海口市玉沙村改造南区项目可行性研究报告投资建议书doc文档（62页）

玉沙村目前基础设施公共配套设施系统相当不完善。

道路不成系统，除了金贸中路外，其余道路弯曲狭窄，多为尽端式，通行率差，消防车无法进入排水系统不畅，遇大雨相当部分居民房子和道路就被水淹村内杂草丛生垃圾成堆，脏乱差现象十分严重，环境状况恶化总之，由于城中村特有城乡并存二元结构，在管理上出现了盲点，造成交通环境治安消防等系列隐患问题，直接影响到当地村民生活质量和生命财产安全。

大部分村民生活质量较差，与周边城市社区界线分明，差距较大，村民普遍希望通过旧城改造融入城市，改善其现有低品质生活。

项目建设可改善玉沙村人民生活品质，使玉沙村村民融入城市生活，提高其生活品质。

构建和谐海口需要海口生态建设就是构建海南特色和谐社会建设。

生态城市以生态环境保护与建设为基础，实质上就是建设良好自然生态，协调好人与自然关系以发展生态经济和循环经济为核心，实际上离不开建设良好社会生态，协调好人与人人与社会关系以发展生态文化为灵魂和动力，实质上要形成良好精神生态，协调好人类各种精神要素之间关系。

这三种关系协调构成了和谐社会基本要素。

构建和谐海口必须以生态城市建设为载体，要站在构建和谐社会高度，进步提升生态城市建设质量和水平，突出社会生态和精神生态建设，为构建和谐海口提供必要社会环境精神动力和智力支持。

海口市玉沙村拆迁改造项目，不仅可以为玉沙村民提供个低密度低容积率高绿化现代化居住小区，也可以为玉沙村民提供相当数量商业铺面，使失去土地村民能够拥有置业物质基础，是市委市政府贯彻以人为本，构建和谐社会方针具体体现。

海口建设最佳人居城市需要海口市发展战略目标把海口建成华南地区热带花园城市国内外居民第二居住地和世界上著名具有热带风光滨海特色绿色国际化城市。

创建优美人居环境将是海口长期坚持发展目标。

玉沙村改造工程建设与把海口打造成为文化品位高创业环境好生态环境优以及适宜市民居住休闲娱乐型城市发展战略目标是吻合，是创建优美人居环境重要组成部分。

海口城市化发展和金贸区重振需要海口金贸区作为海南建省高速发展时期迅速崛起开发区为海口城市发展和形象塑造发挥了积极作用，成为海口城市最具特色标志性地区。

但在泡沫经济潮流中又急挫跌落成半拉子工程汇集区。

在此后较长调整期，始终未能走出困境发展成为真正意义上金贸区。

但它毕竟汇集了定数量和规模金融商贸商务办公酒店等大型机构，形成了金贸区基本框架，已成为城市重要物质资源和形象资源，海口城市化发展新海口形象提升需要金贸区重振。

而玉沙村由于地处金贸区核心部位，它改造对于完善金贸区功能配套，重振金贸区有重要意义。

第三章市场分析与预测区位交通环境优势玉沙村用地位于由滨海大道明珠路国贸大道玉沙路围合而成地块中，处于金贸区核心位置，南临以金融证券商务办公为主国贸大道，北靠滨海大道沿线宝华黄金椰海等诸多高档星级酒店以及滨海大道以北人大会堂会展中心体育馆等大型公建设施，地理位置优越四周环绕城市干道，交通非常便利北面为万绿园及琼州海峡，西面为置地花园，区域环境非常优越，适合开展商业休闲娱乐旅游等活动。

完整土地资源年，玉沙村搬迁工程未能实现，留下了大量问题，但从另角度来看，玉沙村搬迁工程未果也给今天金贸区功能调整留下余地。

如今，金贸区大片区域都用于居住开发，金贸区应有主体产业和主要功能弱化，可用于金贸区再开发能够形成集聚效应面积足够大也就只剩玉沙村这块完整土地资源，完整土地资源便于进行统开发建设。

优越人文环境玉沙村位于海口市黄金地段金贸区核心位置。

周围高档写字楼酒店住宅集中，堪称海口市富人区。

整个金贸区现常住人口万人，其中不少是白领阶层，消费能力远高于海口其它地区，是海口重点人居商贸区域。

项目主要商圈横跨秀英美兰龙华三区，人口总数为万人，人均收入高于海口市人均收入，圈内人口平均年龄要比市均年龄要小，圈内消费者有较多闲暇。

文化休闲娱乐项目般是由高收入人群引领消费，因此北区今后建设中包含健身馆图书馆文化活动中心科普艺术展览馆等项目有广泛市场前景。

海口房地产在国内外竞争优势日现近年来，随着人们生活水平提高，买房置业发展迅速。

由于国内有些城市工业污染加重和沙漠化带来沙尘天气，有仅是基于寒冷气候，到海南来买房置业人逐年增加。

按海南省房地产交易中心统计，近五年来，内地人到海南买房增加率年均为。

海口是全国环境综合整治十佳城市，全国卫生城市，中国优秀旅游城市。

近来，国家又提出将海南建设成为全国人民后花园第二理想居住地，这主题确立意味着将对海南城市进行新轮建设和改造，使海南成为更适宜国内外人士创业和生活生态型城市。

年月日，国务院正式批复，将海口市列为国家历史文化名城，成为我国最南端国家级历史文化名城。

由此可见，位于海口市金贸区核心地段玉沙村物业必将不断升值，本项目具有广泛市场前景。

海口房地产市场前景看好海南拥有良好人居环境。

随着海南经济不断发展，海南在建设健康岛生态省发展进程中，逐步得到省外境外知名企业青睐，不断有农业电子制药化工房地产等行业领域知名企业到海南投资兴业越来越多省外境外人士选择海南作为第二居住地。

年，海南完成房地产开发投资亿元其中住宅开发投资亿元，占，同比增长，占固定资产投资房屋施工面积万平方米，比上年增长，房屋竣工面积万平方米，比上年下降，房屋销售面积万平方米，比上年增长，房屋销售额亿元，比上年增长，房屋平均销售单价为每平方米元，比上年上涨了。

海南省处置积压房地产工作已取得明显成效，目前，可处置闲置建设用地积压商品房停缓建工程已得到处置。

银行金融机构积压房地产已得到剥离处置，信贷资产不良率明显下降，积压房地产项目移交工作已取得实质性进展。

随着经济不断发展，越来越多企业入驻海南，海南房地产业发展需要上升个新台阶，需要些具有先进企业管理制度先进经营理念雄厚经济实力房地产开发企业加入海南，开发建设旅游休闲度假房地产和生态健康住宅。

商品房销售价格也会逐步平稳上升，与各省市商品房销售价格相比，海南商品房价格还有很大上升空间。

年海口市房地产市场运行情况根据海口市房产局海口市统计局联合向社会发布年海口市房地产市场运行情况第号公报。

年全市房地产开发投资完成亿元，比上年同期增长，同比增幅回落个百分点，占全社会固定资产投资比重为，低于上年同期个百分点其中，商品房开发投资完成亿元，下降。

年全市房屋施工面积为万平方米，比上年同期增长，增幅低于上年同期个百分点其中住宅施工面积万平方米，增长。

新开工面积万平方米，下降，其中住宅新开工面积万平方米，下降。

房屋竣工面积万平方米，下降，其中住宅竣工面积万平方米，下降。

年全市商品房销售面积为万平方米，同比增长。

其中商品住宅销售面积为万平方米，同比增长。

年全市商品房平均销售价格为元平方米。

其中商品住房平均销售价格为元平方米，对比前季度，商品房平均销售价格下降了元平方米，商品住房平均销售价格则上涨了元平方米。

年，岛内购买万平方米，岛外购买万平方米，分别占商品住宅销售总面积和岛内购买套，岛外购买套，分别占商品住宅销售总套数和。

市场预测通过以上分析可以看出，本项目房产潜在市场需求旺盛，由于本项目具有定环境地理优势，因此市场竞争性项目并不多。

有关统计数据表明我国收入在万以上家庭总数在万户，在高收入家庭中占，从他们投资习惯看，智力投资金融投资占有较大份额，房地产置业投资也正成为该部分人士选项。

我国新兴中产阶层正在形成之中，他们也是此类项目产品目标客户。

从海口市现有楼盘来看，目前最高端楼盘销售情况良好，但此类物业目前市场供应有限，有效需求未得到满足。

因此我们认为在海口市建设这样个既有安置功能，同时又有商业开发购物休闲娱乐等综合功能精品楼盘，其市场前景完全可以看好。

第四章项目建设目标与规模项目建设目标将该项目打造成集中华美食广场商务办公休闲购物以及中高档住宅为体地标型项目。

项目建设内容包括安置住宅美食广场综合性商业建筑小学以及相应供排水供电通信绿化道路等基础配套工程。

建设规模本项目南区总用地，其中住宅用地过程中尽量做到带水作业，或经常喷洒水以减少扬尘对周围环境影响固体废弃物施工过程中建筑垃圾应有计划，有步骤搬运或堆存，临时场地不影响交通电讯等噪声项目建设期各类机械设备及运输工程将产生噪声。

因此，建设期内应切实控制好作业面积和施工车辆行驶路线，噪声值控制在低于城市区域环境标准控制标准以下废水废水主要有建筑污水，经处理后可排入城市污水管网，对环境不造成影响。

建成后使用期间，主要污染物有生活污水生活垃圾及废气等。

治理措施如下生活污水经化粪池处理后排入市政污水管网。

生活垃圾将生活垃圾分类收集后，由城市环卫部门运至垃圾处理场集中处理。

废气对于热厨废气，在热厨内设油气脱排烟罩，油烟过滤后排放，以减少油烟对空气影响。

交通车辆尾气，严格控制区内不必要机动车辆数量，减少尾气产生在道路两旁种植草地，设置多层次绿化带，净化空气。

环境影响评价本项目建设和运营中产生污染物数量较少，城市污水和生活垃圾目前已有成功处理措施，对环境不构成太大影响。

重点应放在施工中建筑垃圾和噪音控制上，只要加强管理，采取措施及时处理，可以创造个良好施工环境，保护周围生态环境。

本项目对产生污染物均采取了防治措施，均达到标准，施工期也采取相应生态保护措施。

从环境保护角度认为本项目建设是可行。

节约能源为实现项目合理节约电力，降低单位运营成本，针对本项目情况，应采用以下节能措施。

设计优先采用国家推荐节能产品和质量过硬电气设备，如选用低损耗变压器，力求降低供电设备自身损耗。

选用无功功率自动补偿装置，保证在大量感性负荷工作状态下，自动调整无功功率，降低无功损耗。

选用高效节能型空调机，压缩机采用变频调速装置，根据不同需要，随时调节工况，达到节能目。

整个项目所有用水设备生活消防等均选用新式节能型产品，合理选用管材管径阀门，以防跑冒滴漏。

利用太阳能充分利用海南日照强烈与时间长优势，安装太阳能热水器，供应生活用热水。

土建设计时应充分利用自然通风采光，节约能源。

第八章建设进度安排建设进度计划本项目经决策确定筹建后，需要进行前期准备工作，主要内容包括项目报批资金筹措勘察设计等。

工程项目实施阶段包括土建施工设备定货安装等。

根据本项目特点建设条件及建设内容，本项目建设期确定为二年。

项目建设进度表建设进度安排如下项目报批勘测设计施工准备个月土建施工个月，设备安装及装修工程历时个月，整个项目建设期为年。

详见项目实施进度建议表。

表项目实施进度建议表序号工程名称年月年月年月年月年月年月项目报批工程设计及施工准备工程招标土建施工设备安装及装修工程工程竣工并交付使用第九章机构设置及劳动定员组织机构设置本项目以现代企业制度进行管理，由海口市城市建设投资有限公司统管理，实行总经理负责制，总经理负责项目实施过程中决策指挥协调管理工作。

公司目前下设总工办工程部项目部融资经营部办