文化博览园项目可行性研究报告投资建议书doc文档（58页）

本项目位于县经济开发区石宕村，依山傍水，风景宜人，空气清新，地理位置得天独厚，是区住休闲最佳区域，地理位置优越交通便利，环境优美，具有良好发展潜力。

地理优势本项目用地四至范围基地西临二十米支路，南临横路，东临九宫山，北临横二路，现状用地为水田旱地及部分山体项目地块位于县市通羊镇石宕村，地理位置十分优越。

东邻惠淡路，南临规划路，西面是惠南大道，北面为规划路，本项目用地面积约平方米，分为三块，两块为山地地形，另块为平地，分两期建设，第期建设文化博览园艺术馆联排别墅，占地面积亩，是发展商贸业繁华黄金地带。

但属未开发地，部分在开发，部分未被征用，也亟待开发，这些地块基本上是建厂房办公，或作其他商业建设，用地性质单，实用性差，严重制约了该用地经济效益。

该地块具有良好文化气息，风景优美，是适合居住休憩胜地。

因此，按照县委县政府及市政规划要求，对该用地拟进行重新规划。

经济发展基础近年来，县按照以旅游促开发，以开发促开放，以开放促发展思路，倾力发展生态旅游业，初步形成游山玩水休闲探洞观古民居旅游大格局。

年，全县共接待旅客万人次，门票收入万元，综合收入亿元。

而今，在建设武汉城市圈大格局下，县委县政府正在谋划发展旅游新篇章。

依靠通达顺畅国道，构建了境内旅游大交通网络。

几年来，景区景点旅游公路全面改造升级，以高标准建设九宫山富水洞隐水洞等景区景点连接道路，仅九宫山旅游开发投资达亿多元。

修建了九宫山至石龙峡公路改造升级砂铜线公路，基本实现国省道二级化，县乡道黑色沥青化，乡村道通达化目标。

以主导大型旅游宣传活动来提高知名度，并树立良好旅游目地形象。

同时继续采取走出去，请进来，以会节赛等形式，加大旅游产品宣传，扩大在国内外旅游市场知名度。

把武汉及周边城市作为最主要客源市场，面向城市游客推出些旅游精品，成为武汉城市圈名副其实后花园。

年月初，湖北省政府与中国广东核集团正式签订咸宁大畈核电站项目，成了湖北省惟候选地点。

该项目今年下半年正式开工后，将在个月内建成。

项目将分两期建设，总投资亿元，首期投资亿元。

装机容量将超过万千瓦，建成后每年可发电亿千瓦时，能有效缓解湖北能源紧张矛盾。

该项目建成，将极大地带动和促进县域经济发展，从此，将成为我国内陆首个新型能源建设示范基地。

大广南高速公路是县境内第条高速公路，其中段公里，途径洪港燕厦两个乡镇个行政村，在县境内设有个互通个服务区个收费站，项目总投资亿元，由阿深高速发展有限公司投资修建。

大广南高速公路建设是促进地方经济发展需要，也是推动县旅游业快速发展需要，更是完善县公路网结构迫切需要。

这条高速是地方经济发展个加速器，是县公路大动脉。

有关部门拟建设横跨江西湖北两省咸宁宜春吉安铁路。

咸宜吉铁路是江西湖北两省正在规划建设重要交通干线。

该铁路通过武汉枢纽衔接长荆焦柳铁路，修建咸吉铁路，北连京广线，可西去武汉，并直上北京，东到南京经已拟建沿江铁路大通道铜陵九江段。

常德岳阳九江简称常岳九是国家规划研究铁路，列入铁道部年预可研项目，计划年底开工。

为湖北争夺交通区位优势，真正实现东西贯通大好时机。

岳九铁路是渝杭铁路部分，是我国东西铁路大动脉，是我国次等干线铁路仅次于京广沪昆沪汉蓉等主干线铁路，其意义和作用相当于京九线陇海线。

目前，黔江张家界常德铁路已列入全国铁路规划，即将修建。

而九江杭州段已建成投入使用。

对而言也是千载难逢好时机。

咸吉铁路修建，加之与岳九铁路在县形成南北铁路交叉点，对鄂南地区咸宁市乃至湖北经济社会发展和区位优势提升带来重大影响是不言面喻，其重大意义无需多言。

项目概况项目发展概况指项目在可行性研究前所进行工作情况。

项目拟建地点厂址项目名称暂定置业公司文博园项目所处位置为县城市核心区通羊镇，地处县核心经济圈，随着城市建设步伐加速，通羊镇作为未来县发展核心区域，未来商业旅游前景巨大，置业公司公司选择此时启动本项目，不但是积极响应中央政府以投资拉动经济宏观方针政策，更配合了县市委市政府全面开发通羊镇城市发展战略规划。

置业公司公司通过长达年前期调研与分析，结合县市城市特点与区域优势，决定本项目综合定位为以文化博览为主题复合商业型产业基地，并以特殊建筑造型与风格，其建成后不但将成为县地标性物业核心人文景观，更是个全新产业创意聚集基地。

本项目作旨在面向未来，面向大众，创造个布局合理，配套齐全，环境优美新型文化产业和居住小区，将社会效益经济效益环境效益充分结合起来。

该项目充分利用自然条件和资源，强调创造良好居住环境，将自然环境充分溶入建筑群中，同时注重生态环境保护，创造园林式生态小区。

建设规模项目整体造型初步规划为整体小区形成带二区三山四水格局。

带沿东西向横路横二路和南北向规划道路形成条城市文化景观带二区被自然河流分隔成东西两个片区三山场地中保留三个南北向自然山地四水四条南北向自然与人工结合景观水系。

项目包括公益性建筑和商业性开发两部分，用地规模亩左右，其中公益性建筑即文化博览园由博物馆艺术馆组成。

各占地亩，其余土地作为开发用地。

博物馆和艺术馆用地采取行政划拔方式，开发性用地依法程序挂牌出让，挂牌底价为万亩，博物馆及绿化配套设施以土地竞得人为项目业主进行建设，建成后无偿交付政府使用，产权属县人民政府艺术馆产权属于项目业主，但项目业主不得将艺术馆用于出售或改变用途。

项目总用地面积约为，容积率为，预计开发总建筑面积为，其中艺术博物馆盆景园艺馆书法博览馆等公共建筑面积约住宅联排别墅商铺会所建筑面积。

地下车库未计容积率容量辆，建筑密度为。

项目整体投资约万元。

项目经济指标明细项目经济指标土地面积主体建筑物性质框架建筑容积率建筑密度车位约个总户数户总建筑面积其中住宅别墅会所博物馆书法馆等公共建筑绿化规划目标时逢十五规划启动与城市进入加速阶段，位于城市重要地段本项目责无旁贷地承担了重要历史责任和社会义务，它品质与定位成历与否，将极大影响未来城市文化形象和城市形象，本项目规划目标为张山水城市中文化名片，两条文化景观带三个经济助推器。

张山水城市中文化名片此次规划将致力于建设条传统与现代融合人文荟萃，寓情山水体现人杰地灵，万世其昌城市文化名片。

两条文化景观带即名人文景观，山水文化景观，通过具体项目建设将书法艺术盆景艺术根雕艺术绘画艺术摄影艺术现代艺术建筑艺术等多种艺术集中打造成乃至湖北文化艺术孵化器，并巧妙地与山水自然环境相融合，体现文化大县城市形象。

三个经济推助器通过该区完备功能和齐全设施产业发展是推动县域文化产品展示与旅游消费二是推动鄂湘赣地区旅游业发展，构筑全方位旅游产业平台三是推动县城山水城市特色风貌形成，为未来城市发展树立个高品质标杆。

项目开发手续湖北置业有限公司已办理如下手续及批文◎立项批文关于核准书屋万景园建设项目通知关于书屋万景园期工程项目环境影响审批意见◎县政府出具关于书屋万景园项目更名为文博园项目证明◎土地使用出让合同补充协议注包括宗地附图及红线图◎关于合作开发房地产协议◎县市建设用地规划许可证。

可行性研究结论市场预测改革开放年来，中国文化市场以手抓繁荣，手抓管理方针为指引，基本形成了由娱乐市场演出市场音像市场电影市场网络文化市场艺术品市场等组成统开放竞争平均从偿还期初到偿还期末逐年增加，偿债备付率保持在，表示当年资金来源足以偿付当期债务。

借款偿还计划见附表借款还本付息计划表不确定性分析盈亏平衡分析经分析估算盈亏平衡分析如下表盈亏平衡分析表计算项目计算期年销售收入年销售税金及附加年增值税年可变成本年固定总成本，生产能力利用率以经营期第年为例年固定成本生产能力利用率年销售收入年可变成本年销售税金以上说明，项目在偿还贷款期限内年盈亏平衡点平均，偿还贷款后盈亏平衡点为，有定抗风险能力。

敏感性分析敏感性分析结果表序号不确定因素变化率内部收益率敏感系数临界点临界值可出售面积可销售面积临界值售房价格平均售价临界值出租经营费用出租经营费用临界值建设投资不含利息开发建设投资不含财务费用临界值财务评价敏感性分析详见表并参照附图。

敏感性分析主要考察分析固定资产投资销售收入经营成本等因素变化时对全部投资内部收益率影响，在原预测模型基础上进行单因素变化敏感性分析。

单因素变化范围，分析结果表明，该项目内部收益率受产品产量和产品价格影响最大，建设资产投资变化对效益影响较小。

其中最敏感因素为销房价格，其次为可售面积，再次为原材料价格，最不敏感因素为建设投资当售房价格因素降低时，基本方案内部收益率为，敏感性系数当可售面积下降时，基本方案内部收益率为，敏感性系数。

表明本项目具有比较强抗风险能力，但对售房价格和可售面积敏感性较强，项目前期需要加强对销售价格控制。

财务评价指标本项目财务主要评价指标如下表序号名称单位数量经济数据总投资万元固定资产投资万元营业收入经营期平均万元营业税金及附加经营期平均万元土地增值税万元利润总额经营期平均万元所得税经营期平均万元税后利润经营期平均万元二财务评价指标销售利润率投资利润率财务内部收益率所得税前财务净现值所得税前万元投资回收期所得税前年资本金收益率资产负债率经营期第期利息备付率偿还期内平均偿债备付率偿还期内平均总投资收益率项目资本金净利润率第章可行性研究结论与建议本项目结论性意见本项目经济效益可行性本项目各项经济效益指标均较理想。

主要经济指标见下表项目开发商主要经济效益指标表序号项目基本方案占地面积预计开发总建筑面积项目总投资万元项目物业收入万元年项目产业经营收入万元年营业税及附加万元年产业经营利润总额万元年所得税万元年年平均投资利润率动态投资回收期年本项目经济效益可行性为县市政府提供稳定可财政税收收益，体现项目巨大社会价值项目开发过程中直接提供年财政税收额度约万元项目投入经营后每年物业租赁税收额度约为万元项目投入经营后每年旅游及商贸营业税约万元项目投入营运后所获利润应缴纳企业所得税约万元以上综合，项目投入运营后每年可直接为县市提供过元各类税收为县市提供大量就业岗位，项目首期开业后，预计提供直接就业岗位个，按国际旅游组织统计，旅游行业及关联产业每直接提供个就业岗位，将直接为社会创造个就业岗位，即提供间接岗位个，则项目可为全社会提供总就业岗位个。

拉动当地经济发展，根据国际旅游组织分析，旅游和关联产业每元收益，可拉动相关行业元收益，项目旅游产业经营收益约为万元年，则可拉动区域经济万元，其对社会经济带动和拉动作用潜力十分巨大，有着不可估量经济与社会价值。

对相关文化产业带动聚集效应，项目区域内文化产业发展迅速，但基本处于散乱较无序状态，本项目能为整个产业链提供个直接而巨大市场空间，整合产业链更好面对市场，同时形成产业聚集基地，能发展成为个系统化产业培育中心，促进中国文化博览产业健康有序发展。

由上表可知，项目建