海泰信息广场D座酒店式公寓项目可行性研究报告投资建议书word文档（30页）

座更是处于要塞，首先，座作为信息广场楼群重要组成部分，面向天津市重要交通要道之复康路，而且直通地铁，是市内交通黄金地带。

周边环境优越，座所在海泰信息广场是个准项目，其周围本身就是块工作生活娱乐优质地，但是却没有市中心喧闹。

商务方面，各类企业进驻园区，从而带来大量商务人口流动，他们大都是代表企业形象重要商务人员，频繁商务交流必然需要得到便捷高质食宿服务。

座酒店室公寓与企业办公点和客户经常光顾园区管理委员会临近，也成为吸引顾客个优势。

园区附近北京奥运会天津比赛场馆周邓纪念馆水上公园等旅游景点也会使这里成为重要人口集散地点，众多游客成为顾客部分。

商旅日益增多必然对良好居身之所产生市场需求，然而，目前周边现存优质合理住宿供应不足，已经出现了供不应求状况，现有主要供应点就是酒店，该酒店建造年限较久，装饰也已陈旧，而且建筑规模不大，容纳量有限而红旗路上酒店，价格高昂，在客户适用度上不具有普遍性。

因此，座商务式酒店建立是十分及时和必要。

酒店式服务，公寓式管理将拥有更多客户群，美观优质建筑设计，合理价格定位将使它更加具有吸引力。

营销策略营销总目标占据市场强势地位，树立本项目为天津建筑综合体第品牌通过整合营销手段，强化开发商在天津整体品牌形象。

在保证销售速度情况下，实现较理想价格和利润。

力争在年销售额达到亿力争项目总销售额达到亿力争项目在年月达到销售率二营销总精神强化优势强化需求强化投资价值掩护销售强化优势地段优势南京路中段超白金地段管理及资源优势开发商深厚星级酒店管理经验背景品牌号召力酒店品牌开发商品牌写字楼著名企业品牌商铺主力店品牌强化需求强化项目特有优势，就会带来旺盛需求，在激烈市场竞争中脱颖而出强化投资价值旺盛需求结果较高出租率较高出租价格较高投资回报率掩护销售较高投资回报率吸引投资，易于销售较快销售速度较高销售价格三营销总策略策略通路为先由于本项目属高档办公公寓商业类产品，非般受众人群，故在常规营销模式如静态营销媒体营销等之外，应强化特殊通道销售手段如组织论坛活动与行业协会或地方商会联谊等，加强销售针对性和销售信息到达率。

策略二主力客户为先针对部分大客户著名客户需求，采取灵活销售租赁手段如分割要求付款方式等促进成交，借以扩大项目影响力，提高品牌认知度。

所谓物以类聚人以群分策略三资源为先充分利用我公司现有客户资源在津客户天津房协异地资源易居会等和开发商酒店资源，深入挖掘潜在客户，扩大潜在客户范围。

策略四体验为先本项目是期房销售，而酒店化品质酒店化管理是本项目销售灵魂，所以销售现场酒店化销售道具品质化就显得至关重要，让客户来到现场从服务到环境宛如置身五星级酒店感觉。

如销售现场空间设计装修设施销售员素质服务水平等都应以五星级酒店为标准。

策略五服务为先针对本项目高端物业属性，本公司将在销售中特别强化服务意识和增加服务内容，如增加大客户经理，配备销售专员专门针对通路销售，组织活动提前组织租务部或可为开发商代组，做好终端客户储备代开发商组建业主租户俱乐部，搭建客户交流平台等。

四销售模型设计产权式酒店公寓售出后统较由家管理公司管理最好是由开发商或管理公司包定年限，每年固定回报如年，每年交由管理公司代租，管理公司收取管理费和代租佣金写字楼引进品牌物业管理公司管理建议保留部分好楼层面，以相对较为优惠条件吸引品牌客户著名企业进驻租赁，制造营销事件，拉升项目品牌形象，掩护写字楼其他产品出货。

待物业成熟后，再以更高价格将保留层面售出带租约商铺引进品牌商业管理公司同意经营管理建议至少保留商业面积用做持有经营，以相对较为优惠条件尽早引进世界著名品牌主力店进驻租赁，制造营销事件，拉升项目品牌形象，掩护其他商铺产品出货。

待物业成熟后，再以更高价格将保留层面售出带租约五销售价格策略酒店式公寓价格推导天津目前酒店式公寓相关指数租金范围回报率出租率元天平米本案推算考虑未来年增长，以保守租金元天平米较高回报率出租率计算。

同时以每年付出管理费每年元平方米家具家电装修维护和五年次翻新计算。

租金年净租金推算售价元天平米元年平米元平米参照本区域内酒店式公寓参数，考虑到本项目作为期房销售，要预留定增值空间给未来业主，因此此推算售价取整得到本案酒店式公寓价格定位元平米。

建议如开发商可包回报，可提高整体售价。

写字楼价格推导天津南京路小白楼地区目前写字楼相关指数租金范围回报率出租率元天平米本案推算考虑未来年增长，以保守租金元天平米较高回报率出租率计算。

租金年净租金推算售价元天平米元年平米元平米参照本区域内写字楼参数，考虑到本项目作为期房销售，要预留定增值空间给未来业主，因此此推算售价取整得到本案写字楼价格定位元平米。

商铺价格推导本案商铺是二楼店铺形式，只有楼部分商铺临外街，商业价值较高而楼临内街和二楼商铺价值减损较大，故楼临外街商铺售价约元平米楼临内街商铺售价约元平米二楼商铺售价约元平米因楼临外街商铺总面积占整体商铺比例较小，故整体商铺整体销售单价约元平米建议如设计允许，建议将临外街商铺改为拖形式，可提高整体售价。

总销售回款产权式酒店公寓平米元平米约亿写字楼建议保留个层面引进品牌客户，则可售为平米平米约平米平米元平米约亿商铺建议保留平米引进品牌客户，则可售为平米平米约平米平米元平米约亿总销售回款为亿亿亿约亿注仍持有平米写字楼和平米商铺六销售推盘策略原则销售回款要求工程进度配合项目推广要求项目市场地位营销手段配合本案推盘策略项目铺垫主推项目形象小酒店公寓办公总价低销售快，满足回款要求，易产生热销效应，快速拉升项目品牌七销售进度及回款计划项目铺垫期时间年月月目标通过多种营销推广手段，引爆天津建筑综合体第品牌项目形象各产品销售进度及回款计划见图九销售组织方案般项目销售组织方案服务公寓标准办公著名企业办公楼租赁签约，项目形象提升，知名度提高，提高产品级别，提高售价，抬高门槛商铺商业主力店签约，形成市场新关注点标准办公物业全面封顶，形象全面提升本案销售组织方案项目销售总监案场销售经理项目企划经理销售员若干内业人员若干项目企划助理项目销售总监企划经理企划助理客服经理客服专员大客户经理销售专员案场经理销售人员内业人员主要职责通路营销资源整合活动大客户跟踪等主要职责租务资源整合服务业主俱乐部业主期刊活动等以下附件为赠品，祝你事业有成，高效能人士个习惯在行动前设定目标有目标未必能够成功，但没有目标肯定不能成功。

著名效率提升大师博思崔西説成功就是目标达成，其他都是这句话注释。

现实中那些顶尖成功人士不是成功了才设定目标，而是设定了目标才成功。

次做好件事著名效率提升大师博思崔西有个著名论断次做好件事人比同时涉猎多个领域人要好得多。

富兰克林将自己生成就归功于对在定时期内不遗余力地做件事这信条实践。

培养重点思维从重点问题突破，是高效能人士思考项重要习惯。

如果个人没有重点地思考，就等于无主要目标，做事效率必然会十分低下。

相反，如果他抓住了主要矛盾，解决问题就变得容易多了。

发现问题关键在许多领导者看来，高效能人士应当具备最重要能力就是发现问题关键能力，因为这是通向问题解决必经之路。

正如微软总裁兼首席软件设计师比尔。

盖茨所説通向最高管理层最迅捷途径，是主动承担别人都不愿意接手工作，并在其中展示你出众创造力和解决问题能力。

把问题想透彻把问题想透彻，是种很好思维品质。

只要把问题想透彻了，才能找到问题到底是什么，才能找到解决问题最有效手段。

不找借口美国成功学家格兰特纳说过这样话如果你有为自己系鞋带能力，你就有上天摘星星机会，个人对待生活和工作是否负责是决定，博采众长，才能了解件事情本来面目，才能采取最佳处理方法。

因此，名高效能人士要时常以兼听则明，偏听则暗谏言提醒自己，多方地听取他人意见，以确保自己能够做出正确决定。

善于授权善于授权，举重若轻才是管理者正确工作方式举轻若重，事必躬亲只会让自己越陷越深，把自己时间和精力浪费于许多毫无价值决定上面。

制订却实可行计划许多成功人士成功经验告诉我们，认真做份计划不但不会约束我们，还可以让我们工作做得更好。

当然，同许多其他重要事情样，执行计划并不是件简单容易事。

如果你约束自我，实现了自己制定计划，你就定会成为个卓有成效高效能人士。

经常和成功人士在起心理学研究表明，环境可以让个人产生特定思维习惯，甚至是行为习惯。

环境能够改变我们思维与行为习惯，直接影响到我们工作效能与生活。

和成功人士在起，有助于我们在身边形成个成功氛围，在这个氛围中我们可以向身边成功人士学习正确思维方法，感受他们热情，了解并掌握他们处理问题方法。

有效决策个好决策思想，不是限期完成，而是在反复思考不断推敲过程中，在相关事物或其他活动中受启发顿悟而产生和迸发出来。

个高效决策者价值在于做正确事，同时帮助各管理层主管把事情做正确，把决策落实。

遇到困难找方法个高效能人士，是最重视找方法人。

他们相信凡事都会有方法解决，而且是总有更好方法。

不被琐务缠身高效能人士不会被太多琐务缠身。

其含义主要是说高效能人士要充分重视时间价值，不浪费时间会做那些不值得去做事情。

及时走出失败高效能人士不会让自己永远徘徊在失败阴影之下。

相反他们总是把所有失败都看作尚未成功在遭遇次次失败时候，他们会始终以种积极心态来面对。

不论多么困难，他们都要鼓励自己再试次。

保持颗平常心无伦做事还是做人，除了要善于抓住时机，懂得运用必要技巧之外，还需要保持颗平常人心态。

这种平常心，对于名高效能人士来讲，是十分重要。

给人留下好第印象外表漂亮人更受人欢迎，更容易获得他人青睐，这就是光环效应作用。

个人品质被认为是好，他就被种积极光环所笼罩，从而也被赋予其他好品质如果个人品质被认为是坏，他就被种消极光环所笼罩，并被赋予其他不好品质。

拥有双赢思维对于职场人士来讲，这种双赢本质是有感染力。

如果你在工作中是个人心胸开阔乐于帮助别人成功和愿意与他人分享荣誉人话，那么你就不愁没有朋友。

如果你周围充满了对你成功感兴趣而又希望你成功人，你在工作中就会充满与别人合作热情。

这对你工作绩效提高很有帮助。

追求绰约，超越自我追求完美不仅是种重要工作态度，也是种重要生活标准，是我们工作效能和生活质量重要保证。

个满足于现状不思进取人永远也无法成为名高效能人士。

成功人士选备十五种能力解决问题时逆向思维能力面对工作中遇到新问题，时又找不到解决方法。

而且，上司可能也没有什么锦囊妙计时，他们擅长用逆向思维办法去探索解决问题途径。

他们清楚具体业务执行者比上司更容易找出问题节点，是人为，还是客观是技术问题，还是管理漏洞。

采用逆向思维找寻问题解决方法，会更容易从问题中解脱出来。

考虑问题时换位思考能力在考虑解决问题方案时，常人通常站在自己职责范围立场上尽快妥善处理。

而他们却总会自觉地站在公司或老板立场去考虑解决问题方案。

作为公司或老板，解决问题出发点首先考虑是如何避免类似问题重复出现，而不是头疼医