江财政收入支出分析图亿元财政收入财政支出收入增长率支出增长率财政收入财政支出收入增长率支出增长率增速水平。年湛江固定资产投资分析图亿元固定资产投资额增长率社会消费年度湛江实现社会消费品零售总额亿元，比上年增长，扣除价格因素实际增长率为，其中城市消费额亿元，同比增长。相比，自年以来湛江社会消费增速高于同期和固定资产投资，年分别高出同期固定资产投资增速个百分点，由于中科石炼化项目钢铁项目动工建设，年社会消费增速高出同期增速，但是低于固定资产增速个百分点，年社会消费增速高出同期增速，但是低于固定资产增速年湛江社会消费品零售总额分析亿元社会消费总额同比增长率个百分点。以上数据表明年之前湛江经济是内需活力型经济体，年之后湛江在这种良好内需基础上，投资活力型经济体也将十分活跃。工业产值全年全部工业完成增加值亿元，增长，对增长贡献率为,拉动增长个百分点。规模以上工业企业实现增加值亿元，增长其中，国有及国有控股企业实现增加值亿元，增长股份制企业实现增加值亿元，增长外商及港澳台企业实现增加值亿元，增长。按轻重工业分，轻工业增加值亿元，增长重工业增加值亿元，增长。从下图可以看到，湛江工业产值增速自年以来逐年放缓，但是在年得到快速增长。城市居民住水平年度湛江城市居民居住环境进步改善，城镇居民人均居住面积，同比增长，略高于全国平均面积。湛江工业增加值分析图亿元工业增加值增长率城市发展规划湛江市在十五规划中，城市发展规划以建设百姓城市绿色家园人本理念规划，按照个片区四个组团个片区霞山赤坎和开发区四个组团坡头东海麻章和临港工业园城市空间布局和环渤海湾拓展原则，结合考虑影响城市空间拓展主要因素，城市发展方向选择为提升核心完善功能，西扩东拓拉开框架，北推南进做大做强，完善城市功能，提高城市品位。湛江城镇人均住房面积平方米居住面积城市宏观总结从上述资料来看，湛江市经济近年来稳步增长。目前，钢铁基地和中科炼化两大项目选址东海岛，投资额超过亿元。其中，宝钢集团与广东省投资湛江钢铁基地项目首期建设规模为年产钢万吨，计划投资亿元中石化与科威特石油公司合资中科炼化体化项目建设规模为炼油万吨生产乙烯万吨，总投资额超过亿元，用地平方公里填海平方公里，预计年底建成投产。钢铁和石化两大项目将拉动投资亿元左右，大批上下游配套项目落户湛江，使湛江将成为湛江经济发展龙头和广东西部最具活力新兴经济区。第三部分市场研究土地市场近年土地出让情况近四年来湛江市区用于建设商品房土地供给量较少，自年至今，通过招拍挂方式总共出让宗用于建造商品房土地。年，湛江市区土地市场供应占地面积共计亩建筑面积万平米，成交占地面积共计亩建筑面积万平米。具体成交明细如下。成交时间行政区域四至范围用地属性建筑面积万平米成交单价万元亩楼面价元平米麻章区瑞云中路东侧商住赤坎区人民大道西体育北路以南体育南路以北商住赤坎区海滨大道西四航局以南乐山大道北面商住开发区海滨大道西四航局以南乐山大道北面商住霞山区瑞云北路号商住麻章区椹川大道南号商住霞山区椹川大道南号赤坎区军民堤松苑路北商住霞山区民治路南侧，人民东路以北商服霞山区避风塘地段商住霞山区录村路南侧录村二路西侧商住霞山区椹川西三路号商住赤坎区观海路以西商住霞山区机场路号商住麻章区金洋路北侧商住赤坎区海田路东侧商住近年土地成交价格情况分析年，湛江市区土地成交均价走势呈倒型增长走向，年土地成交均价为万元亩，楼面价为元平米。二房地产投资开发概况房地产投资湛江市房地产发展起步较晚，房地产开发投资量相对较少，虽然也在逐年递增，但是增长率起伏变化较大。年房地产投资额达亿，同比增幅。年湛江市市区土地成交状况年年年年年供应占地面积亩成交占地面亩成交单价万元亩年湛江市市区土地成交状况年年年年年供应建筑面积万平米成交建筑面积万平米楼面价元平米湛江房地产投资额分析图亿元房地产投资额增长率房地产开发概况年年湛江市施工面积为万平米，新开工面积为万平米，竣工面积为万平米，销售面积为万平米。年市区商品房市场分析施工面积万平米新开工面积万平米竣工面积万平米销售面积万平米销售均价元平米年年年年年三商品房市场价格湛江市商品房销售均价直保持稳定上升态势，尤其在年宏观市场发生变化，全国许多城市价格掉头下行情况下，湛江市商品房销售均价虽然增幅有所下降，但是价格仍然保持上涨，年均价达到了元平米。年年年年年销售面积万平米销售均价元平米近年湛江市商品住宅市场成交均价曾在年月份达到了历史性元，之后逐步下降，在年月达到元，赤坎金沙湾片区少数高端楼盘均价甚至突破了万元大关。四市场供需分析年下半年湛江市区新项目相对集中开发建设，导致年市场供给相对较大，造成年供求失衡。年商品房供需大幅增加，供需比也同比回升，但整体市场供给仍高于需求。年总供给量基本变化不大，但销售面积也同比下降较大。年供求比为，年总供给量为万，总销售面积万。自年年月份，市场累计供给万，而同期市场需求为万，供需比为按年月年月平均万去化速度，该期间商品房新增存量约万近个月去化。年年月湛江市辖区商品房供需览表万年年年年销售面积批准预售面积供求比年年月湛江市商品房供需分析图万商品房批准预售面积商品房销售面积供需比年月商品住宅去化量万，本期间商品住宅供需比为年月商品住宅供给量万。五市场版块分析通过对湛江房地产调研分析，目前湛江房地产开发建设基本以赤坎和霞山为主，赤坎和霞山链接带开发区房地产市场在慢慢成形，目前结合同行对版块市场理解，湛江市辖区房地产基本可分为赤坎霞山开发区三大版块。赤坎版块赤坎版块是湛江房地产销售主力版块，年年度赤坎商品房销售占市辖区近八成，现在仍然是湛江开发建设大盘集中区域。本项目主要竞争对手之占地亩湛江在建最大楼盘西粤京基城就坐落在赤坎区市体育中心对面。京基城期有栋层住宅，户，年月日开盘。湛江商品房销售主区域在赤坎区金沙湾区域。该区域在售商品住宅属湛江高端主流区域，片区项目高容积率，建筑密度相对大，虽然片区海景资源得天独厚，但项目均较为注重自身环境设计大，该片区目前商品住宅销售均价在元左右，该小片区客户群体以岁年中青年为主导，市区和周边县市公务员市区烟厂电厂等购房群体占相当大比例。该客户群体由于拥有高公积金以及生活习惯等，对户型要求相对较大。项目名称西粤京基城君临海岸丽湾名邸开发商湛江市京基房地产湛江广恒房地产湛江晟安房地产建筑类别期栋层高层栋高层栋层高楼销售套数物业地址湛江人民大道西侧观海长廊西侧，碧海园南侧东临君临海岸，北靠金沙湾新城建筑面积万万万销售价格住宅均价元写字楼均价元低价元均价元高价元低价元均价元高价元主力面积开盘时间销售情况余少数尾房已基本售罄已售成霞山版块霞山版块目前开发建设项目数量虽多，但规模相对较小，般栋高层。从近期走访情况来看，大多数楼盘开盘当日基本实现七八成，基本上都是在短期实现销磬。目前该板块只有万州花园绿海大厦泰汇广场等少数楼盘在售，供给量严重不足。片区客户群体以政府公务员湛江市辖区企业中高管理层和小有成就私营业主，该群体主力需求以改善型需求为主。另，由于该片区基础教育资源优势，择校型需求也是该片区重要部分。以人民广场范围霞山版块核心区域内，开发商储备有为数不多小规模土地，核心范围内拆迁改造成本多幼儿园，教育设施完备。基础医疗地块周边公里范围内有人民医院康顺门诊部和家宝妇科医院湛汽集团职工医院赤坎区妇幼保健院等医院。生活购物距地块约公里为湛江市中心，有世贸嘉信茂等大型购物商场。体育娱乐文化设施地块公里范围内有南国热带花园南桥公园市图书馆和规划中亩大型小区东盟城建设中亩高档社区京基城目标地块市图书馆市体育中心南国热带花园市中心达羽毛球馆等体育娱乐设施。行政办公地块公里范围内有规划中市行政中心赤坎区政府湛江日报社市公安局市地税局市检察院市司法局等单位。用地指标和付款条件用地使用性质商业用地面积平方米，可兼容公共设施用地二类居住用地平方米，可兼容行政办公用地和商业金融业用地防护绿地面积平方米防护绿地面积纳入商住用地经济技术指标核算开发利用强度要求商住用地容积率建筑密度，计算容积率建筑面积平方米包括纳入商住用地经济技术指标核算防护绿地和道路用地计算容积率建筑面积，用地以商业为主，兼容居住面积不大于用地计算容积率面积，即平方米二类居住用地绿地率，商住用地绿地率，计入绿地率计算绿地总面积不少于平方米。二类居住用地容积率，建筑密度，计算容积率建筑面积平方米在用地具体不居中，各类用地可根据项目需要合并统布局安排，各类用地计算容积率建筑面积上线不变，计算容积率总建筑面积平方米，整合后地块建筑密度④建筑高度不超过米建筑高度自室外地坪算起，如需突破建筑限高要求，须征求名航管理部门意见。其他要求按照土地连片开发统规划统设计原则，根据城市总体规划要求，在取得土地摘牌竞得人资格后天内，土地摘牌竞得人必须整合位于赤坎区椹川大道边赤坎鲲鹏市场开发有限公司约亩或者与土地使用权人签订联合开发协议，并规划建设不少于万平方米城市商业综合体。否则，取消摘牌竞得人资格，没收保证金，重新挂牌出让。住宅建设总套数不少于套，其中，套型建筑面积平米以下住房套数不少于套宗地范围内套型建筑面积平米以下住房面积占宗地开发建设总面积比例不低于。付款条件竞买保证金为万，缴纳截止时间为年月日点挂牌起始价为万，竞价幅度为万。二项目分析优势项目较小，资金投入较少，启动速度较快，能为公司带来快速现金流项目离湛江市中心世贸体育中心市区内最大公园南国热带花园直线距离均在公里之内，地段优势较为明显。劣势项目周边配套设施较为缺乏项目北侧米左右有加油站，南侧有金属回收站，南侧米左右有加气站。机会粤西和北部湾经济圈经济和交通中心城市湛江，近年来经济发展迅速，尤其是钢铁项目和中科石油炼化项目落户将直接大幅拉动湛江经济，发展前景看好。居民收入水平大幅度提升，城市居民改善居住需求显得尤为强烈。城市人口万含流动人口，湛江人口万，城市化率水平不高，市场容量潜力大。从宏观市场看现阶段国家宏观调控政策实施，和房地产市场正处于复杂调整时期，多数房地产商持观望态度。以成功拍得海湾郦都项目经验来看，我公司可以较小成本入市。从微观市场来看地块挂牌文件中设臵了限制条件，必将导致大部分公司不敢参与挂牌，我公司有较大希望以远低于市场价格取得该地块。威胁国家多次出台房地产打压政策，消费者持币观望态度明显增多，后市发展趋势不明确我司取得地块后，挂牌文件中限制条件可能对后期开发建设带来定风险。二项目拟定位方案及工程销售计划项目拟定位方案项目定位本项目距市中心世贸嘉信茂商圈开发区体育中心直线距离约公里，目前赤坎老城区改善性住房需求强烈且供应不足，且整个赤坎城区仅有世贸大厦虹都大厦等少数几栋有办公功能商住楼。综合考虑该项目区域位臵交通条件生活配套和周边环境，以及本项目规划条件，本项目定位为兼具商住与办公功能为体中档小规模社区。目标客户群定位住宅目标客户政府公务员企事业单位员工个体户，私企业