成都鹰联航空基地开发项目可行性研究报告投资建议书word文档（13页）

月商品房市场供求情况商品房新增供应面积万，同比增长其中住宅万，同比增长。

同期，商品房成交面积万，同比增长其中住宅万，同比增长。

月份商品房价格情况商品房成交均价元，同比上涨。

其中住宅元，同比上涨办公房元，同比上涨商业房元，同比上涨。

月份二手房市场情况二手房成交万，同比增长其中住宅万同比增长。

成交均价元四项目定位基本构想年月日，鹰联航空委托世源科技工程有限公司就该项目拟定了个初步方案。

该方案设定详情见附件容积率为绿化率地上建筑面积万平方米地下建筑面积万平方米。

鉴于政策市场等方面因素均发生了巨大变化，这些因素包括国家对别墅项目限制性政策。

关于调增征地补偿基数政策。

关于中小户型规划限制政策。

关于对土地增值税清算政策等。

国家对房地产行业宏观调控力度在不断加大背景下，无疑会对房地产市场今后走势和格局产生深远影响。

主要表现在项目开发成本会有所加大，利润空间相对缩水。

政策更加透明规范，优惠政策逐渐取消或者只针对国家重点扶持领域。

今后房地产企业之间竞争将更依赖自身核心竞争力培养和发挥。

基于上述各种因素考虑，建议采用如下项目定位原则整个项目区域亩化分成三个功能区高档联排别墅区职工宿舍区办公区及其他。

项目容积率控制在以内，建筑高度在米以下，建筑密度。

总建筑面积万，其中职工住宅区和鹰联办公区建筑面积控制在万高档联排别墅区总建筑面积控制在万。

整个项目分两期实施，总项目周期年。

项目土地成本控制在万元亩以内联排别墅预售价格设定在元以上。

项目风格定位有待于聘请专业策划公司研究分析后确定。

五投资收益分析鉴于以上项目定位原则假定，就项目预期投资收益做如下简要分析投资成本分析鹰联航空基地建设项目投资计算表按市价计算序号费用项目项目建筑面积万备注计算基数单价元合价万元单位数量前期报建等费用报建费万人防费万白蚁防治费万新型墙体材料发展基金万散装水泥保证金万定额测定费万元施工图审查费万元供电贴费万热力蒸汽增容费小时临时水电项场地围护费项招标管理费万元招标代理费万元工程保险费万城建档案费项勘察设计费项小计万元二建安工程费基础万地下室万主体及装修万水电安装万空调和通风万电梯项消防万供电工程项室外水电汽煤气等项桩基检测项室外广场及绿化万小计万元三工程监理费万元四质量监督费万元五土地分摊费亩六建设管理费项七其他项八税费项投资合计万元测算说明关于土地价格，参照周边现行地价万元亩，在结合政府可能优惠支持，最终确定按照万元亩进行估价。

楼盘销售价格，按照现行楼盘可比性原则，选择景镇项目均价元作为本案目标价格。

建安成本等费用计算，按照成都通行测算口径进行。

项目收益分析序号名称单位项目名称合计备注建筑面积万联排别墅总投资万元售价确定主要参照景镇项目销售均价可售面积联排别墅万可售面积职工宿舍及办公设施万平均售价联排别墅元平均售价职工宿舍及办公设施元销售收入万元销售利润万元销售税金及销售费用万元土地增值税万元税前利润万元净利润万元利润率说明土地增值税按照计征额计算六项目实施计划序号项目工作内容项目节点计划完成时间备注项目前期工作年月日完成签订项目合作协议年月日完成土地挂牌年月日完成确定开发方案报批立项政府有关批文年月日完成项目市场定位项目开发质量项目定位报告年月日完成勘测设计单位招投标选择合格设计勘测等年月日完成勘测工程控制平面及地质状况勘测报告复审报告年月日完成设计委托书年月日完成设计方案评价内部外部初步设计审查意见年月日完成报规划消防人防批准工程项目报批建设工程建设用地两规划许可证及消防等批复意见书年月日完成初步设计评价内部外部年月日完成报规划消防人防批准年月日完成施工图设计年月日完成报规划消防人防图审审查反馈单，机构批准年月日完成机构批准年月日完成施工监理单位招投标招投标文件年月日完成施工许可证监理证办理合格供方选择及评价年月日完成图纸会审年月日完成项目施工阶段期年月日完成项目施工阶段二期年月日完成销售许可证办理销售服务质量评价年月日完成项目竣工验收办理产权证年月日完成说明项目计划制定是以年月日前能够顺利获得政府土地批文为前提。

如果前提发生变化，时间将顺延。

七风险和对策序号不确定因素和风险风险影响大小风险发生可能性应对策略合作双方利益协调风险。

项目运作效率低下较小通过有效沟通和明确合作机制消除风险房地产市场风险。

表现在地产市场不景气，低于预期。

大大降低预期收益较大深入市场调查市场跟踪，建立市场预警机制，缩短项目建设周期，降低风险。

政策环境风险如加大宏观调控力度紧缩投资投资力度放缓优惠政策不能兑现等延期项目进度，增加成本，降低收益较大对政策环境保持高度警惕，快速应变，尽可能避免因反应迟钝带来损失。

项目定位风险。

表现在项目定位不够准确，与实际存在较大差距。

影响项目整体绩效。

较大这是我方面对最大风险。

应聘请专业公司对周边业态进行系统分析，策划。

避免项目定位风险。

融资风险影响项目较小多渠道融资分散融资风进度和项目绩效。

险。

八结论项目地块周边高档别墅群落多套，已成相当规模。

但是实际销售情况不是很理想。

从初步调查情况看，价格略低联排叠式别墅如锦镇项目更加受市场欢迎，审批难度也小。

建议集团在项目定位时，适当借鉴锦镇项目做法。

该项目特点地块区域内拆迁已完成，大大缩素均发生了巨大变化，这些因素包括国家对别墅项目限制性政策。

关于调增征地补偿基数政策。

关于中小户型规划限制政策。

关于对土地增值税清算政策等。

国家对房地产行业宏观调控力度在不断加大背景下，无疑会对房地产市场今后走势和格局产生深远影响。

主要表现在项目开发成本会有所加大，利润空间相对缩水。

政策更加透明规范，优惠政策逐渐取消或者只针对国家重点扶持领域。

今后房地产企业之间竞争将更依赖自身核心竞争力培养和发挥。

基于上述各种因素考虑，建议采用如下项目定位原则整个项目区域亩化分成三个功能区高档联排别墅区职工宿舍区办公区及其他。

项目容积率控制在以内，建筑高度在米以下，建筑密度。

总建筑面积万，其中职工住宅区和鹰联办公区建筑面积控制在万高档联排别墅区总建筑面积控制在万。

整个项目分两期实施，总项目周期年。

项目土地成本控制在万元亩以内联排别墅预售价格设定在元以上。

项目风格定位有待于聘请专业策划公司研究分析后确定。

五投资收益分析鉴于以上项目定位原则假定，就项目预期投资收益做如下简要分析投资成本分析鹰联航空基地建设项目投资计算表按市价计算序号费用项目项目建筑面积万备注计算基数单价元合价万元单位数量前期报建等费用报建费万人防费万白蚁防治费万新型墙体材料发展基金万散装水泥保证金万定额测定费万元施工图审查费万元供电贴费万热力蒸汽增容费小时临时水电项场地围护费项招标管理费万元招标代理费万元工程保险费万城建档案费项勘察设计费项小计万元二建安工程费基础万地下室万主体及装修万水电安装万空调和通风万电梯项消防万供电工程项室外水电汽煤气等项桩基检测项室外广场及绿化万小计万元三工程监理费万元四质量监督费万元五土地分摊费亩六建设管理费项七其他项八税费项投资合计万元测算说明关于土地价格，参照周边现行地价万元亩，在结合政府可能优惠支持，最终确定按照万元亩进行估价。

楼盘销售价格，按照现行楼盘可比性原则，选择景镇项目均价元作为本案目标价格。

建安成本等费用计算，按照成都通行测算口径进行。

项目收益分析序号名称单位项目名称合计备注建筑面积万联排别墅总投资万元售价确定主要参照景镇项目销售均价可售面积联排别墅万可售面积职工宿舍及办公设施万平均售价联排别墅元平均售价职工宿舍及办公设施元销售收入万元销售利润万元销售税金及销售费用万元土地增值税万元税前利润万元净利润万元利润率说明土地增值税按照计征额计算六项目实施计划序号项目工作内容项目节点计划完成时间备注项目前期工作年月日完成签订项目合作协议年月日完成土地挂牌年月日完成确定开发方案报批立项政府有关批文年月日完成项目市场定位项目开发质量项目定位报告年月日完成勘测设计单位招投标选择合格设计勘测等年月日完成勘测工程控制平面及地质状况勘测报告复审报告年月日完成设计委托书年月日完成设计方案评价内部外部初步设计审查意见年月日完成报规划消防人防批准工程项目报批建设工程建设用地两规划许可证及消防等批复意见书年月日完成初步设计评价内部外部年月日完成报规划消防人防批准年月日完成施工图设计年月日完成报规划消防人防图审审查反馈单，机构批准年月日完成机构批准年月日完成施工监理单位招投标招投标文件年月日完成施工许可证监理证办理合格供方选择及评价年月日完成图纸会审年月日完成项目施工阶段期年月日完成项目施工阶段二期年月日完成销售许可证办理销售服务质量评价年月日完成项目竣工验收办理产权证年月日完成说明项目计划制定是以年月日前能够顺利获得政府土地批文为前提。

如果前提发生变化，时间将顺延。

七风险和对策序号不确定因素和风险风险影响大小风险发生可能性应对策略合作双方利益协调风险。

项目运作效率低下较小通过有效沟通和明确合作机制消除风险房地产市场风险。

表现在地产市场不景气，低于预期。

大大降低预期收益较大深入市场调查市场跟踪，建立市场预警机制，缩短项目建设周期，降低风险。

政策环境风险如加大宏观调控力度紧缩投资投资力度放缓优惠政策不能兑现等延期项目进度，增加成本，降低收益较大对政策环境保持高度警惕，快速应变，尽可能避免因反应迟钝带来损失。

项目定位风险。

表现在项目定位不够准确，与实际存在较大差距。

影响项目整体绩效。

较大这是我方面对最大风险。

应聘请专业公司对周边业态进行系统分析，策划。

避免项目定位风险。

融资风险影响项目较小多渠道融资分散融资风进度和项目绩效。

险。

八结论项目地块周边高档别墅群落多套，已成相当规模。

但是实际销售情况不是很理想。

从初步调查情况看，价格略低联排叠式别墅如锦镇项目更加受市场欢迎，审批难度也小。

建议集团在项目定位时，适当借鉴锦镇项目做法。

该项目特点地块区域内拆迁已完成，大大缩短项目运作周期。

地块形状大致为长方形，地理特征为浅丘，高低落差约米，便于规划和布局。

该项目作为双流县政府扶持鹰联航空公司个政策性项目，购地成本可能相应较低。

从去年成都地产走势来看，成都商品房二级市场活跃，增长趋势明显，仅双流县城周边商品房均价已经突破元。

因此在政策环境没有大变化情况下，今后几年成都房地产市场将保持平稳增长态势。

对鹰联航空项目实施运作较为有利。

需要注意是尽管成都地产市场稳定增长尽管鹰联航空得到双流县政府大力扶持承诺。

但是众多不确定因素依然突出。

如前期政府陆续出台相关政策国家对别墅项目限制性政策。

关于调增征地补偿基数政策。

关于中小户型规划限制政策。

关于对土地增值税清算政策以及可能今后出台物业税等。

上述政策对本案影响是不能忽视，希望引起公司领导高度重视。

根据现有市场调查和对该项目投资收益估算等综合分析结果来看，该项目具有较好投资前景，并