怀宁县老年公寓项目可行性研究报告投资建议书word文档（存档）

这就需要为他们提供像老年公寓这样场所和环境。

老年公寓是指专供老人集中居住，符合老年体能心态特征公寓或老年住宅，具备餐饮清洁卫生文化娱乐医疗保健等多项服务设施，属于养老机构范畴。

建设老年公寓是大部分老年人心愿。

目前老年人提及最多问题是生活有人照料和看病就医方便。

老年人对养老方式选择近年来呈现出以下特点在经济上要靠自己。

子女随着工作生活节奏加快及本人所受压力加大，子女在赡养老人方面表现在弱化。

解决老年人养老就医看病问题显得尤为迫切。

现在越来越多老人愿意自己设计自己晚年生活，希望能有个舒适宁静受敬重而温馨乐园，生活在老有所托老有所为老有所乐公寓里是许多老年人美好心愿。

项目建成功能较为完善现代老年公寓，可以让老人在这里享受到具有充分特殊护理医疗保健和文化娱乐群体生活。

怀宁县老年公寓是继贵池区之后全市第二所集养老助老医疗保健文化娱乐和休闲为体老年人社会养老机构。

在这里，老年人有病可以及时得到医治，生活得到照料，活动得到丰富，身心得到舒畅，精神得到满足，问题可以得到解决，以此得以安度晚年，颐养天年。

我们可以看出，怀宁县对于社会养老服务存在着庞大市场需求，在怀宁县现有万老年人口中，如果有百分之老人愿意入住老年公寓怡养天年，最起码要建设个像本项目规模老年公寓，才能基本满足需求。

因此，怀宁县国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要提出要加快发展养老托幼，大力推广社会化养老服务。

第三章市场分析老年公寓养老市场总体分析随着我国进入老龄化社会，老年人口数量不断攀升。

据预测，从年到年，全国岁以上老年人将由亿增加到亿，平均每年增加老年人万老年人口比重将由增加到，平均每年递增个百分点。

近年来我国空巢老人家庭上升也很快，已占老人家庭。

全国独居老人比例也从年近上升到。

老龄化进程与家庭小型化空巢化相伴随，与经济社会转型期矛盾相交织，社会养老保障和养老服务需求将急剧增加。

未来年，我国人口老龄化日益加重，到年全国老年人口规模将会翻番，老龄事业发展任重道远。

我们必须深刻认识发展老龄事业重要性和紧迫性，充分利用当前经济社会平稳较快发展和社会抚养比较低有利时机，着力解决老龄工作领域突出矛盾和问题，从物质精神服务政策制度和体制机制等方面打好应对人口老龄化挑战基础。

我国自年以来已经进入老年型国家。

新世纪开始银发浪潮滚滚而来，而且老年人口基数大发展速度快来势凶猛。

因此解决老年人养老和居住问题是摆在我国和各个城市面前个紧迫社会问题。

目前我国老年人选择养老和住宅方式，由于历史和传统观念等原因主要以居家养老为主。

主要形式有与子女共居与子女邻居独居，除此以外还有托老所福利院临终关怀医院以及老年公寓等。

老年公寓老年社区是依据老年人特点和需求设计建造专供老年人居住住宅，它既体现老年人养老居住，又能享受到各方面社会化服务住宅。

老年公寓兴起于北欧些国家，年代在美国些城市发展起来，目前国外些发达国家，进住老年公寓等养老机构老年人约占老年人总数左右。

年，怀宁县有老年人口万人，若入住老年公寓等养老机构老人占总人口比重，按比例分析，将有近人需入住老年公寓等社会养老机构，而目前怀宁县养老机构建设才处于起步阶段，本项目为全县第所老年人社会养老机构，建设规模仅为个养老床位，这显然远不能满足人口老龄化对老年公寓需求。

怀宁县养老机构建需要加快步伐。

用于资金和社会观念转变等问题，目前怀宁县老年公寓建设规模暂按个床位设计，以后再根据项目运营情况和老年公寓市场需求具体发展和反应进行扩建。

二支付能力保障随着经济发展人民生活水平提高以及观念变化，老年公寓市场需求将会不断增长。

十二五时期，安徽省将全力实施十二五居民收入倍增规划，重点打造就业提升创业富民民生普惠财富增值四大工程，力争到年城乡居民收入比年翻番，城镇居民人均可支配收入农村居民人均纯收入分别突破万和万元。

而另方面，怀宁县社会保障制度逐步完善，国家加大了对低收入群体保障措施，进步落实了低保金社会发放，居民人均转移性收入达元，比去年同期增长，居各项收入增幅之首。

从国家人力资源和社会保障部获悉，从年月日起，我国再次提高企业退休人员养老金水平，人均调整幅度为左右，并对具有高级职称企业退休科技人员高龄人员等群体有所倾斜。

在此之前，我国已连续年提高退休人员养老金水平，全国月人均养老金达到元。

三市场结论通过以上分析，我们可以看出，怀宁县对于社会养老机构存在着较大市场需求。

退休人员和家庭子女对机构养老支付能力具有定保障，并将不断提高。

第四章项目选址及建设条件选址原则和要求根据中华人民共和国建设部老年人居住建筑设计标准，老年人居住建筑选址与规划应满足以下条件中小型老年人居住建筑基地选址宜与居住区配套设置，位于交通方便基础设施完善地段。

基地应选在地质稳定场地干燥排水通畅日照充足远离噪声和污染源地段，基地内不宜有过大过于复杂高差。

基地内建筑密度，市区不宜大于，郊区不宜大于。

同时，项目选址及用地规划应符合怀宁县城市总体规划要求。

二项目选址本项目用地面积亩，选址位于怀宁县，北侧为居民区，南侧为小山丘，东侧为，西侧为。

项目位置不在地质灾害隐患区见以下分析，属于地质稳定区域。

基地周边地势平坦，决坑路抵达项目区边缘。

三建设条件建设地自然条件地形地貌怀宁县在大地构造上属地带。

县内地貌以低山高丘分布最广，总面积平方公里，约占全县总面积。

东南部为，西北部是南端，形成南北高，东西低地势。

境内山峦起伏，沟壑纵横，海拔高度般在至米之间。

最高峰海拔米。

最低处河床，海拔米，相对高差米。

气象怀宁属气候区。

光照充足，雨量充沛，四季分明，且冬夏长，春秋短。

因受太平洋暖空气和并方冷空气交替影响，般年份，春季温凉多雨，夏季炎热湿润，秋季先干后湿，冬季寒冷少雨。

境内由于受特定中低山及高丘地形影响，又显示出显著山地气候特征，如近地面风向复杂多变，平均风速较小，岩坡谷地温差较大，夏季昼热夜凉，地形雨明显，雷阵雨较平原地区多等。

气温年平均气温为，最高气温历年平均值为，累年最低气温平均值为月际变化较大，最热月，平均气候，最冷月，平均气温。

降水本县历年平均降水量为。

降水年际变化显著，最多年与最少年相差。

月际变化更大。

年中降水量主要分布在月份，总降水量约占全年。

年均蒸发量。

日照本县年平均日照总时数小时，最多为小时，最少为小时。

太阳年总辐射量为千卡平方厘米。

四季县内四季分明，春温秋爽，夏热冬寒，春秋季短，冬夏季长。

四季日期可作如下划定春季为月日至月日夏季月日至月日秋季月日至月日冬季，月日至翌年月日。

地质灾害防治区东部地质灾害防治区该区域位于镇镇，区内地貌主要为低山丘陵，地面标高米，出露地层岩性为志留纪奥陶纪寒武纪灰岩泥岩钙质页岩，破碎易风化，崩塌滑坡较为发育。

南部地质灾害防治区该区域位于镇乡，区内地貌主要为中低山地形，地面标高米，垂直高差大，出露地层岩性为震旦纪砂善老年人养老问题。

同时，也加强了老年工作开展力度，是其成为项长期而且紧迫重要战略任务去完成。

同时，关心老人关爱老人也已经越来越成为社会种风尚。

本项目实施，不仅推进传统家庭式养老向社会养老转变，促进怀宁县老龄事业发展，加快和谐社会建设，同时优化了城市环境，改善了城市形象。

第十四章项目风险分析项目风险老年人及其子女对老年公寓这种社会养老方式和生活方式认知认可需要些时间。

怀宁县有老年人口万人，镇是所在地，拟建老年公寓为全县第所老年人社会养老机构，可谓得天时地利，具有较大市场前景。

但就老年住宅而言，面对是新特殊客户群体，在社会家庭结构演变中，虽然核心家庭逐年增多，传统家庭逐年减少，但这毕竟需要个时间过程，特别是老年公寓这种居住养老方式和生活方式必须得到老人客户群体及其子女认知认可，而认知认可是需要个时间过程，其认知认可程度决定了老年住宅社会养老市场成熟程度，认知认可时间长短决定了老年住宅社会养老市场成熟时间长短，因此，本项目风险之就在于老年人及其子女对老年公寓这种居住养老方式和生活方式认知认可程度及时间长短。

二风险规避与控制措施认真进行项目选址。

老年人公寓项目必须具有能满足老年人养老心理和生理需求个性和特色，选择好项目地段是打造老年公寓个性和特色载体和必须物资条件，老年公寓项目能否成功关键在地段，因为地段是唯，是其它条件不可替代。

项目必须进行科学规划，有了科学完整协调统个性特色总体规划，项目就具有了健康骨架和活灵魂，就有了量身定做依据和蓝图，就可避免项目建设中随意性盲目性，确保产品个性特色，整体风格。

项目总体方案和建筑设计必须遵从三条原则是建筑设计必须体现老年公寓个性特色及建筑风格二是充分满足老年人特殊群体养老休闲特殊需要，以人为本，实现人性化设计三是老年公寓必须量身定做，量身定做应从设计开始。

本案项目风险分析章对老年人公寓项目提出了风险提示，项目实施时，在硬件完备基础上，还必须在软件上下功夫，提高管理水平，保证服务质量，做好推介宣传。

提出详尽具有针对性可操作方案，以服务为导向，化解人们对老年公寓疑虑。

第十五章结论与建议结论怀宁县老年公寓实施，主要是为了应对人口老龄化严峻挑战，满足老年人养老服务需求，促进老年人生活健康和社会稳定，符合党和政府加强老龄工作要求，项目建设将开创怀宁县老龄工作新局面。

我国社会养老服务体系建设备受各级党委政府关心和社会广泛，随着我国综合国力不断增强，城乡居民收入持续增多，公共财政更多地投向民生领域，以及人民群众支付保障能力提高，社会养老服务体系建设已具备了坚实社会经济基础。

怀宁县老年公寓项目建设目标明确符合国家政策路线和方针。

项目建设地点水电交通通讯等基础设施条件良好，环境优越，项目建设规模结合怀宁县老龄事业发展十二五规划，从实际出发，建设规模合理。

建筑方案符合老年人居住建筑设计标准。

项目选址位于怀宁县，用地面积平方米，总建筑面积平方米，容积率大于，符合怀宁县城市总体规划和怀宁县镇土地利用总体规划用地标准。

项目建设地点水电交通通讯等基础设施条件良好，环境优越，适宜项目建设。

本项目新建老年人公寓属于普通民用建筑，没有特殊材料和特殊技术使用，建造技术成熟。

项目建设对环境不利影响较小，通过采取有效地措施，能满足环境保护要求。

项目运营期能耗很小，不会对当地能源消费构成影响，同时项目设计采取了有效节能措施，能满足节能以上目标要求。

承办单位将成立专门机构负责项目具体实施，通过实行招投标制度合同管理制度监理制度，加强项目建设管理，项目实施安排和进度计划是可行。

根据财务分析，本项目年营业收入万元，年净利润万元，因此具有定盈利能力。

计算期内各年现金流入均大于现金流出，因此具有定财务生存能力。

项目实施可以促进社会福利事业和社会服务事业发展，是建设社会主义和谐社会重要内容。

老年公寓建设可以有效缓解人口老龄化所带来社会问题，为老年人服务老龄产业也是项很有前景老龄服务业，可以带来定量就业机会，就怀宁县而言，本项目可以提