房地产开发盈田蔡家工谷项目可行性研究报告投资建议书word文档（存档）

工业增加值占比重达，工业经济对全区经济增长贡献率达。

工业经济效益综合指数达，增长，增幅居主城九区第。

荣获并保持重庆工业十强区县荣誉称号，被评为全市节能减排先进区县。

完成工业投资亿元，增长其中，个工业重点项目完成投资亿元，投资上亿个工业重点项目完成投资亿元。

个年度投资上亿工业重点项目建设全面推进，四联集团北大方正医药等项目开工建设，三圣特种建材石膏制硫酸期富皇年产万吨旋窑干法水泥生产线顺安民爆改扩建等项目建设快速推进，天府矿业公司环保安全节能增效技改系统全面完成。

同兴工业园区首次跻身全市十强工业园区，水土工业集中区建设快马加鞭，三圣石膏循环经济工业基地建设正式启动。

川仪总厂有限公司核电主控仪表技术填补国内空白，同兴垃圾发电厂长江造型公司被命名为重庆市循环经济试点企业，新兴齿轮等个产品被评为重庆名牌产品，神驰机电等个产品被评为重庆知名产品。

四产业协调配套重庆同兴工业园区是重庆市人民政府批准设立个市级特色工业园区之，位于蔡家组团范围内。

园区首期批准规划面积为平方公里，近期将拓展至平方公里，远期将发展到平方公里。

蔡家组团同兴工业园区区位和定位，主要发展产业高新技术产业都市休闲旅游现代物流房地产会展节六大主导产业，支撑城市发展。

产业以产业链为依托，从产业上游中游下游产品入手，在各环节引入并发展批国内外知名企业，形成产业集群，打造产业园。

高新技术产业主要发展机电仪机械制造仪器仪表电子电器输配电装备制造等主导产业，发展批具有带动型经济效益好劳动密集型企业和龙头企业，形成产业集群。

都市休闲旅游业主要以高尔夫休闲度假娱乐城市主题公园现代游乐园，游艇俱乐部和影视基地等项目，发展高尚都市休闲旅游业，集聚城市人气。

物流业主要依托渝合，中环，外环，国道及渝遂高速铁路，嘉陵江黄金水道汇聚交通优势和北部新区产业优势，大力发展现代物流业，打造重庆物资集散地。

会展节会业主要以举办国际会议，展览会，各种赛事以及节会活动，带动相关产业，引导发展商业贸易高档酒店餐饮等行业。

房地产业依托优越黄静和区位优势，建设高品质住宅区，搞活房地产，发展相关产业，打造品牌城市。

年内，蔡家组团将以同兴工业园为载体，沿省道线加快建设产业园华立生物制药基地光机电仪工业园，重点发展光机电仪微电子生物制药等特色产业集群，完成蔡家组团基础开发形象开发功能开发。

年后，重庆蔡家组团将建设成为以高新技术高端商务高档次娱乐高品质住宅等四高产业为主环境优美经济发达社会繁荣最适合居住现代化新型城区，成为重庆新经济高地。

五社会事业同步发展蔡家组团园区已主动聚集西南大学重庆大学西南政法大学重庆仪表材料研究所重庆国际企业孵化器北碚孵化园等市内外大专院校科研院所和重点骨干企业人才于组团园区开发建设。

仅区内就有各类科研机构个，高等院校所，部属研究所所，职业学校数十所，中央市属大中型企业几十个，各类研究人员近万人，在校大学生达到万人。

企业发展所需人力资源可得到有力保障。

二项目建设必要性是国家产业政策鼓励发展项目标准厂房具有通用性配套性集约性和节能省地特征。

该项目拟建成能够代表重庆标准厂房水平样板项目，该项目企业总部办公产品展示交易中心厂房配套设施集中建设，后勤及配套设施可共享，避免了部分设施重复建设，可有效节约土地资源，该项目属节能省地型建筑开发项目，按国家产业结构调整指导目录年本意见，该项目属国家鼓励发展类项目。

二是重庆市实施退二进三，退城进园产业转移需要按十五规划，重庆将按照产业梯度转移原则，利用土地级差，盘活存量资产，推动主城区工业企业实施退二进三，退城进园，将主城所有工业企业搬出主城，有序迁入相应特色工业园区，在搬迁过程中实现老企业升级改造。

老工业企业搬迁，为主城区发展高新产业和第三产业提供空间。

在这次产业转移过程中，政府主要针对列入搬迁名录企业实施搬迁，事实上，还有大批中小企业无法安置，造成了大批中小企业无家可归，此项目实施，可以集约化为中小企业建造适合他们需要厂房及配套设施，可有效解决退二进三难题。

三是重庆市实施城乡统筹战略需要十七大报告指出，中国要走中国特色城镇化道路。

而要发展中国特色城镇化道路，首先必须保持城镇化与工业化协调发展。

以新型城镇化引导新型工业化，以新型工业化推进新型城镇化。

这就要形成适度积聚节约土地合理布局规模效应环保优先普及保障等为特征新型城镇化模式。

而本项目实施，正好可以满足此要求。

该项目全部实施完毕，企业入驻达产后，预计可形成亿元以上年产值，展销市场形成后，年创造税收亿元以上。

据初步测算，项目建成后，可解决人以上就业。

四是中小企业发展和提升形象需要现目前，重庆大批中小企业生存环境非常差，很多企业没有自己厂房，租赁厂房环境也非常差，还要面临不停搬迁困境。

该项目为标准厂房项目，为中小企业提供了发展平台。

项目为企业集中建设标准厂房，企业总部办公区企业孵化楼及产品展示交易中心，企业总部办公按商务花园标准建设在项目最佳位置，可提升企业形象，为企业带来更好发展空间五可加快园区建设步伐，是重庆同兴工业园建设需要民营资本积极参与园区建设，可以弥补园区建设资金不足，加快开发建设进度。

此项目业主预计投资约亿元打造盈田蔡家工谷，并在年之内建成个为及光电产业基地配套标准厂房项目，主要为国内外产业链企业提供工业厂房和服务。

此项目开工建设，可以为重庆同兴工业园区搭建更好招商平台，招商入驻更多企业，为园区创造效益。

六是盈田公司做大做强战略发展需要盈田公司计划在未来五年之内，在重庆建成万平方米标准厂房，成为重庆工业地产品牌企业，工业地产龙头企业，在重庆同兴工业园区蔡家组团内打造不同产业定位盈田蔡家工谷，是公司重要战略部署之。

由于公司有成熟项目运作经验和稳定招商渠道，随着中小企业厂房需求量越来越大，此项目建设也将为盈田公司提供最佳发展机遇，让公司发展驶入快车道，是公司发展壮大需要。

综上所述，实施本项目建设是必要。

第三章项目市场分析该项目是针对蔡家组团产业定位特点，着力以产业链为依托，打造产业基地，为国内外产业链企业提供工业厂房和服务，也不排除引进符合园区产业定位仪器仪表机械加工企业。

重庆产业发展状况及工业厂房需求分析重庆地处长江上游和西南地区经济文化中心，全市幅员面积万平方公里，辖个区县，有个民族，人口万。

重庆是长江上游最大中心城市，历史上直是长江上游重要产业基地，加上三线建设时期奠定工业经济技术及人才优势，形成了以汽车和摩托车制造为主机械工业，以食品加工服装加工电子仪表轻纺烟草建材等为主轻工业，以优质钢材和优质铝材为主冶金工业，以合成材料精细化工和医药化工为主化学工业，近年来又大力发展了以通信设备光电产品和生物技术品生产等为主高新技术产业，构建了比较完整工业产业体系。

重庆作为全国六大老工业基地之，在全国工业中直占有重要地位。

年，重庆成为中国继北京天津上海之后第四个直辖市。

重庆也加快了工业结构调整，重庆经济有了飞速增长，重庆市民生活水平不断提高。

根据我国年中国城市竞争力报告显示，重庆城市综合竞争力位列前十位，在西南地区城市中排列第，根据权威调查机构仲量联行调查显示，重庆对外商投资企业吸引力，在全国大中城市中，仅排在北京上海之后，位列第三。

重庆特有区位及工业基础，成为国内外企业产业转移重点区域，为工业地产带来了发展机遇。

房研发中心后勤服务中心合计二项目租金计算年四利润估算销售物业利润估算详见附表附表销售物业利润估算表项目计算依据金额万元备注拟销售物业净收入拟销售物业总收入销售物业收入销售物业占总面积销售税金及附加按销售收入营业税教育专项基金教育费附加城市维护建设税印花税及交易管理费等。

税率，实行先交后返增值税税率为其增值额为万元，增值率为，执行增值税率。

二拟销售物业总投资总投资万元三税前利润减二万元四投资利润率全部投资利税率利税总额总投资额只计算了所得税全部投资利润率利润总额总投资额所得税扣除率按计算二租赁物业利润估算详见附表附表租赁物业利润估算表项目计算依据金额万元备注拟租赁物业年净收入拟销售物业年总收入销售物业收入租赁物业占总面积销售税金及附加按销售收入营业税教育专项基金教育费附加城市维护建设税印花税及交易管理费等。

税率，先交后返租赁物业管理维护费约为总收入日常管理费约占收入。

二拟租赁物业资金利息总投资按年利率计算三年税前利润减二四利润率租金收入利税率利税总额总收入只计算了所得税全部投资利润率利润总额总收入所得税扣除率按计算五盈亏平衡分析假定本项目总投资不变，且租金收入定，售价与收款进度如基准方案所设，按该项目销售计划，整个项目计划用于销售物业约占总面积，拟销售物业总投资约为万元，销售物业完成总投资销售总额时，拟销售物业达到盈亏平衡点。

整个项目计划用于租赁物业约占总面积，拟租赁物业总投资约为万元，按年利率计算资金利息，每年资金成本为万元，年租赁物业管理费为万元，年租赁成本为万元，当物业全部出租时，每年租赁净收入约万元，当租赁物业完成每年租赁成本总额年租赁总收入时，拟租赁物业达到盈亏平衡点。

同时考虑该项目工业厂房是按定单生产销售，目前该项目意向性客户已达多家，累计多万平方米，完全保证可售物业面积销售，可见其见险应该是较小。

六投资回收期分析按建设周期为个月，计划物业用于销售，物业用于出租，当销售物业全部实现销售时，还不能收回投资，还有万元需通过租赁收入收回投资，从附表可以看出，该项目投资回收期年限为年，预计可在项目动工兴建后年内回收全部投资，以后租金收入为项目效益。

附表投资回收期分析表单位万元项目名称建设期经营期合计万元第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年投入资金回收资金销售收入租金收入每年净现金流累计净现金流投资回报年限该项目拟销售物业全部销售变现后，还有万元投资需通过租赁物业租金收入收回投资，该项目静态投资回收年限为年，也就是项目建设开始第年开始赢利。

单位万元七财务评价结论上述分析表明本项目建成后，用于销售物业税前利润总额万元，税前财务内部收益率达到，有税后利润万元，税后财务内部收益率达到，投资回收期年。

符合国家关于投资项目经济效益好总要求，本项目经济效益明显，社会效益良好，盈利能力强，投资回收期短，因而是可行。

第十二章社会效益评价盈田蔡家工谷项目建成后，预计引进企业家，预计所有企业达产后，将发挥巨大经济效益和社会效益，主要表现在发挥经济效益该项目达产后，预计可形成亿元以上年产值，年创造税收亿元以上。

可缓解就业压力该项目建成后，据保守估计可以创造个就业岗位。

可节约土地资源企业总部办公研发中心配套设施集中建设，后勤及配套设施可共享，避免了部分设施重复建设，可有效节约土地资源。

可加快园区开发建设进度民营资本积极参与园区建设，可以弥补园区建设资金不足，加快开发建设进度。

发挥集约化效应企业厂房进行集约化建设，是可以降低入驻企业前期资金投入，二是可以降低经营成本。

有利于吸引企业投资入驻该项目