政府办公楼项目行政综合服务中心改造工程项目可行性研究报告投资建议书doc文档（63页）

云东海地区。

近期旅游与生态保护区远期区域性旅游会议培训基地生态保护区。

江南地区。

近期以生态保护为前提发展区远期城市西部交通枢纽与区域性物流中心城市新功能区。

区城市总体规划总体规划将城市性质定位为珠三角西北绥江交汇处园林城市，广佛都市区西部交通枢纽和旅游会议培训基地，区政治经济文化中心。

主要城市职能为广佛都市区西部交通枢纽与物流基地广佛都市区外围居住中心和旅游会议培训基地西部制造业基地市域重要绿色农产品生产加工基地。

此外，本次规划明确了城市中心区位置，并明确了西南片区河口片区云东海片区以及江南片区功能，确定城市发展方向以向西向南发展为主，近期向西，适度向北。

未来建设需加快河口片区提升改造，强化其生活居住功能西南片区重点向西，近期适当向北，逐步优化江南片区重视保护环境，适时开发。

区城市总体规划确定了西南组团人口规模为近期年城镇化水平将达到左右，城镇人口规模万人远期年城镇化水平将达到左右，城镇人口规模万人，远景规划人口为万人。

西南组团城市建设用地规模为近期年城市建设用地达到平方公里，人均建设用地控制在平方米远期年城市建设用地控制在平方公里，人均建设用地平方米。

妇儿活动中心沿革简介本次三个区直属机关新选址于原妇儿活动中心，该中心位于西南街道健力宝南路，该中心始建于年，历年来系区以青少年为服务对象唯家综合性文化活动场所。

到近年，该中心因场所场地狭小设备不足环境较差，已经无法满足青少年事业发展需要。

同时作为城市建设重要组成部分，也不能与西南中心城区文化中心建设和教育强区地位相适应。

为尽快解决区青少年文化活动阵地建设中存在问题，加快区青少年文化阵地建设，为广大青少年创造了良好教育环境，区政府于年将青少年文化活动中心建设列入发展规划，并吸引社会资金进行兴建。

至年月，耗资多万元，建筑面积达多平方米首个大型文化活动中心落成。

该中心集展览展示培训文化经营等功能于体，成为高档次综合性文化活动阵地，彻底改变了区青少年文化活动场所缺乏现状。

由此，妇儿活动中心也正式迁往新址，腾挪出位置接近区政府，建筑物状况也尚好，适当改造后合适作为本次三个区直属机关新办公场所。

本次改造工程各使用单位概况本次改造工程主要系供区文广新局区统计局区审计局三个局使用，并在十层十层设合用会议室娱乐活动室。

三局简况介绍如下。

市区文化广电新闻出版局。

该局为区政府主管文化广播电视新闻出版版权等方面工作部门，统履行原文化广播电视新闻出版版权等部门行政管理职能。

内设个职能股室，即办公室文化艺术股文化市场股挂文化市场管理工作领导小组办公室牌子文物股广播电视股新闻出版版权股。

区文化广电新局出版局行政编制名，后勤服务人员事业编制名。

其中局领导名，办公室名含事业编制名文化艺术股名，文化市场股名，文物股名，广播电视股名，新闻出版版权股名。

市区审计局。

审计局在区政府及上级审计机关领导下，对政府各部门镇街道人民政府财政收支对全区金融机构企事业单位财务收支以及其他依法应当接受审计财政收支财务收支进行审计监督，监督其真实合法和效益以及国有资产保值增值情况。

以维护国家财政秩序，促进廉政建设，保障国民经济健康发展。

审计局设个职能股室办公室财金审计股经济责任审计股行政事业审计股经贸审计股固定资产投资审计股。

区统计局。

该局区人民政府主管统计和国民经济核算职能部门。

下设办公室综合法制股工贸交通投资股农村经济股统计调查中心。

项目建设必要性为盘活闲置资源，缓解部分区直单位办公场所不足矛盾，区政府于年月日下午召开常务会议，会议同意区委办区府办制订关于调整区直局单位办公场所方案。

会议明确，为节约资金统标准，由区委办区府办对调整办公场所进行统设计统招标统室内改造。

现区文广新局行政对外服务使用面积合计仅平方米，区审计局和区审计局则均为平方米。

三个局所用场所均为上世纪到年代建设或改造而来，设施老化严重，场所狭窄，已不能适应新时期工作需要。

而现健力宝南路区妇儿活动培训中心场地比较宽敞，停车位充足，交通也便利，合适作为三个局新址。

故将该中心两楼略作加固补强和改造后，完全可容纳三个局，以彻底解决他们场所不足之急，既可盘活国有闲置资源，又免却新建大楼投资浪费，举三得。

第三章项目场址和建设条件项目选址和用地本次改造工程选址于现区健力宝南路号妇儿活动中心。

该处邻近区政府，有利于三局进驻后工作上与区政府联系。

区政府选择原区妇儿活动中心改造为文广新局统计局审计局三个单位新址，系出于系统科学周全考虑。

为节约场地资金而将三局合起来，其新址选取，方面要方便三个局各自对外有关方面工作联系，提高办事效率另方面要求要选取交通通信方便和市政公用设施比较完善和远离产生粉尘散发有害物质场所与贮存有易爆易燃物品等地段这样既可以减少公共服务设施投入，同时又利于安全卫生。

为保证安全和方便管理，还不宜在工业区商业区居民区和车站码头等人流集中地段。

区健力宝南路号原区妇儿活动中心，交通便捷环境适宜公共服务设施条件较好有利于安全保卫和远离污染源，且不在工业区商业区居民区。

而且因为该处场地建筑大小都适宜，完全可以容纳三个局，这样就大大节约了用地。

其位置示意见下图。

场址现状拟建项目地理位置市区位于广东省中部，地处珠江三角洲西北端，境内河涌交错，西江北江绥江在此汇流，故名。

东邻广州市花都区，东南与南海区相连，西北与四会市交界，北接清远市，西南与高要市高明区隔江相望。

区政府驻地中心城区东距广州市公里，东南距市禅区妇儿活动中心城区公里。

地形地貌区域形状狭长，南北最长为公里，东西最宽为公里。

地势自西北向东南倾斜，西北多低山和高丘，最高峰西平岭海拔米，东南多冲积平原及低丘。

大部分土壤属于偏酸红壤土。

气象区属亚热带季风气候，日照时间长，雨量充沛，夏无酷暑，冬无严寒。

年平均气温为左右，年降水量毫米左右。

区属低纬度短日照地区，昼夜长短差异不大，年日照小时左右。

年平均相对湿度。

水文区处于西江与北江汇合处，珠三角顶点，河网纵横，拥有水域面积约万亩，主要江河每年流经境内水量多亿立方米。

地震按国家地震烈度区域图划分，区区域为地震基本烈度为Ⅵ度。

建设条件交通运输条件区水陆交通发达，毗邻港澳，紧接广州禅城区等大中城市广三铁路三茂铁路和国道广三高速公路横贯市境，大道级公路纵贯全市南北。

设有海关对外口岸集装箱码头可靠泊吨级船舶港进口货物保税仓港澳货运车辆检查场和大型铁路货场。

公共设施区供水总量万立方米，供气总量万立方米，供电总量亿千瓦时。

本项目用电等只需要做相关管道管线接入即可使用。

施工条件道路交通方便，施工用电充足，当地劳动力建筑室内改造材料机械设备完善充足。

项目场地区妇儿活动中心大楼现闲置，钢筋混凝土结构，整体结构稳固，施工条件较好。

第四章工程建设方案工程规划和设计工程设计依据党政机关行政办公楼建设标准计投资号民用建筑节能条例国务院令第号建筑照明设计标准建筑内部装修设计防火规范供配电系统设计规范低压配电设计规范建筑给水排水设计规范建设单位要求。

工程改造原则本改造工程必须坚持和发扬艰苦奋斗勤俭节约优良传统和作风，应根据机关级别和实际需求核算建设规格和规模，经有关审批机关审批后进行建设。

本大楼由三个局共同使用，符合国家提倡由各级政府统建行政中心或部门合用综合办公楼。

公用服务设施应尽量使用周边地区现有设施。

三个局公用设施如楼梯电梯停车场会议室等统规划统建设统管理共同使用。

本工程室内环境改造要符合城市规划要求，主要经济技术指标需按市规划局分局给出城市规划要求执行。

并且必须依据经批准文件进行规划设计施工拔款，任何单位和个人不得擅自扩大建设规模，提高建设标准，增加投资概算。

行政用室布局通风采光人流线路色调等等设计适当与否，对工作人员精神状态及工作效率影响很大，区文广新局区审计局和区统计局新址室内环境改造在设计上应起码遵循以下几个原则设计要具有前瞻性。

在现代行政办公中，电脑不可缺，较大型行政服务中心经常使用网络系统，规划通讯电脑及电源开关插座是必须注意其整体性和实用性舒适标准。

应尽量利用简洁建筑手法，避免采用过去造型，繁琐细部装饰，过多过浓色彩点缀，在规划灯光空调和选择办公家具时，必须充分改造材料隔断室内改造材料固定家具窗帘帷幕窗罩装饰织物及其它室内改造材料。

室内改造材料燃烧性能是指材料着火难易程度和着火后火焰传播快慢，直接关系到火灾危险性大小和火灾发展猛烈程序，是对室内改造材料最重要防火要求。

根据建筑内部室内改造设计防火规范规定，室内改造材料按燃烧性能分为不燃性难燃性可燃性易燃性四类，并要求积极选用级不燃材料和级难燃材料。

规范电器设备和线路选用和施工安装。

在电器设备和线路选用和施工中应注意导线耐压等级应高于线路工作电压，截面安全电流应大于负荷电流和满足机械强度要求，绝缘层应符合线路安装方式和环境条件。

线路应避开热源，如必须通过时，应做隔热处理，使导线周围温度不超过。

线路敷设用金属器件应做防腐处理。

各种明布线应水平和垂直敷设。

导线与导线管道交叉时，需套以绝缘管或作隔离处理。

导线应尽量减少接头。

导线在连接和分枝处，不应受机械应力作用。

导线与电器端子连接时要牢靠压实。

大截面导线连接应使用与导线同种金属接线端子。

如果铜和铝端子相接时，铜接线端子做涮锡处理。

导线穿墙应装过墙管，两端伸出墙面不小于。

线路对地绝缘电阻不应小于每伏工作电压。

照明灯具高温部位，当靠近非级室内改造材料时，应采取隔热散热等防火保护措施，灯饰所用材料燃烧性能等级不应低于级。

第八章投资估算资金筹措投资估算投资估算编制依据项目初步拟定工程方案国家发改委建设部发布建设项目经济评价方法与参数第三版中国国际工程咨询公司咨经号关于印发经济评估方法通知，中国国际工程咨询公司投资项目经济咨询指南。

国家发展计划委员会办公厅计办投资号国家计委办公厅关于出版投资项目可行性研究指南试用版通知。

广东省建设工程造价管理规定广东省政府令第号投资估算编制方法工程参照广东省预算定额并根据类似工程造价水平估算。

估算中其他经济指标参考当地相类似工程选取。

其他费用估算按如下标准建设单位管理费项目交由社会专业公司进行全程项目管理，费用按市场价估算勘察设计费按国家计委建设部工程勘察设计收费管理规定计价格号文估列工程建设监理费按国家发展与改革委员会建设工程监理与相关服务收费管理规定发改价格号文，结合市场价估列工程质量监督费依据广东省物价局财政厅粤价函号文关于调整工程质量监督收费计算方式复函计算，按工程费用总额估列招标服务费按照国家计委印发招标代理服务收费管理暂行办法计价格号文件，招标代理服务收费采用差额定率累进计费法估列工程保险费包含于工程费中施工图设计审查费依据粤建设函号文广东省建设厅关于执行建筑工程施工图技术审查中介服务收费标准通知计取基本预备费参照有关规定，根据工程实际情况，按照工程费用和其他费用之和估列涨价预备费取零。

建设期贷款利息不涉及贷款，取零建设单位提供有关投资造价与费用信息。

投资估算编制编制内容。

本次投资估算