担保有限公司增资扩股项目可行性研究报告投资建议书word文档（30页）

置业担保或现金赎楼作为准金融机构，目前仅在业务合作方面，银行对此类公司注册资本金普遍要求亿元，政府机构暂无特别监管要求。

小额信贷自年深圳试点以来，监管机构先后发布了部分监管办法，随着小额贷款公司成熟，会陆续有更加严格和全面监管办法出台。

目前执行中相关制度政策包括关于小额贷款公司试点指导意见银监发号文深圳市小额贷款公司试点管理暂行办法深圳市政府号文小额贷款公司改制设立村镇银行暂行规定银监发号文我国房屋按揭和家庭贷款行业发展概况与国外发达房地产中介服务业相比，我国房地产中介服务小额信贷业务均处于初级发展阶段。

按揭代理上海年月安家网在上海成立，是中国第家提供安家置业服务信息专业网站盛泽担保项目可研报告年月安捷房地产服务公司成立，专业按揭引荐服务年月世界银行国际金融公司入股安家万美元年月安家受市场调控影响，业务量下降成，退出按揭引荐市场。

其他地区年亿达按揭在广州成立，是广州市首家注册按揭服务公司年盛泽按揭在深圳成立，是深圳市首家注册按揭代理公司年伟嘉安捷在北京成立，是北京市首家专业房产贷款顾问公司。

担保业务置业担保或现金赎楼年中兰德不动产担保公司成立，注册资金亿，业务量排名居行业前两名，目前在广州，北京，上海，厦门，福建有分公司年不动产担保公司成立，注册资本金亿，业务量排名居行业前两名，暂无异地分公司年月，安信巨融成立于，初始注册资本金万，年增资到亿，业务量排名居行业前三，暂无异地分公司。

小额信贷年以前，主要是面向农村小额贷款试点，有代表性是由中科院支持全国省市农村小额贷款试点年，中安信业在深圳正式规模化发展小额信贷业务年，人民银行深圳中心支行推动家公司进行小额贷款试点，世联小额信贷是其中之年，银监会发布关于小额贷款公司试点指导意见，全国多城市开始推动小额贷款试点年，全国小额贷款牌照发放进入高峰期。

影响行业发展环境因素有利因素按揭代理序号有利因素描述银行竞争加剧，需借助专业按揭代理机构提升业务规银行房贷业务竞争加剧模。

盛泽担保项目可研报告序号有利因素描述市场对按揭代理专业服务需房贷业务参与各方对按揭代理服务专业水平和质量求加强要求提升。

城市间二手房交易市场及房贷业务发展存在差距，为区域发展不平衡专业按揭服务机构全国化发展提供了机会。

担保业务序号有利因素描述房产交易过程中过户及抵押登记时间较长导致了市过户及抵押登记时间较长场对阶段性担保需求。

房贷产品创新需借助担保服银行房贷产品创新及不断增长个人房贷和理财服务务需求为担保创新持续提供业务机会。

城市间房贷业务发展存在差距，为专业担保机构全国区域发展不平衡化发展提供了机会。

小额信贷序号有利因素描述政策明确支持小额贷款公司村镇银行设立和发展，政策导向明确逐步纳入规范管理，有利于行业持续成长。

市场空间大国内房屋按揭民间借贷需求巨大。

国际行业成熟，经验可充分国际房屋按揭与小额贷款行业已有成熟经验，可充分借鉴借鉴，降低试错成本。

国家开发银行和中小型商业银行，对于房屋按揭与小商业银行合作空间大额信贷业务认可度高，合作空间大。

人民银行个人与企业信用信息系统基本完善，具备开信用环境基本具备展房屋按揭与小额信贷业务基础。

不利因素按揭代理担保业务序号不利因素描述房地产市场政策和信贷政策业务规模受政府调控及银行房贷政策及二手房交易量影响影响较大。

银行合作政策变化银行与渠道机构合作政策影响按揭业务合作稳定性行业进入门槛低，简单价格竞争将导致赢利下降，行业恶性竞争恶性无序竞争可能招致产业链相关机构制裁和政府主管部门干预。

盛泽担保项目可研报告序号不利因素描述房管机构不断缩短产权转移登记和抵押登记时间将持过户和抵押登记时间缩短续挤压担保收费率。

小额信贷序号不利因素描述将来可能政策管制新兴行业在发展初期，可能遭遇政策上波动。

可能行业无序竞争新兴行业在发展初期，可能遭遇行业内无序竞争。

尚未能与人行系统连接人口流动大从业人员缺乏信用环境有待继续提高行业资质管理。

竞争地位房屋按揭和家庭贷款服务业竞争格局及主要竞争对手情况主营业务主要竞争对手竞争地位比较南枫按揭按揭代理业务量接近，盛泽品牌及净利润指标领先。

泛华金融盛泽暂落后于家竞争对手基于对手处于成长瓶颈，置业担保不动产安信巨融盛泽处于高速成长期，计划于年全面超越。

融安担保安信巨盛泽产品丰富收费合理渠道多，市场占有率现金赎楼融以上，优势较为明显。

三家企业贷款余额分别为和亿元，月增量信安易贷中安信小额信贷分别为和万元，盛泽贷款余额业万元，月增量万元。

盛泽担保在行业中竞争地位及竞争优势盛泽担保所提供综合服务价值链条较为独特，方面能够比较有效地化解房地产市场波动带来不利影响另方面能够形成对客户交叉销售，提升服务价值，快速提高整体市场占有率。

盛泽担保采取低成本运作模式，固定成本占比小，具有较大财务优势。

盛泽担保在发展阶段采取差异化竞争，包括客户选择产品设计和营销模式，市场竞争力较强。

盛泽担保项目可研报告主营业务经营情况主要服务产品概述盛泽担保主营业务定位为，即提供房屋按揭与家庭贷款服务。

主营业务业务开展情况按揭代理无风险成熟基础业务模式和发展路径清晰复制能力强置业担保低风险高收益业务，以按揭为基础，模式清晰现金赎楼低风险高收益业务，以按揭为基础，模式清晰小额信贷拥有完整业务团队，适度开展业务流程按揭代理业务流程担保业务流程盛泽担保项目可研报告小额信贷业务流程经营模式按揭代理及担保业务同属按揭业务链，其中按揭服务贯穿全流程，担保为其中阶段需求见盛泽担保业务流程图示。

盛泽业已建立规模发展按揭业务以按揭业务为担保业务基础和资源担保业务促进按揭营销独特业务模式，实行市场拓展专业受理售后服务专业细分和梯队小组业务联动销售管理模式，有效提升业务规模，降低运营成本。

小额信贷业务在其服务领域，强调轻资产低风险杠杆化。

其中，信贷风险有效控制主要通过主动性客户选择和信贷配给制度来实现。

最近年各产品业务量及创收单位万元业务品种财务指标年年同比变动年同比变动年业务量，按揭代理业务总收入年业务量，置业担保业务总收入，年业务量，现金赎楼业务总收入，年业务量小额贷款业务总收入数据来源盛泽担保财务部最近年营业收入构成单位万元盛泽担保项目可研报告业务品种年比例年比例年比例按揭代理置业担保，现金赎楼，小额贷款其它收入合计，数据来源盛泽担保财务部主营业务销售情况分析自年以来，盛泽担保主营业务由单按揭代理销售，发展为按揭代理置业担保现金赎楼和小额贷款等多元化房地产交易相关业务。

排除房地产市场年高峰和年低谷对业务销售特别影响外，各业务在近三年呈现快速增长发展趋势，尤其是担保业务和小额信贷业务，在年得到突破性发展。

按揭代理销售收入占总收入比例自年下降到年，年各类业务总销售收入超过，万元。

主要客户和合作机构情况盛泽担保客户主要分为二大类，是终端个人业主，二是银行机构。

终端个人业主主要为担保业务和小额家庭贷款业务付费方，银行机构主要作为按揭代理业务资产管理服务付费方和合作伙伴。

合作银行及合作内容合作项目按揭代理担保银行名称担保额度合作特点保证金比例不含平转工商银行交易类业务优势明显万深圳发展银行消费类业务有优势万平安银行政策优势不明显亿交通银行交易类，操作便捷亿农业银行交易类万光大银行商业类物业有优势万申报中盛泽担保项目可研报告合作项目按揭代理担保银行名称担保额度合作特点保证金比例不含平转招商银行交易类万申报中建设银行交易类万申报中兴业银行交易类万申报中星展银行政策偏紧恒生银行政策紧，要求高渣打银行交易类政策有优势南洋商业银行可受理外币，非交易不受理东亚银行可受理外币，非交易不受理业务来源情况根据相关部门统计，按揭代理置业担保或现金赎楼业务，以上来源于中小中介，以上来源于银行客户经理转介，不到来源于大中介，不到来源于终端客户。

按揭代理业务在各银行受理业务量分布情况如下单位万元业务量银行名称合计年年年工商银行交通银行圳地区置业担保业务保证金，可增加担保额度亿元，担保总额度将达到亿元，以保障置业担保业务扩张计划实施。

盛泽担保项目可研报告，万元用于补充深圳地区现金赎楼业务营运资金，进步巩固现金赎楼业务在深圳地区业务优势。

万元用于集成系统平台建设，以保障各业务品种标准化管理和提高后台运营管理效率。

万元用于人力招聘和培训，以保障深圳地区和异地业务扩张计划实施人力储备。

第八章项目投资效益分析损益分析收入分析按揭代理根据科尔尼研究报告，深圳地区房地产按揭代理服务目前只占到按揭交易总量，距离欧美发达国家仍有差距，意味着按揭代理业务市场空间巨大。

在此情况下，盛泽担保在深圳地区按揭代理行业领先优势可以进步得到巩固，同时结合全国业务布局，可有效提高业务量。

假设未来年深圳地区二手楼按揭总量以复合增长率增长，市场占有率从目前逐步提升到异地线城市业务量年内由每年亿逐渐递增到亿，二线城市业务量年内由每年亿逐渐递增到亿，未来年业务量如下单位亿元项目年年年年年深圳市场二手楼按揭总量，市场占有率深圳市场业务总量累计异地公司数量异地市场业务总量按揭代理业务总量增长率受银行同业工会对按揭代理费返点控制影响，预计年上半年按揭代盛泽担保项目可研报告理费率将仍处于低费率水平，年下半年随着信贷政策适度宽松，银行间加大个贷业务竞争力度，按揭费率会反弹至合理水平。

同时，盛泽担保将采取变换服务方式争取业务交换等措施来降低其影响，预计全年平均费率。

未来年，随着市场规范，按揭手续费率将逐步提高，但基于对国家调控政策保守预计，以及不同城市之间费率差异，代理费率预计为平均。

置业担保或现金赎楼担保业务作为盛泽按揭代理业务补充性业务，绝大部分业务量来自于按揭代理业务转化，同时盛泽担保业务团队在深圳地区自行拓展贡献部分业务量。

未来几年内，随着盛泽担保业务操作和管理能力提升，深圳地区按揭代理业务转化为担保业务转化率将逐步提高，预计从目前提高到左右，而异地市场转化率仍按保守预计。

根据盛泽金融，置业担保和现金赎楼业务在成熟市场有定互补性，在银行政策限制和政府宏观调控时，现金赎楼可作为担保赎楼有效补充。

在正常市场政策和条件下，现金赎楼业务大约占总赎楼业务左右。

置业担保或现金赎楼未来年业务量如下单位亿元项目年年年年年深圳按揭转化担保转化率深圳按揭转化为担保业务总量深圳区域担保业务团队自行拓展总量其它区域按揭转化担保转化率其他区域担保业务总量赎楼业务总量其中现金赎楼业务增长率担保赎楼业务增长率担保赎楼费率相比按揭代理费率，受政策影响较小，主要决定于市场竞争水平。

预计未来年内不同区域和城市费率将维持在水平。

盛泽担保项目可研报告现金赎楼业务资金周转周期平均为每月次，平均每次周转费率约，预计未来几年费率水平将维持在上下。

小额信贷小额信贷业务是按揭担保业务自然延伸，并不是主营业务方向，因此暂不计算在预测收入内。

综上，未来年收入预测详见下表业务年年年年年业务量亿元按揭代理收费率营业收入万元，业务量亿元置业担保收费率营业收入万元，业务量亿元现金赎楼收费率