海南三亚保亭休闲度假项目可行性研究报告投资建议书word文档（21页）

二三道地区区域分析三道农场地属保亭县，保亭县以其独特热带自然景观独特气候条件和独特民族风情而独具吸引力，其热带雨林可与南美洲亚马逊河流域印度尼西亚热带雨林相提并论。

得天独厚自然与环境条件，使得保亭县旅游休闲度假房地产业有如雨后春笋，悄然兴起，且发展潜力强劲，成为了可与五指山冬季度假避暑度假绿色生态健康养生度假相媲美又休闲度假天堂。

三道农场靠近三亚市，旅游区位优势明显交通可达性好呀诺哒旅游景点开发强有力带动周边地产开发。

三项目周边主要地产开发项目物业分析项目周边目前地产开发项目尚少，物业类型较单，基本均为休闲度假地产，分产权式与租赁式两种经营模式。

第四章项目开发经营优势点与机会点分析房地产投资项目开发经营机会形成模式经营机会实质是寻求识别把握企业可进取市场空间。

经营机会是外部市场环境条件中有利条件综合态势与企业本身优势结合。

经营机会转化为项目个性以后，即成为在激烈市场竞争中项目优势点竞争点卖点。

二项目开发经营优势点住宅市场优势点集中如下。

项目开发经营期几年内相关经济大势。

国家宏观经济走出低谷，进入上升繁荣期，恰恰是本项目开发经营期。

住宅业房改金融投资财政市场管理等政策逐步到位，住宅业将面临有利政策法规环境。

置业意识古往今来中国文化观念组成部分，已经重新泛起，并将成为全社会占主导地位消费观念。

全社会小康后家庭消费将首先集中在住房条件改善方面。

项目区位优势与地段优势及其发展空间与规模藤桥西河自然环境，靠近三亚市占地规模适中，是置业理想地方。

上述这些优势点正确运用，有利于开发项目打造良好基础。

三项目开发经营机会点项目区域位置自然环境得天独厚，加之其成本较县城中心同类物业便宜，而且近年来，旅游景点开发建设，整个区域内基础设施，市政设施不断完善和健全，这就更有利于新项目未来前景。

本项目目前交通状况不是很好，但在未来几年里，这些设施将逐步完成，那么此项目销售将适逢其时。

第五章项目定位面对竞争激烈休闲度假房地产市场，项目首先要建立自己品牌与形象，在本项目定位时，须将所处区位旅游休闲度假环境交通环境配套设施，人文内涵等各种因素综合考虑。

目标市场定位三道农场九队处在大三亚旅游经济圈内，位于以生态为主要特征保亭县境内，这决定了主体目标对象为来海南休闲度假中高层消费群。

消费群界定岛内外高校科研院所高级职称人士岛内外民营或私营企业家或个体老板岛内外行政企业事业单位主管级领导。

年龄判断在岁。

购买目比例依次判断为休闲度假自住型自住兼投资型其它。

二产品定位根据对项目周边环境及休闲度假房地产市场调查分析，将项目定位为中等档次，这是基于激烈竞争市场状况以及项目所处环境和目标市场定位前提而作出明智决策，主要原因是相对而言，项目地点位于市郊，成本较低。

整个保亭县休闲度假市场基本都需要依托三亚市辐射，相对三亚，此区域区位条件决定了其开发产品只能是中档产品。

项目区场地内和场地外围生态环境植被水系等为项目开发奠定了良好环境基础，为打造生态住居创造了条件。

项目用地与三道农场场部区毗邻，各项基础设施和市政设施都能很快完善。

第六章项目开发建设建议项目总体规划建议规划设计中应尽可能兼顾到本地块周边环境，尤其要注意项目建成后周边景观以及社区人员视觉效果。

突出环境设计宗旨，以绿地丛林中住宅和住宅中绿地丛林手法营造生态景观，突出保亭生态住居整体特色。

建筑单体设计采用灵活户型和变化立体效果。

小区在交通方面，应充分做到人车分流并且规划好停车位。

综合考虑内外交通，公共设施配套，为居住者创造生态和谐舒适方便居住环境。

二住宅建筑设计建议住宅设计要适度超前。

这里超前不仅仅是面积问题，更重要是功能质量方面适度超前，必须考虑到今后数年内人们生活方式与需求变化。

住宅设计应充分体现以人为本原则，想住户之所想，每细节处理都应体现出对人关怀和尊重，实现动静分开，洁污分开。

每户型内部布置都应按内外分区动静分区功能分室等要求设计。

住宅设计均为板式建筑，热带休闲建筑风格，融合民族文化元素，众多阳台以及中明度色调，通透简洁流畅。

在建筑材料方面，大量采用新材料新产品，提倡绿色生态建筑。

户型设计多样化，包括平面布局多样化，建筑面积规模大小多变房型设计多样化平面复式，以平方米小户型为主，物业档次多样化多层情景洋房小高层产权酒店等。

三小区配套设施建议交通状况为影响居民购房决策个重要因素，本项目已具备良好交通条件，已有硬化水泥米宽道路连通项目场地。

项目外围亩配套用地以体育休闲广场为主要配套内容，考虑配套高尔夫练习场户外拓展运动等休闲度假运动场所，也为日后开发提供储备用地。

会所是未来社区档次标志之，建议建设个大型豪华会所，内设儿童游乐场健身房小型超市图书馆影视厅娱乐室等休闲活动设施和配套酒店客房会议室等接待设施。

当今时代已进入数字化信息时代，住宅小区智能化成为发展必然趋势。

为与时代合拍，拟建小区应引领智能化生活新潮流，建议引进有线电视电信计算机三网合线路并全部采用地下电缆，整个小区实行小时实时监控，提供自动抄表，多媒体服务网络教育等多方位网络服务。

每户设水电煤气表，小区内采用变频供水系统及自来水净水系统，保证用户生活用水质量。

四环境艺术设计建议随着人们生活水平提高，买环境观念已深入人心，景观优势也成为众多小区个卖点。

在当前以及未来相当长段时间内，人们买房除了考察室内布局质量及小区整体规划等因素外，也越来越重视其环境，这实际上也反映了人们追求人与自然和谐统，远离喧闹闹腾嘈杂都市种心态。

基于上述原因和项目自身环境优势，充分利用场地北面藤桥西河水系景观和周边农场林地景观以及预留亩配套体育休闲用地高尔夫运动户外拓展运动景观，打造处亲近自然善待自然生活自然环境，展示大树底下，健康人家绿色生态意境，为购房者描绘出诱人健康生活家园。

第七章项目开发经营策略及投资估算根据本报告前六章论述与分析，本章着重讨论项目开发经营策略，并对项目投资进行估算，对工程实施进度作出安排，并制订相应项目筹资计划和投资计划。

项目开发经营策略依据发展商实际情况，本项目宜采取自主开发力创精品开发经营策略。

自主开发。

这是基于开发商资金优势和地块本身特点而作出选择。

房地产属资金密集性行业，开发商需凭借其他公司所不具备雄厚资金实力进行自主开发。

项目公司购置该地块所需成本较低相对三亚市和保亭县城中心而言和优惠政策。

项目地块所处特有区位优势及市场前景。

通过自主开发，公司可迅速依托项目品牌提升企业形象，扩大公司在武汉市房地产业界影响，为以后项目开发打下良好基础。

力创精品这是由项目所在区域内品牌项目较少前提决定，同时借助于保亭生态住居品牌，可迅速提升开发公司在三亚旅游经济圈房地产业界知名度。

先环境后房屋，先有现房后全面发动宣传攻势。

建议项目首期预售之前，先做好环境和配套等形象工程，这既是公司实力展示，又可借助于这些形象工程增强购房者对本项目信心。

二项目投资估算项目投资包括土地取得费用建安工程费用小区配套费用道路绿化费用项目研究咨询规划建筑设计费用各种税费项目管理费等项目。

投资估算依据整个项目从年月开始，年月底全面完成。

各种税费按海南省目前取费标准计取。

整个项目按中高水平计算。

银行贷款利率按计取。

建筑形式组合式多层情景洋房，小高层依据当地市场情况，在同类物业比较后可以认为土地费用为万亩较为适当符合实际情况，因此以之作为投资估算依据土地取得费用土地取得费用为征地费与批租费之和，总计万元亩万元亩。

建安工程费用建安工程费用按元计，总计建筑面积约为万平米，所需建安费用为万元包括住宅建筑和配套会所等公共建筑。

道路绿化景点费用。

道路绿化景点费用按元计，总计万元项目研究咨询规划设计费用根据国家以及海南现行收费标准和本工程项目实际情况，确定本项目研究咨询规划设计费用单价为元，总费用为万元。

各种配套税费确定项目在开发过程中所产各种税费按照建安工程记，总费用为万元。

项目管理费项目管理费按建安工程费用计户型为主，物业档次多样化多层情景洋房小高层产权酒店等。

三小区配套设施建议交通状况为影响居民购房决策个重要因素，本项目已具备良好交通条件，已有硬化水泥米宽道路连通项目场地。

项目外围亩配套用地以体育休闲广场为主要配套内容，考虑配套高尔夫练习场户外拓展运动等休闲度假运动场所，也为日后开发提供储备用地。

会所是未来社区档次标志之，建议建设个大型豪华会所，内设儿童游乐场健身房小型超市图书馆影视厅娱乐室等休闲活动设施和配套酒店客房会议室等接待设施。

当今时代已进入数字化信息时代，住宅小区智能化成为发展必然趋势。

为与时代合拍，拟建小区应引领智能化生活新潮流，建议引进有线电视电信计算机三网合线路并全部采用地下电缆，整个小区实行小时实时监控，提供自动抄表，多媒体服务网络教育等多方位网络服务。

每户设水电煤气表，小区内采用变频供水系统及自来水净水系统，保证用户生活用水质量。

四环境艺术设计建议随着人们生活水平提高，买环境观念已深入人心，景观优势也成为众多小区个卖点。

在当前以及未来相当长段时间内，人们买房除了考察室内布局质量及小区整体规划等因素外，也越来越重视其环境，这实际上也反映了人们追求人与自然和谐统，远离喧闹闹腾嘈杂都市种心态。

基于上述原因和项目自身环境优势，充分利用场地北面藤桥西河水系景观和周边农场林地景观以及预留亩配套体育休闲用地高尔夫运动户外拓展运动景观，打造处亲近自然善待自然生活自然环境，展示大树底下，健康人家绿色生态意境，为购房者描绘出诱人健康生活家园。

第七章项目开发经营策略及投资估算根据本报告前六章论述与分析，本章着重讨论项目开发经营策略，并对项目投资进行估算，对工程实施进度作出安排，并制订相应项目筹资计划和投资计划。

项目开发经营策略依据发展商实际情况，本项目宜采取自主开发力创精品开发经营策略。

自主开发。

这是基于开发商资金优势和地块本身特点而作出选择。

房地产属资金密集性行业，开发商需凭借其他公司所不具备雄厚资金实力进行自主开发。

项目公司购置该地块所需成本较低相对三亚市和保亭县城中心而言和优惠政策。

项目地块所处特有区位优势及市场前景。

通过自主开发，公司可迅速依托项目品牌提升企业形象，扩大公司在武汉市房地产业界影响，为以后项目开发打下良好基础。

力创精品这是由项目所在区域内品牌项目较少前提决定，同时借助于保亭生态住居品牌，可迅速提升开发公司在三亚旅游经济圈房地产业界知名度。

先环境后房屋，先有现房后全面发动宣传攻势。

建议项目首期预售之前，先做好环境和配套等形象工程，这既是公司实力展示，又可借助于这些形象工程增强购房者对本项目信心。

二项目投资估算项目投资包括土地取得费用建安工程费用小区配套费用道路绿化费用项目研究咨询规划建筑设计费用各种税费项目管理费等项目。

投资估算依据整个项目从年月开始，年月底全面完成。

各种税费按海南省目前取费标准计取。

整个项目按中高水平计算。

银行贷款利率按计取。

建筑形式组合式多层情景洋