生机构个，其中医院卫生院个，妇幼保健院所站个，专科疾病防治院所站个，疾病预防控制中心防疫站个，卫生监督检验所个。卫生技术人员人，其中执业医师和执业助理医师人，注册护士人。医院和卫生院床位张。乡镇卫生院个，床位张，卫生技术人员人。社会经济条件该地区处于经济开发区，经济发展潜力大。为我们房屋出售提供了很好条件。第章项目建设方案物流中心建设布局和规模目标本项目为在江西省南昌市建立个大型多位体物流中转站，以提高南昌地区货物流转速度与流转效率。为南昌不仅成为江西而且成为中国东部流转中心。帮助南昌建立完整高效物流体系建设布局本项目中物流中心采用扇型物流中心布局，即是指物流从物流中心向个扇型物流区域运送，其线路呈扇型辐射状。物流中心选址在南昌新城学校旁，在聚集发货人市区侧，是典型扇形辐射状布局。之所以采用该布局方式，与南昌市整体布局有关，南昌市地处鄱阳湖之滨，北接九江，九江市全国有名货物流转中心，本项目中物流中心暨兼顾与九江物流中心联系，故权衡之下采用扇形辐射状布局。根据南昌件物流中心选址特点，进行拟建物流作业基础设施，整块区域实现供水排水供电供气通讯交通，预留计算机网络通道，实现建筑物局域网沟通，整个区域建筑实现智能化基本要求，物流中心建成了具有地下水电通讯网络配套设施齐全钢筋混凝土硬化场地平方米。业务办公楼业务办公楼主要包括非直接从事物流相关业务作业有关管理和服务部门办公场所，备有电话网络传真等办公设备，设有会客厅及会议室等具有通信网络等智能化办公功能建筑具有标志性作用。货运交易信息中心货运需求信息和运力信息处理发布场所，同时它也是货主办理货物托运仓储提货手续场所。设有信息大厅交易大厅及信息控制与处理办公功能。停车场主要为货物配送车辆装卸车辆和机械及本单位公务用车职工私车存放场所。路面设有防滑纹道等，可容纳辆车辆停放。物流仓储区主要为到达物流中心货物提供临时存储服务场所，咸阳物流中心将建设个综合大型仓库区，库内设有仓储区理货区分拣区货物暂存区等职能区域。辅助服务区包括公寓餐厅休闲娱乐场所浴室商店医务室等设施，并包括相应保障设备和服务设备。商务会展中心为物流服务供需双方提供洽谈交流合作提供场所，承接咸阳市乃至关中地区各行各业商品交易会展示会洽谈会功能。生产辅助设施包括车辆及机械维修车间车辆及机械清洗车间集装箱维修清洗消毒车间洗车台等。中心内道路标志站牌路灯等主要道路为级道路标准。广场及绿地面积广场是中心与外部交通之间缓冲设施绿地有自动洒水设施，以花草为主。指导思想以运输仓储配送信息等基本物流活动为基础，科学地将本物流中心地发展方向定位为发展企业物流，引导传统运输企业向现代化物流企业转变。以现代物流为契机来推动运输企业现代化进程和现代商贸业发展，培育连锁经营和电子商务业。主要建设方案库房建设本项目工作组经考虑决定将物流中心园区内库房，停车场，绿化，办公楼等工程设施建设均承包给国内著名工程建设公司京鼎工程建设有限公司，采用公开招标形式，取得最低合同价。车队建设本物流中心车辆主要有按照车辆车厢分平板车没有车厢，只有不到米左右车帮，般平板车都比较大在米。用于运输些基础材料，例如日化，化工，塑料粒子等等。高护栏有车厢，车厢四壁为彩钢，没有封闭顶棚，顶棚是用帆布制作，可以根据内装货品多少进行升降，故此适用于大多数产品运输，使用比较广泛。全封闭或者叫做集装箱车辆，从米均有，适合运输货值较高，或对车辆有较高要求车辆，目前此类车辆在货运市场几乎占到半。承载吨。按照使用范围普通运输车辆包含上述三种车型，主要运输日常些普通产品，例如电子电器，食品，饮料，服装，机械等等。恒温或保温车辆其实分类很多，恒温车大多用于对于温度要求不是很严格食品类，般会保持温度在度左右，保温车适用于对于温度要求较高，例如医药，冷冻食品等等。危险品车辆危险品分为类，不同种类均要有不同资质，车辆可谓第点所说三种车型。特种车超长，超宽大件运输车辆油罐车减震车辆运送精密仪器，例如卫星，导弹，高端服务器等等监管车或叫做关封车用于在监管仓库之间运输工作，大多在机场码头旁边使用。很少用于普通货物运输工作。按照车辆长度及重量分类因为车型，车厂规定不，仅介绍目前市场主流物流车辆吨车般为米左右，以米居多吨车约为米吨车约为米吨车约为米吨车约为米吨或吨车般为吨车般为米吨车般为米吨车般为五轴或六轴米车辆具体配比如下第章环境保护与劳动安全建设地区环境现状项目地理位置本项目位于江西省南昌市安源区青山镇，安源区交通便利，国道纵横交叉，浙以及些农民工。这为当地就业及社会稳定作出了较大贡献。项目与当地科技文化发展水平相互适应，同时又促进了当地科技发展水平。萍乡安源区具有定经济技术水平，科技发展比较迅速，人力资源素质不断提高，给科技文化事业发展带来新契机。这为该项目提供了科技文化基础保证，有利于项目实施。该项目多项技术申请了国家专利，项目实施会使专利技术得到更加广泛运用，这对安源区整体科技发展促进作用比较明显。项目实施促进了当地经济水平提高。萍乡市资源十分丰富，为经济迅速发展提供条件。项目经济效益比较高，促进当地经济总量增加。项目建设会带动相关产业发展，些生产项目所需原料企业会应运而生，进而带动整个安源区经济发展。第六部分不确定性分析第章不确定性与风险分析盈亏平衡分析达产年份以生产能力利用率表示盈亏平衡点为，表明本项目对产品销售量变化适应能力强，有良好抗风险能力。图盈亏平衡图盈亏平衡图生产能力利用率销售收入成本费用敏感性分析销售收入原材料价格建设投资等数据来源于预测，存有变化可能，具有定不确定性。其发生变化对所得税后项目投资内部收益率影响程度见表表敏感性分析表第六部分不确定性分析不确定因素变化幅度建设投资原材料价格销售收入计算结果表明建设投资变化对财务指标影响较小，原材料价格和销售收入变化对财务指标影响较大。在建设投资增加，原材料价格增加，销售收入减少时，项目财务评价指标大部分高于行业基准收益率，基本满足经济评价要求。销售收入原材料价格建设投资敏感度系数和临界点见表表敏感度系数和临界点分析表不确定因素变动区间敏感度系数临界点临界值建设投资原材料价格销售收入从表可以看出，各不确定性因素中，销售收入敏感度系数最大，其次是原材料价格，最不敏感是建设投资。建设投资增加原材料价格增加销售收入减少所得税后项目投资财务内部收益率刚好等于设定基准收益率，相应数值为各因素变化临界点。风险因素分析在项目实施过程中，对可能遇到风险要制定控制防范和规避对策，以降低风险造成损失。风险因素是引起或增加风险事故发生机会第六部分不确定性分析条件。它可以来自外界自然力社会经济力量和自身决策结果。在本项目建设及建成后运行中，应认真地考虑市场环保节能及企业经营管理各项风险因素。市场风险世界经济发展焦点由美国经济转向非美经济之后，经济发展增速放缓成为了世界经济发展主旋律，相应金属需求在减少，在金属供给没有减少条件下，金属价格下行风险很大。镍铁合金价格可能会下降，而行业成本高居不下。这两个因素将会导致企业利润空间越来越小。环保风险项目在生产过程中会产生废气废渣和噪音污染，本项目对生产设备要求必须符合目前国家环保标准，要对环保方面可能出现问题进行论证，并提出具体防范措施。公司面临由于国家环保政策节能减排等规定更加严格或其它因素影响，使因环保状况不适应国家要求而引致风险。公司将及时跟踪国家环保政策动态，对可能会因环保政策变动而受到影响生产经营业务，采取相应事前防范措施。在项目建设中公司将对环保设施施工加强管理，保证环