御花园住宅小区房地产开发项目可行性研究报告投资建议书word文档（42页）

从年开始，我国进入到了个不折不扣房地产宏观调控年，期间不仅有新国十条新政等国家级调控政策出台，更有国务院各部门及各地方政府跟进部门规章及地方细则推进实施。

虽然国家对房地产市场似乎下了大力气，但房地产市场似乎完全不受影响。

回顾年，在调结构稳物价大背景下，延续始于年以来房地产调控政策，不但盯紧市场变化还持续加码调控。

年月日出台新国八条奠定了中央政府对房地产调控基调。

伴随着新国八条房产税试点改革等政策先后落地，限购限价限货等政策也全面升级。

年月，国务院常务会议明确二三线城市也要限购，随后，台州珠海等城市跟进，限购城市数增加到个。

以上资料数据显示房地产开发呈回落态势，房地产行业拐点隐现。

年全国房地产开发投资亿元，比上年名义增长，增速明显回落。

从行业前景来看，年月房地产价格将转入实质下降时期。

地区社会经济状况据统计，大同市地区生产总值从年亿元增加到年亿元，年均增长财政总收入从亿元增加到亿元，年均增长般预算收入从亿元增加到亿元，年均增长全社会固定资产投资从亿元增加到亿元，累计完成亿元，年均增长社会消费品零售总额从亿元增加到亿元，年均增长。

十二五期间，大同市委市政府要突出转型发展，拓宽快速提升大空间。

确立转型发展绿色崛起战略，着力推进文化名城旅游名都生态名邑经济强市三名强建设步伐，重力突破支柱产业单发展困局，开辟多元化发展广阔前景，综合实力和竞争力显著增强。

年大同市要继续做好城市生态建设工作，实现水与绿完美结合人与城和谐相处。

御河蓄水绿化景观工程便是大同市十二五期间项园林绿化景观工程之。

年大同市开工建设保障性住房面积万平方米套安置房，已竣工万平方米套。

大同棚户区改造经验得到中央肯定，国务院在大同召开了全国城市和国有工矿棚户区改造现场会议。

中新校二中初中部河南城建学院本科毕业论文第二章投资环境分析实验中学初中部工程基本完工。

医院五医院中医院六医院二医院放疗室卫校等开工建设，三医院综合住院楼医疗废物处理中心完工。

发放救助资金亿元。

争取上级社会保障就业补助资金亿元。

财政拨付费用亿元，专项解决户关闭破产企业名职工安置和善后问题。

开展社会治安综合整治专项活动，强化安全生产管理，煤矿安全生产实现零死亡。

年大同城市建设继续强力推进，为三年大变样目标实现奠定基础。

政府将投资亿元新建改造城市道路条桥梁座总长公里。

拆迁各类违规不协调建筑达万平方米。

新增城市绿化面积万平方米。

新铺设城市供水管网公里，新铺设城市天然气管网公里。

新增集中供热面积万平方米，拆除家台燃煤锅炉，全年二级以上天气天，比上年增加天，综合污染指数下降，降幅位列全省第。

垃圾发电厂和东郊污水厂中水回用工程投入运营。

城市数字化管理平台启动，机械化清扫面积达到以上，城市规划展示馆对外开放。

实施个城中村改造，建筑面积万平方米。

年末，大同市政府做出规划，要突出双城格局，打造中国特色城市大未来大同市政府要运用城市化与工业化是现代化两个轮子，加快推进城市化步伐，建设特色化古今双城，是大同迈向现代化重大战略。

在城市化进程中，大同不被平庸浪潮所淹没，不为时代进步所抛弃，最根本在于创造自己特色。

有特色城市，才拥有生命，拥有未来，拥有高贵价值。

大同特色灵魂在于轴双城古今兼顾独特布局。

穿越历史尘埃古城巍然特立，给我们自信底气彰显时代水平新区脱颖而出，虽然国家大局方面对房地产行业实行各种打压政策，但对于大同这样个正在蓬勃发展，加快步伐建设城市来说，房地产还是很有前景与市场。

而该项目御花园住宅小区地址正在这轴之上，具有绝佳地理优势，和环境优势，投资开发必要性极大。

第三章市场分析市场趋势分析房地产市场概况年，大同市房地产开发投资继续保持平稳快速增长，施工规模进步扩大，新开工步伐减缓，商品房销售持续回落。

房地产开发投资平稳快速增长，住宅投资仍占主体年大同市房地产开发投资完成亿元，比上年同期增长，高于全市固定资产投资增速个百分点。

在房地产开发投资中，住宅投资完成亿元，同比增长，高于房地产开发投资增速个百分点，所占比重为办公楼投资完成亿元，同比增长，所占比重为商业营业用房投资完成亿元，同比下降，所占比重为其他投资完成亿元，同比增长，所占比重为。

项目建设进展顺利，施工规模扩大，新开工步伐减缓年，商品房建设规模进步扩大，商品房施工面积万平方米，同比增长。

其中住宅施工面积万平方米，同比增长办公楼施工面积万平方米，同比增长商业营业用房施工面积万平方米，同比增长其他房屋施工面积万平方米，同比增长。

受国家宏观调控政策影响，全市房地产新开工建设步伐放缓。

月，全市商品房新开工面积万平方米，同比下降。

房屋竣工面积进步持续增长年，全市房屋竣工面积万平方米，同比增长倍多，其中住宅竣工面积万平方米，同比增长倍多其中平方米及以下住宅竣工面积万平方米，同比增长倍多商业营业用房竣工面积万平方米，同比下降其他房屋竣工面积万平方米，同比增长倍多。

④商品房销售总量及增速双双回落年月，全市商品房销售面积为万平方米，比上年同期下降，增速比上月回落个百分点。

其中，商品住宅销售面积为万平方米，比上年同期增长，增速比上月高出个百分点。

在商品住宅销售中，平方米及以下住宅销售面积万平方米，比上年同期增长，增速比上月高出个百分点，占商品住宅销售面积比重为平方米以上住宅销售面积万平方米，比上年同期下降，增速比上月回落个百分点，占商品住宅销售面积比重为。

全市商品房销售额亿元，比上年同期增长，增速比上月回落个百分点。

其中商品住宅销售额为亿元，比上年同期增长，增速比上月高出个百分点。

在商品住宅销售中，平方米及以下住宅销售额亿元，比上年同期增长，增速比上月高出个百分点，占商品住宅销售额比重为平方米以上住宅销售额亿元，比上年同期下降，增速比上月回落个百分点，占商品住宅销售额比重为。

房地产开发企业资金来源增速低于完成投资增速，资金来源趋紧年，全市房地产企业本年到位资金亿元，同比增长，增速高于上个百分点，房地产开发企业资金来源增速低于完成投资增速个百分点。

若扣除上年末结余资金，本年全市房地产企业到位资金为亿元，同比下降，其增速低于完成投资增速。

其中，国内贷款亿元，同比增长，增速低于上月个百分点，所占比重自筹资金亿元，同比下降，增速低于上月个百分点，所占比重为其他资金亿元，同比下降，增速低于上月个百分点，所占比重为。

商品房空置面积截止年月底，商品房空置年以上面积为万平方米，较年同比增长，与月底相比增加了万平方米，其中，商品住宅空置年以上面积万平方米，占商品房空置面积同比增长了办公用房空置年以上面积万平方米，占商品房空置面积同比下降了商业营业用房空置年以上面积万平方米，占商品房空置面积同比增长了其他用房空置年以上面积万平方米，占商品房空置面积，同比增长了。

商品房价格趋势近年来，大同市房屋需求量不断增加，房地产发展速度较快，从年到年七年时间，大同市商品房整体均价从元增长到近元，些品质较好，位置优越项目在未竣工交房情况下基本销售售罄。

目前大同市品质较高项目主要有格兰云天巴黎华府东方罗马城御馨花都等在政府土地供应政策与方式变化情况下，地价上升。

住宅集中区地段周边开发项目增多，形成扎堆效应，带动地价上升。

需求量大从目前大同市房地产消费市场来看，有消费者都采用了商业贷款或组合贷款方式进行购房置业，而且更多人因贷款利率较低则更希望采用公积金贷款还有居民福利性住房观念已经开始向商品化转变，使得市场积累需求量在短时期内释放出来。

购买力增强，按揭作用大同市市城镇居民人均可支配收入增加，使居民购买力有所增强，再加上不少持币观望者加入，银行按揭到位，国家对居民购买住宅金融政策支持贷款将加大力度，居民购房能力将大大提高，致使房价上涨。

④住宅品质提高，也成为了房市在办理规划环保可研批复立项土地预审等前期手续，建设用地和资金已基本落实。

本项目主打中小户型经济适用房，很受顾客亲睐，政府建设保障性安居工程对商品住宅会有定冲击，但是影响不会很大，商品房主要消费人群占社会人口大头，综合来看，本项目市场前景很好，风险很小。

投资风险控制通过加快进度来回避风险开发经营周期越长项目建成以后经济形势就越难预测。

其次，开发经营周期越长项目建成以后政治形势也越难预测。

所以回避房地产开发经营风险办法快完成开发项目。

针对该项目，我们采取提高选址速度利用法律手段来保证迁址工作顺利进行采用招投标办法和建设单位签订具有法律效应承包合同，以保证资金充分供应，与建筑材料等物资供应赏签订施工材料供应合同。

这样极可能避免不必要因素影响。

通过市场调查来降低风险通过市场调查，获得尽可能多信息。

获得信息有关投资环境和投资项目市场信息越多，作出预测就越精确，从而能进行正确科学决策，包括投资项目选择区位选择时机选择融资选择租售选择等等。

这样就能把不确定性降低到最低限度，较好地控制房地产投资过程中风险。

通过加强管理来控制风险良好项目管理是重要保证。

从投资开发来看，项目全过程投资进度和质量是重点。

聘请有经验房地产专家进行指导是非常有必要，可以有效地减少经营费用提高收益水平，进而降低并控制风险。

河南城建学院本科毕业论文第九章项目评价第九章项目评价结论财务评价指标评价标准评价结果是否可行全部资金内部收益率可行全部资金静态投资回收期年可行全部资金财务净现值万元可行自有资金内部收益率可行自有资金静态投资回收期年可行自有资金财务净现值万元可行贷款偿还期年可行通过上述计算分析得出如下结论即本项目可行。

在本次可行性研究当中，数据采集，成本核算，销售价格确定采用相对保守标准和数据，以求得利润水平真实性。

在实际操作过程中，如采取科学和严谨态度，其建设成本，资金投入量仍有下降空间，从而获得更多效益。

本项目拥有较好投资环境与机遇。

国民经济区域经济持续稳定发展住房制度改革深入，政府对公司开发本项目鼎力支持，居民对改善居住条件期望与购买力水平，这些基本方面为本项目提供了个较好投资环境与机遇。

项目在经济上具有较强可行性。

项目具有突出优势，拥有较好周边环境包括自然社会交通等环境，所处地块发展前景较好。

项目开发经营风险较小，只要在实施中辅以全过程科学决策控制，应能稳获预期投资收益。

从经济效益来说由于公司在项目开发建设前，进行了广泛深入市场调研，了解客户需求，销售前景看好。

该方案采取了提前预售，分期付款等措施，可以给公司带来高利润回报，可以提高公司在社会上知名度，为公司将来发展奠定基础，并且为大同市房地产经济注入了新鲜血液，有力推动了大同市房地产经济发展，起到了搞活经济作用。

从社会效益来说项目建成后，可提供住宅套，将切实解决该区域内购房人群生活及居住问题。

由于