海南“长寿岛”养老项目可行性研究报告投资建议书doc文档（61页）

大力宣传人口老龄化现状特点和发展趋势，提高全社会应对人口老龄化责任意识。

加大财政投入，确保老龄事业持续发展逐步建立和完善规范长效公共财政为主导投入发展机制，将政府对养老福利服务投入纳入财政预算，确定占财政收入定比例资金专项用于发展老龄事业，在国家发行彩票收益中，提取定比例用于老龄事业投入，成立海南省老龄事业发展基金会，推进为老服务体系软硬件建设。

创新社会管理，健全社会养老保障制度尽快健全完善职工基本养老保险城镇居民养老保险和新型农村养老保险制度，建立覆盖所有群体养老保障体系，对不同群体不同身份人员养老保险账户进行动态管理和调整，实现互通互联有效衔接。

整合社会资源，构建符合当地实际养老服务体系充分利用规划财政金融投资政策法规等行政调控手段，调整优化为老年人服务医疗卫生保健康复教育文化体育活动等资源配置，加大对涉老产业扶持力度，优先统筹安排建设用地，推进老年社会服务事业软硬件建设，改善社区为老服务设施条件，加快探索推进长期护理制度建设。

提供政策支持，鼓励民间资本兴办民办养老机构在居家养老服务基础上，鼓励社会力量多形式多渠道参与养老服务事业，引导民间资本包括民企民营民资个人进入老龄产业，推进社会兴办养老机构。

实行养老行业管理，规范养老事业发展确立个主管或兼管部门，成立行业协会进行监管，针对养老服务对象服务项目收费依据和管理原则管理流程管理效果等制定统行业标准。

加强领导，提高老龄工作重视程度加强职业化服务队伍建设，加大培训力度，实行持证上岗，逐步提高养老服务人员工资福利待遇。

加快发展志愿性养老服务组织。

海南养老分析海南养老优势分析得天独厚自然环境海南是世界上公认养老养生胜地，拥有长达公里海岸线，森林覆盖率达，终年气候宜人，蓝天白云椰风海韵温泉熔洞以及拥有丰富天然热带雨林植被，素有天然氧吧长寿岛等称号。

全岛年平均气温至，四面环海，中间五指山区地处高山地带，空气新鲜通畅，环境安静。

在全国个城市中，海口三亚空气综合质量名列前茅。

在海南，严重威胁人类特别是老人生命主要疾病，如冠心病老年慢性支气管炎肺心病脑血管疾病发病率大大低于北方。

采菊东篱下，悠然见南山面朝大海，春暖花开，如今这些看似平凡而又遥远生活愿景都可以在海南这个小岛上实现。

海南得天独厚养生条件，更是对内地老人们很有诱惑力。

海南有山有海空气好，房价便宜民风朴实，是个养老好地方，如今已经成为了国人共识。

新鲜空气充足阳光温暖气候，良好水质，大自然赋予了海南养老天堂切良好条件，这些自然天赋为海南独有，是其他地方无法复制和模仿。

年，海南国际旅游岛正式获批后，更是吸引了全国乃至国际关注。

将海南打造成为全国养老胜地，也被提上了发展规划议程预案。

诺贝尔物理学奖获得者，美籍华人杨振宁先生曾表示，海南是全球华人最为理想养老胜地。

而台湾著名文学大师李敖也称，希望以后到海南养老。

如今，海陆空交通便利，越来越多内地老人来到海南岛旅游，为海南岛得天独厚自然环境和气候所吸引。

在海南置房养老，这也形成了种海南独特现象。

积极良好发展形式党十七大报告和十七届五中全会强调加快推进以改善民生为重点社会建设，并提出老有所养优先发展养老服务民生目标和加强老龄工作新要求，同时海南国际旅游岛发展规划纲要提出了注重保障和改善民生，大力发展社会事业，加快城乡和区域协调发展，逐步把海南建设成为经济繁荣发展，生态环境优美，文化魅力独特，社会文明祥和开放之岛绿色之岛文明之岛和谐之岛战略目标。

另外，因海南国际旅游岛获批，海南各界不遗余力推广海南经济发展，各项利好政策为扶持经济发展给足信心，近年来海南房地产市场直保持高速向上发展态势，在海南陆地面积不足万平方公里土地上，进驻海南房地产领域企业已有上百家，动辄投资数十亿上百亿旅游地产项目星罗棋布，包括万科新世界保利地产华润中信等地产大鳄。

除此之外，国内接连推出房地产调控政策则是房地产企业加速进军养老地产直接动因，特别是眼下扩大版限购令即将出炉，住宅市场面临更大程度积压，而养老产业存在着巨大需求，房企转而发展养老地产就成为新趋势。

业内人士认为，预计年之内养老产业会出现井喷现象，需求量会保持每年增长水平，到年老年住宅将会成为消费主题，而以岛外购房者为主要消费全体海南房地产，在旅游地产度假地产等概念逐渐成熟后，以品牌房企为代表，结合海南养生概念，确实是养老地产最佳生成温床。

海南养老项目劣势分析社会问题离退休老年人在海南等异地养老目前仍存在很多困难，困扰他们安度晚年。

养老金领取问题养老金社会化发放虽然取得了不小进展，但也存在定局限性，特别是在异地养老离退休人员，养老金领取手续繁杂，有地区养老金还不能异地领取。

医疗保险问题我国现行医疗保险制度是离退休人员必须在单位所在地社保机构指定定点医院看病否则不能报销。

这对于离退休老年人随子女在异地养老形成了很大障碍。

其他福利职工退休后，需要单位来办事情很多，与原单位有着剪不断理还乱关系，这些都是离退休人员异地养老阻力。

个人情感问题养老不仅需要物质保障，还需要与家人感情交流和精神慰藉。

我国老年人权益保障法第十条规定赡养人应当履行对老年人经济上供养生活上照料和精神上慰藉义务，照顾老年人特殊需要。

异地养老将在定程度上导致精神赡养义务弱化。

再者，那种集中式养老院做法也不符合人们享受天伦之乐自然天性和代际融合社会和谐。

居住在养老院老人们远离了正常社会环境，缺少了代际间交流和人文关怀，长期在这样环境中生活，将可能影响到老年人心理健康。

安全问题首先，老年人生病风险相对较大，他们能否承受移地这路途过程，这是老年人及其子女们普遍担忧问题。

其次，老年人到了异地，可能不适应当地生活环境饮食习惯天气环境变化，有甚至可能因此引发疾病或发生意外。

这些安全问题都可能在异地养老过程中发生。

总之，老年人是否乐意到外地养老，以何种方式去，这应该由他们自己根据自身条件性格身体状况等因素综合考虑来决定。

同时，国家也应该在养老保险等方面更加人性化，使候鸟式养老成为更多老年人愿意选择养老模式。

可行性分析通过以上分析，可以发现在海南开发养老项目是具有相当大可行性。

首先，可以拉动海南消费。

据称，美国佛罗里达州以上财政收入来自养老业。

设想，海南未来以每年接待万中老年人在海南养老度假，这将成为个庞大消费群体。

每个老人能在海南住上个月，每人每次度假时购物消费娱乐平均消费元，那么每年将会带来亿亿消费需求。

第二，可以拉动海南房地产经济及周边经济。

随着我国人口老龄化趋势日益增强，现在前来海南异地度假或定居内地老人也越来越多了。

由于海南独特气候条件和自然资源，很适合老年人居住，因此能够吸引到大量内地老人前来海南度假或是定居。

而大量老人到来，将拉动了海南房地产经济及周边经济。

第三，可以推广海南长寿岛品牌。

有北方老人在来海南之前，患有胸闷气喘关节炎风湿痛等多种疾病，但是来了海南以后，这些病症都消失了，基本没有复发过，他们回去以后口口相传，也带动了越来越多老人来海南。

这些老人无疑给海南这块长寿岛品牌起到了很大宣传作用最后，能够提供大量就业机会。

养老服务业还属第三产业，前景十分广阔，它不仅能很好地满足广大老年人养老服务需要，而且具有很强就业容纳能力，应大力加强和发展。

这也是巩固海南长寿岛成果重要举措。

第三章竞争分析行业内竞争性分析养老中心行业分析根据目前老年人数量及养老产业需要来看，初步估计海南养老市场空间为亿元左右不含每年新增，但目前开发仅为亿元年，市场渗透率低。

造成这种状况原因大致有老百姓健康意识薄弱支付能力不够养老中心分布不合理等。

但从动态来看，由于经济发展和政策引导，海南养老市场原有潜文化中心渐成规模后，组织老年人发展自已爱好，进行自娱自乐文艺活动也将成为长寿岛项目大特色，导入期与成长期可以通过与相关机构合作方式来进行，但成熟期后通过招聘与培训建立长寿岛特有文艺活动特色。

具体每阶段安排人员如表所示表公司每阶段人员配置表时期人员安排人数规模平均每人薪酬年总计导入期公司管理人员万万项目策划人员万营销人员万素质较高医疗队伍万普通工作人员万成长期公司管理人员万万项目策划人员万营销人员万素质较高医疗队伍万普通工作人员万疗养服务人员万体化全程督导顾问万成熟期公司管理人员万万项目策划人员万营销人员万素质较高医疗队伍万普通工作人员万疗养服务人员万体化全程督导顾问万疗养中心项目经理万文艺及娱乐演出人员万营业收入取决于选择海南长寿岛作为养老地点老年人数量以及在海南长寿岛度过时间。

由于海南养老侯鸟式特点决定了这个项目呈现非常明显季节性，每年月月即北方冬天将在这里客人莅临人旺季，按各个不同期间客户量预计约有第年受侯鸟式养老方式影响较大全年约有第二年由于固定客户逐步稳定受季节性影响会逐步减弱，可以承办场婚礼第三年，进入成长期，市场培育初见成效，预计承办场婚礼，但超高端婚礼比例上升第四年，预计承办场婚礼，超高档比例继续上升第五年，预计承办场婚礼，以后逐步趋于稳定。

此外，护卫舰养老同时承办，以平均每天场计，为年预计承办场次依次为场场场场场。

由此产生海南养老养老五年内预计营业收入表，详见表。

表公司各阶段收入汇总表单位元类别人次分布平均单价每月合计第季第二季第三季第四季第年导入期般疗养服务体化服务高端跟踪服务，合计第二年成长期般疗养服务体化服务高端跟踪服务合计第三年成长期般疗养服务体化服务高端跟踪服务合计第四年成熟期般疗养服务体化服务高端跟踪服务合计第五年成熟期般疗养服务体化服务高端跟踪服务合计通过以上财务数据整理，得出五年内预计利润表，详见表。

表五年内预计利润表项目第年第二年第三年第四年第五年营业收入减营业成本营业税金及附加营销费用管理费用财务费用资产减值损失加公允价值变动损益投资收益二营业利润加利得减损失三利润总额减所得税费用四净利润五每股收益基本财务数据分析财务数据分析主要针对海南养老养老公司初创期和成长期盈利能力和营运能力进行简单分析投资回报率表投资回报率年数第年第二年第三年第四年第五年投资回报率从以上表格结果上来看，该公司盈利能力较强，每年投资回报率都在以上。

销售净利率表销售净利率年数第年第二年第三年第四年第五年销售净利率销售净利率反映个企业通过销售获取利润能力，该公司从第年起，每年每元销售收入都能贡献出元以上净利润，获利能力较高。

投资回收期表投资回收期年数初始第年第二年第三年第四年第五年净现金流量累计净现金流量投资回收期年，由财务分析各项指标来看，长寿岛养老项目是个盈利性较高，投资回收快项目。

第八章风险预测与投资退出机制可能风险预测海南长寿岛养老项目毕竟初入养老市场，面对养老市场信息掌握还不够完全，对实施养老项目流程具体操作也不甚了解，人力资源方面亦无储备，所以海南长寿岛养老项目运营过程中可能面临来自于竞争者