温州商贸广场_绵阳高新五金机电城项目可行性研究报告投资建议书doc文档（69页）

研究结论为本项目属综合商业房地产综合开发项目，对本项目投资符合公司企业发展战略要求。

投资策划设计工程建设计划可行性合理性准确性均已进行了详实论述，项目可以实施。

但鉴于本项目为我公司第个开发运作大型商业地产项目，确需进行深入细致调研。

在此前提下，我公司将竭尽所能地选择提供公司自身各种有效资源及社会优势资源，全面深入标准优质高效对项目加以定位开发。

人员专业资金充实决策及时和政策环境良好是我公司目前客观状况，希望天时地利人和以及特殊历史条件，让项目成为公司再造个辉煌。

第二章项目商业市场环境分析及营销战略商业市场环境分析营销战略综合评述商业市场环境分析本部分将对目前绵阳市宏观政策及经济环境进行分析。

宏观政策环境继年国家推出西部大开发战略方针之后，年月，中国成功加入世界贸易组织。

在我国，尤其是成都房地产行业经过了持续三年快速增长今天，西部开发和入世无疑是绵阳房地产发展两大利好。

绵阳市委政府确定了年全市奋斗目标完成亿元，增长固定资产投资完成亿元，增长以上社会消费品零售总额完成亿元，增长城镇居民人均可支配收入增加元，达到元农民人均纯收入增加元，达到元。

绵阳坚持工业强市战略，深入实施工业千亿工程，坚定不移走新型工业化道路。

全市工业总产值由年亿，增加到年亿，增长倍工业增加值达到亿元，增长倍工业上交税金占地方财政收入。

由此可见，以科技闻名全国绵阳，工业依然是其经济重要支柱。

宏观经济环境政府出面多方联手打造成德绵经济走廊为搞好绵阳十五规划编制工作，配合国家做好成渝地区区域发展规划，年月日，在省委倡议下，绵阳成都德阳三市发展计划委员会就提升成德绵区域经济竞争力，以及如何搞好十五规划和构建成德绵经济区等共同关注问题专门召开了会议。

会议认为成德绵地区是四川省乃至西部最具发展潜力区域之，也是国家十五规划中提出需要整合提高城市密集区。

成德绵经济总量占全省约，是四川经济核心，成都都市经济德阳重型机械装备绵阳科技城建设，将构建四川十五期间最有发展潜力经济增长区域，也是成渝经济区域最重要经济发展组成部分，应当加快加大经济协作。

为加快成德绵区域经济发展，建立经济协作战略伙伴关系，指导三市十五规划编制工作，三市计委将联合组建十五期间成德绵区域合作与开发思路研究课题小组，就三市共同关心问题进行深入研究。

三市计委达成了情况互通信息互通相互促进意向，将进步加强相互间沟通和学习。

三市计委共同探讨了在市场经济体制下，该由政府解决，加快经济发展平台建设问题，对三城市基础设施能源现代物流通讯信息金融专业化协作等问题进行了讨论，对建立通讯本地化金融协作城际快速通道轻轨建设提出了积极建议。

同时，从产业结构调整与互补发展优化区域产业结构和空间产业布局，加强跨区域产业整合和协调，打破地区间贸易壁垒，构建与市场相适应产业网络，形成统大市场，促进区域间资源流动和共享进行了讨论。

年月日，四川省发改委正式批复同意编制成德绵区域发展规划川发改规划号文件，编制和实施成德绵区域发展规划，不仅对统筹成德绵地区经济社会发展，进步发挥其龙头和骨干作用，而且对于促进四川全省经济社会跨越式发展和绵阳科技城建设，都具有十分重要作用。

编制成德绵区域发展规划，推进成德绵区域经济发展，得到省发改委赞同，将成德绵区域经济发展写入了年四川省人大工作报告。

积极融入成渝经济区发展绵阳市四届五次会议第号提案中提出主动融入成渝经济区，建立成绵经济合作战略伙伴关系建议案受到广泛重视，结合十五规划制定，市计委已将绵阳在成渝经济区地位和作用作为个重大课题进行研究，并在编制绵阳十五规划时，将绵阳加入成渝经济区作为重要内容之编入规划，在四川形成绵阳成都重庆三个区域经济组成结构。

营销战略根据本项目整体战略计划，公司针对其位于绵阳城西高新技术产业开发区中心地带，进行了前期市场调研，在获得大量市场信息数据前提下，以确立项目营销与推广核心尊重市场客情与营销环境顾及内部资源与开发实力为前提，结合项目地块规划特点与项目开发条件，制定了较详尽项目开发策略与营销策略。

为明确营销资源和传播，本章节进步总结界定了项目产品总体规划特点与项目品质形象定位。

依此提炼产品卖点与策划要点，总结项目核心理念与营销主题，确立项目总体推广思路，并本着近细远疏循序渐进原则，对不同阶段战术特征与企划思路予以界定和描述，从而保障营销推广方案可执行性可持续性可整合性可拓展性。

同时，基于商业物业与商务公寓在本案开发中难点与不确定性，分别就相关区域环境经济趋势业界态势可比物业状况等立项指标，进行了全面科学再次调研与深入分析，进步得出二者以及二者统市场定位产品规划经营分析及销售控制等结论。

项目初步规划布局特点及功能构成依据本案拖商铺超市住宅规划主题结合项目地块形状特点及规划条件，并顾及到本案开发策略制订与实施。

对项目规划与商业定位结合提出适合本项目规划及建筑形式设计要求。

市场调研数据统计成都市场各项统计数据本次调研在成都地区调查范围，主要以成都西门生资条街长久机电城金府机电城为重点。

此区域相当部分商家实力雄厚，信誉良好，在成都乃至整个四川都具有影响力和代表性，具有相应调查价值。

调查员在调查过程中，采用典型调查和抽样调查交错进行办法广泛收集来自线目标商家不同看法。

据统计，本次调查仅调查表发放项就达到份，收回调查表份，经筛选后确定有效调查表份。

与此同时，与调研人员进行深入交流大商家也高达百余人，其意见和建议自始自终引起调研人员高度重视。

整个调研工作，调研人员都围绕如下问题展开目前阶段在四川除成都之外还有比较适合建五金机电交易市场城市吗统计表地点选项有没有不清楚没填西门生资条街长久机电城金府机电城总计饼形分析图有没有不清楚没填有没有不清楚没填图形说明认为在二级市场已经能有机会建设五金机电城商家占认为还不具备建设能力商家占对二级市场情况不了解占到没填此项占。

数据分析以上数据充分反映，业内人士认为在川内二级城市建设五金机电项目是切实可行。

尽管有商家在接受调查时表示出对二级市场不是很了解，不便发表意见，同时也有约商家直接持反对意见，但并不影响命题本身可行性。

毕竟绝对值太过悬殊。

总数不低于家知名商家在接受调查时甚至毫不避讳告诉调查员，如果真有具备定实力开发商要在省内二级城市建五金机电市场，那绵阳自贡乐山应该是首先要考虑城市。

这些城市都具有相应发展基础。

尽管绵阳地处成广高速中段，位臵尴尬，但其作为省会城市副中心发展战略，同时也作为个闻名全国科技城市，其巨大发展潜力是任何商家都不能轻易忽视。

在二级城市要想成功兴建五金机电市场，你认为应具备基本条件是什么多选统计表选项地点西门生资条街长久机电城金府机电城总计良好硬件足够消费能力管理规范有定社会影响力产品质量可靠服务水平不断提高交通方便经营成本低良好政策环境有定规模没填条形图良好硬件足够消费能力管理规范定社会影响力产品质量可靠服务水平提高交通方便经营成本低好政策环境有定规模没填条形图数据分析结论根据上列统计表我们不难看出商家对足够消费能力尤其关注，冠居各项之首良好硬件设施交通方便和经营成本低则充分吸引了被调查商家注意力管理规范及服务水平不断提高则反映出日渐强化管理及服务意识。

本次调查列出十小项调查内容，无疑是引起了被调查五金机电商家普遍关注。

对这些作为个成功市场运营必须条件持无所谓态度商家则仅有家，说明现在商家对市场运作要求已经大大提高，完全可用今非昔比来描绘。

这在定程度上增加了市场运作难度。

成都五金机电商家及外地川内销售商家入住打算统计表地点选项愿意不愿以后再没填意说西门生资条街长久机电城金府机电城总计饼形图愿意不愿意以后再说没填愿意不愿意以后再说没填数据分析结论由上表可以看出接近半数商家即愿意到经济比较发达二级城市所兴建五金机电市场去发推广思路传播方向。

故，品质与形象定位在项目开发与营销过程中，是目是起点是要求。

在前期，它以形而上旗臶角色界定着规划与开发要求，描述着产品蓝图在中期，它以居高临下地位决定着营销策略，引领着传播态势在后期，既定品质与形象定位则最终成为务实产品和务虚品牌。

综上所述，依据近期研究结论，并充分顾及本案地块规划条件与项目开发背景，充分理由将温州商贸广场绵阳高新五金机电城项目品质形象予以区域内高规格定位，让既定品质造就项目在区域内产品地位，让既定形象成为项目未来品牌特征，让定位成为项目开发旗臶与标榜。

项目品质定位本项目品质定位，综合开发方和经营管理方开发思路和策略，拟定为绵阳地区档次最高规模最大功能最全理念最新底蕴最深五金机电专业市场，对绵阳周边具有较强辐射能力。

档次最高新颖独到建筑设计风格，充分体现了本项目开发方在专业市场建设上审美造诣和对建筑档次不懈追求。

规模最大商业使用面积不低于平米规划，无疑是绵阳地区目前规模最大五金机电专业交易市场。

如果将温州商贸广场二期整合起来，商业使用面积将达到多平米。

功能最全商业办公居家仓储停车位应有尽有，使用功能齐全。

理念最新融多业态于体，统招商统营销统管理，精心打造市场品牌商家品牌。

底蕴最深倾力造就种与众不同文化底蕴，不断强化品牌专业交易市场市场感召力。

综合评述本案营销策略特点房地产项目营销策略制订推广与实施，从来就是个复杂全面讲究逻辑性科学性过程本案立项规模与开发周期，更使营销推广策略既要顾全项目整体开发进程，也要充分顾及到各阶段企划战术企划推广与营销组织，是实施营销策略两条主要线索，是界定传播策划与行销实施重要依据，是确定执行方法与工作分工必要条件就本案而言，营销组织与企划推广规划要素，既覆盖了项目开发全程，又存在于开发策略与营销推广各个阶段中。

第三章规划设计条件原则及设计方案规划设计条件设计原则规划场地环境及周边环境总体规划设计原则平面布局交通组织景观设计规划指标建筑技术经济指标建筑方案设计公共设施方案消防系统景观规划系统规划设计条件设计原则规划场地环境及周边环境总体规划设计原则规划设计从现代商业基本特征出发，力求城市项目人三者和谐共赢。

尊重城市规划要求，解读城市区域控规实质，本项目规划设计不追求量极大扩张，而着眼于质内在增长，综合考虑社会效益，经济效益，环境效益统。

并力求遵从绵阳市规划管理局最新制定绵阳市土地使用和建筑规划管理技术规定试行。

科学功能分区，根据地段实际情况合理地组织和控制各个功能分区位臵面积及