化城镇住房制度改革，加快住房建设通知精神，积极呼应青岛市政府利民措施，美化城区，增加社会经济效益，完善项目周边配套设施，改善农民生活居住环境。拟通过对大埠东村村庄改造项目所在地块进行细致勘测规划，新建总面积平方米，集多层小高层写字楼商业网点于体大型现代化居住社区。为了加快项目实施，特作本可行性研究报告报审。第二节项目建设必要性符合国家地方政策项目符合国家九五及年远景目标规划把住宅产业作为国民经济支柱产业规定精神符合青岛市九届人大会议通过政府工作报告中提出积极推进住房制度改革，采取切实措施，促进住宅商品化，使居民住宅建设成为新经济增长点精神第九届人大第二次会议上政府工作报告中指出在扩大投资需求同时，要采取有力措施引导和扩大消费需求，形成投资和消费对经济增长双重拉动。要通过多种渠道增加城乡居民特别是低收入群众收入，加快发展消费信贷，推进城镇住房制度改革，支持居民购买住房和大件耐用消费品。在九届人大三次会议上提出住宅产业将成为国民经济主要产业。在九届人大二次会议上，国家计划委员会曾培炎在报告中指出理顺体制，完善政策，扩大住房等高价值商品消费。逐步建立以个人消费为主体消费制度，减少福利型供给型实物型分配，实行分配货币化。加快推进城镇住房制度改革，整顿土地转让价格和拆迁消费，清理各种摊派和收费，规范住房成本构成，切实降低房价。增加住房信贷，完善二级市场，尽快把住房培育成新消费热点。提倡和推广分期付款等大众信用消费精神。符合青岛市九五及年远景目标规划精神项目符合省市今年在经济工作会议上提出把住宅业培育成我省市新经济增长点要求。住宅建设可以带动许多相关行业发展，今年全市房地产业计划投资比上年增长以上。培育和完善建设市场体系，培育房地产交易二级市场也成为政府促进房地产业良性发展重点。建立竞争有序市场秩序，以工程建设招投标为龙头，完善建筑有形市场运作，规范建设程序和管理体制抓好房地产市场主体培育，发展中介机构，培育房地产交易二级市场，激活房地产开发市场，从而反向推动住宅建设产业化进程。国家已把住宅建设提到了国民经济发展重要位置。随着居民生活水平提高和住宅需求增强，我市房地产业将出现新发展前景，该项目具有显著示范作用。符合中共中央发展三农精神，加快城市郊区化郊区城市化步伐。符合区域经济发展和加快城市化进程步伐需要。青岛市当前整体规划重点是北部，项目所在地是我市加快城市化进程和经济发展重要建设区域之。项目在北部板块紧依高科园，周边经济发展迅速，进行旧村改造是该区域当前项迫切任务。尤其是根据大埠东村实际情况，以及村民可望通过旧村改造改善居住环境迫切要求，结合该村现有财力状况，按照成熟村改造村原则，以期通过项目改造，能促进和带动青岛市北区东部开发建设和经济发展。符合村民住房需要。自青岛市年区划调整以来，由于种种因素制约，大量村民因子女住房紧张而引发家庭和社会矛盾，向村委提出申请建房要求愈加强烈，村委压力愈来愈大，但全部解决有很大难度。符合推动周边经济社会发展需要。项目位于辽阳西路劲松五路与劲松七路之间，交通发达，周围已有浮山后小区等大规模成熟居住社区，并拥有广阔未来发展前景。因此，该项目改造开发可彻底改变当地现状。积极利用土地及自然资源，周边自然生态环境会得到很好保护，并且直接提升区域形象，加快城镇改造建设速度，直接改善周边农民居住环境和市容市貌，对创建文明卫生城市迎接年奥运会都是很有必要。符合提升小康生活水平，推进两个文明建设和市场发展需要。改善周边农民居住条件，提高其生活质量，是当地农民迫切需要。目前周边多个村庄，仍有很多村民私自建设，虽然有关部门采取了诸多措施，但屡拆屡建。通过本项目快速开工建设，可在现有土地上建成功能完善交通便捷具有现代气息住宅区，不仅可改变周边群众居住条件，更可通过新入住高科园内高素质人群引导其转变观念，提高整体生活质量。同时，更可以截止周边乱建现象，有利于区域内进行规划调整，以求更大发展。符合提升地区品牌需要。本项目超前规划建设，不仅可以改善周边居住及自然生态环境，更可以塑造个好品牌，对于扩大和提升市北东部区域知名度影响力有很大促进作用，对进步提升市北区政府品牌起到推进作用，从而营造个更佳投资环境，有利于招商引资，带动周边经济发展。本项目虽然本身经济效益不高，但项目建成对于周边经济提升和巨大社会效益却是可观，这也就是本项目建设必要性。第三章市场分析第节房地产市场分析我国房地产发展趋势预测房地产业是国民经济支柱产业之，它不但满足市民对居住要求，而且肩负着刺激消费，促进生产重担。年后世界经济回暖，美国泡沫经济不断挤压受日元贬值影响，东南亚各国货币竞相贬值，造成中国出口不利。在此情况影响下，扩大内需，加大投资成为国民经济增长主要手段。房地产产业投资是其中最有力手段之。随着中国经济深入发展，住房消费仍是大多数百姓家庭主要消费投资计划之，房地产仍然是我国今年经济中热点。年，青岛房地产价格总指数，上升，其中房屋销售价格指数上涨明显，上升，土地交易价格指数上升。城市居民人均可支配收入元，增长人均消费性支出元，增长。根据世界各国房地产发展经验，人均在美元时，房地产业将进入个快速发展时期。青岛市人均年就已超过美元，但直至年末，城区人均住宅建筑面积平方米农民人均住房使用面积平方米。而西方发达国家人均居住面积在平方米以上。因此，青岛房地产业依然具有广阔发展空间。中国行业景气分析报告是我国第份跟踪式行业景气分析报告。该报告指出，对房地产业而言，年是个转折点，持续繁荣了近年房地产业，将进入中期调整过程。专家指出，与投资相对，是房地产消费增长将明显减缓。随着年开始土地拍卖年房贷加息年二次加息等政策性调控逐步规范房地产市场。火热房地产消费增幅逐步放缓。业内专家预计，年房地产消费增长总体将继续呈逐步回落态势，估计商品房消费增幅将在。但同时这也是凤凰涅磐过程，是重新洗牌规范市场过程，这点从年至今市场发展看，尤为明显。整个行业朝着良性轨迹发展，资源得到更加有效整合配置。产品得到质提升，消费者成为真正受益者，反作用于市场购买力爆发，使得房价在片叫降喊声中依然保持稳定升幅。因此，中国房地产市场还是会在个快速发展良性环境中越走越远。青岛市房地产分析六大特点主导青岛市年房地产开发投资。住宅投资继续领跑，投资结构进步优化。随着我市经济发展持续趋好，老城区改造步伐加快，居民对商品住房需求热度不减，促动房地产企业继续加大住宅投资建设力度，投资结构也进步优化。年，住宅投资完成亿元，同比增长，高于房地产开发投资增速近个百分点，占全部投资完成额，比上年提高个百分点办公楼投资亿元，同比增长，所占比重上升个百分点商业营业用房增速缓慢，全年完成投资亿元，同比增长，所占比重下降了个百分点。房屋施工面积快步扩张，新开工面积增速放缓。年，我市房地产开发收有关土地政策影响和良好市场预期，房地产企业加大存量土地开发力度，新开工项目度大量增加。加之上年结转较多，房屋施工面积快步扩张，导致在建房屋盘子很大。各房地产企业在国家宏观调控政策影响下，为化解风险，加大了在建工程投入，新开工项目逐步减少，增幅回落，走势趋缓。全年房屋施工面积达万平方米，增长，其中住宅施工面积万平方米，同比作用，切可绿化绿地均应绿化，充分发挥绿地保护活动功能和改善生态环境作用，同时可考虑垂直绿化，以扩大绿化覆盖面，而起到防尘防噪音，以确保小区环境优美整洁。第二节安全防护本项目建成以后，社区内应加强安全防护工作，小区居民应遵循安全第，预防为主原则，积极配合物业管理机构，重点做好防火防盗工作，使居民放心安心和舒心，确保居民拥有安全居住环境和生活环境。并采取部分保护措施各种公用电器设备必须由专业电工按规定进行定期维护保养制定安全操作规程，严格按规程操作利用各种形式宣传，学习并掌握火灾隐患防范措施安排专业治安员，加强警卫巡逻等保证消防通道畅通，定期检查消防设施设备工具消防用水管网要保证压力水量第七章节能本项目在建设过程中，应推选优秀设计方案，并采用四新新技术新工艺新材料和新产品技术，以缩短工期，降低造价，应采取以下节能措施。外墙尽可能采用轻质砌块和多孔模数砖，屋面保温防水采用新材料，再保温隔音上要有新突破，尽可能达到节能节能型住宅标准。所有设备采用符合国家有关规定节能设备，选新型高效节能型，室内采暖设备严格按设计安装。供水器具采用节水型，特别是住宅卫生间要有节水措施，要选用节水型卫生器具，二要尽量使用净化后污水。选用炉具和灯具以节能为主，主要室外照明灯具要使用节能灯，以利于节约能源。建筑结构采用冷拔螺纹钢和冷拔带肋钢等。总之，除以上措施外，小区管理机构应加强管理，完善各种规章制度，定期对各类设备管道器具等进行检修，减少跑冒滴漏等不必要浪费。第八章资金运作措施本项目计划采取分期开发，按先安置拆迁户为原则。利用自有资金万元做工程启动资金，首先建设村民回迁楼安置回迁村民后再行拆迁。第节投资估算总投资额估算为万元第二节资金筹措自筹资金万元银行贷款万元第三节项目财务分析项目经济技术指标总用地面积亩平方米容积率总建筑面积平方米其中住宅面积平方米多层平方米小高层平方米公建面积平方米写字楼平方米网点平方米项目成本预算万元土地费用万元亩万元前期勘探设计费用万元建安费用万元多层元万元小高层元万元写字楼元万元网点元万元市政配套费用元万元场内综合配套元万元区内工厂搬迁万元广告营销代理费用万元管理费用万元总投资万元投资利息万元万元不可预测费万元营业税等万元万元销售收入万元拆迁居民户，合计拆迁面积平方米追加平方米住宅及公建机动处理，共计万平方米实际销售小高层元万元写字楼元万元网点元万元项目收益税前利润收入万元成本万元万元税后利润万元万元利润率利润万元收入万元第四节项目运作风险分析政策风险房地产业已经成为国民经济支柱产业，依据国家对房地产市场宏观调控土地有偿有期限使用制度，本项目规模大，建筑期长，项目建设期间国家有关政策变化如拆迁政策时间费用等会加大项目成本势必会增加本项目风险。另外，按照项目体量和滚动开发形式，青岛市市场价格供求关系变化，也会增加运作风险。只要房价有所波动，本项目就会受到直接影响，如房价下降，项目总投资和总收益持平。下降以上，本项目就会亏损。势必增加了本项目潜在风险。对策加快操作进度，在下半年动工还迁，回避政策风险。市场风险本项目所处为村庄改造范围内，周边可改造地块仍有很多，其他发展上进入，势必引起供求关系变化，加剧市场竞争，加大本项目风险。对策准确定位，精心策划，突出个性。资金风险项目体量大，施工期长，运作过程中，资金总款额大，资金管理周转费用大，不可测费用较多，特别是如遇贷款利率调整等金融政策，都会加大项目运作资金风险。对策加大销售力度，加快资金回笼。经营风险本项目是分期开发，运作周期较长，在运作过程中，任何管理不善或决策失误或失职都会造成损失。对策聘请专业公司包装策划销