看，市场主要指标除销售量外，其他主要指标并没有出现明显向下转折。从主要指标月度变化看房价年从年初到年末形成下降趋势，但年月份房价环比出现回升，新建住宅环比从月开始出现正增长，增幅逐月扩大销售量年持续低迷，年月出现显著回暖，同比增长投资在年高位基础上增幅虽然回落，但继续呈增长态势，年月房地产开发投资同比增长近其他指标中，年月除完成土地购置面积同比下降完成土地开发面积同比下降外，房屋施工面积同比增长，房屋竣工面积同比增长。除市场主要指标外，衡量市场整体运行情况综合指标国房景气指数也开始显现止跌企稳迹象。综上所述，本次调整是政府抑制房地产市场非理性发展和国际金融危机双重作用结果。经过这次调整，我国房地产业将回归到理性增长轨道上，年我国房地产开发投资增长率与增长率比较接近，标志着我国房地产市场开始进入持续稳定健康发展新阶段。重庆市房地产市场状况重庆房地产市场走势是整个中国房地产市场缩影，同样经历了培育发展和调整三个阶段，而且与全国房地产市场同步变化。近年重庆房地产市场各项指标见下表表年重庆房地产各项指标表项目年度房地产开发投资万元销售面积万平米销售额万元开工面积万平米竣工面积万平米可以看出，近几年重庆房地产市场发展较快，除年销售面积和销售额出现了近几年来首次下降以外，其余各项指标都表示出较快幅度增长。同全国房地产市场样，销售面积下降并不意味着我市房地产业进入衰退期。总体来看，我市房地产投资增长对增长偏离程度低于全国水平，年投资增长率甚至低于地区增长率。年我市房地产开发投资开工面积和竣工面积等指标均创下历史新高。年年年年年增长率房地产开发投资增长率增长率进入年，重庆房地产市场出现回暖。来自中国指数研究院西南分院监测数据显示年重庆主城区商品房成交套数同比上涨。月累计成交万套，万平方米，同比分别上涨，创下重庆历史新高。在价格方面，全年呈现波动上扬走势。月月月月月月月月月月月房屋均价元平米由于我市经济总量和人均收入持续增长，改善性购房需求还有定容量。更重要是，我市大城市带动大农村格局决定了随着城镇化率提高，城市房屋需求在未来相当长段时期内将保持持续增长态势。但是，也要清醒看到，我市房地产开发投资占地区比例长期偏高见表，不利于房地产市场持续健康发展必须，否则，旦泡沫破灭将会对地方经济造成严重打击。表重庆房地产开发投资占地区比重表年度房地产开发投资亿元地区亿元比例年年年年为防止房地产市场过度繁荣，从年末开始，国家出台了系列政策进行调控。先后出台了国四条拿地首付不低于，营业税优惠政策终止开征物业税等，这些措施将在定程度上遏制房地产市场过快增长。县社会经济状况县位于重庆市中心地区，三峡库区腹地，呈西北东南走向分布，南北长，东西宽，幅员面积。长江横穿县境，水上距离重庆主城区陆上。东依土家族自治县，南接县县，西靠区，北邻县县。全县辖个乡镇个行政村，总人口万人。全县属亚热带季风气候，具有气候温和降水充沛四季分明季风明显及立体气候明显等特点。地是著名旅游名城，被誉为东方乡。境内有山洞两个级景区和国家级森林公园山等众多景点，年均接待游客百万人次以上。目前全县基本形成了民俗文化观光区流域自然风情旅游区县城旅游综合服务区三大旅游景区。地紧紧抓住三峡工程带来历史机遇，在移民政策扶持下利用自身优势和特点，大力发展特色工业和旅游业，进入了经济增长快车道。亿元年年年年年近年来，地城镇化进程很快。城镇化率已从年增长到年，新增城镇人口万人。年年年年年年人口数万元城镇化率城镇人口城镇化率项目建设必要性有利于加快城镇化建设中华人民共和国国民经济和社会发展第十个五年计划纲要以下简称十五计划是近五年我国经济建设和社会发展纲领性文件，是经过全国人大批准权威性文件。十五计划明确提出随着农业生产力提高和工业化进程加快，我国推进城镇化条件已渐成熟，要不失时机地实施城镇化战略。中央领导同志在发展西部社会经济报告中强调指出实施西部大开发和加快小城镇建设，都是关系我国经济和社会发展重大战略问题，应该提上议事日程，进行全面调查研究，拿出方案，加紧实施。重庆市十五计划明确指出实施城镇化战略，与推进工业化进程相结合，加快小城镇建设与发展经济相结合，转移农村人口与创造就业机体上结合，积极稳妥地加快城镇化进程。把发展小城镇重点放到县城和部分基础条件好发展潜力大建设镇，并将有条件小城镇逐步发展成为小城市，使之尽快完善功能，集聚人口，发挥农村地域性经济文化中心作用。因此，本项目建设，将有利于推进本地区城镇化进程。有利于在三峡库区经济发展中起重要作用随着重庆基础设施建设不断推进，交通条件逐步完善和发展，四通八达铁路和高速公路网络不断延伸重庆在西部大开发中龙头作用窗口作用辐射作用进步增强，三峡库区必将成为重庆市经济跨越式发展重要支撑点，与涪陵万州等形成渝东大中城市连绵区和产业密集带，从而带动三峡库区和长江上游地区在西部大开发中率先发展，使城市化水平由现在提高到年，真正起到长江上游经济中心核心作用。因此，本项目实施，可以改善县人民住宅条件，促进县社会经济发展。有利于提高项目周边土地利用价值本项目位于县镇新城拓展区，土地正待开发。因此本项目建设，将带动周边地区土地开发，将使其他土地得到进步综合利用。从而改善县投资环境，带动周边经济发展，使周边土地利用价值也得到相应提高。综上所述，本项目建设是非常必要。第四章项目区域房地产市场分析项目区域市场分析地房地产市场现状及原因分析县是个移民新兴城市，受到三峡移民购房需求拉动，近年来，地房地产市场发展较快，即使在年重庆楼市低迷时期，地楼市都表现出了强劲增长态势。表县年房地产各项指标表项目房地产开发投资万元商品房销售面积万平米商品房销售额万元商品房竣工面积万平米上表可见，地楼市并未受到年房地产市场调整冲击，其原因有以下几点房地产市场理性健康从房地产业发展与国民经济发展适应性看，地情况远远好于全国和重庆整体情况。表地房地产开发投资占地区比重情况表年度房地产开发投资万元地区万元比例年年年表地与全国重庆对比表全国重庆地按照国际标准，房地产开发投资占比例应保持在之间才能维持房地产市场稳定发展。全国和重庆市指标均高于上限，而地还靠近下县，平均比重仅为，处于正常范围之内，还有很大发展空间。说明地房地产市场目前应是处于健康发展阶段，没有产生房地产泡沫。近年来，地房价也支持了这种结论年为元平方米，年为元平方米，年为元平方米，没有经历楼市调整。购房刚性需求增长方面，尽管移民迁建还建工程已经完成，但由于还建住房都属于经济适用房，些经济条件比较好家庭改善性购房需求旺盛。另方面，随着城镇化进程加快，县城人口不断增加。根据地总估算项目工程建设投资估算项目工程建设投资总额为万元，资金投入按如下进度进行表项目投资计划投入表序号投入时间投入金额投入比例年资金使用投入四季度年资金使用投入季度二季度三季度四季度年资金使用投入季度二季度合计,税金营业税金及附加营业税率为，教育费附加，城市维护建设税。计算公式营业收入土地增值税本项目为非普通住宅，土地增值税税率见下表表土地增值税税率表增值比例范围增值税计算公式比例普通住宅比例增值额比例增值额扣除项目金额比例增值额扣除项目金额比例增值额扣除项目金额为简化计算，土地增值税按销售收入预征测算。此种简化方式带来误差在允许范围之内。所得税所得税按当年利润总额估算。管理费用根据第期开发情况，管理费用按销售收入估算。销售费用根据第期开发情况，销售费用按销售收入估算。财务费用本项目资金为自筹，无银行贷款，财务费用为。财务分析根据上述指标计算项目现金流量情况见附表。经测算，项目主要经济指标如下表主要经济指标序号项目名称单位数据备注项目总投资万元项目财务内部收益率行业基准收益率为财务净现值万元动态投资回收期年含建设期销售收入万元利润总额万元净利润万元支付银行利息万元贷款偿还期万元上缴税金万元项目财务内部收益率为，大于行业基准收益率水平投资财务净现值为万元，大于。说明项目在财务上具有可行性。第十三章不确定性和风险分析不确定性分析建设投资和销售收入都来源于预测，具有定不确定性，其发生变化对项目经济内部收益率影响程度见表和表。表销售价格敏感性分析表基准方案售价变动净现值净现值升降幅度财务内部收益率财务内部收益率升降幅度净利润净利润升降幅度动态回收期年回收期变化幅度表投资销售成本敏感性分析表基准方案投资销售成本变动净现值净现值升降幅度财务内部收益率财务内部收益率升降幅度净利润净利润升降幅度动态回收期年回收期变化幅度从以上两个表可以看出，项目销售单价非常敏感，销售单价下降时,净利润将下降,投资成本上升时,净利润将下降。因此，必须做好对销售价格控制和市场应对。风险分析及应对措施投资项目风险是指由于些不确定性因素存在，导致项目实施后偏离预期结果而造成损失可能性。项目风险贯穿于项目建设和生产运营全过程。参考本类项目实施和运营状况，其风险主要有以下几种市场风险市场风险主要表现在购房需求量减少，产品滞销，价格降低，导致实际营业收入与预期相差较大。市场风险是般项目经常遇到重要风险，从风险影响程度考虑，应属较大。经过前面对本项目产品进行市场分析，可以看出，地房地产市场目前处于健康发展状态，市场需求基本为刚性需求，几乎不存在投机性购房，市场容量充足。因此，本项目市场风险发生可能性相对较低。政策风险房地产市场受国家和地方政策影响较大，从风险影响程度考虑，应属较大。近段时间以来，随着房地产市场逐步回暖，些地方提价风潮又出现了。为了避免房地产市场过度繁荣，切实保障人民住房需求，打击投机性购房行为，国家出台了系列政策，包括国四条拿地首付不低于，营业税优惠政策终止开征物业税等。这些措施将会对房屋销售产生定影响。上述措施主要针对投资和投机性购房，对正常消费购房作用不大，因此，本项目政策风险发生可能性应属适度。资金风险。本项目能否顺利进行，资金保障是关键。经过对本项目现金流量和资金来源运用进行分析，只要业主资金能得到保障资金无风险，项目现金运动情况比较好，在项目建设期和销售期都处于资金结余为正状态。项目投资财务内部收益率为，高于行业基准收益率，具有较强盈利能力和生存能力，从风险影响程度考虑，应属适度，从风险发生可能性考虑应属低。建设条件风险。建设条件不落实，会给项目造成很大损失，从风险影响程度考虑应属严重。本项目建设地点位于县城，配套设施齐全。从风险发生可能性看，应属低。根据方法与参数第三版分类方法，以上各个风险因素分类结果见表。表综合风险等级分类表风险等级风险影响程度严重较大适度轻微风险可能性高较高适度低可见，本项目不存在级和级风险，级风险和级风险发生可能性均为低。因此，本项目风险很小。防范和降低风险对策根据对各种风险因素及风险程度分析，项目面临主要风险已然明确，针对这些风险因素提出如下防范和降低风险对策，提请项目有关各方考虑建