彝家新城商业街项目可行性研究报告投资建议书word文档（存档）

有利于拉动二三产业发展经济结构调整及农村劳动力就业。

较多就业机会和城市文明共同构成城市对居民拉力。

城市化发展，第二产业和第三产业发展，提供了更多高收入就业机会，同时，城市化生活能够提供更高生活质量，吸引着劳动力向城市转移。

有利于推动区域经济发展。

区域经济增长离不开劳动力素质提高与企业发展。

房地产业为劳动者提供其必需住宅与生活环境，对劳动力再生产有极大影响，而企业生产所需厂房办公用房也需要房地产予以提供。

所以，个区域经济扩张离不开房地产业发展。

房地产业供给能力在定程度上是区域经济保持持续增长关键因素。

此外，房地产业具有很强关联性，对国民经济发展有极大推动作用。

直接与房地产业相关行业多达个以上，房地产业不仅涉及建材工业房屋设备工业建筑机械工业和冶金化工机械电子仪表通讯等生产资料生产部门，还涉及到家用电器纺织家具等民用工业以及旅游园林运输业商业及其他服务业等。

有利于区域城乡体化发展，形成新城市功能空间结构，从而加速土地资源向更有效率方向发展，基础设施建设劳动力转移相关产业带动等，对区域整体发展起到了直接性和决定性调控作用。

昭觉县房地产开发现状及存在问题房地产市场健康发展，对拉动县域经济增长，改善人居环境，提高城市品位，推进城市化进程作用越来越明显，国民经济中地位越来越突出。

但是由于多种因素影响，也存在些问题。

体量小。

虽然昭觉县房地产业经过多年发展，目前县城总建筑面积也不大。

土地资源利用率较低。

昭觉县总面积平方千米，多系山地坡地，境内盆地山岭相间，河谷和盆地面积占总面积比例较大，海拔高差大，山多平坝少，土地利用率较低，从而制约了昭觉县经济社会发展。

区域规划相对零乱，未形成整体效益。

未抓住区域特点，正确确立产业发展方向，并以此来带动区域内其他产业发展，获得乘数效应未合理使用人力物力和财力，实行资源择优分配，以取得最大限度宏观经济效益。

房地产二级市场不够活跃。

住房二级市场是否活跃，标志着个城市是否健康成熟。

昭觉县房地产二级市场总体上处于低迷状态。

基础设施不完善，城市道路建设供水电力电信排污污水处理及垃圾处理等城市设施有待改善及完善。

第三章建设规模第节建设规模用地规模本项目总用地面积约亩，建筑面积。

建设规模建设规模控制指标序号工程名称娱乐中心购物中心餐饮中心特色小吃其他面积合计不含地下商铺平方米第四章场址选择第节选址原则般性原则项目应选在交通方便位置适中地形开阔空气新鲜阳光充足环境适宜地势较高排水通畅场地干燥地质条件较好远离污染源平坦地段。

同时应避开地震断裂带山区及丘陵区阴坡面滑坡体悬崖边及崖底泥石流和洪水沟口等自然灾害地段。

架空高压输电等线路应按相关规范要求退距。

整体性原则符合区域总体规划，与周边地区关系相互协调，有利于区域整体利益优化。

传承性原则尊重文化传统和社会心理，注重历史发展延续，有利于昭觉县新标杆。

操作性原则立足当前近远期相结合，充分考虑现实可操作性和城市发展趋势，尽量使项目建设与城市发展互相融洽，相互依托。

可持续原则考虑长远，实现社区空间可持续成长，应选择适合未来发展有利于塑造自身特色项目地址，使社区功能与地域环境配套设施协调统，营造开放型创新型社区和谐氛围和园林式社区景观。

开放性原则充分考虑社区对外沟通和交流需要。

经济性原则综合考虑自然资源和社会资源优化配置，使建设投资效益最大化。

第二节场址拟选项目位置土地位于昭觉县竹核乡。

项目所在地区位昭觉位于凉山州中部偏东，北端普雄火车站，南临布拖县，东接美姑县西连州府西昌。

是凉山东部交通枢纽和重要物资集散地。

全县幅员面积平方公里，下辖个工委，个乡镇，总人口万人。

其中彝族万人，占总人口，现在有彝族藏族羌族苗族回族蒙古族土家族傈僳族满族瑶族侗族纳西族布依族白族壮族傣族等民族分布。

阿都依洛什扎所地四大方言彝族人民在这里安居乐业。

第三节项目优势资源条件交通优势昭觉位于凉山州中部偏东，北端普雄火车站，南临布拖县，东接美姑县西连州府西昌。

是凉山东部交通枢纽和重要物资集散地县境内公路有余条，总里程公里。

其中省级公路有条，公里包括美雷路公里在内，县级公路条，公里，乡级公路条，公里，专用公路条，公里，按照九八八年公路总造价计算，县境内总价值已有亿多元。

区位优势按照凉山州努力打造成为面向西南开放桥头堡建设中重要中转站和前沿近期发展规划，结合昭觉县实际情况，把昭觉县旅游产业区纳入桥头堡建设蓝图，提出了生态立县产业富县开放活县三大目标，紧紧围绕三围四带六培植发展战略，大力实施旅游产业富县战略，将旅游规划建设与小城镇建设产业结构调整紧密结合，大力推进旅游资源热区资源水能资源矿产资源开发。

围绕与全州同步实现小康社会建设旅游强县和彝家文化特色县三大目标，以旅游业大发展带动昭觉大开放以产业结构调整带动支柱产业培植以争取项目建设带动昭觉基础设施建设，做大做强旅游业。

不断探索以城带乡以乡促农优势互补共同发展路子，以此推进昭觉县城乡体化和加快新农村建设。

自然资源优势昭觉自然资源丰富，立体气候带来了生物资源多样性，野生植物种类繁多，现已查明药用植物有个科个品种，野生药蕴藏公斤。

昭觉县属四川省西南部高原山区，矿产资源十分丰富，门类齐全，矿产储量大品种多。

矿石种类有铜铁铅锌银铜煤。

非金属矿产有石灰石石膏水晶石玛瑙地热水河道砂石粘土页岩等，其中铜矿资源在全省占有席之地。

旅游资源优势昭觉是个文物大县，拥有博什瓦黑古崖画好谷军屯遗址汉代石表等众多受重点保护文物。

此外，还拥有西南地区最大飞播林区富有传奇狮子山远近闻名竹核温泉等独具特色自然景点。

沉醉于浩瀚古文明，感受古朴彝家风情，沐浴温软温泉水，畅游在昭觉碧草蓝天中，莫不令人神往飘然而醉之事。

全县将进步完善旅游和外事服务机构，加强软件环境设施建设，使旅游业成为对外开放窗口和国民经济发展中首要支柱产业，并以此带动交通运输餐饮咨询房地产业发展。

民族文化传统优势昭觉县彝族万人，占总人口，现在有彝族藏族羌族苗族回族蒙古族土家族傈僳族满族瑶族侗族纳西族布依族白族壮族傣族等民族分布。

阿都依洛什扎所地四大方言区彝族人民在这里安居乐业。

地块周边现状该地块周边无大型水库河流因此不影响防洪和排涝，该地块不在机场军事设施周边，因此不影响通航军事设施安全等。

第四节土地面积及取得方式本项目将通过出让方式取得土地使用权约亩。

第五章规划建设方案第节设计依据及设计要求规划依据中华人民共和国城市规划法城市规划编制办法城市规划编制办法实施细则城市用地分类与规划建设用地标准四川省城市规划管理技术规定凉山州昭觉县土地利用总体规划修编国土部门提供本项目地形底图规划设计原则整体性原则以整体性功能性原则设计思想贯穿全过程。

规划应与城市和周边环境发生对话，强调更大范围整体和谐。

生态原则强调景观场地建筑与自然完美提升和协调结合，充分利用当地气候日照环境等特点，从而做到建术风险工程风险投资估算风险为较小风险，社会风险为般风险。

第三节防范和降低风险对策工程技术风险对策严格按照基本建设程序，通过招投标，选择有实力设计单位和施工单位，在工程实施过程中，实行项目法人责任制监理责任制，确保工程按时按质完成交付使用。

建设资金风险对策要以设计阶段为重点，在优化建设方案设计方案基础上，在建设程序各个阶段，采用定方法和措施把工程造价发生控制在合理范围和核定造价限额内。

以求合理使用人力物力和财力，取得较好投资效益。

在工程项目建设全过程中，工程造价控制贯穿各个阶段。

要有效地控制工程造价，应该从组织技术经济合同与信息管理等多方面采取措施，做好全过程工程造价管理。

社会影响风险对策为确保项目按计划顺利进行，投资企业应与政府有关部门积极配合，协调好规划环保消防交通卫生等部门关系，确保工程顺利实施。

第十四章社会评价第节项目对社会影响分析项目建设是国家建设部凉山州委州政府和昭觉县委县政府对昭觉县城镇建设工作信任和支持，是实施实现小康社会建设旅游强县和彝家文化特色县重大举措，充分体现国家建设部凉山州委州政府和昭觉县委县政府对昭觉县城镇建设工作起到积极促进作用。

该项目征用地亩。

土地征用后，部份当地居民在政府及开发商引导下将从事第三产业，收入随之增加，生活随之改善，巨大辐射功能，对促进当地政治经济文化生活进步和发展起着巨大推动作用。

项目对所在地居民就业影响。

项目建成后可增加就业岗位余个。

本项目预计税收约万元，对当地政府具有良好经济效益。

项目紧紧围绕昭觉县实施生态立县产业富县开放活县三大目标及三围四带六培植发展战略，坚持高标准严要求，为了落实昭觉县实现小康社会建设旅游强县和彝家文化特色县三大目标作出应有贡献。

社会影响分析见下表序号社会因素影响范围程度可能出现后果措施对居民收入影响较大般般对居民生活水平与生活质量影响较大般般对居民就业影响较大般般对不同利益群体影响较大般般对脆弱群体影响较大般般对地区文化教育卫生影响较大般般对地区基础设施社会服务质量和城市化进度影响较大般般以少数民族风俗习惯和教育影响般般般第二节项目与所在地互适性分析从当地社会环境人文条件以及当地政府居民支持程度来考虑当地社会环境相互适应关系。

与项目直接相关不同利益群体对项目建设和运营态度。

政府已经对征用土地进行了补偿，无居民进行搬迁补偿，不损害任何群体直接利益，即不存在民房难以搬迁困难，也不影响四周居民建房和其他单位建房问题，更无名胜古迹保护处理。

项目建设中和建成后，注意在同等条件下，优先使用当地农民和居民劳动力。

项目所在地各类组织对项目建设和运营态度。

项目主管部门是昭觉县建设局，项目建设前期工作积极扎实，按建设程序办理手续，完成规划勘察设计，实行工程招投标，聘有资质单位，管好监理好工程建设，同时加强对给排水电力电信交通等部门协调，使工作建设有条不紊，按期验收竣工，同时抓好生活供应医疗教育等社会福利条件动作。

社会对项目适应性和可接受程度分析表序号社会因素适应程度可能出现问题措施建议不同利益群体基本适应项目建设期间可能对周围环境造成定影响加强施工环境监控，采取措施减少环境和噪音污染当地组织机构政府参与，可适应当地技术文化条件可以适应第三节社会风险分析本项目用地受损补偿问题已由政府统解决。

本项目建设对当地妇女儿童残疾人员等弱势群体不会产生负面影响，只会不断地提高这部分人群文化素质改善这部分人群生活环境促进观念更新等产生积极正面影响。

综上所述，项目在建设中和建成后，均不会产生负面影响，是项利国利民好项目。

社会风险分析表序号风险因素持续时间可能导致后果措施建议移民安置问题无无协调有关部门，妥善处理好相关问题确保弱势群体各项利益得以体现。

民族矛盾宗教问题无无弱势群体支持问题短轻微受损补偿问题无无第四节社会评价结论本项目建成后，对昭觉县城乡建设及旅游业发展产生积极深远影响，项目与所在地有较强互适性，社会风险小，社会评价良好。

第十五章研究结论与建议第节研究结论本项目建设是遵循国家建设部凉山州委州政府和昭觉