投资有限公司住宅小区项目可行性研究报告投资建议书word文档（定稿）

通过培育住宅消费，发展住宅建设不仅可以缓解改善居民居住环境，而且还可以带动几十个相关行业发展，并为社会提供大量就业机会，促进国民经济进步发展。

在年召开全国建设工作会议上，建设部部长汪光焘要求，建设系统年要完善住房供应政策，调整住房供应结构加强宏观调控，整顿规范市场秩序大力推进住宅产业现代化，提高住宅科技含量和产业化水平。

项目承办单位充分利用自己雄厚资金实力和丰富房地产开发管理经验，根据市城市规划要求，在居住环境较高地段建设高标准住宅，有利于促进泰城住宅产业提升档次和品位，加快旅游城市快速发展，有利于改善城区高层次居民生活条件，促进城市建设进程和经济发展，符合国家相关产业政策要求。

二是市城市发展和城市化建设需要城市化是标志个区域现代化发展水平个标准，也是城市建设尤其是房地产建设产生深远影响重要因素。

居民住宅是城市化建设主要内容之，其发展动力，方面来自城市规模扩大和人口自然增长对住房数量直接需求另方面是随着经济不断发展和人们生活水平不断提高，城市居民对改善住房条件及居住环境要求和愿望日益增强。

为提高住宅小区建设现代化水平，改善城市居民居住条件，推进住宅产业现代化和住宅更新换代，加快住宅建设，扩大内需，拉动国民经济增长，在泰山脚下建设苑住宅小区，将有利于满足高收入群体对高档住房需求。

本项目建设，可以有效提升泰城人口容积率，是加快城市化进程，力争年跨入大城市行列城市发展需求。

三有利于改善泰城居民住宅结构，提高泰城居民生活品位九五期间，随着房改政策住房供应政策住房市场开放政策住房税收政策住房金融政策陆续出台，我市住房建设取得了巨大成就，城乡居民住房条件得到了很大改善。

但是随着人们收入和生活水平不断提高，尤其泰城个体私营企业家和前来泰城投资客商大量涌入以及些大公司白领阶层，使这部分人们对住宅消费提出了更高要求，宽敞舒适服务功能多样化环境优美已成为他们住房追求首选目标。

但是，市目前房地产开发呈现出两头小中间大态势，也就是说，泰城目前中档住宅较多，而面向高层次消费高档住宅和真正意义经济适用房比例严重失衡，尤其是高档住宅短缺，使具有购买能力白领阶层不得不屈居中低档小区。

这不但影响了城市面貌体现，也不利于居民生活品位提高。

本项目建设可以有效缓解泰城高档住宅不足局面，逐步改善高中低档比例失衡住宅结构，提高居民生活品位。

总之，房地产业关联度高，对经济增长影响力大，促进房地产市场持续健康发展，对于扩大内需，保持国民经济发展良好势头，推动经济结构调整，提高居民消费水平和质量，扩大就业，促进科技进步和可持续发展都有着重要意义。

因此，本项目建设是必要。

第三章市场分析及建设规模第节市房地产宏观状况分析市自年土地拍卖制度确立，取消城镇私人购臵土地建房规定正式执行，私人建房现象大幅减少，房地产市场进入了合理有序市场时代。

随着三大工业科技园区建设，市政府西移，以及城市改造进行，合理有序房地产市场制度确立，市房地产市场表现比较活跃。

在整个国内房地产市场片火暴形势下，随着招商引资力度不断加强，市房地产市场已经步入快速发展阶段。

第二节市房地产发展特点分析房地产市场整体呈现出供需两旺态势随着全国房地产市场发展，年市房地产市场也进入快速发展阶段。

根据调查显示，许多新开发个案销售状况十分良好，销售率普遍达到，有些甚至达到以上。

二价格保持平稳，高价市场升幅明显市房地产市场发展比较晚，但房地产供应量十分充足，市场需求也是十分旺盛，因此价格水平微幅上涨，但基本保持平稳，年全市普通住宅平均价格为元平方米基本与上年持平。

而年高档住宅供应量猛增，且价格水平提升很快，由原来元平方米猛增至元平方米，如岱下阳光花园干休所住宅平均价格为元平方米擂鼓石花园开元天元花园澳泰山庄住宅平均价格为元平方米，而龙泽花园更增至元平方米，增幅明显。

第三节房地产市场供求与趋势分析市房地产市场供求趋势年，市实行土地拍卖，稳定房地产市场环境建立，房地产供销进入有序互动阶段，年经济适用房和普通住宅价格相比去年都有左右上涨，而豪华住宅销售价格水平却上涨了左右。

市房地产市场发展较晚，起步阶段商品建设基本是以增大面积为改善居住环境首选因素。

而没有实质进入提高居住环境发展阶段。

房改之前，般居民住宅面积普遍为平方米，对于性情豪爽，具有显著北方人性格特点人，这种面积住宅明显偏小。

因此，房改之后，新建商品房般为平方米，但拥有优良居住环境房地产个案十分稀少。

因此没有明显实质进展豪宅市场与中档住宅没有拉开明显档次差别，以至中档市场侵蚀豪宅市场，因此年价格上升幅度最大是普通住宅市场，而价格下降幅度最大是豪华住宅市场。

目前，市整体市场进入供销两旺时期，整体市场需求充足，而目前豪华住宅市场供应量较为稀少，目前已进入市场供应量仅为万平方米，与普通住宅和经济适用房万平方米后续量体相比十分稀少，仅占总量，在这种情况下，豪宅市场不会出现供明显大于求现象。

因此，豪华住宅市场价格下降主要是因为产品形态和品质未能切入有效客户群心理需求。

第四节本项目市场需求及价格分析项目市场前景分析随着我国人口自然增长和国民经济持续发展，城乡居民收入不断提高，衣食无优之后，对改善居住条件要求越来越高，住宅消费已成为人们新消费热点。

同时，十六大确定了我国在本世纪头二十年全面建设小康社会奋斗目标，随着全国房改制度实施，住宅建设已成为强有力经济增长点。

有关资料表明，房地产业对其他产业带动值为。

随着住宅二级市场开始起步，城市居民消费观念改变，集团和个人购买力有了较大提高，刺激了我市住宅建设快速发展。

依照新轮城市总体规划，到年泰城居住人口将达到万，对住宅建设将会有较大要求。

泰城是全市政治经济文化中心，城市依山而建，山城体，环境优美，风光秀丽，是国务院公布首批对外开放旅游城市。

近几年来，市委市政府制定了系列优惠政策，大力发展个体私营经济和招商引资，个体私营经济迅猛发展，批个体私营企业家脱颖而出，他们在追求事业蓬勃发展同时，对生活居住环境提出了较高要求。

同时来泰投资客商和济南些个体私营业主都有前来购房意向。

在大力发展个体私营经济同时，市委市政府还狠抓了高新技术开发区发展，大力发展招商引资项目，鼓励各类项目进区建设。

高新技术产业开发区通过几年开发建设，已初具规模，有相当批大中型企业落户开发区，这些企业为了招纳人才，出台了系列包括住房在内优惠政策，这些购房群体对住宅环境要求较高。

另外，项目区附近有山东科技大学现代中学解放军八十八医院等大批企事业单位，这些单位干部职工也是个不小得购买客户群。

通过对以上销售对象需求结构分析，我们认为该项目市场定位为以高档单元住宅为主，中档住宅为辅，对于需求群体具有较强吸引力，加之设计方案新颖，规划完善，配套设施齐全，交通便利，并充分考虑周围自然环境和人文景观融为体，可为居民提供个良好生存居住环境，符合个体私营业者等高收入群体不断提高需求。

因此，本项目市场前景非常广阔，销售前景良好。

二市场定位根据市房地产市场调查情况分析，市房地产市场高档竞争比较薄弱。

市居民收入水平较低，但不乏具有较强购买力私营企业主和高收入白领阶层。

他们苦于没有真正高档社区供应而不得不屈居于低档小区。

因此，以优美。

灯具以节能型为主，以节约电能。

采用新型节能墙体材料，并推广采用新技术，新工艺，以节能降耗。

另外，管理机构应加强管理，完善各种规章制度，按期对各类设备管道器具等进行检修，减少跑冒滴漏现象，以减少不必要浪费。

第七章物业管理为适应现代城市居民生活需要，本项目建设完成后拟设立物业管理机构或委托有实力物业公司进行日常管理，其职责主要包括保安包括远红外中央监控系统运行和维护二十四小时保安值勤及巡更任务。

智能化系统包括住宅内智能化系统运行维护。

卫生清洁场区环境清洁保洁，住宅楼道等公共部分清洁保洁及垃圾收集清运。

绿化维护场区内花草树木生长维护杂草清理等。

公共设施维护场区内景观休闲运动娱乐设施保养维修维护。

房屋及配套设施上下水电液化气等维修维护。

供水包括居民用水及绿化景观和运动设施供水。

代收相关费用水电物业等。

项目建成后将报批有关物价部门，核准后期物业收费，具体价格以物价部门规定为准。

第八章建设实施及工程进度安排组织机构为加强项目管理，提高投资效益，由项目法人对项目策划资金筹措建设实施销售经营等实行全过程负责。

在项目建设过程中，建议项目承办单位抽出精干人员，设立施工管理部财务部办公室等机构，对项目概算控制资金使用施工组织建设工期及工程质量等进行管理，确保项目按时完成。

二工程进度安排本项目可行性研究报告批复后，要尽快着手进行前期准备工作，及时委托设计单位编制初步设计和施工图设计，并进行场地平整工作，上述各项工作预计可个月内完成，年年初可望开工建设。

本项目建设拟采用滚动开发方式，建设期年。

施工进度计划表序号项目名称年年年可研报告编制与审批勘察设计初步设计及施工图设计主体施工建设设备招标安装配套设施竣工验收三实施措施工程招标制根据国家关于工程建设项目招标范围和规模标准规定，该项目属于关系社会公共利益公众安全公用事业项目，在其规定招标范围。

项目勘察设计施工监理以及重要设备材料等采购，均应按要求进行招标。

依据项目单位实际情况，招标组织形式应实行委托招标招标方式要公开招标。

招标具体内容由项目审批部门核准。

工程监理制由于本项目工程量大，建设标准要求高，建设工期紧，建议在工程建设监督方面，应尽量按国家有关规定选择有资质和实力监理单位，采取全委托监理方式。

项目法人制根据有关要求，本项目建设必须实行项目法人责任制和责任追究制，由项目法定代表人对建设全过程和工程质量负总责。

项目合同制建设单位应按照中标结果和建设内容与勘察设计单位施工单位设备安装单位装饰装修队伍设备供应商签订相关合同，认真会审施工图，明确质量要求和合理工期总造价，明确双方责权利及约束机制。

第九章投资估算和资金筹措第节估算依据及说明估算依据山东省建筑工程综合定额山东省安装工程综合定额市材料预算价格同类工程造价情况现行投资估算有关规定。

二估算说明根据国有土地使用权出让协议，征地及补偿费按万元亩，共万元勘察设计费按工程费用计算工程咨询监理费按工程费用计算建设单位管理费按工程费用计取基本预备费按二项费用计取建设配套费综合开发费等其他各类规费尽量争取有关优惠政策，暂按建筑安装工程费估算建设期利息根据人民银行公布年期基本建设贷款估算。

第二节投资估算估算范围本项目总投资估算包括工程费用其他费用预备费和建设期利息。

工程费用包括建筑工程费和安装工程费。

二总投资估算经估算，本项目总投资为万元，其中工程费用为万元其他费用万元预备费万元建设期利息万元。

第三节资金筹措本项目估算总投资万元。

按照项目承办单位意见，所需资金拟通过以下途径筹措投资有限公司以自有资金投入万元申请金融部门贷款万