业，拿什么来买房自然是家庭积蓄。因此中国人传统观念对房价飚升影响也有其因素。其实，在国六条中，合理引导住房消费需求和消费模式，已经开始成为国家政策调控手段之国六条甚至提出，要积极发展住房二级市场和租赁市场，有步骤地解决低收入家庭住房困难。这不能不说是政府在旗帜鲜明地倡导梯级住房消费概念。商业市场分析年上海商业市场，无论是手销售，还是二手租赁和销售，都表现出良好发展势头，供需两旺，租售价格整体呈现增长趋势。但是也不能忽视目前上海商业市场中突显些问题，譬如供应结构成交结构不平衡等。手商业市场年新增出售大型商业项目年新增供应面积在万平方米以上大型商业项目主要有个，主要集中在四个月份上市，其中大分物业分布在七浦路商圈曹安商圈和五角场商圈。而万达商业广场供应面积为,平方米，为所有新增供应项目中面积最大。年新增出售大型商业项目列表月份项目名称地址供应量平方米月东晶国际商业街浦东大道号,月新干线松江泗砖路弄,兴力达国际广场真光路号,月七浦联富商业广场河南北路号,月上海曹安国际商城曹安路号,月万达商业广场邯郸路万达展示中心,月中邦金座康沈路号康桥文化中心楼,新增物业供不应求，物业售价上涨年商业物业全年新增供应面积约为万平方米，截止到年底全市可售商业面积为万平方米，全年去化面积为万平方米，呈现供不应求局面。除月份外，市场中可售商业物业面积每月均呈现量减。其中，月份上市普陀区综合商办物业兴力达国际广场，其商业面积为,平方米月份上市五角场万达商业广场商业面积为,平方米。这两艘商业航母拉高了月份和月份整体供应量。同样在月份，由于所推出兴力达国际广场被整体收购，因此本月去化面积也达到了全年高峰，共实现销售万平方米左右。图年商业物业供求情况表商业物业价格全年走势上扬年月份上海商业物业销售均价为,元平方米，到了月份销售均价达到,元平方米，上涨了将近左右，归根结底还是由于宏观调控政策对住宅市场造成影响，使得投资住宅物业在短期内已经无利可图，故投资者选择受调控影响较小商业物业进行投资。月份由于兴力达国际广场整体收购，且其收购价格价格较高，从而大大提升了该月商业市场销售均价。年上海商业市场销售价格基本保持振荡中上升势头。图年商业销售价格走势二手商业市场商业物业租金水平价格小幅上扬年上海市各类商铺租金价格趋稳，其中市级区级商圈租金价格坚挺。月份市级商圈平均租金达到元平方米天，而月份平均租金仅为元平方米天，全年租金水平增长了月份区级商圈平均租金达到了元平方米天，而月份平均租金为元平方米天，全年租金水平增长了居民消费圈商铺由于新增供应较多，从而使得这些区域商铺租金出现较大幅度回落，降幅达到了郊区商圈平均租金最为稳定，其全年涨幅在之内。年上海商业租金水平走势表明，市级商圈和区级商圈对于集中型商业需求是很大，但是由于市中心区域土地资源有限，故此难以满足这些需求，年这些区域商铺租金仍将继续上涨。而居民消费圈由于新增供应日益增多，从而出现供过于求局面，从而拉低该区域租金水平。租金水平走势表明，上海商业供应结构是非常不平衡，局部地区供不应求，但另外些区域却供过于求，这情况将大大制约居民消费圈内新增商业销售过程。上海市房地产市场调控年上海土地与商品房市场调控回顾年上海房地产市场就如同树欲静而风不止，在经历了年宏观调控后上海房地产欲平稳过渡，但年政策风潮亦是袭卷而来，不过虽然今年政策是风云四起，但对市场实际影响有限„„政策市场风云四起年政府综合运用经济法律行政等多种手段来调控房地产市场供求，从而达到平抑房价目，同时通过进步规范房地产企业开发行为，提高房地产行业准入门槛，使得房地产市场走向健康和谐发展道路。从政策目标号召力来看，与往年相比有过而无不及从政策可操作性来看，诸多政策首度出台，其执行力如何还无从显现从影响市场程度来看，更多心理预期影响。阶段政策名称颁布日期实施日期颁布单位第阶段关于微调本市部分二手房住房公积金个贷政策通知上海市公积金管理中心上调金融机构贷款基准利率中国人民银行第二阶段温家宝要求进步搞好房地产市场引导和调控六项意见国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见通知国务院办公厅关于调整住房供应结构稳定住房价格意见条细则建设部发展改革委监察部财政部国土资源部人民银行税务总局统计局银监会上调存款类金融机构人民币存款准备金率个百分点中国人民银行关于落实新建住房结构比例要求若干意见建设部关于进步整顿规范房地产交易秩序通知建设部国家发展和改革委员会工年政策览土地市场惊涛骇浪土地作为房地产业源头正成为宏观调控重中之重，普通住房不得低于年度出让总量提高土地相应税费等政策相继出台，表明政府运用行政及经济手段，进步加强土地市场管理信号，同时重申对闲置土地调控力度也表现出政府将政策落到实处信心与决心。上海受国家土地宏观调控影响，土地在供应需求价格等方面正相继发生着变化„„市场供应供应总量大幅减少土地作为房地产主要原料历来属于稀缺资源，没有土地便没有房地产产品，然而在土地如此重要情况下，年上海土地市场最为显著特点便是土地供应大幅减少，年月新增经营性项目商行政管理总局关于进步加强房地产信贷管理通知中国银行业监督管理委员会关于规范房地产市场外资准入和管理意见建设部商务部发改委人民银行国家工商行政管理总局和外汇管理局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题通知国家税务总局第三阶段上调存款类金融机构存款准备金率个百分点中国人民银行上调金融机构人民币存贷款基准利率。年期存款贷款基准利率均上调个百分点。中国人民银行国家税务总局关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题通知国家税务总局上调存款类金融机构人民币存款准备金率中国人民银行关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策通知财政部国土资源部中国人民银行土地出让面积仅为万平方米，同期减少了，其中住宅土地出让同比更是减少了。从供应结构来看，今年中低价商品房与配套商品房土地供应量远远少于去年是土地市场整体供应锐减主要原因。表年土地市场交易量单位万平方米年年年年年年新增经营性项目土地出让面积其中商品住宅土地出让面积住宅用地比例降，综合用地比例升年月累计土地出让中，住宅用地综合用地商业用地及办公用地面积比例分别为及。而年累计出让土地中，住宅用地面积占综合用地面积占商业用地面积占办公用地面积占。虽然今年住宅用地仍为出让主力，但呈现出下降迹象，而综合性质土地则呈现出后来居上态势。从今年五次土地公告出让结构中也可看出，非居住类物业，商办金融综合等性质物业出让幅数占半壁江山。商办及综合类土地出让比例上升，与城市经济发展及房地产发展需求密切相关，方面随着郊区住宅物业开发，其商业配套势必需跟进，另方面伴随上海年国际经济金融贸易航运中心框架形成，城市中心区域改造扩建步伐也正加大。如虹口区四川北路和北外滩两大区域在年底已开始进入全面改造阶段，今年有幅商办土地出让轨道交通号线四川北路站地块轨道交通号线天潼路站地块等副中心区域正加快建设发展脚步城市副中心之，普陀区真如副中心地块等。郊区土地出让总体平稳年月，郊区土地出让幅数为幅，占整体出让，土地出让面积万平方米，占整体出让，总体情况与去年水平相当，所不同是今年郊区土地出让呈现多面开花迹象，嘉定青浦南汇等区土地出让面积均超过了万平方米，其中青浦以平方米出让量位居之首。而以往土地供应大户松江今年出让面积依然有限，另外去年出让面积之最奉贤区今年出让面积也有所缩水。市场需求实力开发商拿地热情不减虽然近两年来，国家再紧缩地根银根，土地费用也被抬高，但仍挡不住部分开发企业储地扩张脚步，资金势力雄厚外资企业或者负债率低，资金运作良好国企面对来势凶猛政策如同兵来将挡，水来土淹，他们对土地竞标热情依然不减。首当其冲便属新鸿基地产，年月，新鸿基将闲置近年襄阳路地块纳入囊中，该地块占地面积约万平建材客户由于临近建配龙市场，周边主力商客多为建材客户，由于本案正对建配龙市场，肯定会吸引定建材老板眼球。多数感兴趣者会上门询问。这点对本项目来说意味这机遇和利好。特别是在长逸路东端板材老板，由于双子楼建成，他们目前门面将会拆除，建配龙目前也未对这些板材客户做出安排。机遇尚且存在，但不需要相情愿，味去挖掘建材客户可能会使楼盘整体思路错位，毕竟建配龙商家全是租赁客户，租赁客群可挖掘程度则是个号。本项目还是该有自身亮点去吸引更多人。小结按照楼盘正常消化比重分析再结合目前实际项目情况出客源比重本地客商业投资客户商业建材客户左右商业产品定位根据统计表明有轨交通沿线住宅物业与非沿线住宅物业差价般在至之间。上海物业走势与轨道交通结合得相当紧密地铁号线通车时，沿线梅陇莘庄等地房产热销，度形成板块地铁二号线通车，迅速带动世纪公园龙阳路张江等地区，使他们成为购房热点区域明珠线通车又让江湾镇黄兴绿地等受益匪浅。研究表明，有轨交通对房地产辐射效应分为三个圈层核心圈层，有轨交通出入口之地面，以商业保值增值可能最大紧密圈层，周边两个街区之内，以商业写字楼及城市公寓收益最大辐射圈层，视站点位置而论，越是郊区范围越广。在不考虑其他因素对物业价格影响情况下，业内人士表示，轨道交通沿线住宅物业升值空间大约在至之间。而对商业投资升值空间将更巨大。专业研究人员认为，轨道交通扩大了消费半径并形成地铁轻轨口四周漏斗效应，地铁周边年轻人消费模式变化导致商业运作和商业选址变化共同带动提升周边物业价值和商业价值。日前，由香港上市公司富阳中国控股进行规划建议国际企业会馆小户型写字楼，在香港上海台北温州两岸四地同步公开销售，开盘个月来销售了。国际企业会馆位于上海地铁号线江苏路口，属于内环稀缺地段。富阳中国控股公司在针对国际企业会馆进行规划建设初期，就已经对上海写字楼市场作了完整深入了解。据售楼处负责人介绍，近几年来，小户型纯办公楼在市场上出现供不应求现象，在高额租金行情下，出租率年年居高不下，富阳中国控股公司为了填补目前写字楼市场上紧缺，针对性地大胆提出小户型酒店式办公精品构想，整体由套平方米产权小户型纯办公组成。开盘后热销，证明了富阳中国控股公司对项目独到见解，已经得到业内外人士普遍认可。本案也不失为个良好商办题材项目，根据目前板块情况，先说商业本项目商业可定位为餐饮休闲娱乐为体。主要为打造集中娱乐休闲商业街，因为目前凇南该区域周边尚无中大型休闲娱乐，该理念完全可占有市场竞争力和说服力。面积为定位关键，目前凇南板块主要商业面积范围为平米，该面积范围在市场上选择面极为广泛，因此建议本案面积为中小型面积为主，来可以填补市场空白，形成关注焦点。二来可以扩大客户群体，降低购买门槛。减少销售压力。办公周边办公楼可谓是目前凇南板块市场主力稀缺项目，虽然建配龙二期也为商办题材，但本项目可塑性较强，主力办公面积定位只要合理，完全可以通过前期项目包装定位或理念型经济办公概念。只要价格同比比建配龙略低，面积为小户型经济办公形式，完全可以吸收市