海口百合花园项目可行性研究报告投资建议书doc文档（56页）

公司以房地产开发为主导产业。

经甲乙双方友好协商并达成协议海南同捷投资有限公司作为项目投资商土地持有者，委托海南高和房地产开发有限公司开发百合花园项目。

甲乙双方作为专业房地产开发投资企业，经过资源整合，合理利用资金和开发能力，取长补短，充分地挖掘了合作双方特长和潜力，共同致力于本项目投资开发，为顺利实现项目投资利润奠定了良好基础。

三项目实施背景海南房地产发展政策倾斜海南是中国最大经济特区，实行比中国其它经济特区更加灵活经济政策，被授予更多经济自主权。

年建省后，全省经济步入高速发展轨道。

海南房地产业在逐步挤去年以来带来房地产泡沫之后，于上世纪末从谷底开始缓慢回升。

尤其是中央把海南作为盘活积压房地产唯试点省，实行返还土地出让金税费减免缓购房入户鼓励内地企事业单位到海南设立分支机构等系列优惠政策之后，海南房地产业得到了进步复苏和逐步健康发展。

近几年来，政府银行社会各方面通过卓有成效促进工作，使海南积压多万平方米房产开始盘活，截至年底，已处置完毕所有积压房地产。

与此同时，批新建房地产项目凭借政策东风，雨后春笋般地拔地而起，置地花园昌茂花园长信海景花园黄金海岸花园紫荆花园世贸雅苑新世界花园阳光经典绿色佳园耀江花园大公馆荣域等粉墨登场。

至此，海南房地产业开始呈现出发展勃勃生机。

整个房地产业正从多年盘整阶段走向越来越市场规范化健康快速发展阶段。

海口及海南整个房地产业经过近年来市场考验和发展，已经成长为国内健康房地产市场之。

海南房地产业发展前景及趋势伴随着海南经济飞速发展，高新技术产业新兴工业旅游业商贸物流业新格局已形成，海南房地产业在旅游业迅速发展旅游诸多品牌带动下，持续旺盛发展，在健康岛长寿岛生态岛阳光岛最佳人居环境品牌效应和旅游迅猛发展推动下，住房需求市场增长较快，海南日益成为了世界著名旅游度假目地和中国人居环境最佳第二居住地，促使海南房地产，尤其是海口三亚房地产持续旺销。

年房地产开发投资规模持续平稳增长，房屋竣工面积快速增长，房屋施工面积和新开工面积有所下降，经济实用住房供给加大。

月至月，全省房地产开发投资平稳增长，累计完成了亿元，同比增长，占城镇固定资产投资总额。

商品房施工面积万平方米，同比增长。

销售面积万平方米，同比增长，销售额实现亿元，比去年同期增长。

其中月，海口市房地产开发完成投资亿元，同比增长，商品房投资亿元，同比增长。

消费需求多元化人均可支配收入有所提高。

海南房地产发展总体趋势投资环境大大改善，投资规模不断加大，大企业大项目不断上马，房地产业旅游业持续快速发展，现代工业高科技产业商贸物流业也正逐步兴起并得到加速发展房地产业成为海南发展较快行业之，市场化程度也逐步提高房地产企业开始注重项目规模环境质量和品牌建设，培育企业和项目同步可持续发展，市场竞争正向多元化方向发展内地些知名房地产公司纷纷进军海南房地产业，形成群雄逐鹿局面。

旅游地产持续健康发展并日趋成熟。

政府在经济旅游地产和规划方面各项利好政策给房地产行业营造了个良好市场环境。

四项目建设必要性和意义城市区域住宅市场发展需要目前，海口市住宅市场存在着巨大需求潜力和较大发展空间，尤其是岛外中高档度假住宅市场，关键是否开发出适合需求市场特定产品，开发符合这市场需求趋势产品就能够满足区域内区域外以及岛内外各阶层人员住房需求，同时也满足政府城市区域规划需要，项目开发建设具有良好市场前景。

本项目开发建设，将吸引大量岛外需求。

本项目地处市政府关于海甸岛休闲度假旅游观光等宜居规划区位和政府重点开发北海甸滨海国际高尚居住社区，独特区位优势环境气候优势，必将吸引大量岛外候鸟需求，是养老避寒二次置业首选。

根据目前海口房地产市场现状和发展趋势，预计本项目将取得良好经济效益。

本项目开发建设，将极大地改善北海甸区域投资和居住环境，并创造大量就业机会，从而取得良好社会效益。

项目可利用周边居住社区成熟完善配套设施所带来正外部效应，弥补自身地块面积小，容积率高等缺陷，同时利用自身地理位置和区位优势带动周边住宅市场发展，以期取得更大外部效应。

发挥土地级差效益需要项目地理位置和周边环境良好，适合住宅开发，土地级差效益明显，投资增值潜力巨大。

本项目及时开发建设，是公司发展战略必然要求。

高质量高标准高规格房地产开发是项目乃至公司发展重大战略，公司将通过项目成功开发示范打造自身品牌，立足于海南地产之林，并实现公司与社会双重效益。

五项目实施依据百和花园项目优越地理位置便利交通条件周边完善基础和配套设施等条件决定其巨大投资价值，完全满足住宅项目开发要求。

工程建设用地规划许可证。

百和花园项目设计说明书。

海口市海甸大道规划。

海口市规划局批复设计要点。

六项目可行性研究报告和编制依据根据国家有关部门规定和该项目具体情况，本可行性研究报告编制文件依据主要有国家计委与建设部联合颁布建设项目经济评价参数关于建设项目经济评价工作若干规定海南省海口市房地产开发建设相关法规条例海南省工程概预算定额百和花园项目规划设计方案海南省工程建设其它费用定额现场勘查及市场调查收集资料委托方提供有关其它资料。

第二章房地产宏观市场及海南海口市场分析市场现状及趋势分析房地产宏观市场分析全国固定资产投资持续走高，房地产投资与销售市场增长迅速。

我国近几年来固定资产投资规模不断加大，第三产业及房地产业得到持续长足发展。

房地产成为发展最快行业之和三大支柱产业之，成为国家扩大内需经济增长点，虽自年开始，国家对固定资产及房地产投资多次进行宏观调控，但持续良好中国经济发展态势，加上人民币持续升值，股票证券等资本市场长期利好消息，使得全国房地产市场持续活跃，房地产投资不断加快。

年月，全国房地产市场运行呈现市场需求旺盛以住房为主房地产开发投资增速继续加快和房价涨幅较高三大特点。

表年月全国房地产投资概况内容单位数额同比增长同比增幅开发完成投资亿元商品住宅完成投资亿元经适房完成投资亿元竣工面积亿平方米销售面积亿平方米现房销售面积亿平方米期房销售面积亿平方米空置商品房面积万平方米月份，个大中城市房屋销售价格同比上涨，涨幅比上月高个百分点。

其中，新建商品住房销售价格同比上涨，涨幅比上月高个百分点二手住房销售价格同比上涨，涨幅比上月高个百分点。

分类别看，经济适用房普通住房和高档住房销售价格同比分别上涨和。

表全国房地产投资与销售增长情况指标年年年年年年年年年年前个月投资增长销售增长表年月城镇固定资产投资情况序号内容实际完成自年初累计亿元比去年同期增长投资完成额亿元房地产开发全国房地产投资与销售增长图示年年年年年年年年年年投资增长销售增长住宅二房屋施工面积万平方米住宅三竣工面积万平方米住宅四新增固定资产亿元表年季度国内生产总值情况序号内容绝对值额亿元比去年同期增长国内生产总值第产业第二产业第三产业从以上图表可以看出，年随着全国经济持续健康快速发展，居民收入也有了较大提高，固定资产房地产开发投资国内生产总值都有了大幅度增长，截至月份，全社会城镇固定资产投资已比同期增长了，同时，第三产业也得到了飞速发展。

年，对于房地产行业来说依旧是不折不扣政策年，在大大小小调控政策影响下，全国楼市经历了从房价快速增长到市场有价无市起伏。

从年初蓄势到月份后暴涨，到国家紧接着系列政策出台，现在大家似乎认为市场进入了个观望期个拐企业面临市场风险。

而产品过于差异化和个性化，通常又带来市场认可与接受风险，这需要更多宣传成本向市场推介个性化产品，企业可综合评价两者成本收益与风险，做出理性抉择。

预警机制风险。

主要体现在处理危险能力和对市场适应性和反应能力。

市场是变化万千，本项目必须关注房地产市场各种变化，如政策变化，价格变化，观念变化等，并根据各种变化及时调整各项决策，特别是营销决策。

财务杠杆风险控制目前开发商资金来源包括自有资金外部投资贷款建筑商垫资和预售收入。

资金滚动式开发，使得开发商可以操作远大于自身资金实力项目，从而也可将自有资本收益率提得很高。

但同时，这种资金运作与经营方式，也隐含着巨大财务风险。

特别是在目前国家加大对房地产信贷政策严控，风险更大。

这就需要企业提高项目资金准备率，加大项目预售力度和效果，将风险控制到最低。

依据市场情况变化，并适当考虑项目开发周期，结合自身资金实力，充分了解市场销售情况可能变化，采用合理财务杠杆比率。

在市场繁荣期后期和衰退期，在市场竞争比较激烈和不景气时候，应适当提高自有资金比率，降低财务风险。

要避免资金阶段性短缺和成本失控等资金管理风险，除了要在市场操作上获得成功之外，发展商要建立完善资金管理制度，不断加强和提高内部资金管理水平。

第六章成本估算与资金筹措项目总投资估算依据建设标准和基本技术设备工程方案现行建设工程造价费用构成估算指标计算方法及其他有关计算工程造价文件现行工程建设其他费用计算办法和费用标准拟建项目建设内容。

二项目总投资估算原则费用与效益计算范围致性原则。

动态分析与静态分析相结合，以动态分析为主原则。

基础数据确定中稳妥原则。

三总投资估算根据市场调研，本项目选址为海口市海甸岛，为中档小型项目。

根据现海甸岛现状，地价估算按万亩，容积率按计算，小型项目以用地面积以内，销售暂按元计算。

项目经济技术指标序号项目数量总用地面积容积率二总投资估算表根据项目用地情况和梯两户部电梯初步设计方案，列出项目开发估算表项目开发估算表项目合计万元可售面积单方造价元开发总投资前期费用土地成本建安工程成本小区基础设施建设费企业管理费不可预见费注上表总投资不含销售费用土地增值税所得税。

四资金筹措本项目总投资约万元人民币，前期投入约万元，后期通过滚动开发和多种手段进行投资。

其资金筹措渠道主要有以下方式投资土地及前期规划设计费约万元银行贷款约万元第七章财务效益分析财务效益分析是在对不同类型住宅物业成本与销售测算基础上，按尽量接近项目开发实际情况原则设定分析前提，并据此建立相应数学模型进行计算。

本章以现金流量为分析基础，分别对本项目各开发阶段和整个过程进行分析，同时选取特定财务指标，对开发效益进行评价。

财务效益分析假设前提价格水平假定依据投资项目财务评价惯例，在进行项目投资估算，销售收入计算时，经营成本假设等均采用目前价格水平，在整个计算期内保持不变，不考虑通货膨胀因素对项目评价指标影响。

运作期限假定根据开发模式设定，本项目开发大约需时间年即十二个月，在进行财务效益分析时将计算期分为四期，以开工后个季度为期。

本项目由开发商支付土地成本前期费用和开发期税费等分摊到各期进行计算，各项工程费用将按工程进度反映在各核算期期末。

进行物业销售时预计发生税项及费用在计算期内，项目采用滚动开发方式进行投放，在进行物业销售时预计须支付税项主要有营业税及其附加按营业额计算销售费用按收入计算，含销售代理费用和奖金未计入成本总额所得税根据规定，按销售额征收未计入成本总额。

二财务指标选取参照我国财务制度，结合