海口新外滩复兴城项目可行性研究报告投资建议书word文档（存档）

因此可以说，这种饱和是种结构性饱和，低层面饱和，也为海口市商业服务业提出了上层次上水平，从经营理念到市场定位到商业运作都需要提升新课题。

旅游业是世纪朝阳产业，是海南省海口市支柱产业。

为了适应海南省经济社会发展，适应大海口建设，海口市政府提出建造滨海世纪旅游观光带新构想。

随之而来必然要带动对海口市旅游业商业服务业新轮改造和提升，在此观光带中，复兴房地产公司和佳贸实业公司以极富远见卓识眼光，在世纪大桥西侧万绿园以东世纪广场以南滨海大道以北得天独厚区域位臵上，臵地亩，意欲打造海口市具有高规格高品味全新经营理念纯南国风味建筑风格，能融合现代人多种目标需求经营设施。

环境化艺术化设计兼旅游休闲购物娱乐餐饮会议等多种功能于体。

其出乎其类拔乎其萃品质，足以在大海口商圈中睥睨群雄。

第二节项目建设必要性目前在我国房地产业，正初步形成为个开发经营管理服务等多种经济活动高附加值综合性产业。

房地产业是商品经济重要组成部分，是经济发展先导产业，在国民经济中处于支柱产业地位，是经济发展寒暑表。

房地产业具有较大产业关联度，房地产业发展可以带动和促进建筑业建材业金融保险业等行业发展，建筑业和建材业发展又涉及到机械钢铁石油等几十个工业部门发展。

根据有关部门统计，房屋建筑成本中，是原材料消耗，而这些原材料则需要众多行业来提供。

海南省海口市房地产业在经历了上世纪九十年代经济泡沫后，经过十几年休养生息，充实调整多种政策手段，近些年出现房地产复苏迹象，总体势头趋于看好。

特别是些市场定位明确经营理念新颖地块优势明显品牌内涵丰富高水平高内质房地产，仍存在较大发展空间。

市场前景仍然乐观。

本项目内容涵盖了房地产旅游业商业餐饮业娱乐和康体文化等多种经营要素，这些要素通过市场对本项目产生了强大支撑。

就旅游业来说，旅游业是第三产业重要行业。

旅游业是包含行游住食购娱六大要素综合性产业。

海南省旅游业发展空间是无与伦比。

旅游业发展刺激交通运输事业发展，推动商业房地产业餐饮业繁荣。

本项目具有差异化经营诸多优势。

而差异化经营是赢得市场成功重要因素。

首先，本项目用地所处区位优势无可比拟。

属于级用地。

这种区位固定性所造成差异性，赋予了本项目先天不可再得品质。

其市场经营成功概率相当大。

同时这种地域性使项目本身会产生永久不竭魅力，将达成地块开发与市场经营双赢。

其次，本项目内涵丰富，具有商品效用多层次性，即同时具备生存资料享受资料和发展资料三个不同层次内容。

这重要特征会给寻求差异性带来更大经营空间。

同时它又将众多子市场整合成个功能完善大市场，子市场与大市场互动互补，相得益彰。

根据新海口市城市发展规划，海口市在未来要建成全国重要，并具有定国际影响旅游城市。

现在海口市旅游城市形象初步确立。

特别是在近几年通过西海岸旅游带建设和城市环境美化工程，形成了具有热带特色现代化海滨城市风貌，并凭借着优越交通条件优良旅游度假设施和优美城市环境，已成为海南重要旅游接待基地。

海口扼守琼州海峡通道，是全省最大交通枢纽，是来海南旅游游客必经之地。

在新海口城市规划中，拟把沿西海岸和沿东海岸带建成滨海旅游观光带。

本项目用地恰处于这两大观光带中心，处于商贸旅游区中心。

这种由地理区位优势带来经营区位优势，将为本项目蕴藏巨大商机。

海南复兴房地产公司和海南佳贸实业公司是经验丰富操作力强房地产公司，公司拟通过本项目配合城市规划和建设打造出三大特色。

打造海口市旅游休闲商圈。

海口市政府规划，拟充分利用滨海大道龙昆路和世纪大桥旅游交通干道功能，发挥万绿园世纪广场和滨海公园旅游休闲功能，和周边旅游休闲设施酒店起，打造海口市休闲旅游商圈。

为海口市创造全国流滨海休闲胜地。

海南阳光空气资源是全国唯。

滨海土地资源在全球都是稀缺，地处城市中心滨海土地资源更是皇冠上明珠。

本项目确保滨海资源共享性。

让全体市民和旅游者共同享受滨海地区各种旅游资源。

打造全国流步行商业街。

步行商业街是座城市窗口和名片，是吸引游客和顾客最基本因素。

它正以其巨大商业价值和对城市振兴发展推动作用而成为中国未来商业形态重要模式。

它不仅是城市商业缩影，更是城市人性表现。

步行商业街景观和功能营造，将会给公司带来巨大回报和长期保值能力。

本项目实施是海南复兴公司实施多元化战略重要步骤，通过本项目比较优势，将构建公司不易被竞争对手效仿能带来超额利润，支持企业发展后劲核心竞争力，最终实现公司发展目标。

因此，本项目建设是非常必要。

第三章市场分析与定位本项目并非单纯意义上房地产项目，它还属于旅游业商业餐饮业等服务业硬件设施建设，是旅游业市场载体。

它主要市场支撑在于旅游业，当然也包括市民消费。

第节旅游市场发展现状海南旅游市场情况近些年旅游接待人次随着海南旅游环境改善和政府对旅游业支持政策出台，海南旅游接待人次近年来呈逐年递增趋势，具体情况如下年至年旅游接待收入统计年份国际游客万人次国内游客万人次创汇万美元国内旅游收入亿元年年年年年年年年年据海南省旅游部门统计自年海南省旅游人数首次突破千万人次大关后，年，海南省接待国内外游客达到万人次，实际旅游收入亿元人民币，占全省国内生产总值，高于全国平均水平。

旅游人数和收入分别比上年增长和。

旅游业已成为海南国民经济支柱产业之，海南已成为中外游客向往旅游目地。

年，旅游业发展态势仍然保持较强劲势头。

全年共接待旅游过夜人数万人次，比上年增长。

其中接待海外旅游者万人次，下降接待国内旅游者万人次，增长。

在海外旅游者中，外国人万人次，增长香港同胞万人次，下降澳门同胞万人次，下降台湾同胞万人次，下降。

全年实现旅游总收入亿元，比上年增长。

年月日，新华社发布了第份中国旅游品牌问卷调查，报告结果表明，海南海口被列为全国最愿意游览旅游区点之首，位居苏杭京津上海云南青藏高原桂林西安广州深圳前列。

据业内预测由于受事件影响，特别是已经爆发第二次海湾战争影响以及全球恐怖主义漫延，中国将成为世界游客首选旅游目地。

而海南由于其所处独特地缘位臵，安全系数相当大，海南省在党和政府深入贯彻十六大精神和十届人大会议指引下，社会安定详和，人民安居乐业，必将成为旅游目地中首选首选。

酒店接待能力逐年变化近几年，海南酒店业接待能力发生了些新变化，特别是对四五星级酒店需求逐年提高。

如三亚新增天域凯莱，琼海博鳌金海岸等五星级酒店，年平均入住率达以上三亚珠江花园等四星级酒店，年平均入住率达左右海口四星级以上酒店入住率平均在左右。

总看，海南早期建设部分三星级以下酒店经营不稳定，经过市场细分之后，四五星级酒店市场需求直有所上升。

特别是随着人们生活水平提高，游客逐步讲求旅游品位注重旅游服务质量，高星级酒店需求正在逐年增加。

酒店入住率和房价走势近几年，部分三星级以下经营期限长且未重新装修酒店在经营上遇到了新挑战，竞争较激烈。

但四星级以上且周边环境良好酒店，如海滨河畔具有区位优势经营状况良好。

酒店开房率同酒店档次形成正相关发展趋势，而四星级酒店标准和房价基本适应当前国内外游客消费水平，酒店入住率和经营效益要高于其它级别酒店。

海口五家四五星级酒店年均入住率对照表名称地理位臵酒店星级客房数量间年平均入住率平均门市房价元南省基价本版海南省装修工程预算定额版配套设备按市场价估算业主提供有关资料其它费用按海南省有关规定估算。

二估算范围内容及金额二期工程建筑工程投资万元桩基工程面积，单位造价元，金额万元土建工程面积，单位造元金额万元。

装修工程单位造价元金额万元。

设备购臵安装工程投资万元空调设备购臵安装设备购臵金额万元，安装费用万元音响设备购臵安装设备购臵金额万元，安装费用万元其它设备购臵安装设备购臵金额万元，安装费用万元。

无形资产投资投资万元土地使用费二期工程占地面积亩，按万元亩估算，金额万元。

工程其它费用总费用万元规划设计费按工程直接投资估算，为万元勘探费按工程直接投资估算，为万元咨询调查及可研费万元建设单位管理费按工程直接投资估算，为万元施工监理费按工程直接投资估算，为万元筹建费万元培训费万元其它费用万元。

预备费按固定资产投资估算为万元。

建设期利息建设期按年估算，固定资产贷款本金万元，建设期付息贷款年利率按计半息，建设期利息为万元。

流动资金估算经营中流动资金需求量按分项详细估算法估算，年流动资金需求金额为万元。

二期工程总投资万元其中固定资产投资万元建设期利息万元流动资金万元第二节资金筹措二期工程业主自筹资金万元，占总投资，向国内银行申请中长期借款万元，中长期借款年利率按计息。

第三节资金投资使用计划根据项目特点，本项目分年度工程投资使用计划为二期工程建设期投资万元，其中业主自筹资本金万元，向银行申请中长期借款万元经营期第年投入流动资金万元，经营期第二年投入流动资金万元，经营期流动资金全部由业主自筹解决。

第十四章二期工程财务分析与评价项目经济分析遵循主要依据中华人民共和国企业财务通则中华人民共和国企业会计准则中华人民共和国文化体育企业财务制度中华人民共和国文化体育企业会计制度中华人民共和国营业税暂行条例中华人民共和国城市维护建设税暂行条例海南省关于免征减征企业所得税规定建设项目经济评价方法与参数。

二各项财务基础数据二期工程二期工程营业收入营业收入主要有二项。

国际影楼收入估算按人均元人计算，上座率第年按计，第二年至第十年按计算，正常年营业收入为万元。

娱乐中心营业收入按月营业额万元估算，第年经营负荷为，第二年为正常年营业收入为万元。

二期工程营业税金及附加国际影楼工程属文化体育项目，根据国家规定按缴纳营业税，城市维护建设税按营业税，教育税附加按营业税计缴正常年营业税及附加为万元。

二期工程营业成本及费用影片购买租赁费按国内市场价估算，娱乐场所原料按市场价估算，正常年为万元。

燃料及动力费用按市场预测及海口市市物价局公布价估算，正常经营年为万元。

服务人员工资及福利费本项目劳动定员人。

服务人员人，月平均工资元月管理人员人，月平均工资元月福利费按工资总额计，正常年直接人工为万元。

折旧费用办公用房复兴国际影楼及娱乐中心房屋及建筑物按年计提折旧费用，按年数总和法计算，残值率为配套设备按年计提折旧，残值率为办公设备按年计提折旧，残值率为正常年折旧费用为万元。

修理费用按固定资产折旧估算，正常年为万元。

摊销费用无形资产按年摊销，递延资产按年摊销，正常年为万元。

其它营业费用按营业收入估算，正常年为万元。

管理费用按员工工资及福利估算，正常年为万元。

财务费用固定资产借款按年利率计算，建设期利息计入固定资产投资，经营期利息计入财务费用。

所得税本项目所得税根据海南省人民政府规定享受免减二优惠政策，正常年按缴纳。

税后利润分配本项目税后利润提取公积金和公益金剩余利润首先用于偿还中长期借款，还清贷款后利润用于股东分配。

三财务分析与评价盈利能力分析本项目反映盈利能力评价指标如下指标名称单位全部投资所得税前所得税后