海口都市海岸房地产项目可行性研究报告投资建议书word文档（定稿）

其中今年上半年平均每月二手房销售额更是达到万元左右，与去年上半年同期相比超过了。

随着海口二手房市场交易量不断增加，其价格也跟随着稳步上扬。

据有关统计数据表明，今年第二季度二手房销售面积比上季增长，价格涨幅居各类商品房首位，价格比去年同季和上季上涨和，其中住宅上涨和，同比涨幅比上季高个百分点。

三季度二手房价格继续稳步上涨，住宅比去年同季上涨，比上季上涨。

三级市场得活跃，将拉动二级市场需求，换房需求增加将直接带动大面积住宅销售，也给这部分市场细分带来了机会。

三项目区域状况分析规划状况分析城市规划总纲将海口建成第二人居地第二居住地是海口市种新型城市职能，在环境优美热带旅游城市中选择第二居住地是国际上久已流行做法。

第二居住地不仅是个生活和规划概念，同时也是旅游休闲度假等相关产业职能进步拓展与深化。

目前在海口购房消费群中，不少置业者来自岛外，这样消费不但有利于海口引进外来智力与财富，同时也为进步消除泡沫经济再次振兴房地产行业打下了基础。

海口外滩城市规划图海甸岛整个岛屿都处在城市设计项目范围之内。

最近在岛屿中心地区进行了系列高品质开发项目酒店各种类型高端房地产项目写字搂综合项目搂和大学校园等。

海甸水城规划海甸水城规划图在海甸溪和海甸二路之间约米宽地带将会规划为海甸水城。

本项目特点是利用区域临近海甸溪地理特征，将水体引入区域组织空间，营造出千变万化空间层次和极具吸引力水城空间。

利用挡潮闸，保持恒定水位和水循环，从而形成清晰而又平静水面，可以映出河道周边新建楼群。

水城以低层建筑为主，为保证项目开发经济平衡，沿海甸二路规划排高层建筑物，现存高层建筑尽管可能保留。

内部水体可变岛屿空间大小将使实现各种不同功能成为可能。

这座市中心运河城将规划以办公购物和居住功能为主。

白沙门生态公园规划规划中海甸岛白沙门生态公园占地公顷，东与海南民生燃气规划住宅用地相连，西靠海口市污水处理厂，南至人民大道，北至规划环岛路。

在推选方案中提出了充分利用原基地中水系，开凿溪流布置跌瀑，创造出风格别致自然水景，巧妙地用水将公园景观延伸至海面，将浩瀚大海景观渗透到公园里，并将公园分为凌波彩虹山容水意碧海连天林海风涛四个景区，准备开发成继万绿园之后市内第二块大型公共绿地。

环岛路规划海甸岛环岛路位于海甸岛东北面，为路堤结合地带，东起海甸二路与横沟河交接端头，北到甸昆路北端与海边交接处，全长约公里。

此次规划建设就考虑到路景观功能，人在车里就能看海，有沙滩地方尽量保留。

这系列重大规划都和海甸岛相关，无疑，未来几年内，海甸岛将吸引海口人目光，海甸区位形象将大大提升，它不再是单纯居住型渔村小岛。

海甸岛旅游优势休闲商务优势将得到展现，海甸岛房地产开发前景看好。

海甸岛将以个崭新形象展现在海南人民乃至全国人民面前，海甸岛资源有待于进步挖掘。

二海甸岛片区房地产整体市场分析片区规划海口市政府对海甸岛定位高品质居住区大学教育园区旅游休闲度假区。

在海口市政府规划和发展战略影响下，海甸岛将成为生活氛围浓郁旅游环境优良岛中岛。

重大市政建设规划将影响海甸未来发展，海甸岛区位形象将得到提升白沙门公园环岛路和海甸水城建设。

海新大桥连接海甸岛与新埠岛东海岸，为城市干道组成部分。

桥长米，宽米。

海甸岛目前在售楼盘共个海甸岛楼盘分布图海甸岛即将推出楼盘碧海云天海景花园海南豫财实业联合总公司开发，北京建工集团海南分公司承建宝阳花园海南宝阳房地产开发有限公司开发金海雅苑海南浙海地产开发三项目片区市场分析从建筑产品看多为小高层塔楼，多层项目较少。

海甸岛从上列个楼盘来看，只有滨海华庭江南城以及即将推出南方明珠个项目有多层住宅。

从园林看日式夏威夷式东南亚式园林风情充斥其间，产品差异化不明显。

中国本土风情园林却较少，只有江南城兆南绿岛家园为中国江南风情园林，从而凸显差异性。

从户型面积来看房在平米之间，房在平米之间，面积跨度较大。

房面积多集中在平米，市场上房供应量较大，除单纯小户型项目如加州阳光金色假日四季花开外，其他项目都有房。

从营销推广手法和方式上看不注重营销推广，推广手法单。

不少项目售楼处缺乏包装，地处偏僻却没有项目导视，很少做报纸电视或广播广告宣传，觉得广告宣传也难以对项目销售起到直接促进作用，从而放弃。

甚至有部分项目认为，只有不好卖楼盘才做广告。

仅从楼书来看，不少项目楼书粗制滥造，没有品质感，难以给人美感。

从卖点宣传来看，都以海景休闲为主打概念，缺乏新意，难以给消费者留下较深印象。

从物业管理来看物业管理仅为房地产开发附庸。

物业管理公司多为开发商组建，专业性不强。

从开发规模来看项目开发规模普遍较小，建筑面积大多在平米以下。

从市场竞争情况来看地产市场竞争激烈，海甸岛在售项目在个以上，众多中小开发商分吃海口房地产市场这块小蛋糕。

开发商实力不雄厚，同时开发几个项目企业只有金手指江中实业金邦实业少数几家，许多开发企业品牌没有树立起来。

外地实力开发商以独具特色产品和先进营销手法领跑市场，如宝安集团开发江南城项目。

从消费者市场反映来看低密度多层小户型项目和有特色大户型较受市场欢迎，如滨海华庭和江南城项目。

从置业群体来看客户群体海口本地人和外地人隔占半左右，其他为海南省内其他地区和岛外客户。

二次置业人群所占比例较大，不少项目如江南城滨海华庭二次置业客户达以上。

从销售周期来看销售周期较长，多数项目销售周期为年。

因此市场上现房供应量较大。

海甸岛市场还剩下较多尚未销售现楼，对期房销售市场造成定冲击。

从价格上看住宅用房，除去带装修四季花开碧海滨江别墅，价格最高两个项目为江南城和滨海华庭，其他项目价格均在元以下。

由此可见，多层低密度住宅因为稀缺在海甸岛价格反而超过建筑成本较高小高层。

项目名称均价元平方米江南城品水苑金椰都海滨花园福海新城星光海岸阳光熙园金色假日伊甸家园加州阳光滨海华庭碧海滨江国际贵族别墅四季花开带精装修绿岛家园期万恒城市花园期香榭丽花园北海岸号侨达花园港湾花园从物业类别商业用房来看本片区大多项目都拥有裙楼商业，但大多空置，这和片区人气不足商业氛围不浓有关。

海甸岛商业物业价格调查分析价格物业楼层品水苑福海新城金椰都花园侨达花园港湾花园绿岛家园楼楼楼四项目周边可比楼盘分析品水苑楼盘调查表项目名称品水苑位置海甸五东路号占地面积建筑面积规模小高层共栋户发售时间年月入伙时间年月层数层开发商海南宝通地产有限公司建筑设计规划园林设计美国东方环境研究所东方园林深圳公司承建商代理商海南嘉德旅游房地产投资咨询物业管理公司海南嘉德公寓度假村管理有限公司物管费元最低价元均价元最高价元户型面积及比例销售率户型面积套数所占比例销售率房房房顶层复式合计商铺商铺层，面积米，销售均价。

项目营销特点针对外地投资型客户销售包租型投资方案客户购买品水苑公寓，给予个月投资保障，购房时按总房价次性支付给业主，风险由品水苑承担。

委托出租投资方案购买品水苑公寓，可委托物业管理公司进行经营管理，出租租金除支付给物业管理公司相当于第个月租金中介费和自第二个月起服务费用外，剩余部分全部归业主所有。

设置外展销处温州上海无锡。

项目存在问题户型过大，投资者般愿意购买小户型。

而本项目每套总价均在万元以上，投资成本自身开发风险，因为开发项目自身市场定位销售状况等成功与否将直接影响贷款风险。

包括政府政策风险，开发建设期风险建造成本风险工程质量风险营销策划风险等，其二是小业主无法还清贷款，开发商资信风险法律风险等。

下面就项目风险分别作定量和定性分析。

二项目风险项目建设资金风险由于房地产项目开发建设周期较长，因此存在着由于开发商建设资金筹措计划不能落实，造成建设资金不足而停工由于人为或非人为因素使开发周期延长，造成总投资增加由于设计变更材料设备更改，直接造成项目总投资增加④由于建筑物本体出现工程质量问题，需要返工或加固，造成不能按期竣工验收，且增加项目总投资旦发生上述情况，造成建设资金不足或出现烂尾楼，房地产开发建设建设风险是可能存在。

我们应从开发商投资商自身经济实力，设计单位施工单位监理单位资质情况及实力情况加以预测。

开发商海口晔隆房地产有限公司由中房集团控股，经济实力雄厚，该公司经营状况良好。

资产负债率流动比率速动比率三项指标均较好，长短期偿债能力较强。

按本项目目前建设状况，应考虑定程度建筑物本体风险。

项目销售风险都市海岸尚未开始公开发售，但目前市场对此类物业需求量较大，随着整个项目逐步建设和广告宣传，该项目以其所处优越地理位置，方便交通，其销售前景是较乐观，销售风险应该不大。

开发商资信风险开发商资信风险来源于开发商以往与银行合作履约信用程度。

其履约信用程度好，则贷款风险小。

反之则将面临较大风险。

政府政策风险这与国家政策紧密相关，尤其是国家对房地产业宏观调控影响。

经济效益分析项目销售收入及回款时间估算按测算销售价格及销售率计算项目销售收入，同时根据海口住宅楼盘般销售情况及本项目实际情况，估计该项目住宅和商业销售进度年，年不考虑销售空置，计算各时期销售回款金额详见附表项目销售计划及销售收入测算表。

销售税费按规定，海口市房地产二级市场转让税费主要是经营税金及附加营业税城市建设维护税印花税土地增值费四项，合计为万元。

项目利润经测算项目税后利润为万元，税后投资利润率。

现金流量表计算时基准收益率取详见附表项目财务现金流量表财务内部收益率由前表计算可得，该项目在设定条件下财务内部收益率为。

财务净现值项目在计算期内财务净现值为万元。

动态投资回收期该项目动态投资回收期年综合财务指标分析结论该项目各项指标表明，项目具有较好可行性。

敏感性分析销售价格及工程成本变化敏感性分析详见附表项目敏感分析表。

经测算可知，销售价格和工程成本两个因素分别变动对项目效益将产生直接影响，从两个因素影响程度看，销售价格影响大于工程成本影响，项目指标对价格变动敏感度相对较高。

从项目敏感性分析可看出，总投资增加及售价下降对本项目经济效益影响较大。

建议开发商对本项目工程成本进行严格控制，同时不断加大销售力度，以免出现以上种情况，从而影响到本项目盈利能力。

盈亏平衡分析该项目总投资万元含应付利息。

盈亏平衡点计算依据为销售收入总投资销售税费销售税费包括营业税城建税印花税土地增值税，在盈亏平衡时，土地增值税为，故在盈亏平衡点四项税费可按销售收入计算。

则在盈亏平衡点销售收入为总投资万元当销售进度达到时，本项目全部投资及贷款本息可收回。

附表评估表二评估主表项目总投资来源及支出预测表三评估主表项目损益及利润分配预测表四评估主表项目财务现金流量表五评估主表项目资金来源与运用表六评估主表项目借款偿还预测表七评估主表项目经营期成本及费用测算八评估主表项目敏感性分析表九评估辅表项目销售计划及销售收入测算表评估表序号年份年年年合计确认销售收入结转开发成本销售费用经营税金及附加管理费用财务费用其他费用总成本费用税前利润减所得税净利润减开发成本加