海南琼海富田金色荷塘房地产项目可行性研究报告投资建议书doc文档（76页）

特别是些市场定位明确经营理念新颖地块优势明显品牌内涵丰富高水平高内质房地产，仍存在较大发展空间，市场前景仍然乐观。

随着海南房地产和旅游房地产业快速发展，新投资理念和营销方式悄然兴起，种买生活方式时代已开始步入海南房地产业，由买方市场引发这场需求与供给变化正在改变着海南省房地产业投资理念和发展趋势。

本项目建设顺应了当前海南省和琼海市房地产发展趋势，方面尽可能提供给市场高品质房地产产品，满足市场需求，另方面也会产生较大经济效益和社会效益。

本项目建设是必要。

第三章市场分析第节本项目商住社区概念本项目位于位于琼海市嘉积镇银海路北侧，福海路南边，西临嘉浪河，距离万泉河广场只有五分钟路程，交通便利，市政配套设施齐全。

富田金色荷塘项目拟进行商业住宅综合开发，物业市场定位为中高档休闲度假养生商住社区，主要目标客户群定位为省外客户或省内具有定经济实力且对琼海发展前景比较看好客户。

第二节海南目前房地产市场情况介绍国务院日前公布关于推进海南国际旅游岛建设发展若干意见，将海南国际旅游岛建设目标定为到年初步建成世界流海岛休闲度假旅游胜地。

此前，受海南省政府出台国际旅游岛建设规划带动，海南省房地产建设已逐渐进入高潮。

房地产投资和销售增速明显快于全国平均水平年月，海南完成房地产开发投资亿元，同比增长，同比涨幅居全国第三位，商品住宅完成投资亿元，同比增长，同比涨幅居全国第二位。

另外，月，海南商品房销售面积万平方米，同比增长，商品房销售额亿元，同比增长。

其中，月，海南完成房地产开发投资亿元，环比下降商品住宅完成投资亿元，环比上涨商品房销售面积万平方米，环比上涨商品房销售额亿元，环比上涨。

全省商品住房销售价格涨幅明显年月，海口房价同比上涨，三亚房价同比上涨。

而年多前，金融危机已然肆虐年月份，海口新建住宅同比上涨近，居全国第五位，环比居全国第位，已经显示出不可小觑热度。

平米以下住宅最受消费者青睐根据海南搜房网调查显示，两房和三房是大多数受访者意向户型，意向购买两房和三房受访者分别占和，房意向购买量相对较少，占，选择购买单身公寓和单体低层住宅类产品很少，均为，选择四房最少，仅为。

从消费者购房面积调查显示，平方米房子最受青睐，有受访者意向购买平方米房子，平方米和平方米以下房子也有着较大需求量，意向购买者分别占和，另外，平方米房子意向购买者占将近，而平方米以上市场需求量较小，意向购买者占。

岛外人士仍是购买海南商品房主力军。

据海南省住房和城乡建设厅统计，海南旅游房地产呈现建销两旺局面，截至月底，已销售万平方米，全年有望达到万平方米。

今年上半年，岛外人士购买海口市三亚市商品住房保持较高比重，总套数分别为，总面积分别为。

第三节海南未来房地产市场预测从上述海南房地产运行情况来看，海南房地产市场未来虽然有些波动，但总体上还在正常区间运行，并呈现以下特征。

国家政策支持房地产健康发展。

年月日国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署促进房地产市场健康发展政策措施。

国务院办公厅年月日发布支持房地产开发企业积极应对市场变化意见国条。

国务院日前公布关于推进海南国际旅游岛建设发展若干意见，将海南国际旅游岛建设目标定为到年初步建成世界流海岛休闲度假旅游胜地。

上述为实现中央关于促进房地产市场健康发展政策措施，支持房地产健康发展。

从海南近来房地产市场状况来看房价逞增长态势。

海南向来是诸多国内外有识之士异地臵业首选，再加上海南宜居养生价值日益彰显和海南国际旅游岛建设进程推进，海南受到了越来越多外来资金青睐和追逐。

由于海南房价与内地其他省市相比，还外于较低水平，在城市化进程和国际旅游岛建设不断推进下，海南房价整体上涨是可以预期。

根据国家统计局海南调查总队在年月日召开庆改革开放三十周年贺海南建省二十周年房地产金融论坛上在分析今后几个月及明年房价走势方面时，调查显示未来海南房价在相当长段时间会维持小幅增长态势，并呈现如下特点，首先是新建商品房销售将继续保持平衡态势，价格基本稳定其次是不同位臵房价走势将呈现出不同态势。

二线县市房价远低于海口三亚，仍有上升空间。

岛外购房者为主体从海南房地产市场客户结构来看，岛外购房者比例越来越大。

而且购房者并非像深圳北京等地外地购房者样，买房仅仅为了等待升值。

海南由于拥有优质自然环境，岛外购房者购买房子需求是双重性，也就是度假养老过冬和投资增值并重。

所以这些房子可以被消费者长期持有，不会因为调控政策变动而大幅度波动。

这也是我国前二年出台系列宏观政策对海南房地产市场影响较小原因。

海南省房地产主要购买人群为岛外人士和少量外国人，占全省房地产销售以上。

从抽样调查得知，这部分人群收入较高，除了满足基本住房要求之外，他们在海南购买房子主要用于休闲度假疗养等。

海南房地产业主要面对是国内中高收入人群，而且随着我国经济不断发展，人们收入不断提高，在城市化进程和国际旅游岛建设不断推进背景下，这种需求还会有所增高。

海南房地产业应开发更好产品，不断提高生活环境水平，完善公共基础设施，满足购房人群需要。

从这个角度来看，海南房地产业会有比较健康和理性发展。

第四节琼海房地产市场状况琼海被誉为海南东方明珠，它拥有充满传奇红色娘子军风光旖旎万泉河殊惊世界博鳌亚洲论坛。

琼海房产在年月份以前，均价仅在平方米，经过月份暴涨，市场权威专家称目前均价已经在左右。

琼海市近年来经济发展速度增长较快，人民生活水平得到提高，城市配套设施日渐完善。

目前琼海市房地产发展可以分为三大板块，以万泉河和市中心为品牌市区嘉积板块，以博鳌论坛和线海景为资源博鳌板块，以及以养生度假，休闲为口号官塘板块。

嘉积板块位于城市中心，生活配套设施较好，交通便利，分享琼海红色旅游城市便利，客户需求以满足外来和本地双重主导，市场价格直居于处于较低水平，近期受整体市场利好影响，也出现大幅上涨情况，目前价格维持在元平方米价位，但是该板块近年来开发项目较多，但产品同质化较严重，市场竞争激烈。

博鳌板块位于琼海市东侧沿海地带，依托博鳌亚洲论坛趋势，该地区近年来发展迅速，博鳌水城已作出整体规划，大盘开发开始逐步主导本地区市场，项目多以线海景和博鳌品牌作为营销手段，将于今年举办首届博鳌国际旅游论坛使本地区成为近来热点板块，商品房价格得到整体上攀升，公寓价格已上涨到元平方米以上，部分超过万。

该区域生活配套和公共配套设施尚不够完善，但随着博鳌机场动工及东环铁路开通，该区域市政配套将快速完善，并力争建成国际化商务度假社区和国际大型会议中心聚集地。

官塘板块位于琼海市西南方向，该区域以自然风景和养生温泉而著名，由于公共配套尚不够完善，目前该区域开发项目尚不多，也多以养生度假为主，价格相对于市区内高而略低于博鳌板块，客户也多以内地养生度假为主。

伴随着海南国际旅游岛建设，区域开发潜力较大。

第五节项目所在区域房地产市场简析根据琼海市发展状况，可将琼海发展划分为三大板块以嘉积市区板块为中心板块，以东部沿海经济带和官塘旅游度假区为两翼板块。

各区域间隔较远，房产价格随各区域资源及区域成熟度产生差距。

项目所在地于嘉积市区板块为中心板块。

各市区市场对比各片区市场对比板块年均价元∕年月国际旅游岛获批后价格优势劣势代表楼盘嘉积市区市区内配套全整体规划好万泉河贯穿提升景观资源集中开发同质化产品竞争激烈局部区域配套不完善万泉绿洲伊比亚河畔万泉湾博鳌片区博鳌效应休闲度假成熟景观资源稀缺开发已成规模城市生活配套缺乏地势低洼于市区距离很远千舟湾宝莲城官塘度假区温泉资源丰富且知名度高休闲度假配套较成熟城市生活配套缺乏区域与市区被高速路阻断未成规模开发效应天来泉万泉河温泉小镇二嘉积市区典型项目分析项目名称容积率总建筑面积万平方米售价均价万元物业类型主力户型主要客户群备注万泉绿洲多层小高层高层三房东北四川江浙客户，主要用途度假候鸟型月日售罄绵绣山庄小高层房二房三房东北上海山西新疆，主要用途投资度假型已售罄万泉海小高层高层二房三房东北江浙客户，主要用途度假养型前剘均价元，目前元伊比亚河岸小高层高层联排房二房东北山西江第三版投资项目可行性研究指南版房地产开发项目经济评价方法版海南省建筑工程综合定额版海南省市政园林工程综合定额版海南省装饰工程综合定额版海南工程造价信息规划费依据中规协秘字第号规定估算勘察设计费依据国家计委建设部关于发布工程勘察设计收费管理规定通知计价格号估算工程监理费依据国家发展改革委建设部关于印发建设工程监理与相关服务收费管理规定通知发改价格号估算可行研究费根据国家计委关于印发建设项目前期工作咨询收费暂行规定通知计价格号环境评价费依据计价管号规定估算招标代理费依据计价管号规定估算设计文件审查费参照琼发改收费号规定估算海南省相关工程技术经济指标基本预备费按第部分工程费用估算涨价预备费暂不考虑。

二估算范围内容及金额工程费用万元分项估算表序号建构筑物名称单位工程量单价元费用合计万元工程费用商铺土建工程给排水安装工程电气照明安装工程架空层住宅土建工程给排水安装工程电气照明安装工程室外配套给排水工程项电气工程项管道燃气工程项小区智能化设备项空调通风工程项环境保护工程项道路停车场景观水景与棋牌室项绿化二工程建设其他费用万元分项估算表序号费用名称计算依据费率或标准费用合计万元土地征用及拆迁补偿费土地使用及青苗补偿费前期工程费规划费中规协秘字第号，公顷元公顷项目可行性研究费计价格号设计费计价格号水文勘探费计价格号地质勘探费计价格号测绘费计价格号元其他费用施工图预算编制费计价格号设计费环境评价费计价格号招标代理费计价格号设计文件审查费琼发改收费号工程保险费工程费用建设单位管理费财政部财建号工程监理费发改价格号，竣工图编制费计价格号，设计费结算审核费琼发改收费号小计三预备费万元基本预备费按上述二部分估算，为万元。

涨价预备费依据计投资号文件规定暂不考虑。

四建设期利息万元拟向银行申请中长期借款万元，建设期付息，年利率按三至五年期银行利率计算，借款当年计半息由于本项目采用滚动开发模式，当年建设当年预售，因此借款利息计入财务费用。

三估算结果项目建设总投资万元其中土地费用万元前期工程费用万元工程费用万元工程建设其他费用万元基本预备费万元建设期利息万元第二节资金筹措本项目总投资万元。

向国内银行申请中期借款万元，银行中长期借款按年利率计算利息。

其余万元通过业主自筹及滚动开发利用盈余资金及预售款解决。

第十五章财务分析与评价基础数据项目经济分析遵循主要依据中华人民共和国企业财务通则中华人民共和国企业会计准则中华人民共和国施工房地产开发企业财务制度中华人民共和国营业税暂行条例中华人民共和国城市维护建设税暂行条例海南省关于免征减征企业所得税规定建设项目经济评价方法与参数第三版。

二各项财务基础数据项目计算期工程建设期年，销售期年