清水湾经济适用房项目可行性研究报告投资建议书word文档（定稿）

群体布置空间组织及景观特色小区内以条式住宅为主，住宅具有统而富有变化建筑形式，建筑以传统而富有现代特色坡屋顶为主，增强了住宅小区特色和个性。

公建配套设施小区充分依托已有公用设施，附近服务半径内小学娱乐中心医疗中心托幼物业中心购物中心齐全和功能合理，小区内设置箱式变电站煤调站热力站垃圾收集点停车位等小型公用设施。

公共配套设施齐全，满足居民要求，方便居民使用。

工程管线全部地下埋设，进行综合规划设计，合理安排，相对集中，次建成，并便于管理和维修。

绿地系统规划小区内在楼前后布置绿化，使居民感觉置身于绿化景观之中，更加提升了小区环境档次和品位。

绿化系统主要为院落绿地。

每幢楼房前后均规划有楼间绿地，位置居中，住户均能共享。

开放绿地空间，既满足了居民亲近自然要求，也使空间更加活跃。

这样，就将建筑绿化融为体，创造了良好环境，丰富景观。

院落绿地方便居民日常交往，并形成环境优美院落空间。

道路绿化是道路隔离绿带及利用建筑退让线距离绿化，由于道路是人使用最频繁空间，利用组团道路空间进行绿化，通过花卉草植物栽植等，使绿色与人活动结合起来，获取较高环境效益。

抗震人防规划依据国家国防委号文件规定，多层建筑按照地面首层建筑面积修建级人防地下室，本工程按人防设施要求建设地下室。

工程抗震等级依据建设部有关住宅小区工程规定，建筑物按七级抗震设防。

综合管线布置本工程供水排水供电等管线干管走向和建筑物轴线平行，管线和建筑物及管线之间间距均按设计规范有关规定布置。

总平面主要设计指标清水湾组团平面布置经济技术指标地块序号技术指标单位数量备注规划建设用地面积约亩总建筑面积规划住宅建筑面积小高层住宅框架层商业设施规划公共建筑面积地下室居住户数户居住人数人户均人口人户人建筑覆盖率容积率绿地面积绿地率停车位个清水湾组团平面布置经济技术指标地块序号技术指标单位数量备注规划建设用地面积约亩总建筑面积规划住宅建筑面积小高层住宅框架层多层住宅面积砖混多层商业设施规划公共建筑面积地下室居住户数户居住人数人户均人口人户人建筑覆盖率容积率绿地面积绿地率停车位个竖向设计设计依据规划平面图地形图年航测数字化成图城市居住区规划设计规范城市用地竖向规划规范设计原则规划区对外联络道路与现状道路标高相衔接满足工程管线敷设高程要求有利于建筑物布置竖向规划小区四面临城市道路分设个出入口。

做小区室外设计时，应对小区出口标高进行核实，根据周围道路最终标高，进行施工图设计。

小区道路和场地按规范要求坡度，使场地雨水排至小区道路，道路雨水排往雨水管道，在此前提下，降低建筑物长边方向坡度，减少土方量。

场区总排水坡向同现状地势，排向院区内排水管网。

根据城市用地竖向规划规范规划区内道路最大坡度为，最小坡度为。

本小区规划道路最大坡度为，最小坡度为。

场地竖向设计中，当道路与建筑物室外标高相差较大时，对小区内部可结合平面，布置大坡度绿化或小台阶，绿化最大坡度可达，小台阶和绿地可根据现场情况设置。

场地雨水以不小于坡度排向道路，借助道路纵坡将地面雨水排往小区路雨水管道。

小区车行道路分为三级级为规划宽度米，与城市规划道路及其他组团相连接形成小区路网骨架二级为组团路，路面宽米，自干道引入，位于各建筑之间三级为宅间路，宽度为米，自组团路至住宅入口。

区内步行系统按照人车分流原则设置，步道形状力求丰富多变，结合景观广场及健身娱乐设施，将整个小区有机串联为体。

区内停车按照当地规划要求设计重组停车位，以地面停车为主，部分考虑地下停车。

电力电信供电设计设计依据城市电力规划规范城市电力网规划设计导则民用建筑电气设计规范全国民用建筑工程设计技术措施电气国家现行有关规范标准及法规供电设计基本原则中压供电系统设计，应保证供电可靠性和具有定灵活性，按不同负荷等级采取不同供电方式。

供电线路和变电所深入负荷中心，可以节省设备材料降低电能损耗提高供电质量。

负荷预测本规划区用地性质为居住用地，规划居住户数户。

用电负荷预测考虑到目前居住建筑用电负荷需求情况及对公建用电情况分析，结合洛阳实际，确定本次规划用电指标为住宅每户型按户，公建。

考虑区域同时用电系数，整个规划区预测负荷为。

供电电源根据规划布局，规划座箱式变电站。

低压电网区内电网电压是，三相四线制。

呈放射式向各建筑供电，商业设施电源单独由箱变引入。

区内供电线路均采用地下电缆直埋方式敷设，穿过道路及硬化路面时穿钢管保护。

要求最小埋深米管顶至路面。

道路照明为了方便居民生活，小区道路设有道路照明，路灯电源分别由小区箱式变电站直供，路灯控制由设于箱变路灯控制仪自动控制。

灯具采用庭院灯，功率节能灯，要求单灯补偿功率因数以上。

灯具选型应与周围建筑物相协调。

灯杆高米，距道路边沿米，间距米左右。

照明线路采用电缆直埋敷设，过道路及硬化路面时穿管保护。

要求最小埋深米管顶至路面。

电信设计电话主线预测指标住宅对户，公建对。

预测规划区电话数为部。

根据预测电话数及规划布局，本期规划区内设个室外电话交接箱。

规划区电信线路由小区入口处采用电缆穿管埋地引入电话交接箱，进入各建筑物电信线路由交接箱引入。

小区电信线路以电缆穿管理地方式敷设。

般情况电缆均穿管保护，过路及硬化路面穿钢管保护。

要求最小埋深米管顶至路面。

电信电缆采用通信电缆。

在电缆转弯分支引上处设检查井。

小区内有线电视线路与电信线路共路由，不共管道。

给排水工程设计依据规划专业提供规划总平面图。

道路专业提供竖向规划图。

建筑给排水设计规范。

建筑设计防火规范设计范围和工程概况中电阳光新城清水湾居住小区位于洛阳市老城区中沟村道北五路以南，拟入住户数户，居住人口人。

该居住小区规划为普通住宅经济适用住房。

给水工程设计最高日用水量估算用水量标准住宅居民生活用水量标准升人日绿化及浇洒道路用水标准升平米次日浇洒次。

汽车洗车用水计入未预见水量。

最高日分项用水量计算住宅居民生活用水量绿化及浇洒道路用水绿化每天浇洒次，道路次，浇洒面积道路按绿化按计算商业物业中心用水量总公建面积平方米，按商业计算，每平米用水升，未预见及漏失用水量，按以上述用水量之和计算消防用水量住宅室外消火栓室内消火栓规划水源及系统规划水源规划规划该小区用水由市政管网供给。

小区近期用水由东侧规划路及北侧给水管道引入，在小区内构成回网。

系统规划小区多层建筑采用生活消防共用低压环状管网给水系统，管网上设消火栓。

根据自来水公司意见水压基本可满足小区多层建筑供水压力要求，规划小区不再设加压设施。

施工图阶段应实测两路给水管道水压。

小区设立米消防水池三座，各储备两小时室内外消防用水。

排水体制设计小区采用雨污度项目管理为确保本项目高质量高标准地按进度计划安排工期完成。

特制定以下管理措施。

实行项目设计和项目建设招投标制详见招投标方案。

实行工程质量终身负责制。

对项目建设工程质量负主要责任领导参建单位领导人和直接负责人，实行工程质量终身追究制度。

实行工程监理制。

项目建设过程中，聘请有资质监理单位和人员，对项目建设进行监理，抓好工程进度，提高工程质量，降低成本。

严格按照基本建设程序办事，建设过程中，接受建设主管部门和社会监督，建成后按照有关规定进行严格竣工验收。

严格项目资金管理。

对项目资金实行专帐管理专款专用，严禁挪用和挤占。

项目实施阶段项目实施分为以下三个阶段准备工作编制项目申请报告及审查批复准备设计资料方案设计等。

勘察设计场区测量勘察总体方案设计初步设计及审批施工图设计。

施工根据规划对基地内原附属物拆除，同时要落实好协作关系，土建招标与施工设备安装与调试等。

为加快建设进度，缩短建设时间，各阶段工作应尽量提前进行，允许有定交叉。

建设周期由于项目较大，计划分期实施，期工程建设周期初步计划为个月。

项目实施进度计划表月数项目前期工作土建施工设备订货装饰工程交付使用项目招标初步方案招标组织形式由于本单位不具备自行招标能力，拟委托具备代理资质招标代理公司代理本项目招标。

招标范围本项目所有工作均采用公开招标形式采购。

招标方式按照有关规定，本项目招标方式采用公开招标。

招标公告发布媒体招标公告按照国家有关部门规定发布，项目招标公告拟在中国采购与招标网上刊登，满足竞争性要求。

招标基本情况表招标基本情况表工程名称中电阳光新城清水湾住宅小区招标范围组织形式招标方式自行询价采购标估算金额万元备注全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘察设计建筑工程安装工程监理设备其他情况说明按照国家及省有关规定，本项目所有工作均公开招标。

建设单位盖章年月日第七章经济影响分析经济费用效益分析投资估算估算依据与说明本项目建设投资与财务评价按照国家计委发布建设项目经济评价方法与参数第三版规定进行编制。

本经济费用效益估算只限于经济适用房部分土建工程根据项目单位提供土建工程资料，参考洛阳市现行概算编制定额材料预算价和各类收费标准估算各建构筑物工程费用。

建筑物和构筑物均按般天然基础进行设计，未考虑地基需特殊处理费用。

建筑工程费用估算见下表主要建构筑工程费用估算表序名称建筑单金额备注号面积位万元小高层住宅楼元多层住宅楼元道路广场元绿地元院区配套水电合计其它费用估算建设单位管理费按工程费用估算工程设计费按工程费用估算勘察费按工程费估算文物普探费元平方米图纸审查费地震安全影响评价工程监理费按工程费用估算工程招标费按工程费估算其他费用计算表序号费用名称金额万元备注建设单位管理费工程勘察设计费文物普探费图纸审查费地震安全影响评价项目可研费用环评费用工程监理费工程招标费市政设施配套费元平方米不计合计土地费用本经济适用房项目建设用地由政府划拨，土地费用不计。

预备费估算基本预备费按工程费用估算，由于建设期较长，本项目考虑涨价预备费。

总投资估算本项目总投资估算为万元。

其中工程建设费用万元，其它费用万元，土地费用万元，基本预备费万元，涨价预备费万元。

见下表总投资估算表序号名称单位金额占总投资比例工程费用万元其它费用万元预备费万元土地费用万元合计万元资金筹措及资金来源本经济适用房项目总投资万元，全部资金由企业筹措，来源于企业自有资金，预售房收入等。

效益分析本项目财务评价根据建设项目经济评价方法与参数第二版及现行财税制度编制进行评价。

基础数据本项目总投资万元。

本项目投资资金全部由建设单位自筹。

预计经济适用房售价测算预计住宅平米售价均价每平方米建筑成本价小高层住宅元平方米多层住宅元平方米公摊费用平方米元平方米销售费用及管理费小高层元多层元法定利润小高层元多层元税小高层多层预计售价小高层住宅元平方米，多层住宅元平方米投资回收期投资回收期为年含建设期年评价结论按国家有关政策本项目利润率为。

影响项目效益主要因素是销售，由于本项目是经济适用住房，销售价格较低，预期风险不大。

综上所述，本项目为房地产经济适用住房开发建设项目，投资风险不大，收益较稳定。

项目在财务上是可行。

影响本项目两个敏感性因素主要是销售价