成都财富中心项目可行性研究报告投资建议书word文档（44页）

廉价化随着商品供应日益过剩，降价是当今世界商品竞争个基本趋势。

这点反映到零售业，就是各种廉价化商店涌现。

无论是折扣商店仓储超市，还是超级市场大型综超，均以其低价切入市场。

廉价虽然不是所有业态特征，但是尽力降低价格提高竞争力则是所有业态努力方向。

廉价化典型表现就是尽量实现顾客自助服务，选择低租金地区，简化商店设施，降低采购成本等。

购买质优价廉商品是每个消费者心愿，同样商品，消费者更愿去廉价商店购买，尤其是在服务显得不很重要情况下。

连锁化零售业连锁经营并不是现代商业才具有特征，只是现代零售业无论连锁经营类型，还是连锁经营规模，都得到了大大发展。

连锁经营扩大，反映了现代商业提高集中化程度要求。

以年美国商业为例，仅正规连锁和特许连锁零售份额就占，如果再加上自愿连锁，完全可以说美国零售业是连锁经营统天下了。

可见，连锁经营是现代商业发展个基本规律，对零售企业具有举足轻重意义。

除了降低采购成本提高共享效益扩大市场份额等显著作用外，更重要是为推出自有品牌加强工业先导等提供了条件，从而大大增强业态本身竞争能力。

因此本项目将引进欧尚家乐福等世界强连锁大卖场作为主力店，与周边核心商圈百货店形成业态互补，同时满足消费者多样性需求。

四项目前景分析项目将定位为创造小时均富有活力综合载体，为消费者提供高感度空间，全生活服务，为社会提供更多就业机会，为城市提供更多服务功能，项目建成后成为将成都市核心商业圈内个集购物休闲娱乐商务办公居住于体大型综合性建筑，成为成都市城市文化具有代表性建筑集群之。

第三章项目建设内容及规模建设内容号楼号楼高层电梯公寓高层电梯公寓充分考虑自由框架组合结构，面积为平方米，满足不同档次住户与办公需求。

商业用房临街设置为商业裙楼，为住户提供个方便快捷购物场所，拟建大型购物超市与休闲文化商业中心。

办公用房该区域与高档商务楼五星级酒店区相连，形成强大高品质商务环境。

公建设施与小区建设配套水电气道路通讯管线，区域内设置小区会所物业管理用房健身中心洗衣房游泳池儿童老人玩乐休闲设施等。

设计机动车非机动车停车场，满足住户和商业客户停车车位需求。

绿化为营造小区内优美舒适生活环境，项目绿化部分为线性道路绿化，部分为片状内院集中绿化，项目主入口处设特色绿化生态广场。

二建设规模净用地面积平方米。

总建筑面积平方米。

其中住宅建设面积平方米，商业用房建筑面积平方米，办公用房建筑面积平方米，地下停车场面积平方米，自行车库面积平方米，设备用房建筑面积平方米。

建筑占地面积平方米建筑密度容积率建筑总层数层建筑总高度米总停车数量辆非机动车位辆第四章项目市场分析成都商品房市场供需状况市场供给分析自年以来，成都市房地产市场竞争进入快速增长期，特别是近两年来外地实力开发商纷纷进驻成都，令市场竞争格局显得更为激烈。

竞争加剧促使开发商在产品定位上更加注重市场调研环节，更加注重研究购房者消费心理和行为习惯，以及竞争对手情况。

成都房地产市场产品由此逐步趋向个性化多元化发展，主题概念日趋明显，建筑风格愈显多样，住宅设计更加关注细部环节创新。

房地产市场整体开发投资量分析从近几年变化来看，年成都市房地产开发投资亿元，增长率达到，比年提高了个百分点住宅投资仍然是开发投资主力，写字楼商业用房投资虽然不大但增幅明显。

从近年来房产投资平均增长率来看，增幅约为左右，按这个速度计算，到年成都市房产投资额可达到亿元。

附表近年成都市房地产开发情况表单位亿元，万年份开发投资额商品房竣工面积商品房销售面积商品房销售额商品房空置情况分析虽然房地产开发规模不断扩大房价稳步上升，但在旺盛需求下，成都市商品房空置面积得到有效控制，近五年商品房空置率逐年下降见下表。

附表年年成都市商品房空置情况对比表年份空置面积万空置率其中住宅空置面积万空置率说明空置率新口径在表示空置偏少，表示空置适量表示空置偏多供大于求资金偏紧价格回落缓慢发展，以上表示产生积压供过于求资金占压价格下跌停止发展。

从商品房空置率来看，近五年来全市商品房空置率呈逐年降低态势，按新口径计算空置率当年空置面积当年竣工面积上年空置面积不可销售出租面积均处于空置适量范围内。

五年内成都市空置率呈下降趋势，年全市商品房空置率为，下降个百分点，处于空置适量下限，其中住宅空置率为，下降个百分点，首次步入空置偏少空置率区间。

由此可见，成都市商品房市场在旺盛需求拉动同时，呈现供给总量增加结构改善，开发商对市场信息把握更充分，市场定位更准确，投资更理性健康发展局面，步入良性运行轨道。

房地产开发资金来源分析从资金来源角度来看，目前已呈现出从过去主要依靠政府投资转到现在政府银行企业个人广泛参与房地产开发，且政府资金逐步淡出，定金及预付款自筹资金银行贷款成为房地产开发资金来源主渠道。

目前，成都市房地产开发对金融业直接依赖在减弱，表现在房地产开发资金来源中，银行贷款比重下降，购房户定金及预付款自筹资金成为房地产开发主要资金来源。

年资金来源以定金及预付款占开发商自筹资金占和银行贷款占为主，其中前两项占，较上年提高个百分点，而银行贷款所占比例则比上年下降个百分点，随着企业自身实力增强和房地产市场供求状况改善，开发商对银行依赖在逐年减弱。

非银行贷款占到资金来源以上，表明了成都市房地产开发已进入主要依靠企业自身力量和市场力量发展阶段。

二市场需求分析整体经济环境在继续采取以扩大内需为主系列政策综合作用下，成都消费结构快速变化，消费热点从实物转向服务。

住房旅游信息教育成为比较集中消费热点。

年成都市社会消费品零售总额达到亿元，同比年增长，居民人均可支配收入达到元，较上年同期增长，居民收入稳步增长，住房消费支出逐步提高，住宅消费观念也由经济适用型向小康舒适型转变。

商品房销售状况近几年来成都市商品房销售保持持续旺盛局面，以住房消费刺激经济发展政策成效明显。

商品房竣工销售衔接较好，需求拉动投资增长特征鲜明。

年，全市商品房竣工面积达到万，比上年增长，商品房销售面积万，增长，相比年成都商品房销售仅万平方米，年时间翻了番多，商品房销售额达到亿元，同比增长。

全年商品房竣工面积销售率达销售面积竣工面积，高于全国平均水平，在个副省级城市中仅次于南京居第二位。

其中住宅竣工面积销售率高达，商业营业用房销售率为若含出租面积则为，办公楼销售率为若含出租面积则为。

商品房均由个人买走，与此同时，个人住房贷款消费也迅速增长，此举表明，以住房消费刺激经济发展政策，已取得了卓越成效。

年房价稳中看涨，全市含经济适用房在内商品房平均房价元，与上年相比每平方米上涨元，涨幅为。

导致房价上涨原因有三是成本推动，主要体现在土地实行公开拍卖后，土地成本提高导致开发成本上升二是需求拉动，大规模旧城拆迁改造，城市化进程加快，以及居民收入提高等所带来巨大消费需求三是房屋自身品质提高。

人口增长据市计生委预测见下表，到年成都市人口将达到万，年则达到万人。

按照人均居住面积平米人计算，年年之间，住房需求量约为万平方米。

附表成都市人口增长情况预估表年份总人口出生率自然增长率迁移人口竞争环境分析成都普通住宅市场最明显特点便是普通住宅产品品质明显提高，项目同质化或相互抄袭情况不再明显，价格战等低竞争手段不太多见。

同时，成都开发商对市场前景态度也大多持乐观态度。

各类物业市场趋势研究高档公寓市场趋势年，成都高档公寓市场销售火爆，吸引了大批年轻人与投资客户，部分项目开盘个月内销售告罄，部分开盘当天即销售以上。

根据统计，高档公寓供应占到成都住宅市场整体左右。

在售价上，成都高档公寓价格范围基本处在元至元区间。

而在租价上，成都高档公寓租赁价格标准基本在元月元月街挂面光华店挂面三店平均租金表楼层大世界店八宝店光华店楼层经营面积合计楼层平均租金元月三店平均租金元月各类型物业经营面积商铺柜台挂面摊位二项目售价分析按年返算售价，本项目售价为月租金元单价层层层层层基于最保守测算，本报告测算价格为项目单价元平方米面积平方米金额万元层商业二层商业三层商业四层商业五层商业四写字楼部分市场前景预测成都写字楼市场在年进入了市场销售高峰期。

其中，甲级写字楼销售价格为元至元乙级写字楼价格为元至元。

在租赁方面，成都甲级写字楼租赁价格为元月元月乙级写字楼租赁价格范围为元月元月。

本项目可行性阶段保守预测写字楼部分售价为元。

第五章工程进度计划安排根据项目建设规模内容与市场情况，项目发展周期预计年，前期工程咨询勘查设计方案审批各类证件办理现场施工准备时间预计个月，项目正式开工时间预计为年月，项目工期个月，竣工验收与清场个月，预计年年末全面交付使用。

项目正式开工后个月内项目开始发售，销售周期按全面交付使用后个月内清盘计算。

目前，该项目正在方案规划审批工作，并于年月代表我市作为最具投资价值和经济活力城市参加了上海住交会，与世界强商业零售巨头家乐福签订了合作意向协议书，现合作双方正加紧进行方案设计深化工作。

第六章项目经济效益分析项目总投资估算投资估算依据全国市政工程投资估算指标上中下册四川省建筑工程计价定额四川省建筑工程间接费用定额二基础设施工程预算定额项目规划设计图其他相关材料二投资估算经详细测算，项目总投资为万元，具体单项测算如下项目总投资估算表序号项目小计万元土地成本建筑安装成本前期费用基础设施费用不可预见费用营销管理费用建设期财务费用合计土地成本土地成本包含土地出让费用征地费用及拆迁补偿费，国土出让金，相关税费及前期工程费用包括场地三通平费用共万元净地面积平方米。

建筑土建安装成本包括土建工程设备安装工程及粗装修费用，按照四川建设工程计价定额及参照成都其他高层项目相关估算标准，计算项目建安工程费为万元。

项目技术经济指标面积单价元小计万元主体结构机电设备及安装装饰装修给排水强弱电系统合计项目前期费用项目前期费用包括规划设计项目可行性研究地质勘测等前期支出及相关报建税费序号项目单价元小计万元地质勘测规划设计消防人防相关报建税费水电增容其他招投标管理施工监理项目可行性研究评估费用等合计项目前期费用为万元。

基础设施费用包括总平道路排污环卫绿化广场铺设植物植被园林小品雕塑网络工程等，按建筑面积每平方米元保守预计基础设施综合费用万元。

不可预见费用预计为工程总成本，总金额预计为万元。

营销管理费用包括推广费用销售费用公关费用及其他开发企业间接管理费用工资福利顾问咨询费用折旧办公费用等。

预计为总投资，总金额预计为万元。

财务费用包括银行利息支出，金融机构手续费用等。

按贷款金额万元贷款利率计算项目建设期间年财务费用为万元。

二资金来源及筹措渠道资金来源及筹措渠道方案根据项目开发计划及销售招商预测，项目总投资为万元，项目资金来源及筹措方案如下资金来源占总投资比例金额万元业主自有资金申请银行贷款业主自筹资金项目预售等合计财务成本计算根据现金流量表，测算以下资金还款计划及利息计算按贷款万元，年，利率计算还本额万元利息万元小计万元第年末合计三项目销售收入预测本报告财务效益分析拟全部按次