深圳市宝安远洋渔业基地项目可行性研究报告投资建议书word文档（定稿）

政府主导单开发主体建设模式在这种模式下，项目开发公司是唯融资平台，并总揽整个项目开发建设工作。

政府主导多开发主体建设模式在总体规划指导下，对项目地块进行分区，项目开发公司只负责其中部分片区土地开发，其余片区则选择其它融资开发方式，可选择土地金融城市开发基金方式，也可以根据招投标，选择合适城市开发商，并通过合约确定合理分成比例。

企业主导单开发主体或多开发主体建设模式政府部门根据城市定位和产业定位，对地块进行统规划，然后整体招商。

城市开发商可以单独承包或牵头组成开发集团进行整体开发投资。

从开发过程看，主要有建设经营体化模式和建设经营多样化模式。

二我市准公共产品开发模式市财政作为单投资主体模式市大工业区模式深圳市大工业区是深圳市人民政府于年月直接设立个大型工业基地，在成立坪山新区以前，直采取以政府为单投资主体开发模式。

该模式在大工业区建设启动期起到了积极作用，但单投资模式，使得大工业区建设后续投资乏力，也排斥了市场力量进入到大工业区开发建设之中。

因此，当园区建设进入到发展期后，这种模式在定程度上制约了园区发展。

国有企业作为单开发主体模式盐田港集团以地融资地主港模式上世纪年代中期深圳市人民政府决定上马盐田港项目，国土部门将码头岸线和岸线腹地内部分山体规划权和土地使用权让渡划给了东鹏实业有限公司盐田港集团前身。

盐田港集团与香港和记黄埔集团签订合资经营盐田港码头合同，土地资源为盐田港与香港和记黄浦集团合作成功提供了必要条件。

深福保公司建设福田保税区模式深福保集团有限公司深福保借助保税区管理局土地资源，完成了由福田保税区园区开发商到招商载体，再到园区运营商身份转换，其实质是通过内部可经营物业获得投资回报。

开发有仓库高科技厂房展示中心写字楼单身公寓以及商品房等批房地产项目，形成了个以房地产开发为龙头，并兼有仓储物流物业管理国际贸易园林市政及投资咨询等各类专业资质大型企业集团。

特许经营权模式深高速模式深圳市高速公路股份有限公司深高速收入及盈利主要来源于收费公路资产投资建设及经营管理，还通过收购参股等方式，把公司版图扩展到广东省和国内其他经济发达地区。

其实质是通过准公共产品特许经营收费来获取投资收益。

这种模式适用于有稳定现金流在特许经营期内净现值为正项目。

股权融资模式市五大集团引进战略投资者模式年底，深圳市政府宣布将包括能源水务燃气公交食品在内家市属国企，通过招标出让股权方式引入战略投资者。

其中，深圳水务集团吸引了家境外企业投标，最后法国威立雅水务集团入选，外资间接实现了对水源和管网控制。

年，市政府把过去享受政府补贴排水系统也划归深圳水务。

深圳水务排水业务年约亏损多万元，深圳政府新策略是用税收代替补贴，允许加征自来水增值税，征收率为水价。

其实质是通过政府变相补贴形式，实现准公共品经营企业收支平衡，并按照事先约定利润率略有盈余。

公益项目与盈利项目组合经营模式地铁上盖物业模式根据深圳市政府与港铁公司签署协议，深圳地铁号线由港铁公司获得运营及沿线开发权，港铁公司在深圳成立项目公司，以方式投资建设全长千米总投资亿元号线二期工程。

深圳市政府把已于年底建成通车全长千米号线期工程，在二期工程通车前租赁给港铁深圳公司。

号线二期通车之日起，全线交由香港地铁公司成立项目公司统运营，该公司拥有年特许经营权。

公司同时获得号线沿线万平方米建筑面积物业开发权，以此来平衡地铁运营亏损。

在整个建设和经营期内，项目公司由香港地铁公司绝对控股，自主经营自负盈亏，运营期满，全部资产无偿移交深圳市政府。

三远洋渔港作为准公共产品特殊性外部性除创造行业利税外，能带来更大社会经济效益。

公益性和盈利性公益性为进出渔港渔船和车辆所提供水陆进出口疏运通道及其它设施而进行投融资，如码头岸线防波堤护岸港池锚地等建筑和场所。

这类项目设施按照现行收费规定，难以直接产生经济收益。

盈利性对渔港其它生产专用设备投资，如水产品交易市场冷库渔具储藏室等。

这类经营性项目可以产生定收益。

资本密集性成本沉没性和投资不可分性渔港投入资金巨大，旦进行投资建设，就很难移作他用，残值极低，具有投资成本沉没性，且必须进行次性大规模投融资，零星投融资往往无效或者不经济。

四本项目社会融资存在问题项目地块内经营性地块出让难以解决级开发资金缺口在财政投入缺位情况下，市渔业基地出路在社会融资。

社会融资不同于财政投入，是要追求投资回报。

本项目进行社会融资核心问题在于，若通过社会融资进行土地级开发，则项目开发商投资难以通过项目地块内经营性地块出让取得平衡，也难以通过特许经营期内运营收益来取得平衡。

其原因在于渔业基地是种准公共产品，具有公益性和经营性两种属性，基地前期建造需要大规模投入，建成后还需要支出运营和维护成本，但渔业码头等基础设施收入来源仅仅是相对商业码头来说很低渔港费收等形者国内事业性收费项目，收益远不能弥补投入，存在巨大缺口。

若不考虑运营收益，仅通过土地收益来平衡开发商级开发投入，则按照深圳市规划和国土委员会公布年宝安区经营性用地平均出让价格元平方米计算，需出让万平方米方经营型用地方可平衡本项目亿元级开发投入，这面积为本项目规划陆域面积，这显然是行不通。

假设以水产品交易市场和综合办公用地分别为万平米计，二者合计万平米作为可出让用地，则还需要本项目地块之外万平米经营性用地出让方能平衡。

因此，其收益需通过取得项目用地之外经营性地块出让方式来实现。

发行渔业基地地方债券面临困难由政府出面发行亿地方债券，依托深圳发达资本市场和优越政策环境，组织银行承销团，承销对象可以是社保机构也可以是各家金融类机构。

此外，还可由银行将发行地方债券打包，转移给专门金融机构管理，通过评级机构评级优化，充分利用证券交易所功能，将此亿债券证券化上市交易。

该种融资方式优点是第，深圳市刚刚获得中央批复可以自行发债权利，以此为机遇，推动地方债发行规范化和常态化第二，深圳市有着成熟金融市场，深圳证券交易所是中国内地上海市证券交易所以外唯家交易所，在金融改革创新方面直走在前面第三，深圳市有着众多大型金融机构和专业金融人才，为发债提供了必要支持。

该种融资方式面临困难是第，严格限制发债额度。

根据历史数据，年和年财政部分别代理深圳市发行了亿元和亿元地方债，年深圳市自主发行地方债亿元。

在告别中央代理发债后，深圳市地方债融资额度并没有明显放大，而是维持了上年发债规模，本质上这是次地方债务管理方式提升。

第二，严格控制融得资金投向。

据年月日深圳市五届人大常委会第十次会议审议通过关于深圳市年本级预算调整方案报告，此次发行地方债所得资金主要用于解决年及以前年度政府投资计划安排中央投资项目地方配套以及政府统贷在建项目，包括污水处理厂配套污水管网等生态建设工程以及教育医疗卫生交通等重点民生工程。

远洋渔业基地等项目在当前仍然没有发债指标。

第三，我国虽然以前发行过地方债券，但是在资产证券化这部分还比较薄弱，基本可以说没有什么经验可以借鉴。

而且，地方债券相比国债信用风险较高，而收益却相当，对投资者吸引力不足。

成立信托基金缺乏吸引力由政府出面成立或者委托家信托公司，以渔业基地具体发展计划为基础设计信托产品，通过该信托产品向社会募集资金，主要募集对象是各类具有港投入使用。

杏树中心渔港总面积万平方米，其中港池水域面积达万平方米，陆域面积万平方米，是全国人工围堰面积最大渔港，由渔业码头陆岛客货码头成品油码头等功能区组成。

在项目融资方面，杏树中心渔港建设采取政府主导企业运作市场机制投融资主体多元化模式，主要由大连杏树港务集团有限公司投资兴建，总投资亿元。

其中，国家投资万元，地方投资万元，项目单位自筹亿元。

大连杏树中心渔港是以企业投资为主体市场化运作方式开发建设，工程累计抛填土石方万立方米，建成东西防波大堤米，水产品交易市场成品油仓储综合服务区等项目。

年带动区域增加税收亿元，预计五年内将达到亿元，八年内达到亿元。

天津滨海新区中心渔港天津滨海新区中心渔港占地平方千米。

中心渔港规划建设港城，其中陆域城规划面积平方千米，主要为产业区和居住区海域港规划面积平方千米，分为作业港区和休闲港湾区。

海域作业港区规划泊位个，年吞吐能力万吨，休闲港湾区可容纳大小游艇艘。

在项目融资方面，中心渔港项目采用了模式。

即滨海建设投资集团作为滨海新区投融资平台，与汉沽区政府合作开发中心渔港项目，由滨海建设投资集团子公司天津中心渔港开发建设公司承担建设。

公司计划总投资亿元，目前，项目总投入累计超过亿元。

在项目建设过程中，滨海新区建设投资集团中心渔港开发建设公司分别与天津龙达水务有限公司津热供热集团国投津能发电有限公司市燃气集团滨海供电公司等多家单位签订中心渔港供水供热供气供电等配套工程建设协议，除此以外，年月，中心渔港开发建设公司与澳大利亚成功集团天津市中澳成功实业公司达成合作协议，将在中心渔港休闲港湾区合作开发中澳皇家游艇城，中澳皇家游艇城项目总投资亿元，将建成多个泊位，其中包括中国首个长度超过米超级游艇码头。

在此过程中，滨海建投集团深入调研国际城市基础设施建设项目融资案例和国内先进省市城投企业经验，协同市法制办发改委，参与制订并推动出台天津滨海新区公共基础设施建设项目模式建设管理试行办法。

破解关键难点，将融资方式引入滨海新区建设领域，资金总规模达到亿元。

滨海建投集团除深化与国开行合作，还与几家大型国有银行签订大额贷款框架合作协议，抢占银行信贷资金规模。

建立起了国有银行中长期贷款为主，中小股份制银行流动性资金贷款补充调剂信贷融资体系，全面引进商业银行信贷资金，为项目建设和运营提供了充足资金支持和保障。

威海中心渔港山东威海中心渔港建设项目是经国家发改委批准，按照国家级中心渔港标准兴建大型项目。

在项目投融资方面，预计总投资亿元，包括渔港基础设施和陆域配套设施两部分。

渔港基础设施计划投资亿元，由威海市政府全额出资建设。

建设码头米，修筑防波堤米，征用海域亩，填海造地亩，形成港池亩，提供渔船泊位个，其中万吨级以上泊位个，吨级泊位个，能够满足艘渔船靠泊避风供给。

陆域配套设施计划投资亿元，由威海远遥渔港有限公司出资。

建设水产品批发市场高层建筑区污水处理厂万吨冷藏制冰厂万吨油库等，总建筑面积万平方米。

据估计，本项目建成投产后可实现年销售收入亿元。

威海市水产品批发市场，是中心渔港配套设施核心项目，总投资亿元，其中，中央财政预算划拨万元，余下亿元由广州恒和房地产开发有限公司出独自融资。

项目占地面积亩，总建筑面积万余平方米，为六层框架结构贝壳造形景观式建筑，设活鲜品交易区冰鲜品交易区冷冻品交易区干品交易区国际水产品交易展区等功能区，并配套有业务洽谈室会客厅结算中心市场管理办公区检测检验室等。

项目建成后，将成为我国北方最大水产品物流贸易基地之，预计年实现销售收入亿元。

沈家门渔港沈家门渔港位于浙江省舟山市普陀区，由舟山本岛东南端及鲁家峙马峙小干岛等岛屿所围之海域组成，港区东窄西宽，狭长形，长