海口市海甸溪北岸拆迁改造项目可行性研究报告投资建议书word文档（存档）

西段沿江路以南滨河区域地块及地块共十个地块产权较为清晰或经过了拆迁调查，统计数据准确率较高西段沿江路以北共十三块为规划保留区域，普查数据准确率在以上，西段综合数据准确率应在以上。

中段片区基础数据采用原美兰区拆迁办联合摸底调查数据，结合实地勘察目测控规对比图纸作业抽样对比分析综合分析判断等方法进行调整校对，并向土地局街道办及居委会拆迁办拆迁公司派出所房产局等多家单位索取现状数据资料综合汇总而成，准确率应在以上。

普查结果经普查汇总统计，海甸溪北岸旧城改造区土地总面积约为亩，其中，集体面积占亩，国有土地占亩建筑总面积为，拟拆迁建筑总面积为，拟保留土地面积为亩拟保留建筑面积综合容积率为人口总量为人其中常住人口人流动人口人。

详见表，表，表。

表海甸溪北岸旧城改造区域数据统计表序号区域内容东段中段西段总计土地面积亩集体土地国有土地二建筑面积三拟拆迁建筑面积框架混合砖瓦简易四拟保留土地面积亩五拟保留建筑面积六人口数量常住人口人流动人口人七户数户备注海甸溪北岸旧改区综合容积率表旧城区城中村人口现状调查表项目地段户数人口人数人户均人数人庙二庙三五庙六庙过港村新安村人民西里合计表建筑质量调查表项目质量幢数建筑面积基底面积类二类三类四类合计表现状指标汇总表地块总面积公顷合亩建筑密度容积率平均层高层基础设施建设情况基础设施公共配套设施相当不完善，道路不成系统，除中段外，其余道路弯曲狭窄，特别是中东段通行极差，消防车无法进入，区内排水设施不畅，杂草丛生，垃圾成堆，脏乱差现象十分严重，人居环境十分恶劣。

社会状况由于房屋廉租，外来人口复杂混乱，治安问题严重。

同时城中村存在，体制上城乡二元结构并存，在管理上出现盲点，造成交通环境治安消防等系列隐患问题，直接影响到当地居民生活质量和生命财产安全，影响到海甸岛乃至海口市整体形象。

海口市委市政府对项目重视为了提高海甸溪北岸居民生活质量，提高海口市环境品质，市委市政府决定对海甸溪北岸进行改造。

改造后海甸溪北岸将成为海口城市建设新亮点。

目前已委托海口市城市发展有限公司为项目业主，并做了项目前期策划和概念规划等工作。

本项目建设是在此背景下提出来。

项目建设必要性海口城市发展必然要求海甸岛北岸是海甸岛乃至海口市门户之地，其形象效果经济效果与社会效果并重。

历史上海口渔港通商口岸均起源于海甸溪附近，并且在目前仍保存有诸多码头宗庙等有形遗产，以及老爸茶等无形遗产。

该区域是城市中心滨水商业办公休闲娱乐居住等复合功能区，是传统历史文化传承区，更是现代城市文化塑造区，是滨水旅游居住重要展示区段。

然而，正是由于该区用地权属复杂性，该区域建设直游离于海甸岛建设之外。

世纪大桥建成，成片高档楼盘纷纷落户海甸岛。

海甸溪北岸却因历史原因至今仍未开发建设，居民生活质量低下，形象衰败妨碍景观，与最佳人居环境格格不入。

进入新历史时候，市委市政府将海甸溪北岸改造项目提到重要议程上来，以适应城市发展需要。

提高海甸溪北岸村民生活品质要求海甸溪北岸目前基础设施公共配套设施系统相当不完善。

道路不成系统，通行率差，消防车无法进入排水系统不畅，遇大雨相当部分居民房子和道路就被水淹特别是东段，村内杂草丛生垃圾成堆，脏乱差现象十分严重而且由于城中村特有城乡并存二元结构，在管理上出现了盲点，造成交通环境治安消防等系列隐患问题，直接影响到当地村民生活质量和生命财产安全。

大部分村民生活质量较差，与周边城市社区界线分明，差距较大，村民普遍希望通过旧城改造融入城市，改善其现有低品质生活。

项目建设可改善海甸溪北岸人民生活品质，使村民转制变为居民，并为其提供个低密度低容积率高绿化现代化居住小区，使其融入城市生活，提高其生活品质。

是市委市政府贯彻以人为本，构建和谐社会方针具体体现。

土地使用集约化需要国务院实施金土工程，就是要求城市建设用地集约化方向发展，控制增量，盘活存量，由外延式发展向内涵式发展转变，旧城改造就是个方向。

现状海甸溪北岸城中村没有规划，多为低层高密度建筑，握手楼线天比比皆是。

改造后，通过科学规划和建设，适当提高容积率由提高到，降低建筑密度由降低到，提高绿化率达到，建筑面积由原先万达到万，集约利用土地，营造出片全新现代城市景观。

提升城市品位改善城市形象需要作为海甸岛门户，沿江路在整体上降低了海甸岛品位。

而且与南岸长堤路反差强烈，也给海口市整体形象大打折扣。

实施改造，是提升城市品位改善城市形象需要，也是改善投资环境提高投资效益需要。

解决现有社会问题需要社会发展要求改善城乡贫困状态，提供医疗教育就业机会，控制人口增长提高人口质量等等。

但城中村由于外来人员大量涌入，人员素质参差不齐，在带来城中村虚假繁荣同时，也带来了严重社会问题。

城中村成为藏污纳垢场所，黄赌毒温床和违法犯罪人员避风港，使整个社区生活质量下降和恶化，导致稳定社会结构在宏观上微观上趋向动荡，并在社会群体类型和社会组织功能上表现出来。

环境恶化已衍生出许多社会问题，解决这些问题已到了刻不容缓地步。

但由于体制上诸多弊端，政府管理困难，只有实施全面改造，才能有效地根除这些城市毒瘤。

海口建设最佳人居城市需要海口市发展战略目标把海口建成华南地区热带花园城市国内外居民第二居住地和世界上著名具有热带风光滨海特色绿色国际化城市。

创建优美人居环境将是海口长期坚持发展目标。

海甸溪北岸改造工程建设与把海口打造成为文化品位高创业环境好生态环境优以及适宜市民居住休闲娱乐型城市发展战略目标是吻合，是创建优美人居环境重要组成部分。

拆迁目标建设规模和内容总体目标完善社区功能及配套设施，改善居住环境，提高生活质量及生活水平，提高居民收入。

提升城市环境品质，成为新城市经济增长点和城市旅游吸引点实现土地资源价值最大化。

拆迁模式政府主导市场化运作。

即将土地储备整理与房地产开发分离，土地储备整理阶段由政府主导进行土地征用拆迁土地平整大市政建设等。

然后以公开拍卖或挂牌形式出让，收回土地整理成本，按市场化方式进行建设。

建设规模和内容海甸岛沿江二路以南陆地片区亩土地拆迁改造。

拆迁总面积，拆迁户数户。

第四章建设条件与场址项目地点海甸岛沿江二路以南陆地片区项目位于海口市海甸岛南端，海甸溪北岸，与长堤路隔河相望，呈东西向狭长形状，东至海甸溪与横沟河分叉处，西至海关码头，全长，宽约，用地面积约亩。

自然条件气候条件海口市气候属热带岛屿季风气候，年平均气温，年平均日照时数小时，平均降雨量，年平均蒸发量，年主导风向为东北风，次为东南风，正常风力级，基本风压值，年均相对温度。

地震烈度根据中国地表基本烈度区划图所标定海口市基本烈度为度，设计烈度采用基本烈度，本工程按度抗震设防。

水文海口潮位站实测资料统计秀英高程多年平均高潮位多年平均低潮位实测风暴潮位最低潮位表海口潮位站潮位与频率关系秀英高程河名站名频率海甸溪海口站地质地貌本项目区内地势较为平缓，出海口沿线水下地面高程自米略有起伏。

该处地质岩性主要由淤泥质土粘土粗砂粉质粘土夹细砂等组成，第四层承载力为。

市政基础设施配套条件道路交通项目位于海甸溪北岸，向北道路连接便捷，与南部通过人民大桥和和平大桥连接。

交通开发银行贷款万元，其他资金由海口市政府配套企业自筹或引进社会投资解决。

贷款次申贷，分三期滚动投入，期投入万元，二期投入万元，三期投入万元。

表投资估算表单位万元序号工程或费用名称单位数量单价小计金额备注元万元期工程工程费用拆除清运费框架结构混合结构砖瓦结构简易结构二其它费用征地费用亩拆迁补偿费框架结构万混合结构万砖瓦结构万简易结构万搬家补助费搬迁奖励费临时安置补助费水电表迁移补助停产停业补偿费建设单位管理费二三预备费二三四建设期利息五期工程总投资二二期工程工程费用拆迁清运费框架结构混合结构砖瓦结构简易结构二其它费用征地费用亩拆迁补偿费框架结构混合结构砖瓦结构简易结构搬家补助费搬迁奖励费临时安置补助费水电表迁移补助停产停业补偿费建设单位管理费二三预备费二三四建设期利息五二期工程总投资三三期工程工程费用拆除清运费框架结构混合结构砖瓦结构简易结构二其它费用征地费用亩拆迁补偿费框架结构混合结构砖瓦结构简易结构搬家补助费搬迁奖励费临时安置补助费水电表迁移补助停产停业补偿费建设单位管理费二三预备费二三四建设期利息五三期工程总投资项目总投资第十章经济效益评价本项目将按照总体授信项目贷款专户管理封闭运行原则与银行达成融资协议，从国家开发银行获取改造贷款，待地块完成拆迁腾空后，面向社会公开出让土地，收回投资还贷。

出让土地收入估算根据本项目特点，项目经营收入主要为土地出让金，除保留面积外，共可出让土地面积为亩。

整理后每亩售价预计在万元亩以上，按保守估算为万元亩。

总土地出让收入为万元。

效益测算本项目总投资万元，土地出让资金可以偿还开行贷款和配套投入，盈余部分还可用于区内市政配套工程建设。

第十二章社会效益与风险分析社会效益分析本项目是海口市旧城改造重要组成部分，是提高海甸溪北岸人民生活质量整合土地资源完善城市功能配套提升城市环境品质重要举措。

项目建设可为海口市旧城改造探索出条新路子。

是市委市政府贯彻以人为本，构建和谐社会方针具体体现。

项目建设符合国家产业政策和社会发展趋势，项目建成可大大改善海口市投资环境，有利促进海南省及海口市经济发展，具有良好社会效益。

通过改造，改善旧城区城中村居民居住环境，提高改造片区居民生活质量提升城市形象，建设和谐海口，促进经济与社会协调发展，推进整个海甸溪北岸旧城区城中村改造以及带动相邻周边地区经济发展，推动我市十五期间城市建设和经济建设双向发展。

同时项目建设促进海甸海溪沿岸城市景观带形成，更加充分更加合理更加有效地配置和利用所在区域土地资源，充分发挥项目所在区域整体资源价值，提高项目所在区域整体资源对海口市贡献率，提高项目建成后乘数效应。

项目可优化所在区域土地资产，增加税收。

采用资产价值分析法来分析项目所在区域土地资产变化根据本项目引起周围发生变化，进而引起土地资产出售价格发生变化，并以此来计算土地资产效益变化，其表达式为а式中分别为项目建设前后该区域质量水平第块区域质量边际支付愿望建设项目引起土地效益变化采用上式来分析，本项目建设后，交通通畅，生活方便，提高生活水平，各类房产出售看涨，土地资产价格有所增加，房地产交易会给政府带来更多税收收入，土地整体效益明显，土地资产得到优化。

促进海口海甸岛区域整体经济上个台阶。

经济学家把生产要素归纳为土地劳动资本企业家才能四种，而土地与般物品价格不同，虽然也都受市场供求变化影响，但土地供给完全没有弹性，并具有不可移动性，人们对土地需求是种引致需求，只能由对土地上产品和服务需求而引起需求。

本项目优化土地资产后，为稀缺土地资源创造更多引致需求，促使土地劳动资本企业家等生产要素配置趋向合理，形成股强劲合力，为海口市技术