清华大学科技园土地一级开发项目可行性研究报告投资建议书word文档（定稿）

这切都为清华大学科技园建设提供了良好城市基础设施和环境条件，不仅可以保证清华大学科技园物业高质量运行，而且为清华大学科技园物业保值和增值创造了条件。

大学科技园已成为创业者乐园和科技开发沃土目前我国大学科技园已发展到多个，清华大学科技园北大科技园东大科技园是其中发展较快科技园。

大学科技园作为大学教学科研与产业结合基地，将高校科研和市场经济有机地联系起来，既为高校培养创新创业人才提供了实践基地，又让高校能够孵化和培养出批有实力高新技术企业。

从国家大学科技园个首批建设试点发展情况看，大学科技园具有极大经济发展潜力。

由教育部牵头所部属重点大学发起家理事单位参加中国高校科技协作网，在清华大学科技园区建立后，保持余项高校最新可推广科技成果供企业查询。

上海交大科技园目前已有高新技术企业余家，仅昂立生物制品有限公司就在年内从注册资本万元企业发展到亿元产值企业。

而武汉大学科技园也在新武大诞生个小时后，正式加盟东湖高新技术开发区，现已有武大弘元武汉康桥湖北绿洲武汉泰通等企业首期入园。

北大科技园北京新星时空网络软件开发有限公司，与韩国公司等多家企业合作，以开发网络资源及电子商务为目标，目前已开发出等优秀网络软件供应国内市场。

东北大学科技园与世界最大计算机企业美国公司结成全球战略合作伙伴关系，与摩托罗拉公司合资建了无线通信应用软件联合实验室。

目前，东北大学科技园已经与美国日本加拿大香港台湾等十几个国家和地区建立了长期友好合作关系。

项目建设必要性清华大学科技园建设是清华大学贯彻实施科教兴国战略，建设世界流大学需要当今世界科学技术日新月易知识经济初见端倪，综合国力竞争日趋激烈。

综合国力竞争实质，是科技与人才竞争，是抢占世纪知识经济制高点竞争。

开发建设清华大学科技园区，不仅在于创造个有利于科技教育发展内外环境，而且是实施科教兴国战略，迎接知识经济挑战，推动产业结构升级，增强国际竞争力需要。

目前，清华大学科技园区作为中关村部份已正式列为国家科技创新示范工程内容，在发展方向目标资金政策等方面全方位给予大力支持。

清华大学作为我国著名高等学府，正在为创建世界流大学而奋斗。

在前所未有历史机遇条件下建设清华大学科技园，是清华大学利用自身品牌和清华大学科技园优越地理位置，适应社会和时代要求，推动科技进步和经济发展，创建流大学重要举措。

清华大学科技园作为国家科技部教育部确定重点国家大学科技园，既是中关村科技园区重要组成部分，又是清华大学校园有机外延是清华大学面向社会服务北京经济建设重要窗口她不仅是世纪世界流大学对外窗口，也将能够满足现代科技发展要求。

清华大学科技园建设是首都经济发展需要首都经济本质是知识经济，核心是高科技产业。

中关村科技园区已成为为北京高新技术产业发展龙头，对北京经济发展作用举足轻重。

作为中关村科技园重要组成部分，加快建设清华大学科技园区是超越科技教育和高新技术产业自身发展重大决策，是迎接知识经济挑战，推动北京乃至全国产业结构升级，增强竞争力项重大决策，对首都知识经济快速发展对提高中华民族创新能力和在世界科技领域中地位，具有重要现实意义。

清华大学科技园建设是科研成果产业化需要清华大学科技园周围集中了以清华大学北京大学为代表各级各类高等院校所，在校学生万人，有以中国科学院研究所等为代表数量众多研究机构家，两院院士占全国院士总数，成为中国最大，世界少有智力密集区，特别是清华大学科技园所依托清华大学是所具有学科交叉综合优势著名学府，拥有高素质多层次人才资源，能够持续不断地提供高水平科研成果，拥有先进仪器设备和装备精良实验室，形成了较为完整研究开发和工程设计体系。

同时该区域拥有国家级设施完善信息网络，与国内外保持着广泛科技交流合作，随着形势发展，众多科技成果走出实验室，进入国民经济主战场，科技成果产业化迫切需要科技园区提供广阔空间和舞台。

清华大学科技园发展要求加紧实施二期主体区用地开发经过年以来近年建设开发，清华大学科技园完成了期起步区开发建设工作，建筑面积近万平方米紫光大厦华业大厦同方大厦和学研大厦已投入使用。

万平方米国际科技交流中心开始兴建，目前园区内已聚集了清华大学同方股份清华大学紫光股份宝洁技术有限公司等大批高新技术企业和跨国公司，以国家光盘工程研究中心国家支撑软件工程研究中心为代表各类研发中心已进驻园区清华大学技术展馆全国高校科技协作网等各类服务机构已在园区运行，以促进科技成果转化为己任北京清华大学工业开发研究院为新办小型高新技术企业提供全方位服务清华大学科技园创业服务中心以及面向高新技术企业风险投资国创国际高技术产业投资公司均已在园区内开展工作。

这说明清华大学科技园进步发展基础业已形成，同时物业供需矛盾也日益突出，目前有进步扩大规模要求。

清华大学科技园期起步区用地已基本转让完毕，因此二期开发成为必然，只有进行新开发，才能适应当前发展要求。

第三章清华大学科技园发展清华大学科技园发展为贯彻实施科教兴国战略，建设世界流大学，充分发挥清华大学人才和科技优势，促进产学研结合，加速科技成果向生产力转化，年，清华大学提出创建清华大学科技园构想。

在北京市政府支持下，年月清华大学成立北京清华大学科技园发展中心开始建设清华大学科技园。

清华大学科技园作为中国大学科技园先导，自成立以来，大胆探索，敢于创新，勇于实践，锐意进取，走过了近七年发展历程，形成了有利于高新技术产业发展园区环境，有力地促进了高新技术产业发展。

清华大学科技园地处中关村科技园区核心地带，占地面积公顷，总规划建筑面积万平方米，是北京市政府首都经济发展战略中科技产业重要基地，也是中关村科技园区重点建设工程之。

年月，清华大学科技园被国家科技部和教育部遴选为个国家大学科技园试点之，给予重点扶持。

清华大学科技园在快速健康发展过程中形成了自身特色。

经过年以来近七年建设，清华大学科技园已初具规模，起步区万平方米同方大厦紫光大厦华业大厦学研大厦等建筑相继建成并投入使用。

万平方米国际科技交流中心正在建设，园区已初具规模。

初步形成了有利于高新技术企业发展独特园区环境，目前入园企业已达余家，经济效益逐年大幅提高。

批国内外知名高科技企业和中介服务机构进驻世界强宝洁公司斯伦贝谢公司进驻园区。

清华大学企业集团和以清华大学同方紫光两个上市公司为骨干近二十家校办高科技企业率先进驻，同时，还吸引了外资企业和北京江苏山东上海等地余家科技企业进驻园区。

此外，会计师事务所管理咨询公司律师事务所和投资顾问公司等各类中介机构已在园区运行，高新技术产业发展支撑服务体系日渐完善。

建立清华大学科技园园中园清华大学创业园，孵化科技型中小企业清华大学创业园第期多平方米孵化场地吸引包括在校学生在职教工在内创业者创办科技型中小企业。

清华大学创业园已入驻了以慧点视美乐为代表三十余家高科技创业企业，其中多家公司已经成功引进风险投资，还有若干家企业正在与风险投资机构进行融资洽谈，清华大学创业园已表现出良好成长性。

初步形成面向市场研发能力已有四个国家级和部委级工程研究中心进驻科技园，涌现出批国家级科技成果，并且开始按企业机制为这些研发中心建立实施产业化下游实体。

科技部在园区设立了国家火炬计划停业损失移机等补偿费拆房清渣费拆迁服务费及管理费合计企事业单位拆迁被拆迁企事业单位家，建筑面积平方米，无证房建筑面积平方米。

估算结果如下表所示表企事业单位拆迁费用单位万元序号项目金额地上物补偿费停业损失补偿费人员安置补偿农民宅基地补偿铁路土地补偿水电关止含居民部分电增容补偿拆除清渣费合计水源三厂深水主力井拆迁万元④成府路取直改造拆迁万元中关村街道铁路公房补偿万元拆迁安置补偿费共计万元。

前期开发费前期开发费含勘察规划设计和调查咨询费。

勘察费和规划设计费分别按拆迁安置费市政及公共配套设施建设费计，估算金额分别为万元万元。

调查咨询费估算为万元。

红线内外市政基础设施建设费按各市政专业部门咨询方案和定额估算。

估算金额为万元。

公共配套设施建设费公共配套设施主要是绿化地下集中车库及人防工程道路路灯及照明系统建设。

绿化建设费按元平方米绿地面积计算。

地下集中车库及人防工程计平方米，按元平方米计算。

道路和路灯照明系统分别估算为万元万元。

开发期税费供电贴费按元计算，防洪工程建设维护管理费按元平方米占地面积计算。

建设单位管理费按拆迁安置费前期开发费市政建设费配套建设费和开发期税费计算。

不可预见费只计基本预备费，费率。

建设期利息建设期利息按五年期固定资产贷款利率计。

经营资金估算经营资金为项目各年销售费用和开发完毕后各年管理费用，估算为万元。

总投资项目总投资为万元，见表。

详细估算见附表总投资估算表。

表总投资估算表单位万元序号工程或费用名称估算费用占总投资开发建设投资拆迁安置补偿费前期开发费市政基础设施建设费公共配套设施建设费开发期税费建设单位管理费不可预见费建设期利息二经营资金三项目总投资土地开发成本经营资金单位楼面成本地价计算根据项目土地开发成本，按成本逼近法计算项目可销售楼面平方米单位面积成本地价为元平方米不含土地出让金。

其中营业税金及附加按保本地价元平方米计算，股东固定回报按股东投资万元，年固定回报率计算。

见下表。

表单位楼面熟地价估算表单位万元土地开发成本经营资金营业税金及附加股东固定利润合计可销售楼面面积单位楼面熟地价元投资计划与资金筹措项目总投资万元，其中清华大学科技园建设股份有限公司自有资金万元，拟向国家开发银行申请五年期长期贷款万元，土地销售回款再投资万元。

各年度投资计划和资金筹措计划见表。

投资计划与资金筹措表单位万元年年年年年总投资开发建设投资建设期利息经营资金资金筹措自有资金长期借款土地预售回款建设期经营期表序号项目合计投资计划和资金筹措详见附表。

第十二章经济效益测算与财务评价测算及评价说明项目根据中关村地区类似项目结合合理预测进行财务测算。

项目财务评价参照建设项目经济评价方法与参数第二版评价方法进行。

项目计算期按年计，其中建设期年，边建设边销售土地年。

项目基准收益率取为。

项目以人民币作为记帐本位币。

财务测算销售收入及营业税金测算销售收入销售价格根据本项目位置和环境条件以及土地招商形势分析，预计项目市场前景很好，另外不同建设性质楼面售价不同，因此平均售价应高于单位楼面成本地价元。

单位楼面面积售价年按元平方米计算，年按元平方米计算，按元平方米计算。

销售面积和回款比例本项目可销售楼面面积为平方米，从合理经营角度出发，预计各年销售比例销售面积和回款比例如下表销售计划表项目年年年年年销售比例年度可销售面积单位楼面面积售价元销售回款比例经营税金测算项目需缴纳营业税城市维护建设税和教育费附加。

各税种均按现行税法规定税率和计取标准计征。

营业税税率为，以销售收