房地产购物中心项目可行性研究报告投资建议书word文档（存档）

根据年重庆市城市总体规划，将通过努力建设，将重庆这座年轻直辖市打造成国家级历史文化名城，我国重要工业城市交通通讯枢纽和贸易口岸是西南地区和长江上游经济中心城市和科技文化教育事业中心城市。

年月日，胡锦涛总书记在参加十届全国人大五次会议重庆代表团审议时指出经过十年发展，重庆已站在个新发展起点上。

希望重庆市坚持以邓小平理论和三个代表重要思想为指导，全面落实科学发展观，紧紧抓住国家实施西部大开发战略和老工业基地振兴战略宝贵机遇，进步完善思路，真抓实干，把重庆加快建成西部地区重要增长极长江上游地区经济中心城乡统筹发展直辖市，在西部地区率先实现全面建设小康社会目标。

这就为重庆市加大力气，努力发展作出了全面更准确定位，使重庆市发展迎来不可多得机会。

胡锦涛同时强调，重庆是中西部地区惟直辖市，定要规划好建设好管理好，真正使重庆城区综合服务功能和辐射带动作用得到充分发挥。

要努力实现城市规划科学化，把保持城市原有特色和展示城市发展前景有机地结合起来，真正使城市规划经得起实践和历史检验要努力实现城市建设集约化，充分考虑本地经济社会发展水平和资源环境承载能力，有步骤地推进城市建设和改造，优化城市功能，改善人居环境，提高城市建设质量。

胡总书记高屋建瓴地对个城市发展和建设提出如此明确而具体指示，其思想内涵丰富，涵盖广博。

同时也为重庆更快更好地实施城市建设，改变城市居住生活条件提供了个最好契机。

项目建设必要性项目实施是实现胡锦涛总书记总体布署，加快重庆城市发展重要举措年月日，胡锦涛总书记在参加十届全国人大五次会议重庆代表团审议时指出把重庆加快建成西部地区重要增长极长江上游地区经济中心城乡统筹发展直辖市，在西部地区率先实现全面建设小康社会目标。

重庆要有步骤地推进城市建设和改造，优化城市功能，改善人居环境，提高城市建设质量。

胡总书记高屋建瓴地对个城市发展和建设提出如此明确而具体指示，其思想内涵丰富，涵盖广博。

同时也为重庆更快更好地实施城市建设，改变城市居住生活条件提供了个最好契机，改变城市形象指明了发展方向。

这就为重庆市加大力气，努力发展作出了全面更准确定位，使重庆市房地产业发展迎来不可多得机会。

重庆作为西部大开发龙头城市，目前重庆正处于跨越式发展阶段，居民消费能力不断提高，政府不断加大基础设施投入，已先后完成八小时重庆和半小时主城工程为主基础设施建设。

年重庆市城市总体规划确定城市发展目标是力争在年把重庆建设成为经济发达社会文明生活富裕环境优美富有历史传统文化和山水城市特色现代化城市。

按照总体规划重庆将建设国家级历史文化名城，我国重要工业城市交通通讯枢纽和贸易口岸是西南地区和长江上游经济中心城市和科技文化教育事业中心城市。

这切必然有力地推动城市房地产高速发展。

新届市委市政府提出了建设五个重庆宏伟目标，其中宜居重庆建设当首，目前旧城改造正如火如荼，减量增绿留白整容城市建设目标稳步推进，重庆城市面貌得到极大改观。

南坪商圈主要以会展商务为龙头特色。

依托会展中心，通过在周边陆续新建个五星级酒店，形成个酒店集群，有特定消费群体，不会冲击解放碑或江北商圈。

商圈内建五大森林广场，依托森林重庆建设，将在商圈条步行街内建个大型森林绿化广场。

其中，在黄葛渡将依托地形条件，从下而上，建成朵盛开鲜花大型公园广场。

花面将是万平方米城市阳台，可远眺江景。

南岸区委区政府将整体搬迁到茶园新区。

留下万平方米原址，南岸区有了举三得安排，商圈内珊瑚中学只有万平方米，仅容纳多学生。

区委区政府已计划将珊瑚中学搬到政府原址，便能招收多学生。

多出地盘留给学校建个标准体育场，周末和假日向市民开放健身。

针对商圈喜气特点，将建筑外墙色彩定位为暖色基调。

南岸区计划在商圈南坪转盘中心设立个标志性雕塑，将公开征集代表商圈风格中心雕塑方案。

商圈周围都是居民楼，有万人口。

虽然南岸区整体绿化率高，但说实话，小区绿化率并不高。

为此，政府已计划在商圈周围居民区内大量增设小游园和绿地。

保证出门分钟就能找到活动场所。

项目实施是顺应重庆市未来城市发展需要重庆由于历史形成关系，城市人口密度已经达到香港港岛九龙这样水平，但是目前重庆市政环境和经济条件不足以支撑这样高人口密度高品质生活。

从生活角度来讲，人们永远是向往更加休闲更加舒适，充满人和人之间交流生活环境，不管是重庆人还是重庆城市都需要个喘息机会。

本项目实施将进步完善南坪商圈形象，改变南坪商圈在重庆城市发展中地位，拓展重庆城市发展空间，成为重庆城市发展重要增长极，符合重庆城市发展方向。

项目实施是实现建设南坪城市副中心重要步骤南坪商圈随着会展中心二期工程推进，条崭新步行街将展现在市民面前。

未来商圈以相对分离而又彼此联系条步行街分别是号步行街就是对现有贝迪步行街改造升级，号步行街在现在百安居浪高片，号步行街在协信广场片，号步行街是占地亩大连万达广场片，号步行街在重庆印象片。

今后，往来穿过南坪过路车走地下，而商圈条步行街之间仍留有循环车道。

目前已有条步行街特色已凸显出来，是在帝景摩尔宜家居带以经营建材为主二是上海城带步行街以经营百货为主三是万达广场带以精品店为主。

到年左右，商圈改造将全面完成。

有轨电车串起条步行街。

随着基础设施建设良好规划和快速完成，南坪商圈发展已经进入了上档提速关键时期。

尤其是商圈环道即将建成，轻轨三号线即将建成通车。

本项目位于重庆南坪商圈核心区域和重要组成部分，作为号步行街核心项目。

它开发建设，正是实施重庆市及南岸区跨越式发展，实施腾飞之路重要举措，项目开发建设实施，将为片区发展尽快吸引大量人气，促进该片区快速发展。

同时，对于重庆市南坪商圈发展提供极其良好商务和生活平台，对于重庆市和南岸区未来发展均具有重大意义。

项目实施是适应重庆市房地产业发展需要几年来，经过不断地发展，重庆市房地产市场始终呈现出稳步发展良好态势，但与此同时，产品单性照抄照搬特点也较突出，鲜有发展模式创新，居住与商业居住与教育居住与市政配套等处理不是很理想，规划中各自为阵完成设计和建设，市场呼唤个内容丰富物业齐全建设配套合理城市综合体。

项目正是在此背景下应运而生，它除了占据了整个南坪商圈城市核心，还承担了南坪商圈城市核心区集中式商业中心建设，以及生活配套些城市功能，为南坪商圈提供有很好规划城市综合体，有很高品质商业产品景观街区，在这样种气氛下，可以吸引更多人到南坪商圈休闲购物居住来，在这里看到未来城市会是怎么样，未来南坪商圈将是怎么样，未来这里商业氛围是怎么样。

所以项目实现了重庆房地产业发展重要转变，承担了整个片区发展历史责任。

第章市场预测与需求分析中国房地产市场宏观经济分析宏观经济方面中国经济企稳回暖，发展态势良好年月，在刚刚闭幕党十七届四中全会上，全会全面分析了当前形势和任务，强调经过全党全国共同努力，去年下半年以来我国经济增长明显下滑趋势得到遏制，经济形势总体呈现企稳向好势头。

同时，世界经济复苏将是个缓慢曲折过程，我国经济回升基础还不稳定不巩固不平衡，国际国内不稳定不确定因素仍然很多，我国经济发，项目可行。

财务分析结论通过对项目各项经济技术指标进行分析评估可得，该项目财务评价可行。

并且，项目测算时所拟定房屋销售价格水准稍低于现有当地周边楼盘市场均价，继续提升空间较大，防范市场风险和政策风险能力较强，因此建议业主依据市场销售现状适当调整盈利预期，采取低开高走等策略，为后期销售创造良好环境。

第章社会效益分析随着近年来城市建设和发展，长江大桥复线桥菜园坝长江大桥建成南坪立交改造及南坪商圈逐步完善与发展，南坪地区已成为新兴而具有活力商业贸易中心。

本工程项目为重庆协信中心项目，位于重庆市南坪区原旧车交易市场区域，该地块呈南低北高走向，最大高差约米，基地占地面积约平方米。

基地东面紧靠江南大道，北临南城大道，南临辅仁路，且与轻轨号线南坪站通过地下行人通道相连。

整个用地位置交通便利，毗邻南坪中心商圈，是极佳商务居住用地，具有极高商业价值。

本项目由座层大型购物中心两栋超高层服务式公寓楼六栋高层住宅楼及裙房栋三层幼儿园三层地下车库及相关配套设施组成属于大型城市综合发展项目，集购物中心服务式公寓住宅等功能于体，无论从地理位置，使用性质和建筑规模都将是南坪地区区域性商业中心，其先进设计理念和与完善商业配套服务功能将极大地改变南坪地区生活休闲购物方式，提升南坪地区城市形象。

该项目建成后，极大地改善南坪商圈城市面貌，完善南坪商圈功能，能够较好地落实胡锦涛总书记关于重庆有步骤地推进城市建设和改造，优化城市功能，改善人居环境，提高城市建设质量相关批示精神。

并较好地完善了所在地段规划功能，提升了区域中心城市形象推动了城镇化进程改善了房地产市场供应体系，提升了人居质量增加了社会有效需求，促进地区社会经济协调发展。

由此该项目会对南坪商圈房地产市场开发档次有个较大提升，对改变南坪商圈在重庆主城商圈大格局中地位将产生积极有利影响。

第章结论从以上市场分析及经济评价可以得出以上结论项目建设实施是全面深入落实胡锦涛总书记关于重庆有步骤地推进城市建设和改造，优化城市功能，改善人居环境，提高城市建设质量相关指示精神重要举措。

二该项目符合当前市场需要，并根据市场需求而定位，因此在市场竞争中有更大抗风险性。

三项目前期工作及项目规划工作到位，考虑到了市场及项目建设中可能遇到各种问题，项目前期准备工作充分，为项目成功奠定了良好基础。

四从项目财务分析中可以看到，项目财务指标理想，抗风险性强，是比较理想开发项目，财务盈利能力较强。

五该项目建成后，完善了所在地段规划功能，提升了区域中心城市形象推动了城镇化进程改善了房地产市场供应体系，提升了人居质量增加了社会有效需求，促进地区社会经济协调发展。

由此该项目会对板块房地产市场开发档次有个较大提升，对改变南岸区在重庆房地产市场大格局中地位将产生积极有利影响。

综上所述，本项目是可行，也是必要。

建议业主尽快实施。

项目实施中企业应加强项目宣传推广和形象打造工作，制定科学合理市场销售价格，在销售过程中严格控制降价销售加强工程进度控制质量控制成本控制。

重庆汇丰国鸿工程咨询有限公司二〇〇九年十月附表项目投资估算表单位万元序号项目名称总额万元占总投资比例建筑工程设备购置及安装其它费用备注工程建设费用建筑工程设备安装工程室外工程工程建设其它费用土地费用按合同楼面地价元勘察设计费按市场价元建设单位管理费根据渝财建号，按三通平按建面元平方米计可研及咨询费用按合同异地人防费根据政府文件按元平方米城市配套费用根据政府文件按元平方米工程质量监督费按类费用工程监理费按元平方米工程定额测定费用按照建安工程费计取环境影响报告审评费市场价施工图审查费渝价号，按设计费防雷工程设计审核费元白蚁防治费元工程建设项目编制审核预决算费用按照建安工程费用计取建设工程规划许可执照费按类费用计取基本预备费项