深圳龙岗区酒店会展中心项目可行性研究报告投资建议书word文档（存档）

供水龙岗区水资源丰富，开发利用充分，各类水务工程设施完备，布局合理。

年全区日均供水总量万吨，年供水总量亿吨，水质合格率达。

区内已建成水厂座，拥有中小型水库座，拟扩建水库座，总库容量亿立方米，可供水量万立方米。

东深引水工程和深圳市东部供水工程均经过龙岗区境内，每年可向全区供水亿立方米区内中水回用海水利用实现零突破，中水回用率达，海水利用万吨。

供电龙岗区电力设施完备，电网布局合理，电力供应充裕，年供电能力达万千伏安。

区内设有龙岗供电局，各街道办均设有供电所，为各企业提供优质用电服务。

区内共有变电站座，其中万伏变电站座，万伏变电站座，主变总容量万千伏安。

年新开工建设变电站座，投产座，东部电厂期顺利投产，供电量累计为亿千瓦时。

商贸龙岗区已形成以个街道办事处主体市场为轴线，与中小型集市相联通市场交易网络，华南工业原料城龙岗建材物流中心集银皮革市场及龙城世贸商城沃尔玛万佳新佳天虹岁宝吉之岛苏宁电器国美电器等国内外知名企业分布在全区各大商业黄金地带和住宅小区，交易十分活跃。

全区现有各类规模较大商品市场多个，批高起点高标准建设专业化批发市场应运而生，经营范围涵盖五金皮革茶叶电子建材五金农副产品等十多个商品门类。

环境状况龙岗区努力建设资源节约型环境友好型社会，是深圳市首个获评国家级生态示范区行政区，是深圳市最适宜人居区域之。

全区森林覆盖率达，绿化覆盖率达，饮用水源水质达标率为，东部近海海域水质保持良好，空气质量达到国家二级标准，区域环境噪声控制在分贝以下。

全区已建成污水处理厂个，污水日处理能力达万吨建成垃圾焚烧发电厂座，生活垃圾清运率达，垃圾无害化日处理能力达吨固体废物综合利用率达以上。

全区共有各级绿色单位个，镇改街前已有省级生态示范镇村个国家级环境优美乡镇个，是全国环境优美乡镇最密集行政区域之。

服务设施龙岗区具有比较完善配套服务设施，各类商业娱乐服务设施星罗棋布。

全区拥有各类商业和社会服务业网点万余个，登记在册已开业宾馆酒店百余家，其中星级酒店家，在建高星级酒店家，还有多家会计师事务所律师事务所人才交流中心职业介绍所等中介服务机构。

二龙岗区宏观经济发展分析深圳环境下龙岗区经济实力龙岗发展离不开深圳及整个珠三角发展，特别是在协议签定之后，整个原珠江三角洲内部个地方之间经济发展联系也越来越紧密，所以研究龙岗经济发展情况，就有必要探讨下它与周边地区之间差异与联系，以便了解龙岗宏观经济运行对项目同行业支撑情况。

从经济总量角度分析下面是珠三角几十个城市中七个重点城市年至年时间序列线源数据见附表珠三角七大城市时间序列图年份万元广州深圳珠海惠州东莞中山佛山从上面图象我们可以看到，东莞广州深圳佛山这四个市经济发展历程是比较相似，它们都是翘尾，这表示这四个地区随着时间推动而不断增大，经济发展在各自原有模式和规模基础上趋向于上升，而且上升幅度非常可观，而其他十几个地区发展基本保持不变，所以时间序列线表现为很平坦。

从这个角度来看，我们所考察二十个经济实体大致可以分为两大类，第类为经济发展相对发达地区，广州深圳东莞属于该类。

再来看龙岗年地区生产总值地区生产总值单位万元年份地区生产总值当年价第产业增加值第二产业增加值工业建筑业第三产业增加值人均生产总值元年，龙岗区地区生产总值亿元，比上年增长。

第产业增加值亿元，下降第二产业增加值亿元，增长第三产业增加值亿元，增长三次产业比例为，第二产业比重比全市平均水平高个百分点。

与上年比较，第二产业占比重提高个百分点，对经济增长贡献率达到以上，产业主导地位进步突出。

结论从经济总量角度来看，龙岗无疑处于极好环境和位置。

从增长速度方面分析增长率表示个地方经济总量增长速度，速度大小表示该地区经济发展势大小，它表征了该经济实体生命力旺盛与否。

下图明确显示了龙岗年到这几年增长率情况，由图可知，龙岗增长率序列源数据见附表二是高势位保持平稳个序列，而且，我们还可以看到龙岗近十年平均增长率高达，远远大于珠三角二十个市平均值这两个数据均未剔除通货膨胀率。

龙岗区财政收入税收总收入及增长情况在经济总量比较中，我们看到龙岗绝对经济基数也是属于第类，这也从另外个角度说明了龙岗强势稳定发展这个事实。

根据惯性定律，我们可以预言，在未来几个经济发展计划年度内，除非国内外环境政治经济发生了巨大变化，龙岗经济会继续稳定运行下去。

从地域之间相互影响分析分析下龙岗与邻近地区之间相关性，可以大致了解各个地区对龙岗经济发展影响程度。

尤其是深圳整体经济发展。

以下是深圳及各区指数指标名称深圳市罗湖区福田区南山区盐田区宝安区龙岗区年比上年增长年比上年增长年比上年增长年比上年增长年比上年增长年比上年增长年比上年增长地区生产总值亿元规模以上工业增加亿元社会消费品零售额全社会固定资产投资额外商直接投资金额出口总额般预算财政收入深圳作为经济特区，它正在经历产业升级蜕变过程，在这个过程中，很多相关产业将迁出深圳，由于受其影响巨大，龙岗将是这个过程中最直接受益者。

深圳已经制定了将龙岗建设成创新型先锋城市振翅东翼战略目标，另外，自协议签署以来，港澳与内地联系日益紧密，其对龙岗辐射带动作用也是不可忽视。

从这几个方面情况来看，龙岗前景也是非常乐观。

从产业结构分析下面我们再来看看深圳这个经济实体产业结构情况。

国家统计局深圳产业结构变迁统计表深圳第产业第二产业第三产业年年年年年年深圳市年至年产业结构变迁图深圳产业结构与广州有着非常鲜明差异。

从年到年这六年中，深圳直都是第二产业执牛耳。

当然，我们也看到，它产业结构也呈现出个显著变化，即从年到年，它第二产业所占比例是上升，并且在年达到顶点，在年时候，第二产业所占分额有了个明显下降，相对地同年第三产业分额有了个显著回升，这个也是深圳经济宏观调控结果。

接下来我们看看龙岗产业结构变迁图，并把它与深圳情况做个比较。

龙岗产业结构变迁统计表龙岗第产业第二产业第三产业年年年年年年比较分析结果表明，龙岗将在现有模式基础上继续稳定发展段时间，按照国际实业投资周期相关统计结果，这个时间至少还有二十年。

那么在这个模式基础上派生出来各种经济形态也会在这段时间内稳定存在。

也就是说，龙岗宏观经济发展非常有利于项目所在行业酒店行业现有模式发展。

龙岗经济分析与预测以上我们从经济总量及其衍生变量方面大致分析了龙岗经济与珠三角其他地方经济之间关系，并由此推测出龙岗未来若干年内经济发展大致方向。

下面我们着眼于龙岗区并从经济总量产业结构等方面来分析预测下龙岗经济发展情况。

本小节数据来源于龙岗统计局，具体数据见附表。

未来两个经济计划年度内东莞经济增长速度预测在经济总量和增长速度两者之间，总量代表总劳动成果，速度代表增长势头，是发展势头强弱定量表达，前面已经论及龙岗绝对数值之大，所以在这里我们更注重对增长速度了解。

预测龙岗未来十年左右经济增长速度，可以让我们对龙岗未来发展有个大致定量把握，这对本项目进行是非常有益。

按照发展经济学理论，由于各种因素限制，个地区经济增长在个阶段来讲总是有限，这种增长呈现拉伸了型，用图象呈现出来就是条逻辑斯蒂曲线，这条线变化率曲线就是条先上升到达顶点之后再下降曲线。

我们将根据这个思路来拟合并预测龙岗未来收益率计算表明，本项目投资收益情况是有利于项目开发。

项目财务内部收益率计算表项目建设期经营期合计现金流入营业总收入现金流出投资总费用经营成本营业税费所得税净现金流量净现值计算贴现值为净现值经科学计算，本项目盈利能力比较强，完全能满足最低要求，具体情况详见财务内部收益率计算表。

酒店公寓投资估算表酒店式公寓拥有产权配置包括厨卫在内综合套间物业，整个公寓提供酒店式商务服务保洁服务物业服务租赁服务，集住宅酒店会所多功能于体。

投资者既可以像购买普通住宅样用于自住，又可以交由酒店以客房形式出租，获得投资回报。

本项目酒店式公寓及配套均为国标五星级。

公寓投资收益总面积平方米销售比例销售价格元平方销售周期月销售额万元销售成本万元投资成本万元销售利润万元固定资产万元本项目酒店式公寓及配套均为国标五星级，参照龙岗中心城区房地产目前销售价格及发展趋势，将两年后建成公寓销售价格预定为元平方，以此推算收益。

序号用途建筑面积工程单价合计元万元酒店公寓建筑面积各种税费办证费勘察设计监理土建空调给排水强电弱电消防室内装饰包括家具项目投资项目总体资金回收估算表五星酒店酒店公寓总投资万元酒店总计公寓资金回收万元第年第二年第三年总计酒店公寓综合酒店投资回收期计算表公寓投资收益表，推算出项目总体资金回收期为两年半。

此总体资金回收估算，未计政府扶持款无息贷款利息减免政府税收减免政策。

如计算以上扶持，总体资金回收期预计不超过两年。

七项目风险分析系统风险根据深圳市近期建设规划深圳市龙岗中心组团分区规划深圳十五规划龙岗十五规划及大运会召开，本项目基本不存在系统风险。

市场风险龙岗区酒店业没形成规模，目前尚没有五星酒店，算上在建另家五星酒店，以龙岗区发展前景和市场需求，市场风险相对比较乐观。

财务风险从财务角度看，通过静态和动态分析，在考虑各种因素上下浮动情况下，本项目将来财务状况仍然能够保持良好，这说明本项目抵抗财务风险能力也是非常强。

其他风险除了上述三种主要风险之外，另外如经营风险技术风险等等也是本项目所需要认真考虑对象。

酒店不同于其他房地产产品，它在建造经营等过程中对技术要求远远超过般房地产产品对各种技术要求与此同时，酒店正式投入运营之后经营管理风险更是我们必须认真对待东西。

八项目分析优势天时﹥﹥﹥目前龙岗区尚无五星级酒店，本项目建设将填补这空白，并迅速占领龙岗区高端酒店市场。

代表自主创新和循环经济太阳能技术在本项目上运用，以新资源观和发展模式推进酒店建设与发展可以将本项目营造成为当地乃至深圳极具号召力商务时尚休闲娱乐场所和话题效应原创建筑。

项目集商务会议度假娱乐为体环保型绿色生态酒店核心定位，能够最大限度满足市场消费需求。

龙岗区关于加快高星级酒店发展暂行规定奖励扶持实施细则等鼓励投资高星酒店条文政策，将为本项目建设提供更多建设和运营资金，减少项目投资压力和投资风险。

地利﹥﹥﹥项目所处位置优越，交通便利龙岗中心城核心区定位为全区政治文化及商业中心本项目与龙岗区行政中心距离仅十分钟左右车程与大运中心不到分钟车程。

项目周边有数千平方米市政绿化地可无偿用于酒店绿化外道和停车。

人和﹥﹥﹥世界顶级专业管理团队，国际流酒店品牌，完善先进营销网络。

龙岗中心城地标建筑珠江广场建设，将有利于行业高尚区域形成。

机会深圳市成功申办年第届大学生运动会，对主场馆所在地龙岗区城市化现代化国际化加速发展，也是个极为难得历史性机遇，提供了绝佳载体和支撑，将从根本上改变龙岗面貌。

深圳市总体组团规划，地铁号线投建与即将开通，也将给龙岗带来无限商机。

大深圳广州东莞深圳建设，必将给龙岗及本项目创造个更家良好运营空间。

深圳香港体化规划发展，也必将给龙岗和本项目带来飞速