，长米宽米，划有四个停车区域，可停放运货车辆近百辆。市场商业经营区域划分为西部灯饰城，西部玻璃城，油漆专卖区，铝型五金专卖区卫浴洁具专卖区，装饰板材专卖区，在市场前后两区各有占地约平方米建材超市。百寰建材市场西安百寰建材实业有限公司位于西安市北二环大明宫立交桥东北角，毗邻太华路和北二环路，与西安经济技术开发区西安生态科技园区遥遥相对，交通便利，地理位臵优越，商品吞吐能力强，与多家行业市场共同形成西北最大建材商品集散地。公司占地余亩，拥有营业性建筑十几万平方米，布局合理，整体规划统流畅，市场由塑钢铝材专营区不锈钢门窗加工经营区石材专营区橱柜城等组成，其中新建立橱柜城是西北地区规模最大橱柜专营场所，汇集了高中低档橱柜精品，可为各层次消费者提供质优价廉全方位服务。明珠家居城明珠家居西安市北二环未央立交桥东米，占地亩，总投资亿元，是第六届经贸洽谈会签约项目，年月日，期工程万平方米投入营业，随后，相继在年时间里，总计万余平方米营业场地建成并投入运营。商城总营业面积超过万平方米，入驻商户达多户，汇集来自国内外各省区各流派各档次民用办公钢木等家具家饰布艺家电家装灯饰厨卫类产品近万个品种十万余种款式，成为西北地区建成规模最大家具家居用品批发零售集散地。依照品类不同，商城划分为民用品区钢木区办公用品区依照档次不同，商城划分为国际馆国内外线品牌精品馆地方性线品牌及中档品经营区。安美居家居装饰建材仓储超市安美居家居装饰建材仓储超市位于西安市西二环北段号，是大型现代化装饰建材连锁超市，采用集中采购统管理统结算明码标价现代连锁业态管理方式，主营国内外装修建材和装饰用品，配套经营家装设计并提供直销服务经营范围涉及建材管件木材墙面及地面材料家具家饰油漆涂料五金工具厨卫设备灯具电料园艺园及季节性用品九大类近万品种，并设有教室，配套经营家居装饰和休闲餐饮等其他服务。同时具备物流配送电子商务等服务。家世界家居装饰建材中心家世界家居装饰建材中心位于大庆路中段号，是依托天津家世界集团统经营管理，在西安经营最早，规模最大家居建材超市，市场环境整洁，种类齐全，形象统，管理先进，渠道可靠，价格合理，退货有保证，年销售额超过两亿元。太白路建材市场太白路建材市场位于南二环与太白路交汇处，是西安第二大建材市场。拥有商户余家，经营品牌全面，管理制度规范，交通便利。由于地处市区，使市场未来发展必将受到城市建设规划影响。三森国际家居汇展中心陕西三森家居建材有限公司位于西安市雁塔区长安路东三爻村，是西安市政府重点招商引资项目，被列为雁塔区重点保护单位，由三森集团投资亿元人民币兴建西安三森家具汇展中心总占地亩，期工程建筑面积为万平方米，投资亿元。中心期共分四大展厅，分别是巴黎厅纽约厅香港厅台湾厅。其中巴黎厅纽约厅为精品厅。西安三森家具汇展中心实行统物业管理，专业仓储系统照明光线充足，格调高雅部人行电梯方便客流，安全通畅厅内安全设施齐全，设有消防喷淋系统，消防控制中心，烟感报警系统。排风换气设备令全场空气流畅，清新宜人小时保安监控系统，与互联网连接局域网系统，用于安全和交易过程管理商场各处均设卡公用电话，预留市话接口除银行托运商务中心外，设有洽谈室商务酒吧咖啡厅等。西安市建材市场分布图如下就目前而言，西安市现有建材市场档次高低不匀，主要有建材超市家居建材城等模式。其中，超市建材产品在价格上优势以及在产品质量及售后服务方面到位，是越来越理性消费消费者最佳考虑。建材超市消费群体面对是中低层消费者，但是建材中有些高端产品在超市中就显示不出其自身档次，因此，家居建材城将会成为高端消费人群理想之所，在定时期内，它仍然占据市场最高分额。而摊位式低端市场会因为经营分散性管理不规范产品质量问题多售后服务弱等诸多弊端而最终被市场淘汰。建材超市和家居卖场各有各优势，只是面对目标消费群体不同。短期看来，家居卖场还是会占据更多市场份额。但是，大正规建材市场入驻终将兼并或者是淘汰小不规范建材市场，优胜劣汰是市场经济发展趋势，因此具备相当规模，相当档次大型建材市场在西安市建材市场是具备定市场竞争力。陕西省政府常务会议第次会议审议通过了唐大明宫遗址保护总体规划，这标志着唐大明宫遗址保护总体规划正式启动，大明宫遗址覆盖太华路周边平方公里，四至为南起自强东路，北至玄武路，东自太华路，西达铁村建华西路。也就是说，太华路西侧大部分区域均属遗址规划范围，同时，太华路东边部分地段米范围内也属于遗址规划范围，遗址面积覆盖太华路带平方公里范围。大明宫遗址公园改造是国家重点项目，根据西安市政府安排，北郊大明宫建材市场及大明宫地区多个专业建材市场将面临拆迁。目前，在未央区太华路延伸段两侧兴建建筑面积万平方米大明宫建材家居批发市场，整合大明宫遗址周边多家专业建材批发市场资源，实施整体搬迁项目，能够极大带动区域发展。项目所在区域商业物业市场分析市场需求分析为了了解市场需求现状，工作小组成员进行了近两周市场调查，本次市场调查对象主要针对现大明宫建材家居市场内商户北郊大学城教职员工和附近商户，意图了解目标客户购买意向和购买能力，从而确定该项目市场定位。调查内容有客户购买商铺意愿商铺类型需求面积需求单价及总价期望配套设施等问题调查以大明宫建材家居市场内商户为主，采用问卷调查与面谈调查相配合形式，进行抽样调查。通过市场调研得到成果，汇总了份有效调查问卷，得出了以下市场调研结论商铺类型商业街商铺底商商铺社区商铺商场内席位商铺底商商铺商场内席位商铺社区商铺商业街商铺由于商业街形式具有良好产品昭示性，建材家居经营者多青睐于商业街商铺，也有部分被调查者显示出对底商商铺和商场内席位商铺偏好。因此，在本项目规划设计中方面要充分考虑不同建材家居产品特点，将商业街商铺与商场内席位商铺底商商铺相结合，达到有效利用空间和提高市场档次目另方面通过功能分区形式将不同产品类型进行区分。商业街商铺单层商业街商铺多层商业街商铺其中多层商业街商铺层层层层以上在对商业街商铺具体形式调查中，大部分被调查者选择多层商业街商铺，其中在选择多层商业街商铺被调查者中，对于低于层多层商业街商铺更为青睐，达到了以上，这主要因为商铺展示性由下到上依次减少，层数越高展示性越差，因此，对商业街商铺而言，设计楼层不宜太高。底商商铺办公楼底商住宅底商经统计，有被调查者接受底商商铺这种商铺类型，其中选择办公楼和住宅底商被调查者分别占到和，可见部分被调查者除了希望商铺具有产品展示及销售功能，同时还希望能够方便其居住及办公，以满足日常生活和业务洽谈需要。希望商铺具有功能产品展示及销售仓储办公及商务洽谈居住仓储办公及商务洽谈居住产品展示及销售调查结果显示，绝大多数被调查者希望商铺功能以产品展示及销售为主，以仓储和办公及商务洽谈为辅。商铺面积以下以上以下考虑到经营产品类型不同，不同商户在面积需求上有定差异，其中，需求面积在平方米被调查者最多，占到了其次是平方米，占到据借款偿还计划表附表可以计算得到本项目借款偿还期为季，合年。通过对清偿能力指标计算可以得出如下结论本项目具有较强清偿能力。评价结论通过对本项目盈利能力和清偿能力分别进行分析可以得出结论本项目具有较强盈利能力和清偿能力，在财务上是可行。第六章不确定分析盈亏平衡分析各种不确定性因素变化会影响投资方案经济效果，当这些因素变化达到临界值时，就会导致方案损益情况发生质变。进行盈亏平衡分析，找出这个临界值，判断投资方案对不确定性因素变化承受能力，为决策提供依据。根据线性盈亏平衡分析基本公式销售收入方程支出方程式中实现销售收入销售收入销售收入实现率总成本费用单位可变成本总成本单位销售税金令，便可求出值。从损益表附表得出销售收入万元总成本建设投资建设期利息财务费用销售费用万元。因此解得故销售收入实现率是该项目销售实现率盈亏平衡点。即当销售收入实现时，项目即可保本，低于这个比率时，项目将会出现亏损，高于这个比率，项目才可能出现盈利。由于我们对项目成本和销售收入估计是比较保守，考虑到市场上钢材等材料价格有降低趋势，同时房价仍有上涨趋势，并且该项目所处地区升值潜力较大，所以本项目产品售价还有定提升空间。综合考虑本项目风险还是可以接受。敏感性分析本项目主要进行建设投资销售面积以及销售价格对内部收益率和财务净现值单因素敏感性分析。进行单因素敏感性分析时，假定其他因素都不发生任何变动。建设投资变化对项目内部收益率和财务净现值敏感性分析表建设投资变化表变化幅度通过上表，计算出建设投资变动临界点为上式说明建设投资最大增加幅度为，此时项目从财务上分析仍可接受。提醒建设单位在保证质量前提下，在项目开发过程中与监理单位密切配合，搞好投资控制。销售面积变化对项目内部收益率和财务净现值敏感性分析商业销售面积变化对项目内部收益率和财务净现值敏感性分析表商铺销售面积变化表变化幅度通过上表，计算出商业销售面积变动临界点为上式说明商业销售面积最大下降幅度为，此时项目从财务上分析仍可接受。建议开发商在销售工作中做好营销宣传工作，以确保商业销售面积变化幅度最好不低于。商品住宅销售面积变化对项目内部收益率和财务净现值敏感性分析表商品住宅销售面积变化表变化幅度通过上表，计算出住宅销售面积变动临界点为上式说明商品住宅销售面积最大下降幅度为，此时项目从财务上分析仍可接受，可以看出其住宅销售面积敏感性不是很强，弹性较大，在销售过程中，建议开发商在确保基本销售收入同时，灵活运用销售手段，进行营销，促进项目顺利开发运行。销售价格变化对项目内部收益率和财务净现值敏感性分析商业销售价格变化对项目内部收益率和财务净现值敏感性分析表商业销售价格变化表变化幅度通过上表，计算出商业销售价格变动临界点为上式说明商业销售价格最大下降幅度为，此时项目从财务上分析仍可接受。建议开发商在销售工作中做好营销宣传工作，以确保商业销售价格变化幅度最好不低于。商品住宅销售价格变化对项目内部收益率和财务净现值敏感性分析表商品住宅销售价格变化表变化幅度通过上表，计算出住宅销售价格变动临界点为上式说明住宅销售价格最大下降幅度为，此时项目从财务上分析仍可接受，可以看出其住宅销售价格敏感性不是很强，弹性较大，在销售过程中，建议开发商在确保基本销售收入同时，灵活运用销售手段，进行营销，促进项目顺利开发运行。综上分析，建设投资销售价格销售面积都是较敏感因素，其中建设投资敏感性最大，因此在项目实施过程中应当对这部分进行很好控制。而且，从前面建设投资估算情况和商业地产市场未来发展趋势来看，建设投资未来增加和销售收入未来减少可能性不大，因此，该项目风险也不大。第七章结论及建议结论市场分析结论通过第二章对本项目进行分析可知，项目优势和机会相对较多，同时，项目建设又能够增加西安市商业地产市场有效供给需要，满足西安市建设需要，改善项目所在地区周围环境，因此，项目开发建设具有较好发展前景。技术分析结论本项目资源供给及外部协作条件能保证项目顺利开发。同时，本