海南西海岸前沿大酒店收购项目可行性研究报告投资建议书word文档（定稿）

到年，全市国内生产总值达到亿元，综合经济实力迈上新台阶，中心城市辐射带动作用明显增强，人民生活富裕，提前率先基本实现全面建设小康社会奋斗目标，成为中国创业环境和人居环境最佳城市之。

到年，全市国内生产总值达到亿元，在全省率先基本实现现代化，创业环境和人居环境优势更加突出，初步建成在国际上具有定知名度与影响力，以热带滨海风光为特色绿色生态城市。

海口西海岸规划以海口碧望角，热带九花园为主题规划设计方案，勾勒出了西海岸未来绿色海滨旅游圣地形象。

海口市总体规划海口未来发展定位为突出沿海，向西翼拓展，确定西海岸带三中心功能定位，即西海岸黄金旅游带休闲旅游度假中心海上休闲运动中心高尚娱乐中心，并具有流生态景观流建筑景观和流功能配套。

海口西海岸规划蓝图在海口市城市总体规划指导下，海口城市化建设，海口经济发展将迎来高速发展机遇。

而海口西海岸规划制定，海口西海岸控制性详细规划出台，将充分发挥海口海洋优势，加速海口旅游业酒店业房地产业发展。

第三章海南旅游业发展状况海南旅游业发展状况分析在过去年，随着中国经济持续升温和人民生活水平提高，中国旅游业有了长足增长，现已跻身于世界旅游大国之列，跃居亚洲旅游大国之首。

旅游业已经被中央政府确定为国民经济发展新增长点，它在扩大开放，带动相关产业发展，促进就业和区域经济平衡发展以及提高人民生活质量和素质等方面发挥了越来越重要作用。

海南通过确立和实施省两地产业发展战略，将旅游业作为海南优先发展支柱产业之，努力把旅游资源潜在优势转变为现实产业优势。

经过多年培育和发展，海南省旅游行业已拥有国内许多地方所不具备资源环境政策和法律优势，形成了具有相当规模吃住行游购娱六大要素功能齐全协调配套产业体系，初步具备了年接待游客多万人次能力，在全国综合排名也由建省前位上升至位。

随着大企业大航线引进，以及对旅游市场四黑大力整治，海南旅游业扭转了旺丁不旺财局面，正逐步进入四高轨道即旅游收入增长高于游客增长境外游客增长高于境内游客增长高端游客增长高于低端游客增长散客增长高于团队增长。

据统计，年海南接待国内外游客万人次，同比增长其中海外游客万人次，同比增长外国游客万人次，同比增长。

随着海南旅游市场秩序进步规范，旅游服务质量和旅游收入也在不断上升。

年全省实现旅游收入亿元，同比增长。

其中国内旅游收入亿元，同比增长外汇收入亿美元，同比增长。

近年来，海南不仅在发展旅游业中逐步整合优化传统观光旅游项目，而且根据旅游资源特点和不断变化市场需求，精心营造旅游热点，突出发展休闲度假会议旅游节庆活动等能充分体现海南自然文化历史特色各种专项旅游产品，有效提升了旅游产品竞争力。

些特色旅游项目在国内已有定影响，取得良好示范性作用。

如南山文化旅游区，是集海南生态文化和历史文化为体，档次较高特色鲜明旅游观光景区以亚龙湾国家旅游度假区为代表批建筑风格各异度假休闲酒店群落成了国内游客冬季避寒首选度假之地博鳌亚洲论坛成功举办，为海南会议旅游兴起和会议层次提高树立了良好典范包括台达亚龙湾博鳌在内省内家各具特色海滨型山地型高尔夫球场分布密度在国内省市中名列前茅。

景区景点建设明显加快，目前全省共有处景区景点，其中天涯海角南山旅游区等处景区景点已被评为国家级景区景点。

与此同时，全省旅游基础设施建设日趋完善，尤其是旅游发展交通瓶颈制约进步缓解，旅游点可进入性显著增强，在交通通讯水电供应等方面，基本能够满足现代旅游业发展和国内外游客需要，初步形成了协调配套功能齐全旅游设施供给体系。

海口三亚等五个城市也因此而先后获得全国优秀旅游城市称号。

海南旅游业在快速发展同时，也存在这很多问题。

首先是海南旅游产业经济基础薄弱，作为支柱产业直接效益尚未凸现海南虽是旅游资源大省但还不是旅游经济强省，旅游产业作为支柱产业在全省经济总量中所占比重较小，旅游接待人数和收入虽年年递增，但收入总量并不大，旅游经营是粗放型而非质量型。

同时，地区发展也不平衡，旅游企业和旅游景点主要集中在东部沿海和海口三亚等市县。

海南旅游企业大部分规模偏小，经济基础薄弱。

相当多旅游企业负债重，流动资金缺乏市场竞争能力较弱抗风险能力差。

其次海南旅游企业经营管理体制存在问题方面，虽然旅游行业是我国改革开放先导，是始终和国际接轨行业，但由于内部管理体制与市场经济发展不相适应，旅行社业直处于弱小散状态。

突出表现为海南旅行社中个人内部承包部中部现象较为普遍，内部承包使得旅行社设立准入门槛相对降低，经营许可形同虚设。

另方面，从经营机制看，由于旅行社内部管理松散，人员变动较多，旅行社相当部分从业人员为追求短期效益，急功近利，对企业长期发展关心较少，对新产品开发和新市场开拓也不想有更多投入。

形成低层次价格竞争，造成旅游服务质量不稳定，导致经营风险集聚，因违规操作引发三角债等经营纠纷时有发生。

短期经营行为严重影响旅行社信誉和进步发展，而由此形成恶性削价竞争则是导致当前旅游市场混乱诸多问题根源。

其三旅游产品无序开发海南虽然有旅游总体规划，但由于缺乏具有实际操作意义配套实施细则，在旅游产品研发方面存在对客源市场具体定位较模糊，对市场供需变化反应不及时等问题。

些景点开发建设缺乏远期发展规划，投资经营者不是靠旅游产品吸引力和提供优质服务来吸引客源，参与市场竞争，而是靠提供高额回扣竞争来争夺客源。

这种不规范竞争方式，使得些颇具有潜力旅游产品刚问世就夭折，严重制约了海南旅游产品丰富和完善。

海南旅游经过多年发展观光线路仍比较单，许多旅游投资者开发新项目由于挤不进这条单旅游行程，投资得不到回报，而影响到投资积极性。

旅游产品无序开发冲击着正常运转市场秩序，些能代表海南特色旅游资源难于得到开发，而淹没在众多低水平开发和靠高回扣拉客产品中。

但是随着海南旅游业相关规划出台，此现象有望得到改变。

其四旅游行业管理不够完善应当说，海南旅游业市场经营开放度走在全国前列，市场化程度较高，但由于对全社会办大旅游负面效应考虑不周，市场应变能力不强等诸多因素影响，致使海南旅游市场管理存在些问题。

旅游市场内部还不同程度地存在着业务操作不规范，低价格竞争从业人员素质低管理粗放服务质量差等问题黑社黑车黑导黑店等现象屡禁不止，影响了海南整体旅游形象和投资环境，妨碍国内外知名旅游企业进入。

其五旅游宣传促销力度有待加大海南作为个新兴远离客源市场旅游目地。

市场营销对加快旅游产业发展具有重要意义。

但由于政府财力有限和本省有实力旅游企业不多，宣传促销资金投入较少，难于形成较为系统长久和较大规模促销。

由于对旅游促销对象缺乏详尽了解，对国内外旅游者不同旅游需求进行有针对性产品促销宣传活动相对较少，宣传促销手段和办法还比较单，旅游形象宣传与产品经营常常相脱节。

些节庆活动重形式而轻内容，短期热闹阵，长期效果就不明显。

同时，有经验宣传促销人才缺乏，也使得旅游宣传促销难于出新出彩。

些旅游热点地区没有充分发挥当地主要旅游产品辐射作用，在产品包装策划宣传时，没有把周边县市旅游产品很好融入组合包装，形成有机整体，客源共享度低。

海南酒店业发展状况分析自年海南岛建省以后，酒店业经过了两次大发展。

第次上世纪九十年代房地产泡沫时期，大量资金投向旅游业，酒店数量急剧膨胀。

第二次是近两年房地产复苏，大量资金再次集中转向宾馆酒店。

截止年底，全省星级酒店有家，五星级酒店家其中海口共有家星级酒店，五星级酒店家，四星级酒店家。

海南是国内除北京之外，拥有五星级酒店最多省份北京五星级酒店家，上海单位划分为小产权出售给业主，业主再以委托经营形式在定期限内将客房交由酒店管理方继续经营管理，并收取投资回报方式。

优势能以市场价格快速回笼大量资金。

能保持对酒店经营管理。

能促进酒店经营管理水平提高。

劣势操作方式较为复杂。

存在后续经营回报风险。

小结基于以上分析，酒店产权化销售不仅能次性回笼大量资金，在很大程度上解决资金利息问题，而且能够满足我们对酒店经营管理权要求，因此，此种方式符合对本项目最佳出路要求。

整体来看，本项目以产权式酒店方式销售是种科学理性发展手段，本项目运营条件成熟，时机合理，市场酝酿形势及周边配套完善，受国家经济发展总趋势及海南及海口经济特点利好影响，本项目前景展望良好。

产权式酒店模式符合对本项目最佳出路选择，对于酒店而言，具有以下四大战略性意义快速回笼大量资金，缓解资金压力。

由市场决定价格，实现项目增值。

产权自主分配，保证对项目经营管理权。

促进酒店管理水平全面提高，保证酒店高效可持续发展。

第八章项目操作建议主题定位根据产权酒店客户定位，在经济大潮中翻滚中，历尽身心疲惫之时，人们努力寻找是内心深处片静土。

结合项目独特良好自然海景和区域资源，在进步完善项目配套设施之后，建议项目主题定位星光半岛，快乐悠游。

项目结合各方面资源和品牌定位，市场定位为高端产品路线，引领区域投资新浪潮，项目启动前必须引进国外知名酒店管理集团进行管理，重朔投资者信心。

卖点整合流自然海景资源。

未来发展热点区域，投资回报价值不可估量。

硬件优质性及配套超高标准性。

西海岸作为政府重点规划发展区域，配套完善性及升值潜力不可估量。

低于市场价格和高于市场产品。

国际品牌酒店管理公司服务经营保障和投资返租年分红保障。

产权为年，比般产权酒店产权长年，等于多年收益。

业主每年可享受非节假日天免费入住，该权益经业主书面授权可转赠。

价格预测与建议根据周边市场价格及参照区域同类产品销售状况结合项目目前自身实际情况和之前销售状况，既与三亚同素质楼盘拉开价差，同时又给予前期投资者信心，消除不利影响。

建议平均售价为元，既符合市场销售行情又体现产品优质性，并具有较高赢利空间。

项目启动前注意事项与开发商明确项目产权归属关系，理清其他相关负债关系明确前期已售出物业产权及后期返利和分红事项。

明确项目前期承租部分租金水平与租赁期限。

在项目出售价格谈判中，建议在可售客房物业部分，按目前项目实际情况和海口市场分析判断，要求开发商按照销售价格以平均售价元为转让价格，以利于我方获得进步利润空间。

其他酒店设施和配套另行商议。

针对自身酒店配套设施经营劣势，建议引进高品牌经营管理公司，完善配套设施，以增加酒店产品附加值，提升形象档次通过实施具有极强针对性营销方案及投资回报承诺方案，吸引客户购买同时，利用酒店管理公司先进酒店管理方法，降低酒店固定经营成本，提高酒店盈利能力。

入市姿态及推广时机鉴于项目主题已成形并已对外营业年，且有较大负面影响，建议入市推广宜早不宜迟，以免给市场再造成负面影响，同时也有利于资金快速回收及赢利。

在进步加快配套设施完工之后，建议于月底或元旦假期期间推出。

在假期时推出，可有利于项目集聚人气，提高成交率。

宣传策略结合慧谷优势和资源，第阶段主打东莞及珠三角等城市投资客，以实际设点和媒体宣传及活动推广予以销售。

同时，推出购房度假等系列优惠及活动，销售方法主打团购。

销售进度目标与资金回笼计划可售部分，以年月日