成都地块项目可行性研究报告投资建议书word文档（定稿）

在组织架构及人员安排上，可以先跟成都东方新城房地产开发有限公司实行两套班子，套人马，交叉作业，待以后投资开发项目增多，业务量增大时，再进行业务分割。

二项目运作方案根据项目特点，可以采取土地开发方案或者房产开发方案。

两种方案各有优缺点，具体为土地开发模式该项目若只进行土地开发整理，前期只需分批次投入，万成都破产启动费用及较少其他费用和财务费用，便可启动项目，至土地转让交纳土地费用含土地出让金补差后，便可挂牌或拍卖，取得收益。

这种开发模式比较简单，风险系数小，能较快回收成本。

但这种模式远远没有取得本地块最大利用价值，而且土地拍卖，政府将收取划拨土地成交价款土地出让金，这将大大降低项目经济效益。

二房产开发模式根据成都目前房地产现状，若该项目不只进行前期破产清理，改变土地性质和进行土地转让，还进行房产开发，将给北亚集团带来良好经济回报。

而且，房产开发将使北亚集团在成都投资步入良性循环和可持续发展道路。

第五部分项目规划方案项目规划设计要点由于地块目前尚无规划设计条件，为了便于测算，设定其规划条件如下净用地面积亩。

容积率不大于。

建筑密度不大于。

建筑高度不大于米。

绿地率不小于。

户型平方米平方米平方米平方米，各。

商业占地上建筑面积比例为。

其他按有关规定。

二项目技术经济指标项目主要技术指标序号项目用地面积平方米建筑面积平方米建筑密度容积率备注小区总用地面积，地上建筑面积，其中商业住宅共计户地下建筑面积，配套其中社区服务站门卫室垃圾站小区绿化及小品，全民健身场地自行车棚二住宅户数及车位数量序号项目户数面积机动车数量非机动车数量备注住宅平米机动车每户辆，非机动车每户辆。

平米机动车每户辆，非机动车每户辆。

平米机动车每户辆，非机动车每户辆。

平米机动车每户辆，非机动车每户辆。

小计商业，机动车非机动车每平米辆。

合计，其中地上部分地上机动车地下部分，备注可售机动车数量为个。

第六部分项目开发方案项目开发建设方案对土地开发模式只需对地块上建筑物拆除，达到拍卖要求即可。

二对房产开发模式开发方案设想为了更大程度地提高土地利用价值，拟将小区开发为小高层组团。

其中临二环路东四段与东大街东延线侧开发为至二幢首层或层为商业业态小高层。

考虑到本项目市场推广计划及小区建设实际需要，拟将整个项目分两期进行开发。

第期首先完成样板楼展示工程小区大部分基础设施公建配套设施和南面组团。

这样可以使首期买家享受到已成熟配套设施。

本期推出楼盘价位不宜太高，以吸引买家，树立形象，为二期提高售价作好准备。

第二期开发北面组团。

建设进度计划本项目预计从年月开始启动破产清理程序，工期约为年零个月。

整个工程分两期进行。

土地整理及前期开发进度本项目地上建筑物清理及改变土地用途与土地转让时间预计为年月至年月。

同时开展前期市场调查项目开发和营销方案策划初步可行性分析，规划建筑建筑施工设计，项目报建等工作。

期开发进度期开发南面组团，预计时间为年月至年月。

二期开发进度二期开发北面组团，预计时间为年月至年月。

二项目经营方案项目经营方案主要针对房产开发模式。

根据目前成都市房地产实际情况，本项目经营方案初步设想为租售比例预计项目至竣工投入使用时，住宅部分能实现销售，商业车位部分能销售。

为方便计算，假设未销售商业车位租赁期在项目建设经营期第四年开始。

五年后即项目开始后第年全部转售。

销售进度与价格住宅销售进度序号销售时间合计年年年年年即转售年销售比例销售面积平方米商业销售进度序号销售时间合计年年年年年即转售年销售比例销售面积平方米，车位销售进度序号销售时间合计年年年年年即转售年销售比例销售个数个三项目投资方案见项目第八部分项目资金筹措。

第七部分项目投资估算土地开发模式总投资估算开发成本测算此模式下开发成本即为土地成本，万元。

基准地价与出让金本地块属于工业用地Ⅱ级住宅用地Ⅲ级商业用地Ⅳ级。

其基准地价和土地出让金分别是序号土地用途及级别基准地价万元亩出让金万元亩市场最低出让地价万元亩工业用地Ⅱ级住宅用地Ⅲ级商业用地Ⅳ级实际出让地价预估本地块为工业用地，出让时需改变土地用途为商住用地。

为了便于计算及考虑到可能规划情况，拟设定本地块商业建筑面积与住宅建筑面积比例为。

土地出让金补差额估算若将该工业用地改为商住用地，每亩土地出让金补差额预计万元亩万元亩万元亩万元亩万元亩，则土地出让金补差额总预计万元亩亩万元。

地价估算该地块出让时每亩地价预计万元亩万元亩万元亩，则出让时地价预计万元亩亩，万元。

土地增值额估算该地块实际每亩市场最低出让地价预估万元亩万元亩万元亩。

则该地块实际市场最低出让地价预估亩，万元。

因此，该地块每亩增值额万元亩万元亩万元整个地块增值额万元亩，万元。

备注以上是按成都地区以前工业用地转让及土地用途改变般办法来计算出让金补差额。

二开发费用测算管理费用管理费用按每月万元计算，从年月至年底，共计万元。

其他费用其他费用为破产启动费用，万元及其他可能尚需费用万元，合计为，万元备注虽然，万元是先期垫付，后期土地拍卖后无偿返还启动费用，但由于考虑到该笔费用具有不确定性，因此在实际测算时，将该笔费用纳入了成本。

财务费用假定公司自有资金为，万元左右，则资金缺口为，万元万元，万元，万元，万元左右，需向银行申请流动资金贷款，万元，贷款个月。

利率假定为中国人民银行至个月贷款基准利率，则财务费用为万元。

若开发方案为土地开发模式，则总投资为，万元。

具体见土地开发模式附表总投资与成本估算表。

二房产开发模式总投资估算开发成本测算土地成本土地成本为，万元。

前期开发费前期开发费预计为，万元。

设计费设计费预计为万元。

工程建安费工程建安费预计为，万元。

基础设施费基础设施费预计为万元。

公建配套费公建配套费预计为万元。

运作期间费运作期间费预计为万元。

不可预见费不可预见费预计为万元。

以上项合计为该项目开发成本，万元。

二开发费用测算管理费用管理费用取开发成本至项计算，合计为，万元。

销售费用销售费用取销售收入计算，合计为，万元。

具体见房产开发模式附表销售费用估算表。

财务费用本项目财务费用主要由利息费用构成，利息费用计算参照建设部发布经济评价标准按如下方法确定假定贷款发生当年均在年中支用，按半年计息，其后利息按全年计算，还款当年按年末偿还，照全年计息，即每年应计利息年初借款本息累计本年借款贷款年利率根据中国人民银行年月日开始执行利率，至三年含三年贷款年利率为。

本项目假定按此至三年期贷款基准利率建设投资税金，销售税金及附加，租赁税金及附加转售税金及附加所得税，税前净现金流量，税前净现金流量累计，税前净现金流量现值，税前净现金流量现值累计，税后净现金流量，税后净现金流量累计税后净现金流量现值，税后净现金流量现值累计，评价指标税前税后万元表十二自有资金现金流量表年单位万元序号项目名称合计年年年年年年年年现金流入，销售收入租赁收入转售收入现金流出，自有资金，销售收入再投入，贷款还本付息，税金，销售税金及附加，租赁税金及附加转售税金及附加所得税，税前净现金流量税前净现金流量累计，税前净现金流量现值税前净现金流量现值累计，税后净现金流量，税后净现金流量累计税后净现金流量现值税后净现金流量现值累计评价指标税前税后万元表十三资金来源与运用表单位万元序号项目合计资金来源，自有资金，银行贷款销售收入住宅销售收入商业销售收入，车位销售收入租赁收入商业租赁售收入车位租赁收入转售收入商业转售收入车位转售收入资金运用，开发成本土地费用前期开发费设计费工程建安费基础设施费公建配套费运作期间费不可预见费开发费用，管理费用财务费用销售费用其他费用，偿还贷款本金，销售税金及附加，营业税，城市维护建设税教育费附加交易印花税副食品调控基金租赁及转售税金及附加营业税城市维护建设税教育费附加交易印花税副食品调控基金房产税所得税，盈余资金，盈余资金累计，表十四银行贷款还本付息结算表序号项目名称合计年年年年年初借款累计万元本年借款万元本年应计利息万元年底还本付息万元，年末借款累计万元备注年利率为。

表十五银行贷款还本付息计算表年份结余贷款与原始贷款之比结余贷款额万元还贷本息万元还贷利息万元还贷本金万元年，年，年合计表十六敏感性分析预测表成本不变而租金售价变化对收益影响序号租金和售价变化系数基准方案税后财务净现值，财务净现值变化幅度税后财务内部收益率财务内部收益率变化幅度租金售价不变而成本变化对收益影响序号成本变化系数基准方案税后财务净现值，财务净现值变化幅度税后财务内部收益率财务内部收益率变化幅度租金售价上升时成本变化对收益影响序号租金和售价变化系数成本变化系数税后财务净现值，财务净现值变化幅度税后财务内部收益率财务内部收益率变化幅度租金售价上升时成本变化对收益影响序号租金和售价变化系数成本变化系数税后财务净现值，财务净现值变化幅度税后财务内部收益率财务内部收益率变化幅度租金售价下降时成本变化对收益影响序号租金和售价变化系数成本变化系数税后财务净现值，财务净现值变化幅度税后财务内部收益率财务内部收益率变化幅度租金售价下降时成本变化对收益影响序号租金和售价变化系数成本变化系数税后财务净现值，财务净现值变化幅度税后财务内部收益率财务内部收益率变化幅度表十七工程成本核算分类表商业部分工程成本核算表序号项目名称投资成本元投资总额万元备注前期开发费地质勘探施工用水施工用电政府规费元办理开工手续费二设计费方案设计费施工图设计费景观设计费三工程建安费土建工程，外装修费设备安装工程费水电安装工程消防防盗报警系统通风空调工程综合布线电梯安装物管监控配电设备柴油发电机组室外工程四市政配套费供电及增容供水及增容五运作期间费开办及管理费建安费监理费工程建安费六不可预见费建安费七营业税及附加八合计编制说明本核算建筑面积按测算容积率按考虑建筑密度为商业占地上建筑面积考虑地上按两层商业预估。

住宅部分工程成本核算表序号项目名称投资成本元投资总额万元备注前期开发费地质勘探施工用水施工用电政府规费元办理开工手续费二设计费方案设计费施工图设计费景观设计费三工程建安费，土建工程，外装修费设备安装工程费水电安装工程消防防盗报警系统综合布线电梯安装物管监控配电设备柴油发电机组室外工程四市政配套费供电及增容供水及增容五运作期间费开办及管理费建安费监理费工程建安费财务管理费六营销策划费包装及推广费销售及提成产权费税七不可预见费建安费八营业税及附加十合计编制说明本核算建筑面积按测算容积率按考虑建筑密度为地上层住宅，共户。

配套项目部分工程成本核算表序号项目名称占地面积建筑面积单位成本元合计成本万元备注社区服务站前期费用工程建安费市政配套费运作期间费二小区绿化及小品，三全民健身场地二环路以内四自行车棚五合计六平均摊到总建筑面积，编制说明本核算小区绿化率为社区服务站包括门卫室垃圾站。

地下停车场部分工程成本核算表序号项目名称投资成本元投资总额万元备注前期开发费地质勘探施工