清明上河园旅游开发项目可行性研究报告投资建议书word文档（32页）

针对这样种状况，政府会切实采取资源开发与环境保护相结合积极有效措施加以保护，而不能简单地以为保护而保护消极措施来保护。

合理旅游开发是经实践证明能有效保护资源主要手段之。

清明上河园旅游项目开发在坚持政府主导原则下，景区内旅游项目所有权和开发权完全归投资者所有，由投资人进行开发建设和经营管理。

六项目开发条件与现状项目开发条件滕州市洪绪镇历史悠久，民风纯朴，旅游资源丰富，文化底蕴深厚，加之交通便捷，区位独特，发展旅游有着良好条件和优势。

资源丰富，底蕴非常深厚。

滕州旅游资源丰富，文化内涵深厚，古称善国，是古代科圣墨子工匠祖师鲁班景仲等名人故里钟灵毓秀人才辈出等。

有独特北幸文化多彩民俗文化丰富历史文化秀美山水文化纯朴乡村文化传统耕读文化等有关许多美妙传说和故事。

交通便捷，可进入性较强。

滕州市自古就有九州通衞之称，地处江苏山东河南安徽四省交界处淮海经济区中心位置，作为南北交通重地和枢纽，境内京福高速京沪高速国道京沪铁路京沪高速铁路和京杭大运河纵贯南北，方圆公里范围内有济南徐州临沂济宁四个机场，到青岛港四小时车程日照港两小时车程。

滕州地处北京到上海中心位置，高速铁路年竣工后，届时滕州到北京和上海各仅需小时，既能让游客舒适地进得去，又能让游客舒心地出得来。

区位独特，地理条件优越。

洪绪镇位于山东滕州南郊，龙庄位于滕州市西城工业开发区，距滕州市区公里。

今滕州市，位于山东省鲁南地区南端，东距山徐州市中心公里，邻近江苏安徽和河南等地，有较强周边辐射能力从旅游区位来看，清明上河园项目处于北京界上海这中国最佳黄金旅游线上。

项目立意新颖，文化底蕴丰富。

拟建清明上河园参照我国宋代著名画家张择端绘制清明上河图长卷，同时对开封等地进行考察，对宋代建筑和绘画资料进行了全面研究，并结合影视拍摄需要，计划占地多亩，建筑面积达平方米，生动再现了富丽天下北宋大都会汴京园景象。

绕石径，过曲桥，穿街市，登楼阁，不经意中让你梦回千年，依稀跨越历史长河。

但见，汴河蜿蜒映园，楼宇鳞次栉比。

城外区小桥流水，杨柳拂面城内区烟雨楼台，繁华浓艳。

定时表演节目包公迎宾杨志卖刀林冲怒打高衙内燕青打擂李师师艺会情公子王员外招婿宋式民俗婚礼编钟乐舞马术气功绝活等余个。

清明上河图可满足汉代以后民国以前历代历史题材影视拍摄。

同时，清明上河园又是旅游胜地，丰富多彩节目令您叹为观止，深刻体会到宋代文化深厚。

特别是无法估量商业价值。

二项目拟建区现状旅游交通条件得到空前改善。

为适应现代旅游行快坐舒要求，近几年，滕州市陆空交通十分便利，距连云港日照港公里距徐州观音机场公里距济南公里距青岛公里距上海公里京沪铁路京沪高速公路京福高速公路国道及多条省道等陆上交通动脉交汇相接，加快了景区旅游交通设施建设。

景区基础设施建设进展较快。

是景区通讯设施建设超速发展，景区内主干道已硬化。

近年来，滕州市通过积极争取和努力，已经开通中国移动中国联通通讯网络和中国电信程控电话宽带网络等通讯服务，景区移动通讯覆盖率达到了。

目前国道至景区内主干道已经硬化二是景区水电设施可正常满足景区居民和项目用水用电需求。

旅游接待服务功能明显增强。

近年来，滕州严格按照景区质量等级标准，积极完善自身建设，增强旅游接待服务功能，各级别宾馆饭店成倍增加，完善了各游览区线路指示游览系统，使滕州旅游接待服务功能得到明显改善。

七市场分析旅游市场发展趋势旅游市场需求不是成不变。

因为整个社会经济和文化，以及人们心理和生活方式都处于不停变迁过程中。

所以，无论是旅游资源开发还是项目设计，都应以能够满足较长时间和尽可能多旅游者需求作为立足点，因此，研究市场需求基本发展趋势是本项目项不可或缺内容。

国内市场发展趋势休闲旅游越玩越火。

目前，政府对旅游市场引导方向主要集中于两点是大力发展国内旅游市场，二是重点促进休闲旅游市场。

由于政府积极引导，我国旅游消费市场中，增长速度最快就是休闲旅游市场。

在沿海些先进园市，旅游者对休闲旅游消费需求，已远远超过观光旅游。

据有关机构调查显示，北京和上海两地旅游消费，休闲旅游百分比比观光旅游高出了和。

同时，随着城市化进程加快，园市居民生活水平提高，以及私家车数量持续增加，休闲旅游在将来相当长段时间内仍将会得到快速发展。

但由于休闲旅游具有短期近途消费特征，对天气变化比较敏感。

景区经常会出现人满为患或门可罗雀情况。

主题旅游方兴未艾。

国外有关公司调查显示绝大多数旅游者对旅游过程中期望依次是学习成长自由愉悦好玩。

主题旅游从迎合旅游者心理期望角度来讲，更多地能满足旅游者在旅行过程中对知识渴望，是种更适合旅游者多次体验旅游产品或项目。

目前，我国主题旅游正处于起始阶段，是个方兴未艾旅游消费市场。

前几年，沿海些地方旅游已经对主题旅游表现出了极大关注，只是由于白热化价格战，又使大家把更多精力放到了产品价格上，从而忽略了对旅游产品内涵设计。

目前国内主题旅游大部分只是在传统线路上穿插个主题，而在旅游发展相对成熟国家，主题旅游已经非常细化，如专门经营高尔夫旅游修学旅游朝圣旅游购物旅游等。

乡村旅游古文化旅游倍受青睐。

乡村旅游是以三农资源为依托，由农民参与经营和服务旅游业态。

近些年来，我国许多地方都在积极相应国家号召，大力发展乡村旅游，并通过挖掘本地乡村文化内涵，展示传统风俗和固有特色，大都形成了丰富多样各具特色富含品位乡村旅游产品体系。

如云南旅游小园镇山西民俗宅院江浙旅游古镇等，都已经成为在国内外有较大影响乡村旅游品牌。

据有关统计显示，目前我国乡村旅游景区点每年接待游客超过亿人次，旅游收入超过亿元人民币。

乡村旅游古文化旅游已经成为我国旅游业新成长点。

清明上河园把具有浓郁大宋遗风民俗绝活，和脍炙人口宋代历史故事，由演员活灵活现地展示给游客，是清明上河园大特色。

计划园内每隔十分钟，就会有次不同内容精彩表演。

在这里既可以看到大江东去浪淘尽，千古风流人物豪放又可以体味到杨柳岸小委婉。

千姿百态亦庄亦谐，雅俗共赏给不同层次游客以不同满足。

流传千古包公传梁山好汉七侠五义等故事在这里再现。

高跷杂耍气功木偶等宋代风情，使游人仿佛置身于宋代真实生活，流连忘返。

整个市场加速发展。

年，我国入境旅游市场保持了平稳增长态势，国内旅游在扩大内需促进消费战略推动下，以其良好成长性也继续保持着快速增长。

据国家旅游局统计，年我国入境旅游人数达亿人次，增长入境过夜旅游人数万人次，增长，其中外国人万人次，增长旅游外汇收入亿美元，增长国内旅游人数亿人次，增长国内旅游收入亿元，增长旅游总收入亿元人民币，增长。

山东旅游发展趋势产业地位引导市场方向。

国家政策对旅游发展方向影响，无庸置疑，是根本性，对旅游市场发展趋势往往起着航向标和导向作用。

年，山东省委省政府决定把旅游产业培育发展成为有规模有实力有永续发展能力支柱产业，说明山东省委省政府在旅游产业发展和提升过程中将逐步强化其地位和作用，加强对旅游产业发展引导与宏观调控。

从山东省旅游局年工作思路来看，山东在完善提升传统观光产品同时，将积极引导开发文化旅游休闲度假商务会展等复合型旅游产品，大力开发古文化红色旅游乡村旅游生态旅游修学旅游探险旅游等专项旅游产品，鼓励探索开发农业旅游产品。

从以往政府号召发展红色旅游生态旅游实践来看，古文化旅游乡村旅游农业旅游休闲度假必将成为山东旅游新发展趋势。

古文化和乡村休闲旅游持续火爆。

年，山东在加强对乡村休闲旅游科学调研和规划基础上，通过开展农家乐旅游采风等系列活动，使乡村休闲旅游呈现出了蓬勃发展良好势头，如盈泰生态温泉度假村微山湖红荷生态湿地公园冠世榴园抱犊崮以及运河古镇各种特色休闲旅游等，均深受到游客普遍欢迎，并已成为山东培育支柱产业重要内容。

旅游市场全面快速升温。

年山东共接待入境旅游清明上河图区野营项目购置帐篷气垫等野营工具，修建相关配套设施，预计投资万元其他项目有关项目基础配套设施和场地修建，设备工具购置等，预计投资万元。

对大宋耕读文化内涵挖掘和开发利用预计投资万元大型体验项目或场所开发建设预计投资万元。

小计万元市场营销策划与推广预计投资万元。

三资金筹措渠道该项目资金主要通过引资投入和银行贷款等渠道筹措。

十二效益分析财务分析财务测算说明本财务分析，以年市场价格作为标准底价本财务分析，以年旅游市场情况为背景本财务分析，以项目建成后年期为综合测算基准本财务分析，以全部投资为运营商或运营机构投入为假设本财务分析，不考虑些运营项目淡旺季区分本财务分析，不考虑建设期向银行贷款利息。

项目收入预测市场预测根据第五章市场分析，综合考虑山东滕州目前旅游状况和资源特色交通区位优势等，并参照对比周边旅游景区发展情况如滕州缘世外桃源和印象刘三姐等，可以预测，清明上河园旅游开发项目建成后年期内，可接待各类游客万人次，年均接待超过万人次。

收入测算本项目建成后，每年营业收入状况可预测如下景区门票万人次元人次万元旅游接待服务大楼商业服务场所租金收入万元度假宾馆每年接待万人次元人次万元滨水休闲每年接待万人次元人次万元购物休闲每年租金收入间万万以上项合计收入万元。

运营成本预测景区门票按计算万元万元度假宾馆按计算万元万元滨水休闲区按计算万元万元税金按计算万元文物保护与环境保护按计算万元万元市场营销经营管理与设施维护按计算万元万元旅游保险按计算万元不可预见费按计算万元万元。

以上项预计成本约万元。

财务效益预测每年收入万元每年运营成本万元每年财务效益总量万元资金回收年限预测总投资量每年财务效益元万元年。

影响预测精确度敏感性因素分析不可抗拒自然灾害。

本项目所在区域为滕州流域，其主要设施设备和资源均位于河流沿岸，旦发生特大洪水，景区发展和运营必将受到影响，从而影响预测效果。

政治经济环境影响。

如果国际国内政治经济环境出现不稳定要素，在很大程度上将影响市场流量，影响市场预测准确度如果国家调整方针政策，出现不利于该项目发展和建设政策规定或因素，也必将影响项目建设与运营，从而影响预测效果意外安全事故。

本项目在开发建设和运营管理中，即使竭尽全力做好了各类安全事故预防管理工作，但安全事故还是在所难免。

如果出现大事故，必然会给景区带来不良社会影响，导致景区市场流量减少市场流量分析准确性。

由于受景区运营管理市场营销方式宣传促销力度人们需求心理和天气阴晴变幻等多方面因素影响，市场预测和客流分析不可能百分之百地准确。

二社会效益分析有利于社会主义新农村建设，缩小园乡差别。

建设社会主义新农村，是贯彻科学发展观，构建和谐社会必然选择，是缩小园乡差别有效途径。

发展旅游对于加快滕州市社会主义新农村建设具有很大促进作用，既能促进中庸乡经济发展，提高农民生活水平，也能加快中庸乡基础设施建设，改善村民群众家园环境，还能加强基层民主政治建设，提高农民思想素质和科学文化素质，形成良好社