海口市海口湾1号项目可行性研究报告投资建议书word文档（共103页）

据年海南环境状况监测表明，海南环境质量持续保持全国流水平，全省环境空气质量连续保持国家级标准，负离子含量超出世界卫生组织规定空气清新标准几十倍，被誉为回归大自然好去处，未受污染长寿岛。

据年全国人口普查结果显示，海南每万人中就有位百岁老人，是全国倍全省人均寿命岁，比全国人均寿命高岁。

海南地处北纬度度巴厘岛孟加拉湾阿拉伯海红海加勒比海墨西哥湾夏威夷群岛吕宋岛等世界知名旅游度假圣地都在这纬线上，拥有全国唯热带海岸带，海岸线长达公里，其中具备旅游房地产开发条件岸线约占。

海南气候宜人，年平均气温摄氏度，阳光充足四季如春空气清新，阳光海水沙滩绿色空气五大旅游要素俱全。

丰富温泉资源独特热带雨林景观和传统黎苗少数民族风情，将海南岛装扮成我国最具特色海岛型旅游度假胜地，被称为祖国后花园和度假休闲环境绝版。

这些都为海南旅游房地产发展提供了有利先天条件。

随着旅游业持续高速发展，尤其是国际旅游岛建设，对旅游住宿设施等旅游房地产需求量也将不断增大建省办特区以来，海南旅游市场经历了从小份额政府接待到大范围旅游接待转化，旅游业发展十分迅速，目前已经初具规模，形成了比较完善产业体系。

据统计，年全省旅游总收入亿元，同比增长。

全年共接待旅游过夜人数万人次，比上年增长。

其中，接待国内旅游者万人次，增长接待入境旅游者万人次，增长。

旅游饭店客房开房率达，同比提高个百分点。

海南旅游资源丰富生态环境美好气候宜人，是理想休闲度假旅游地。

优越自然条件及宽松政策必然会带来海南旅游业蓬勃发展，这将加快完善了海南基础设施开发和建设，为旅游业和房地产业发展创造了良好前提条件。

大量休闲度假村高尔夫球场旅游景区主题休闲公园等休闲度假类房地产建成，吸引了大量旅游度假人群进入，推动海南旅游从以低端游客为主向高端游客为主转型，由大众消费市场向中高档消费市场转移，吸引了更多旅游人群进入海南，从而将增加对酒店市场强大需求。

据海南省旅游总体规划预测，到年，海南省旅游住宿酒店客房需求量约为万万间。

也就是说，在未来年时间内，海南省需要新建旅游住宿酒店客房大约万万间。

随着消费结构变化及国际旅游岛建设逐步推进，游客对以酒店为代表旅游地产需求档次也将不断提高目前，海南旅游主要客源地人口超过亿，国内中高端消费阶层已形成相当规模，其消费结构已发生明显变化，住房汽车旅游度假以及代表生产性服务业旅游新业态等消费热点继续升温，消费需求更趋向多元化个性化品质化，使得旅游目地及其旅游企业靠单产品同质化产品已经不能满足现实市场需求。

如何及时向旅游消费者提供快捷方便灵活个性健康舒适特色产品也随即成为旅游地产重要发展方向。

与此同时，海南建设国际旅游岛，对外实行以免签证零关税放航权为主要特点旅游开放政策，必将为海南带来大批量国际高消费群体，尤其是商务旅游群体，其对酒店度假村等旅游地产需求档次也相对较高。

海南国际旅游岛建设正式获批，为海南旅游业和房地产业发展带来了新契机。

在海南旅游产业发展片大好前景下，随着海南国际旅游岛建设逐步开展，政策大力扶持资金不断涌入软硬件设施不断完善，为海南整体经济发展带来了巨大机遇，特别是对作为旅游业发展物质基础和接待服务基地酒店业显著拉动作用将日趋显现。

随着海南旅游业发展，旅游度假酒店日渐成为海南酒店产业支柱性产业，各种不同风格旅游度假酒店星罗棋布，日渐新建，扩建，在建，成为了中国旅游酒店业最为集中区域。

伴随着海南旅游业发展，旅游度假酒店日渐成为海南酒店产业支柱性产业，各种不同风格旅游度假酒店星罗棋布，日渐新建，扩建，在建，成为了中国旅游酒店业最为集中区域。

近年来，我省旅游业蓬勃发展，作为旅游业发展物质基础和接待服务基地酒店业，也呈现出前所未有飞速发函势头。

从年海南首家五星级酒店海口寰岛泰得大酒店营业以来，截至年月，海南共有星级酒店家，其中五星级酒店家四星级酒店家三星级酒店家二星级酒店家星级酒店家，尚未评定具五星级酒店近家，已基本建立起包括高中低不同档次，适应不同客户群酒店业体系。

此外，海南将在海棠湾国家海岸旅游度假区兴建家五星级酒店，在昌江棋子湾旅游度假区兴建家五星级酒店，在陵水清水湾旅游度假区兴建家五星级酒店，在文昌铜鼓岭生态旅游度假区和乐东龙沐湾旅游度假区各兴建家五星级酒店，再加上其它旅游度假区计划兴建五星级酒店，未来年内，海南将建设家以上五星级豪华酒店。

由此，在海南国际旅游岛建设背景下，酒店业发展迎来新机遇，海南岛五星级酒店将超过家，已逐步成为全国顶级酒店品牌最集中酒店国家化水平较高区域，将成为世界上五星级酒店最密集地区之。

当前，海南国际旅游岛战略正全面启动，旅游国际化进程正逐步深入，在全国楼市低迷大背景下，海南房地市场虽然也出现过短暂波动，但依然迎来了喜人数据，让外界不得不对海南旅游地产刮目相看，目前已经有几十个城市开发企业进驻海南。

海南旅游房地产已成为国内知名房地产企业投资热土，万科富力雅居乐鲁能新世界中信华润国信雨润等知名企业纷纷进入，开发建设了批滨海居住区旅游度假酒店高尔夫球场游艇设施主题公园等旅游房地产项目。

目前已开工建设各项目总投资超过亿元，正在建设高端旅游度假酒店度假村等超过个，旅游房地产面积万平方米建设运营高端品牌酒店度假村超过家，销售旅游房地产万平方米，已经成为海南国际旅游岛建设主要力量，有力地推动海南国民经济社会持续健康快速发展。

旅游业是海南主导产业，国际旅游岛建设目标提出更确定了海南旅游业国际化发展方向。

根据国际经验，著名旅游度假地房地产发展，通常是与旅游发展结合在起，且旅游和房地产是海南国际旅游岛营销重点产品。

因此，海南房地产业发展应服务于旅游业发展，从旅游视角思考，房地产发展应成为海南房地产业发展重要指导思想。

与之相对应，与旅游密切相关专业性旅游地产酒店度假村等和度假型居住地产第二居所应成为海南房地产发展重点。

海口市投资环境海口市又称椰城，位于北纬，东经。

地处海南岛北部，北濒琼州海峡，隔海里与广东省海安镇相望东面与文昌市相邻南面与文昌市定安县接壤，西面邻接澄迈县。

海口市东起大致坡镇老村，西至西秀镇拨南存，两端相距公里南起大致坡镇五车上村，北至大海，两端相距公里。

全市土地面积平方公里。

海口市略呈长心形，地势平缓。

海南岛最长河流南渡江从海口市中部穿过。

南渡江东部自南向北略有倾斜，南渡江西部自北向南倾斜西北部和东南部较高，中部南渡江沿岸低平，北部多为沿海小平原。

海口自北宋开埠以来，已有近千年历史。

年建市年解放年海南建省办经济特区，海口成为海南省省会，是全省政治经济科技文化中心和交通邮电枢纽年海口琼山两市合并，海口规模明显扩大。

海口地处热带滨海，热带资源呈现多样性，富于海滨自然特色风光景观。

海口处于华南经济开发带前沿位置，毗邻港澳台东南亚，是连接大陆本土和东南亚枢纽，对发展华南经济圈区域合作和外向型经济有着得天独厚地理优势。

在市委市政府领导下，海口市以科学发展观为指导，紧紧围绕经济增长目标，面对经济运行中不利因素增加和经济环境趋于严峻等诸多不利因素影响，沉着应对，振奋精神，抢抓发展机遇，使近年来海口市总体经济继续保持平稳增长发展势头。

年年以来，海口市预计全市地区生产总值完成亿元，增长财政总收入亿元，增长固定资产投资亿元，增长城市居民人均可支配收入元，增长农民人均纯收入元，增长。

全年财政总收入完成亿元，增长，超预期目标个百分点，其中地方般预算收入完成亿元，增长，超预期目标个百分点，有个税种实现两位数以上增长节能减排取得新成效，万元能耗下降，森林覆盖率达，新增文明生态村个，生态环境继续保持流水平。

第三产业实现增加值亿元，增长，拉动增长个百分点。

其中，旅游业保持较快增长，实现旅游总收入亿元，增长。

自为。

在最为敏感性因素销售收入向不利方向变化情况下，内部收益率仍达到，高于银行贷款利率，说明该项目盈利能力强，风险较小。

综上所述，该项目建设在财务上是可以被接受，是可行。

第十三章风险分析风险分析本项目风险分析是在市场容量技术方案工程方案融资方案和经济初步风险分析基础上，进步分析识别本项目在建设和运营中潜在主要风险因素，判别风险程度，并提出规避风险对策。

项目主要风险因素识别经论证分析，可识别本项目主要风险因素为市场风险指市场能否持续经营是否能达到预期经营目标，这将直接关系到企业盈利目标实现，关系到投资者投资回报，是本项目面临主要风险。

管理风险分析影响工程质量潜在风险因素有材料供应无计划堆放不规范无标识牌混堆，管理不善，导致材料受潮变质锈蚀，失去原有性质材料检测不及时漏检使不合格材料当作合格材料使用，造成不应有质量隐患施工中未按设计图纸规定要求采购，未及时检测控制，易造成质量事故。

对本项目而言，是不可忽视风险。

融资风险与还贷风险筹资风险主要是项目前期准备可能不够充分，所提供资料无法满足规定要求，从而使项目贷款申请无法获得银行通过还贷风险则主要是项目运营期经济效益无法达到预期水平，经营困难，从而无法按与银行合同约定按期归还贷款。

其他风险分析预计年国内经济环境基本呈稳定复苏走势。

在扩大内需政策持续作用下，投资和消费需求将继续较快增长，经济结构调整积极推进，经济稳定增长内在动力和基础进步巩固。

可能存在矛盾主要是，需求不足和供给结构不合理并存问题短期内难以解决，会使就业压力进步加大部分居民收入悬殊问题仍在发展，城镇低收入群体扩大，居民增收困难，制约消费需求增加，将影响社会稳定和减弱扩大内需政策效果这些都是不利于项目建设直接或间接因素。

风险程度分析识别项目主要风险因素后，我们根据风险等级，采用德尔菲法对风险因素进行定性评估，得出市场风险为般风险管理风险为般风险其他风险为般风险。

详见表。

表风险程度分析表序号风险因素名称风险程度说明灾难性严重较大般市场风险管理风险其他风险规避风险对策制定市场营销战略，提高项目知名度，吸引客源特色战略本项目将建设特色精品酒店，涵盖包括酒店公共区套房产权式客房总统计套房以及其他酒店配套，通过特色打造吸引客源，建设南中国乃至东北亚最富吸引力大型热带旅游度假社区。

生态战略项目着力打造绿色健康精品酒店，酒店环境追求度假特色层面和设施层面生态和谐。

文化战略项目开发要深度挖掘当地资源，创造自身产品文化，并融入到酒店环境与旅游入住人群休闲度假之中。

宣传战略加大该项目宣传与招商力度，提高项目知名度。

激发市场人气与活力，吸引客源。

运用现代企业管理制度，创造效益组织管理和管理队伍建设建立现代管理组织机构，结合新机构设置，按照品德知识水平勤奋要求，统调整选配经营班子与管理人员，采用内部选聘与外部招聘相结合。

通过建立新管理体制考核机制激励机制监督机制人力资源管理与有效配置，建立起支能适应形势发展需要，开拓创新勤奋高效和谐协作并能打开工作新局面项目管理队伍。

贯彻以人为本，以员工为本管理理念，方面关心员工，体贴员工，让员工发挥最大智慧与积极性