深圳工业地产信息专卖店(网络项目)项目可行性研究报告投资建议书word文档（存档）

房地产现状分析市场运行状况供求平衡，成交面积和金额较上年大幅度减少年，九江市区新批准商品房预售项目共个，同比下降，批准预售面积万平方米，同比上涨，其中住宅万平方米。

同期九江市商品房成交面积为万平方米，其中住宅万平方米，成交金额万元，成交面积和成交金额比年分别下降了和。

附商品房成交面积比较表单位万平方米年年年与年比较商品房其中住宅商铺附商品房成交金额比较表单位万元年年年与年比较商品房其中住宅商铺二手房交易活跃，增长迅速年二手房成交套，成交面积万元。

存量房成交面积首次超过商品房。

附存量房住宅买卖比较表年年年与年比较套数套面积万平方米金额万元单价元平方米住宅价格上涨迅速，商铺价格略有下调年商品房价格较年上涨，其中住宅价格上涨较快，达到了。

而商铺价格略有下调较上年下铁附商品房成交单价比较表单位元年年年与年比较商品房其中住宅商铺土地市场分析土地供应不平衡虽然年九江市土地供应量达到了创纪录亩，比年亩增加了，但长江大道与八里湖之间地块面积达亩，占了全年土地供应。

大宗土地前期准备时间和开发周期都较长，因此短时间内，商品房市场供应量并不充裕。

从拍卖土地分布来看，开发区共拍卖土地亩，占，老城区土地供应相对紧张。

土地价格上涨，成本提高年九江市土地综合价格每亩万元，比年上涨了，剥去长江大道与八里湖之间地块，土地平均单价为万元亩，较年剥去柴桑春天后土地平均单价万元亩，上涨了附九江市年国有土地出让览表序号受让单位土地位置土地来源供地方式土地用途土地面积亩容积率起始价万元亩成交价万元亩土地出让收入万元签订出让合同时间九江市浔阳房地产开发公司十里大道企业委托挂牌商住九江市浔阳房地产南湖路企业挂牌居住开发公司号委托九江市浔阳房地产开发公司北司路号企业委托挂牌居住江西京九装饰材料大市场开发有限公司三里街支巷储备挂牌市场仓储王刚人民路号企业委托挂牌居住九江市派拉蒙房地产开发有限公司九瑞大道号企业委托挂牌商住九江柴桑房地产开发有限公司九莲北路号储备挂牌居住江西省高氏置业有限公司九瑞大道转盘南侧储备挂牌商住江西运通汽车贸易有限公司九瑞大道汽车城西侧地块储备挂牌市场用地九江金泰房地产开发有限公司九瑞大道汽车城西侧地块储备挂牌市场用地九江浔海实业有限公司向湖路号储备挂牌居住九江联泰实业有限公司长江大道与八里湖之间储备挂牌商业文化娱乐居住九江市房地产测绘队浔阳路委托挂牌商业九江市房地产建筑公司号总价总价总价市场总结整体市场发展相对比较健康，价格上涨较快土地供应市场充足，未来开发量大楼盘品质提高，市场竞争开始激烈购房者期望值上升，更注重楼盘性价比，品质好价格优楼盘成为追棒对象。

房型面积回归理性，平方米以下经济套型比重增加三区域市场分析区域介绍目前九江房地产开发，基本可分为老城区长虹大道九江开发区三大区域。

本案所处区域为长虹大道，区域位置包括沿长虹大道两侧至开发区代，区域内有市政府火车站等众多企事业单位，由于长虹大道属于市政府形象大道，因此基础设施建设较好，市民认可度较高。

区域房地产市场特点本案所属长虹大道板块，是最近几年九江市房地产开发中热点区域，但目前由于周边土地比较稀缺，市场供应开始紧张，目前新开发项目除本案外，只有火车站边上三幢多层项目和信华写字楼项目，综合起来有以下几个特点新开发项目较少，住宅供应稀缺区域内项目整体档次环境般套型多在平方米以上，设计般与九江新开几个大盘相比营销企业水平普遍较低项目规模普遍较小小高层面积普遍较大，去划速度相对多层较慢多层尾房价格多在元平方米以下，新房小高层价格在元平方米之间竞争对手分析本项目区域内目前新开楼盘较少，周边楼盘多属于尾房销售，本案潜在竞争对手主要是目前在开发区内几个高品质大盘，以下是对本案竞争对手详细分析主要潜在主力竞争对手案名新湖柴桑春天开发商九江新湖远洲置业有限公司基地规模亩建筑面积万期万绿化率规划设计加拿大泛太平洋景观设计雅克筑景物业管理上海新湖物业户型面积平方米，主力面积平方米，复式面积平方米套型设计合理实用，主力以三房两厅为主楼盘特点楼盘品质在九江首屈指，倡导大盘时代来临，套型以比较实用中小套为主。

售楼处面积近平方米，营销投入巨大。

整个楼盘预计开发跨度将近年左右，年均开发量在万平方米左右。

价格预计期价格将与周边市场价格持平综合述求中央居住区概念，主要诉求楼盘品质和规模案名水木清华开发商九江兆龙置业有限公司基地规模亩建筑面积万期万容积率规划设计美国累土景观设计上海逸景建筑商九江信华户型面积平方米，主力面积平方米，复式面积平方米套型设计合理实用，主力以三房两厅为主楼盘现状年十月份开盘，多层销售率以上，目前小高层选择较多。

二期将于近期开盘，多层预定情况良好，预计价格将有二三百元每平方米上扬。

价格小高层元起步价，楼层差元左右多层元起步价综合述求提出兆龙教育基金会，在宣传上主打教育和整体规划其他在售热销楼盘项目名称城市领秀地理位置九瑞大道号，九瑞大道与龙开河路交界处占地面积亩总建面积万平方米项目类型复式挑高米小户型公寓面积范围平方米预计均价元平方米项目名称天溢华庭地理位置九瑞大道总建面积平方米，共套销售状况年月开盘，已销套项目类型层二梯四户，商住楼销售均价元起步价，楼层差元周边项目尾房龙鑫花园开发商九江华龙房地产开发有限公司建筑面积总平方米，五期三幢多层平方米规划户数户绿化率建筑形态欧式规划产品多层，层阁楼发售日期分五期开发，第五期于年月开盘面积范围平方米主力面积平方米价格范围元平方米均价元平方米主力总价万物业管理住宅元平方米月商铺元平方米月每层差价元平方米销售率富华小区开发商九江富华房地产开发有限公司建筑面积分三期开发，前二期均已售完，三期规划平方米绿化率建筑形态无明显建筑倾向规划产品多层，层阁楼发售日期年月开盘面积范围平方米主力面积平方米价格范围元平方米均价元平方米主力总价万销售率东方俊园开发商九江新东方实业有限公司代理商武汉瑞地房地产策划代理建筑面积平方米规划户数户建筑形态层高层发售日期年月面积范围平方米主力面积平方米价格范围元平方米均价元平方米主力价格万得房率销售率左右分析本案与龙鑫花园相邻，与本案仅长虹大道路之隔，由武汉家销售代理公司代理，可能由于成本关系，其在当地广告表现并不多。

由于本案产品属于高层在建筑成本上较高，而其单价与仅比龙鑫花园高出元平方米左右，虽然价格不高，但由于其产品面积较大，主力房型面积都在平方米以上，得房率低，总价较高，因此销售情况并不乐观。

竞争市场总结多层销售速度明显快于高层单套平方米以下更畅销，顶层跃层销售周期较长竞争楼盘多层主力面积多在平方米左右三房套型价格高品质差楼盘销售不畅开发商更注意楼盘包装，有专业代理策划公司进行整体策划在规划设计上请知名设计公司进行设计在开发上采取滚动开发模式竞争策略分析品质取胜品质是项目生命。

在九江目前在多层楼盘中还没有出现个相对高品质小区，本案周边竞争对手品质都非常平庸，这是市场空白，也是本案难得机会。

尽管本案周边景观环境较为般，但通过努力，在建筑套型用材绿化景观物业配套及管理等方面，本案仍可做出当地品质流楼盘，从而给消费者眼前亮感觉，在当地市场中树立起第品牌第品质坚实形象。

低总价，高性价比从我们对九江房地产市场分析我们可以看到总价高低将直接决定客户面。

九江当地楼盘销售中，本地自住需求占了绝大多数，而以九江经济实力，能承受高总价客户相对较少，因此无论在品质上如何突破，将很难形成热销局面，而且由于受到周边景观限制本案也不宜定位高总价楼盘。

从销售情况看，本案周边员培训计划和内容编导销讲交资料编导，初步销售图纸到位统销售说辞编导人员进场，打扫卫生销售讲习销售人员基础培训完成安排销售人员进行市场调查，掌握当地房产市场最新动态，在汇总之后完成市场报告安排销售人员熟悉当地生活机能，交通路线在实际情况允许条件下做好产品亮相工作销售演练接待礼仪销控说辞运用以及各个注意事项各种案场规章制度制定完成权责范围卫生纪律接待流程等销售用各种表格落实完成客户资料登记表案场报表房源表空白价目表奖品领取登记表合同领取登记表工程联系单大定小定单落实到位，规范合同草稿落实到位初步价格确定基价和差价系数确定付款方式和优惠条件方式确定销售人员优惠权力额度确定案场奖金制度确定完成销售人员统制服胸牌名片落实到位销售人员熟悉本案进行产品优缺点分析答客问，产品卖点提炼开盘活动策划，奖品选择，赠奖品方式确定开盘期间媒体宣传活动策划，拟定广告预算设计文案报纸版面设计公交车身广告等开盘必要证件落实最终销售图纸确定并由甲方签字签约生效内部认购工作拟定说辞工作范围定范围内广告宣传活动酝酿期上门客户情况分析购房目心理承受价位购买力客户抗性是否真正购买等销售配套工作内容确定保安财务法律咨询银行及各职能部门衔接工作等内部客户认购计划时间月日月日执行内容内部认购工作展开，工作细则开始实施操作程序月日星期六通知所有关系户到售楼处进行选房住宅定金万，商铺定金二万于开盘七日内办理签约手续，逾期不享受内部优惠价内部认购期优惠措施待定确定并在定客源范围内展开内部认购期客户情况分析，通过对客户情况分析以最后确定开盘时最终价格单价上浮系数总价及商铺推广方案修正确定保留房源并在房源登记表上登记确定并由甲方签字生效销售人员培训内容反复演练做到得心应手开盘准备工作全面展开广告内容，费用最终确定报纸广告内容定位，报纸版面定位电视广告内容，时间段定位公交车身广告落实并投入运行销售道具到位情况最终验收销售资料到位情况最终验收销售配套并作到位情况最终验收开盘活动到位情况最终验收销售人员工作情况最终审核注内部认购销控内部认购推出房源由认购时具体情况而定。

执行步骤月日前，准备销售资料有楼书宣传单页折页认购须知，认购流程图等。

月日，销售部进行内部认购销售总结销售部整理销售总结房源资料及总结销售价格从人员组织广告效应工作环节处理等方面对内部认购效果进行总结。

内部认购执行计划及目标推出单元号楼合计，户住宅去化户，约平方。

预计总销万注以多层及小高层通差价元平方计商铺去化商业区层地下层为主，约平方，预计总销万合计总销万占总案量占项目总销量之比二开盘热销期销售部工作计划时间月日月日主要工作现场销控销售广告持续运作销售情况分析总结热销滞销客户抗性等销售人员销售经验得失讨论，总结交流会销售人员业基考核，评定暨表彰会持续期销售策略，广告策略拟定制作针对性策略调整报告，分析讨论后制定下阶段销售策略销售策略共计划推出商铺区二至三层及商铺二区至二层适量推出规划路段部分，二层商铺主要以沿街优势配以底层大型专业市场，定位于低总价小办公或商住型用型，以低价位来带动二三层。

住宅部分主推号楼及小高层，对号楼暂行保留。

视销售情况对价格及层差方案可作修正。

执行计划及目标月日月底推住宅为主，媒体上辅以商铺招商，售楼处对商铺只进行内部预约，造成商铺热销现象。

目标住宅开盘二月内成功销售平方。

总销万单价