温州市别墅项目可行性研究报告投资建议书word文档（定稿）

建筑风格园林风格，以中心为花园周边绿化中式现代化水景欧式建筑别墅中式与欧式结合中式与欧式结合城市花园锦绣比较单，很纯朴，本项目真正采取哪种方式意见很大绿化率属锦绣与本项目最高交楼标准毛坯毛坯毛坯毛坯精装修本项目是唯带精装修目标客户华侨，商人，高收入者高收入者，成功人士高收入者，成功人士私企业主经商人士投资者二次置业私营企业老板，从事金融，证券保险业高收入者，华侨等目标群体类似，而但本项目更期望吸引高涵养客户群体入住形成宁静和谐人文氛围。

主力户型室厅，房厅卫，别墅双联别墅立体别墅跃层联体别墅跃层相比而言锦绣是传统意义上别墅，而本项目只能说是高层高档住宅主要卖点地段好，品质好生态景观，人性智能化等温州唯全国人居经典竞赛综合奖水景园林社区温州首个高层高档住宅，城市花园锦绣卖点最大，但是本项目也具有很强应召力户均车位锦绣车位最多，由于住户较少百好花园恒达假日花园锦绣名园新湖绿都本项目比较主要配套游泳池，网球场，幼儿园等水景中心庭院，加洲乐园，人工湖协和广场，双会所，社区广场等运动场所，等商务会客馆，生活休闲馆，人性智能化设施，英式贵族管家服务等本项目功能最完善，档次也比较高销售价格单位万∕最高，最低，均价万以上套，双联万以上套均价均价本项目毫无疑问是最高，锦绣由于在龙港，价格还上不去销售情况卖掉基本售完，二期已经卖完卖掉已积累多位有效客户本项目目前而言是最差，锦绣竞争力最强其他离国际会展中心，杨府山中央商务区，青少年活动中心临近倡导建立既有城市气息，又有自然雅趣高尚生活区智能化打造安全舒适家园物业管理完善每户入户花园和米挑高本项目在品质与等级上是最好最高总评论通过以上几个竞争对手与本案比较，认为本项目在整体上是有优势，竞争最强是位于龙港锦绣名园，但是该楼盘由于地处苍南原因，决定了其客户群大多数只能是苍南本地成功人士，市区够房者大多数是出于想参与投资心理充当客户群。

但其在楼盘价位上对本案冲击还是比较大。

本案今后还需将自己定高价位理由向客户群表达清楚。

其次市区恒达•假日花园由于规模较大，设施建设以及周边居住环境良好，目标客户群于本案相似，且在价格上与本案相比具有明显优势，所以就市区在建楼盘来说，对本案威胁也是很大。

与此同时这些竞争对手开盘时间都是在温州购房潮上涨情况下进行，且政府政策相对来说比较宽松，加之温州经济发达，民间资本雄厚，有资金购房人很多，当然其中不乏投资者炒楼者，所以旦开盘，大家就争先恐后购买性价比合理情况，就这点来看，开发商赢利可能性较大，即使真有房源空置，也是暂时。

再则随着人民生活水平提高，些高收入者追求高档住宅，而这些住宅温州还是供不应求，所以社会需求与购买力方面不存在大风险。

同时该类物业管理水平较高，客户定位在高收入者，而他们资金来源又比较稳定，般可以在规定年限内付清房款。

在营销策划方面，他们般是参与房展会，人脉促销，设立现场售房部，建数个比样板房等方式进行交易。

本项目产品定位功能定位居住功能幢高层和小高层高绿化低密度住宅建筑，安居乐业，其乐融融休闲功能皇家品咖啡馆美仪沙龙红酒雪茄馆音乐艺廊视听健身世界水疗馆，室内泳池等，每天可以选择不同休闲去处。

更多选择机会，才有更多生活滋味智能化设施功能分户计量式空调智能化卡通系统全区门禁系统住宅防护系统„„让您享受高科技式生活，解除些不必要烦恼交流功能在这里拥有社区名流会所商务会议厅和五星级会所，你可以和处于同阶层名流人士进行高谈阔论，畅所欲言旅游功能潺潺水声，悠悠流水，徜徉在动感水景瓯江和江心屿对岸，这里犹如诗意中风景名胜。

目标群体定位基本信息分析客户来源温州地区也包括其他地方私营企业老板民营或外资企业高级职员或高层管理人员，从事金融，证券保险业高收入者以及持外国护照在大陆做生意华人等客户阶层处于金字塔顶端人士年龄状况岁为主家庭结构拥有子女，有着口或更多家庭成员组合家庭状况注重家庭生活，更注重子女生活环境工作状态工作繁忙，压力繁重生活方式摆脱现在枯燥乏味生活方式，注重对生活品质追求购买动机改善居住环境，追求居家生活品质，对目前温州楼市尤其是高档住宅发展前景充满信心消费行为注重品质，充满理性特征分析他们是这个社会高层人士，人际交往档次高，在社会上打拼多年并且有了很高成就，且在不断向更高方向去追求和拼搏。

他们希望好好享受自己所创造人生成就。

他们开始向往对生活品质追求，开始注重对生活情调讲究，他们有较强社会阅历和经验，对生活有着较为深刻认识和领悟。

区位特点位于近几年开发比较热江滨路商圈内，尤其是年温州商业航母欧洲城投入运营使用，将极大激活这地区商业发展。

并且这带各类银行，邮局，农贸市场等主要生活设施齐全，东门步行街即将使用以及江心屿独特魅力，为这地区增添了许多活力。

该项目区域经济环境温州近些年经济情况年全年实现生产总值亿元，比上年增长，达到了年以来最高增幅，其中第产业占亿元，比上年增长第二产业占亿元，增长第三产业占亿元，增长。

全年人均生产总值元，比上年增长。

表和年温州三大产业比较统计表和年温州三大产业比较第产业年年第二产业年年第三产业年年系列市场物价在结构调整中总体保持稳定。

全年居民消费价格总水平比上年上升，其中食品类价格上升，娱乐教育文化用品类上升，居住类上升，服务项目价格上升，衣着类，家庭设备用品及维修服务类，医疗保健类，交通与通信类下降至之间。

但实际上货币贬值明显，消费能力明显下降。

商品房住宅综合平均价每平方米元。

当前经济运行中主要矛盾是土地，电力等资源性瓶颈制约更为突出，经济持续高增长基础还不够稳固。

温州正在实施港三城战略，目前海陆空交通设施齐全，将成为浙南闽北经济中心。

年被中央电视台评为中国经济最具活力十大城市之。

温州年参考数据以及分析通过下表我们可以看出，温州城市人均收入比较高，人们想买房愿望也比较强烈，但是温州平均每年投入开发土地面积以及竣工面积都很少，尤其个人买房者居多。

供应量未能达到市场需求量，并且可以看出，即使有量供给，而单位面积也不是很合购房者心意。

施工面积远多于竣工面积总体是正常，但是也可以看出房开公司方面资金不能筹措到位，另方面为了造成房子供不应求假象，从而提高房价，牟取暴利。

而商品房销售面积又不到住宅竣工面积二分之，这说明商品房开发量还不是很多，未能满足市场需求。

同时商品房空置面积很少，这说明市场购房者很多，累积下来空置房往往是在户型设计，朝向以及配套设施方面比较欠缺房子。

表温州年些参考数据参考对象数据备注第二产业万人房地产业万第三产业万人建筑业万人房地产开发投资亿元住宅亿元基本建设投资亿元施工住宅面积万平方米竣工住宅面积万平方米商品房销售面积销售给个人万平方米万平方米商品房空置面积万平方米商品房销售额销售给个人亿元亿元城市人均可支配收入城市居民周边配套设施有温州超级商业航母欧洲城医院附医中新南亚国贸等星级大酒店白鹿影院嘉乐迪名典咖啡现代概念高档西餐厅牛排馆山姆士大世界以及多家银行等景观低密度建筑大面积绿地又临江，使社区犹如个城市大花园。

且可以远眺江心双塔。

劣势分析压力温州目前善还没有如此高档别墅，许多人包括些专家对此持怀疑态度，且政府对此严厉审查交通噪声由于处于交通主干道上，来往车辆多，尤其夜深时些商品混凝土车仍在行驶，加上周边有冷作卷板厂以及或许夜间轮船汽笛声时有发生开发商首次涉入高档住宅开发，经验还善不足。

机会分析拥有温州目前最大商业航母欧洲城品牌支撑，以及附近东门步行街兴起，将对本项目产生极大带动效应，从而达到事半功倍作用在已经积累多名有意向购房户之中，大多数购房者手中资金雄厚，购买力强，况且目前温州类似于本项目高档住宅很少，满足不了那些高收入者购房需求以前很多高收入者选择到上海，北京杭州等地购高档住宅，本项目推出将对那些零散富人产生聚集效应温州目前高档住宅稀缺性，使本项目当之无愧，无可争议处于制高点，将对本项目有利占领有效市场份额提供良好契机发展商是中国著名民间财团财团，知名度高，影响力大，有部分购房者冲着这点而来，认为就是信誉保证温州目前打造信用温州，对财团发展给予关注与支持，本项目是财团成立以来第个项目，政府和财团本身都对本项目鼎立支持，以及各类媒体报道宣传，将对本项目形成良好社会公益形象与市场口碑。

威胁分析中央政府宏观调空政策连续出台，尤其是对房地产行业行政法规政策出台，在很大程度上使房产投资者和置业者对楼市产生观望心态政府对此项目审批把关甚严，对于些细节审批环节可能诸多阻挠大自然城市家园以及同人花园这类温州目前较为高档住宅销售火爆，对本项目有很大挑战性，同时或许有部分客户会转向对方毕竟对方价格上便宜结论经过对本项目亮点和不足之处剖析，可以说本项目机遇与困难并存，但是更多是机遇，虽然也存在定问题，但是只要从容应对，加强合作是可以取得成功。

如何抓住项目机遇，让项目优势与亮点发挥得淋漓尽致，我们将做到更好。

建议包装赋予良好项目包装理念与主题，给温州民众形成良好视觉上与精神上概念定位信息传达，制造出在温州轰动效应信用有效结合温州信用温州政策，使本项目形成与当地政府千丝万缕关系，给目标客户群荣耀权威印象，同时也使本项目在当地树立起至高无上独无二大盘形象。

销售策略促销原则促销时机和促销方式组合，均应遵循以下四个有利于标准有利于项目推出和销售经济效益有利于建立目标客户对发展商信任感社会效益有利于商务中心品牌建设品牌效益有利于加速开发商资金回笼时间效益促销思路利用房展聚集人气开盘优惠促销引爆人气顺利销售清盘销售策略整合营销推广方式整合营销模式是近年来在房地产营销过程中提出新概念，它是指项目在推广过程中以统风格统形象来进行宣传推广。

无论项目以哪种行销渠道来进行推广，项目由始至终以种声音来说话。

而本项目在营销推广过程中以种打造温州首个高档城市花园生活特区形象定位来进行贯穿项目推广始终。

具体营销渠道包括以下几大内容开盘优惠促销对头名认购者进行折优惠但是前提是人只能认购套，后面认购者给予定奖励比如送高档摄相机等。

设立售楼处和销售员售楼处是销售最直接也是最频繁接触了解产品载体，而销售员是消费者最直接认识项目渠道并且要求是有年以上销售经验销售员担任，销售处形象包装和销售员培训是项目推广关键环节。

项目围墙工地围墙工地是目标客户群体和潜在消费群体以及市民认识本项目最直观传达方式，如何引起目标消费群体注意力，围墙形象包装好坏至关重要。

巨型广告牌广告牌设置对项目形象宣传起到不可低估作用，这是我们对项目宣传另大法宝。

楼书单张楼书和单张是对